Contratos Consensuales y Reales

Definición

Los contratos consensuales se perfeccionan por el mero consentimiento de las partes. Es decir, desde que existe acuerdo entre ellas, existe el contrato. Por otro lado, los contratos reales requieren, además del consentimiento, la entrega de la cosa. Por lo tanto, un contrato real se perfecciona cuando no solo ha habido consentimiento, sino también la entrega física del objeto. (Esto no tiene relación con los derechos reales).

Compraventa (Emptio-Venditio)

La compraventa es un contrato consensual. Los romanos la llamaban emptio-venditio. Es un contrato bilateral perfecto, lo que significa que surgen obligaciones para ambas partes: el vendedor (venditor) y el comprador (emptor). Es un contrato de buena fe, lo que implica que, además de las obligaciones propias de la compraventa, surgen obligaciones de buena fe. El vendedor se obliga a entregar al comprador la pacífica y duradera posesión de una cosa a cambio de una cantidad de dinero llamada precio (pretium). Por lo tanto, es un contrato consensual que se perfecciona con el acuerdo entre las partes. La compraventa no tiene efectos reales, no es traslativa de dominio. La compraventa es un título que genera obligaciones.

Elementos de la Compraventa

• La cosa (merx): Debe ser intra commercivm, es decir, susceptible de ser comercializada, y su venta debe ser lícita (no prohibida por la ley). Se pueden vender cosas presentes, futuras (como una cosecha antes de recolectarla), derechos e incluso ideas (marcas, programas).
• El precio (pretium): Debe ser cierto (determinado), verdadero (no simulado), justo (en concordancia con el valor de la cosa) y, en principio, en dinero (monedas o signos que lo representen, como un cheque). Se permite pagar una parte en dinero y otra en especie, pero la parte en dinero debe ser mayor.

Obligaciones del Vendedor

• Transmitir la pacífica y duradera posesión de la cosa.
• Prestar garantía por evicción (asegurar que no llegará un tercero con mejor derecho sobre la cosa).
• Saneamiento por vicios o defectos ocultos. El comprador puede ejercer la actio redhibitoria (para la devolución del precio y la cosa) o la actio quanti minoris (para una rebaja en el precio).
• Custodiar la cosa desde la perfección del contrato hasta la entrega.

Obligaciones del Comprador

• Pagar el precio.
• Responder por cualquier actitud dolosa o contraria a la buena fe.
• Asumir el riesgo de pérdida o deterioro de la cosa sin culpa del vendedor desde la perfección del contrato hasta la entrega (periculum est emptoris).

Pactos Añadidos a la Compraventa

1. Pacto de la ley comisoria (lex commissoria): Permite al vendedor rescindir el contrato si el comprador no paga en el plazo acordado.
2. Pacto in diem addictio: Faculta al comprador a rescindir el contrato si encuentra una oferta mejor.
3. Pacto si res placuerit: Permite al comprador rescindir el contrato si no queda satisfecho con la cosa.

Arrendamiento (Locatio-Conductio)

El arrendamiento es un contrato consensual, bilateral perfecto, por el cual el arrendador o locator se obliga frente al arrendatario o conductor a:

1. Poner a su disposición una cosa para que la use y disfrute (locatio conductio rei).
2. Prestarle determinados servicios (locatio conductio operarum).
3. Entregarle una cosa para que realice una determinada actividad sobre ella (locatio conductio operis).

A cambio, el arrendatario debe pagar una contraprestación económica llamada merces.

Arrendamiento de Cosa (Locatio Conductio Rei)

El arrendador pone una cosa a disposición del arrendatario para que la use y disfrute. La cosa puede ser mueble o inmueble. El precio debe ser en dinero, aunque en arrendamientos rústicos se permite pagar una parte con la cosecha.

