Arrendamiento

Este contrato se caracteriza por ser consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo, duradero y no formal. Existen diferentes tipos de arrendamiento:

• Arrendamiento de bienes muebles
• Arrendamiento de bienes inmuebles
• Arrendamiento de universalidades

Las reglas del Código Civil rigen el arrendamiento de empresa o industria. Las obligaciones principales del arrendatario se contienen en el art. 1555 CC, y consisten en:

• El pago del precio
• El uso diligente de la cosa
• El pago de los gastos de escritura
• La restitución de la cosa al terminar el contrato
• Asumir ciertas obligaciones y cargas en orden a las reparaciones y mejoras

Se permite el subarriendo, sea total o parcial, salvo pacto en contrario. Se reconoce al arrendador una acción directa contra el subarrendatario por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento. Entre los supuestos especiales de terminación del arrendamiento de cosa se encuentran: la tácita reconducción, la pérdida de la cosa, la resolución del contrato y la enajenación de la cosa arrendada.

Arrendamiento Urbano

El arrendamiento de vivienda es el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue tres grandes bloques normativos:

• Normas aplicables a todo contrato de arrendamiento urbano (fianza arrendaticia y forma del contrato).
• Normas aplicables a los arrendamientos de vivienda.
• Normas aplicables a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

Es importante la distinción entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. En función de esa calificación, y en consonancia con el derecho fundamental a la vivienda (art. 47 CE), la protección del arrendatario, traducida en la presencia de normas imperativas, resulta mucho más intensa en el caso de arrendamiento de vivienda. Por el contrario, cuando se trata de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, el alcance de la autonomía privada y de la libertad de pactos es mucho mayor. La muerte del arrendatario no comporta necesariamente la extinción del arrendamiento.

Contrato de Obra

El contrato de obra es un contrato consensual, no formal, sinalagmático y oneroso. Este contrato transmite la propiedad de la obra al comitente, aunque debe distinguirse en función de quién aporta los materiales. Las obligaciones básicas del contratista son la ejecución y la entrega de la obra. Y las obligaciones básicas del comitente son el pago del precio y la recepción de la obra.

Ejecución, Entrega y Recepción de la Obra

La ejecución de la obra debe efectuarse en las condiciones pactadas, sometiéndose a las instrucciones del comitente y observando las reglas impuestas por los usos profesionales y la lex artis. La entrega de la obra supone el traspaso posesorio. La recepción de la obra consiste en la asunción por el comitente del resultado de la obra de manera definitiva. Suele realizarse en, al menos, tres fases:

1. Verificación de la obra: examen de la obra para determinar si se ha ejecutado de acuerdo a lo convenido.
2. Aprobación de la obra: juicio emitido como resultado de la verificación y que implica la obligación de aceptarla. No cabe rechazar la obra cuando presente defectos de poca entidad, dejando a salvo el derecho a exigir la reparación oportuna.
3. Recepción de la obra: acto de hacerse cargo de la obra el comitente por entender que ésta es de recibo. Como consecuencia de la recepción, el contratista se libera de su obligación, exonerándose de los vicios aparentes pero no de los ocultos.

El pago del precio constituye la principal obligación del comitente. Puede fijarse desde el principio con carácter inmodificable. La cuestión de las responsabilidades y garantías en el contrato de obra debe ser abordada diferenciando el Código Civil y la Ley de Ordenación de la Edificación.

Mandato

En el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra. Esa naturaleza contractual permite diferenciarlo de la gestión de negocios ajenos sin mandato. El contrato de mandato se caracteriza por ser un contrato consensual, no formal, naturalmente gratuito (art. 1711 CC), intuitu personae y que puede ser unilateral. Las obligaciones principales del mandatario son:

• El cumplimiento del mandato
• La rendición de cuentas
• La transferencia de resultados

Las obligaciones principales del mandante son:

• El abono, en su caso, de la retribución
• La facilitación al mandatario de los medios necesarios para el cumplimiento del mandato
• La indemnización al mandatario por los daños y gastos

El artículo 1732 CC regula los supuestos específicos de extinción del contrato de mandato:

1. Por su revocación.
2. Por renuncia o incapacitación del mandatario.
3. Por muerte, declaración de prodigalidad.

Préstamo

En el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. El contrato de préstamo se caracteriza por ser un contrato real, unilateral, gratuito u oneroso, temporal y traslativo de la propiedad (art. 1753 CC). En sus efectos, el préstamo supone transmisión de la propiedad, con la obligación de devolución otro tanto de la misma especie y calidad. El prestatario debe devolver la misma cantidad dineraria recibida, no un valor equivalente.

