Contrato de Arrendamiento

Concepto

El arrendamiento es aquel contrato por virtud del cual uno de los contratantes se obliga a proporcionar al otro el uso de una cosa por un tiempo determinado a cambio de un precio o una renta. (Artículo 1543 CC).

• El objeto pueden ser bienes muebles (siempre que no sean consumibles) o inmuebles. También universalidades o conjuntos de cosas (una empresa).
• Los sujetos que celebran el contrato son el arrendador y el arrendatario.
  • El arrendador cede el uso de la cosa. Además del propietario puede tratarse del usufructuario.
  • El arrendatario paga el precio del uso.
• Normalmente, el arrendamiento es un acto de administración. Por ello, puede ser celebrado por los administradores sin un poder especial, o por los padres o tutores de los menores o incapacitados.
• Sin embargo, cuando el periodo de arrendamiento supera los seis años, se considera un acto de disposición.
• En tales supuestos, resulta necesario el poder para los administradores y la autorización judicial para padres o tutores.
• El arrendamiento está sometido a un término o plazo de duración. No se admiten los arrendamientos perpetuos o indefinidos. Si no se ha establecido plazo, se entiende por años. (Art. 1581 CC).

Forma

En relación a la forma, y teniendo en cuenta que se trata de un contrato consensual, la regla general es la libertad de forma, de modo que el contrato será válido cualquiera que sea la que se utilice.

• Los arrendamientos de bienes inmuebles pueden ser inscritos en el registro de la propiedad, en cuyo caso, se exige documento público. El efecto de la inscripción es que el arrendamiento puede ser oponible a terceros.

Obligaciones de las Partes

Del Arrendador

• Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
• Mantenerle en el uso pacífico de la cosa arrendada.
• Efectuar las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir para el uso destinado, salvo que las reparaciones sean a cargo del arrendatario.
• Conserva sus facultades sobre la cosa en cuanto destinatario.

Del Arrendatario

• Pago del precio convenido.
• Uso de la cosa arrendada con la diligencia de un buen padre de familia.
• Respetar el destino económico de la cosa.
• Devolverla al finalizar el contrato, tal y como la recibió, con excepción del deterioro propio del uso.
• Puede ceder el contrato, o subarrendar la cosa, siempre con el consentimiento del arrendador.

Contrato de Comisión

Concepto

Es un contrato por el que una persona se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra. (Art. 1709 Cc).

• Se trata también de un contrato de colaboración.
• Se encuentra regulado en el Cc y en el Código de Comercio. Realmente la modalidad civil se denomina mandato, mientras que la comisión es la denominación propia del “mandato mercantil”.
• El Código de Comercio (Cco) establece que el mandato se considerará comisión mercantil cuando tenga por objeto un acto o una operación de comercio y sea comerciante o agente mediador del comercio el comitente o el comisionista (art. 244 Cco).
• Una de las diferencias entre mandato civil y comisión mercantil es que el primero, salvo pacto en contrario, es gratuito.
• En la comisión, o mandato mercantil, el comitente ha de abonar la correspondiente remuneración al comisionista, denominada precisamente comisión.
• El contrato de comisión puede definirse como el contrato por el que una parte (comisionista), se obliga a realizar, por encargo y cuenta de otra (comitente), una o varias operaciones mercantiles a cambio de una remuneración.

Objeto

El encargo que ha de realizar el comisionista (o el mandatario) consiste, no en la prestación de cualquier servicio, sino de forma concreta, en la realización de los actos jurídicos (realización de contratos, gestión de cobros), por cuenta del comitente o mandante.

Obligaciones de las Partes

• El comisionista o mandatario se obliga a realizar por cuenta del comitente o mandante el encargo recibido.
• En la realización de este encargo, el comisionista debe actuar siguiendo las instrucciones del comitente y, en todo caso, defendiendo sus intereses.
• En el desempeño de su función el comisionista podrá actuar en nombre del comitente –si tiene poder de representación- o en nombre propio, con las consecuencias propias de la representación indirecta. Pero siempre actúa por cuenta ajena, trasladando las consecuencias de su actuación al comitente.
• La principal obligación del comitente es pagar la correspondiente remuneración al comisionista. También deberá sufragar los gastos y reparar los posibles perjuicios que el desarrollo de la gestión haya ocasionado al comisionista.