Arrendamiento de Servicios (Locatio Conductio Operarum)

El arrendatario se obliga a prestar un servicio al arrendador a cambio de una remuneración (salarium). El arrendatario debe realizar el trabajo personalmente y responder por posibles daños. El arrendador debe pagar la remuneración. El contrato se extingue por la muerte del arrendatario o por la realización del trabajo.

Arrendamiento de Obra (Locatio Conductio Operis)

El arrendador entrega una cosa al arrendatario para que realice una obra sobre ella y la devuelva finalizada. El arrendador paga la merces. El objeto del contrato es la obra, no el trabajo. El arrendatario no está obligado a realizar la obra personalmente, pero responde por ella.

Acciones

En las tres modalidades de arrendamiento, las partes disponen de dos acciones para exigirse mutuamente las obligaciones: actio locati (para el arrendador) y actio conducti (para el arrendatario).

Obligaciones en el Arrendamiento de Cosa

Obligaciones del Arrendador

• Poner la cosa a disposición del arrendatario.
• Mantener la cosa en condiciones idóneas para su uso, corriendo con los gastos necesarios o abonando al arrendatario los gastos que este haya adelantado.
• Indemnizar al arrendatario por daños y perjuicios derivados de vicios o defectos en la cosa.

Obligaciones del Arrendatario

• Pagar la renta (merces).
• Utilizar la cosa para el uso previsto, respondiendo por el mal uso.
• Devolver la cosa al término del arriendo.

El subarriendo es el arrendamiento de la cosa por parte del arrendatario a un tercero. La relocatio es la prórroga del contrato sin necesidad de hacer otro.

Contratos Consensuales

Sociedad

¿Qué es una Sociedad?

Es un contrato consensual, bilateral o plurilateral, en el que dos o más personas (socios) se obligan mutuamente a poner en común dinero, cosas o trabajo para la consecución de un fin lícito y de interés común.

Características

• El consentimiento debe ser continuado.
• En época romana, la sociedad no daba origen a una persona jurídica distinta de las personas de los socios. La acción de los socios es la actio pro socio para exigir el cumplimiento de las obligaciones.

Mandato

¿Qué es un Mandato?

Es un contrato consensual, bilateral imperfecto, de buena fe muy acusada, esencialmente gratuito, por el cual un sujeto (mandante) encarga a otro (mandatario) la ejecución de una determinada tarea, que este acepta.

Características

• Contrato consensual: surge la obligación desde la aceptación del mandato.
• Bilateral imperfecto: siempre surge la obligación del mandatario de cumplir el mandato, y solo eventualmente el mandante tendrá la obligación de indemnizar gastos extraordinarios.
• Esencialmente gratuito: no puede haber contraprestación económica.
• De buena fe muy acusada: se basa en la confianza entre las partes.

Contratos Reales

Mutuo

¿Qué es un Mutuo?

Es un contrato real, unilateral, gratuito, por el que una persona (mutuante) entrega a otra (mutuario) la propiedad de una cantidad de dinero o cosas fungibles (consumibles), quedando este obligado a devolver otro tanto del mismo género y calidad.

Comodato

¿Qué es un Comodato?

Es un contrato real, bilateral imperfecto, gratuito, por el cual un sujeto (comodante) entrega a otro (comodatario) una cosa inconsumible para que la use según lo convenido y la devuelva dentro del término acordado. Si se le da un uso distinto, se comete un hurto de uso (furtum usus).

Depósito

¿Qué es un Depósito?

Es un contrato real, bilateral imperfecto, gratuito, por el que una persona (depositante) confía a otra (depositario) una cosa mueble para que la guarde, la conserve y la devuelva a petición del depositante.

Prenda (Pignus)

¿Qué es una Prenda?

Es un contrato real, bilateral imperfecto, por el cual un deudor entrega a su acreedor la posesión de una cosa propia o de un tercero (con su consentimiento) para garantizar su obligación, acordando que le será restituida una vez extinguida la deuda. El contrato de prenda da origen al derecho real de prenda que tendrá el acreedor pignoraticio sobre la cosa.