LOCACIÓN DE COSAS
Cosas que pueden ser objeto de locación:
- Cosas muebles no fungibles o que no pueden ser sustituidas por otras.
- Cosas inmuebles sin excepción
El contrato constituye una limitación al derecho de propiedad, pero el mismo no puede ser hecho por mayor tiempo que 10 años, quedando concluido a ese tiempo el contrato que fuese celebrado por un tiempo mayor.
Dentro de la locación de cosas inmuebles tanto con destino a vivienda propia del locatario como para ser utilizada en un comercio o industria de su propiedad. Se ha sancionado una legislación que protege el derecho de ambos y con respecto al locatario se estableció una protección de aquellos que locan inmuebles destinados a vivienda propia.
Condiciones mínimas para el contrato de locación de bienes inmuebles:
PLAZOS MÍNIMOS DE VIGENCIA:
De dos años para las locaciones destinadas a vivienda, con o sin muebles y de tres años para los otros, con un plazo máximo de 10 años.
AJUSTES EN EL VALOR DE LA LOCACIÓN:
El ajuste de valor de alquileres debe realizarse con índices oficiales publicados por los institutos de estadísticas y censos de la nación y las provincias. Serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor de la mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario.
FIANZAS Y DEPÓSITOS:
Las cantidades entregadas en fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Las cantidades serán reajustadas por los índices utilizados en el contrato al finalizar la locación.
INTIMACIÓN DE PAGO:
Luego de la demanda de desalojo por falta de pago de alquiler, el locador debe intimar el pago de la cantidad debida, otorgando un plazo no inferior a 10 días contados a partir de la recepción de la intimación consignando el lugar de pago.
LOCACIÓN DE OBRA
Tiene lugar cuando se contrata un trabajo o se ejecuta una obra, cuando el que la ejecute ponga solo su trabajo o industria o también provea la materia principal.
El que se ha obligado a poner su trabajo o industria no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra por caso fortuito antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad por parte del locador en recibirla o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, si fuesen suministrados por el locador y se le hubiese advertido.
DONACIÓN
Consiste en la transferencia gratuita de la propiedad de una cosa que hace una persona por un acto entre vivos.
Caracteres jurídicos
- UNILATERAL: la persona que dona es la única obligada.
- GRATUITO: no es oneroso.
- CONCENSUAL: se perfecciona por el consentimiento mutuo, tanto del donante como del donatario ya que la donación debe ser aceptada expresa o tácitamente.
MANDATO
Tiene lugar cuando una parte da a otra el poder, quien acepta para representarla al efecto de ejecutar en su nombre y de su cuenta un acto jurídico o una serie de actos de esta naturaleza. El que da el poder se llama MANDANTE y el que lo ejecuta el MANDATARIO. Si es oneroso es bilateral ya que el mandante es obligado a satisfacer una remuneración al mandatario.
Puede ser
- EXPRESO: se otorga por instrumento público o privado, por carta o verbalmente.
- TÁCITO: cuando resulta de la acción o silencio no impidiendo los hechos positivos del mandante, pudiendo hacerlo cuando sabe que alguien está haciendo algo en su nombre.
Poderes especiales
- Para contraer matrimonio a nombre del mandante
- Para el reconocimiento de los hijos naturales
- Para cualquier contrato que tenga por objeto transferir o adquirir el dominio de bienes raíces por título oneroso o gratuito.
El mandatario queda obligado por su aceptación a cumplir el mandato y responder de daños o perjuicios que se ocasionen al mandante por la inejecución total o parcial del mandato.
El mandante por su parte queda obligado por los actos de su mandatario realizados dentro del poder encomendado y a abonarle los gastos para llevar a cabo su gestión y la remuneración.
El mandato concluye:
- por la revocación del mandante
- por la renuncia del mandatario
- por el fallecimiento del mandante o mandatario
- por la incapacidad sobreviniente al mandante o mandatario.
FIANZA
En el contrato una de las partes se obliga por un tercero y el acreedor del mismo acepta su obligación. Intervienen tres partes:
- el acreedor de la obligación principal
- el deudor
- el fiador obligado por el deudor.
Su característica de constituir una obligación accesoria a la obligación principal entre el deudor y acreedor hace que el fiador deba cumplir su prestación en caso de que el deudor no cumpla la suya. El fiador goza del beneficio de excusión que no puede ser compelido a pagar al acreedor hasta que no se ejecuten los bienes del deudor principal.
Se extingue por la extinción de la obligación principal y por las mismas causas que las obligaciones en general y las accesorias en particular.
Artículo 2013
- cuando el fiador renunció expresamente al beneficio
- cuando la fianza fuese solidaria
- cuando se obligó como principal pagador
- si como heredero sucedió al principal deudor
- si el deudor quiebra o se ausenta de su domicilio al cumplirse la obligación
- cuando el deudor no puede ser demandado dentro de la República
- si la obligación afianzada fuere natural
- si la fianza fuere judicial
- si la deuda fuere a la hacienda nacional o provincial.