La determinación del alcance de los intereses en el contrato de préstamo exige tener en cuenta una serie de factores:

• Las características del prestatario (consumidor o no)
• La clase de interés (remuneratorio o moratorio)
• La existencia, o no, de garantía hipotecaria; y que ésta recaiga, o no, sobre la vivienda habitual
• La situación de especial vulnerabilidad o en el umbral de exclusión del prestatario

Enriquecimiento Sin Causa

Todo desplazamiento patrimonial, para ser lícito, debe tener una causa (una razón de ser) aceptable por el Ordenamiento Jurídico. Una atribución patrimonial no fundada en una causa lícita debe ser restituida. El que se ha empobrecido sin causa tiene acción para reclamar lo pagado.

• La posición clásica hablaba de “enriquecimiento injusto” y consideraba que era una regla con fundamento ético.
• Actualmente se prefiere hablar de “enriquecimiento sin causa”, considerando que se trata más bien de ver si la atribución patrimonial tiene o no suficiente fundamento jurídico.
• Tipos:
  1. Cuando un sujeto obtiene un beneficio económico aprovechándose de bienes o derechos que pertenecen a otro, y eso supone que ese otro no se beneficia (o se perjudica), surge la obligación de compensarle.
  2. Cuando un sujeto realiza un gasto o desembolso que redunda en provecho de un tercero, ese tercero tiene la obligación de compensarle en la medida del enriquecimiento. Ej. Pagaron por mí.
• Requisitos del enriquecimiento sin causa: la Jurisprudencia exige 5 requisitos:
  1. Enriquecimiento: el demandado ha de haber obtenido un beneficio patrimonial (se calcula por la diferencia entre el estado actual de su patrimonio y el que habría tenido de no haber mediado la atribución). Puede ser:
     1. Positivo: hay un aumento del activo patrimonial o una disminución del pasivo.
     2. Negativo: se ha evitado una disminución del patrimonio.
  2. Empobrecimiento del actor: el enriquecimiento antes mencionado ha de darse “a costa” del demandante. Debe haber una pérdida pecuniariamente apreciable. Pero si ese empobrecimiento es imputable al demandante o proviene de un acto ilícito, excluye la posibilidad de acción.
  3. Relación entre uno y otro: debe existir un nexo causal entre el enriquecimiento del demandado y el empobrecimiento del actor. Puede darse de manera directa el desplazamiento de valores del patrimonio del actor o de forma indirecta con otro patrimonio de por medio.
  4. Falta de causa: que justifique jurídicamente el desplazamiento patrimonial. Según la jurisprudencia, la existencia de un contrato válido o de un precepto legal que justifiquen la atribución, elimina la posibilidad de acción.
  5. No es necesaria la mala fe del enriquecido: antes la Jurisprudencia la exigía, hoy puede ignorarlo o incluso ser de buena fe.

Es una acción personal, sin plazo específico. Se aplica 15 años. Si hay una pluralidad de enriquecimientos, restituirán solidariamente los beneficios. La jurisprudencia fluctúa sobre si es una acción subsidiaria o no (si lo fuera, el empobrecido que pueda accionar una acción nacida de contrato, cuasicontrato, responsabilidad civil o ley, deberá accionar estas antes). La finalidad de la acción es restablecer el equilibrio patrimonial roto. Por tanto:

• Como dice la STC de octubre de 1985: al demandado no se le podrá reclamar sino hasta el límite de su propio enriquecimiento.
• Si se perdieron bienes concretos, hay que intentar la retribución “in natura” o, sólo si no es posible, se restituye el valor en dinero.
• El importe de la indemnización dependerá de la buena fe o mala fe del enriquecido (aplicando por analogía lo dicho para el cobro de lo indebido en el art. 1898 CC).