Contratos de Uso y Disfrute, de Servicios, de Obra y de Préstamo

Contratos de Uso y Disfrute

Arrendamiento

Los contratos de uso y disfrute son aquellos en los que una persona cede a otra una cosa no consumible para que goce o use de ella por cierto tiempo y la devuelva a la finalización del contrato, bien a cambio de una contraprestación, bien con carácter gratuito (comodato). Bajo la denominación de Arrendamiento, el Código Civil regula tres figuras: el arrendamiento de cosas, el arrendamiento de servicios y el arrendamiento de obra.

Arrendamiento de Cosas en General

El arrendamiento de cosas es un contrato por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Es un contrato principal, oneroso, conmutativo, bilateral y consensual. A diferencia de la compraventa, es temporal (de duración determinada) y no es traslativo de dominio.

Elementos Personales

Los elementos personales son el arrendador y el arrendatario. Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o el servicio que se obliga a pagar.

Elementos Reales

Los elementos reales son la cosa y el precio. Puede ser objeto de arrendamiento cualquier cosa cuyo uso esté en el comercio. Se excluyen las cosas fungibles que se consumen con el uso (art. 1545 C.c.). El precio ha de existir y ser cierto.

Elementos Formales

Al ser un contrato eminentemente consensual, no se exige ninguna formalidad, se perfecciona por el simple consentimiento de las partes.

Obligaciones del Arrendador

Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
Llevar a cabo durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso al que ha sido destinada.
Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Abonar al arrendatario los gastos necesarios hechos en la cosa arrendada.
El arrendador no podrá variar la forma de la cosa arrendada.

Obligaciones del Arrendatario

Pagar el precio del arrendamiento.
Usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado.
Responder del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya (art. 1563 C.c).
Tolerar las obras, aunque le sean muy molestas, en caso de reparación urgente en la cosa arrendada (art. 1558 C.c).
Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o prepare en la cosa arrendada, así como poner en conocimiento del dueño la necesidad de reparaciones (art. 1559 C.c.).
El arrendatario deberá devolver la cosa tal como la recibió, y si nada se expresó en el contrato sobre este extremo, se presumirá que se recibió en buen estado.

Arrendamientos Urbanos

El arrendamiento urbano es un contrato que tiene por objeto la cesión del uso de una finca urbana por tiempo determinado y precio cierto. No tiene esta consideración la figura del «precario» que supone la posesión inmediata de una finca ajena por parte de una persona sin título para ello y sin pago de renta o merced.

Para esclarecer la compleja regulación legal, señalar que son cuatro los textos legislativos aplicables al arrendamiento de vivienda:

Los arrendamientos celebrados bajo la vigencia del Texto Refundido de LAU (aprobado por el Decreto 4104/1964 de 24 de diciembre) y sujetos al régimen legal de prórroga forzosa.
Los arrendamientos celebrados bajo la vigencia de la LAU de 1964.
Los arrendamientos sometidos a la vigente Ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos aplicable a todos los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, fecha en que entró en vigor.
Los arrendamientos celebrados a partir del 6 de junio de 2013 a los que se aplica la Ley 29/1994 con las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013 de 4 de junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.

Ámbito de Aplicación de la LAU

Ámbito material de aplicación: los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley son el arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la vivienda o a un uso distinto al de la vivienda.

Por causa subjetiva están excluidos:

Los arrendamientos de vivienda que estén asignadas por razón del cargo que desempeñen o servicio que presten los arrendatarios.
Las viviendas militares están excluidas cualquiera que fuera su calificación y se regirían por su legislación específica.
Las viviendas universitarias, que son aquellas asignadas por la universidad al personal docente, administrativo o de servicios y a los alumnos matriculados en la misma.

Por causa objetiva están excluidos: el arrendamiento de finca rústica con casa habitación cuyo aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal sea la finalidad primordial del arrendamiento y los arrendamientos de uso turístico o alojamiento privado para el turismo.

Ámbito espacial de aplicación: la Disposición Adicional 1ª de la LAU establece que esta Ley se dicta al amparo del art. 149.1 apartado 8 CE, por lo que el Estado tiene competencia exclusiva para legislar sobre esta materia y la Ley será de aplicación en todo el territorio nacional.

Ámbito temporal de aplicación: ya se ha dicho que Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, se aplica a los arrendamientos urbanos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, fecha en que la Ley entró en vigor.

Contratos de Servicios. Arrendamiento de Servicios y Contrato de Obra

En el contrato de obra o servicio, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto. Uno de los criterios para diferenciar ambas figuras jurídicas es que en el contrato de prestación de servicios se debe una actividad, sin tener directamente en cuenta el resultado del servicio, mientras que en el de ejecución de obra el objeto de la prestación debida es el resultado final, con independencia del trabajo necesario para lograrlo.

El contrato o arrendamiento será de obra cuando: una parte (contratista) se obliga frente a la otra (comitente o dueño de la obra) a ejecutar una obra y entregársela a cambio de un precio cierto. El arrendador se obliga a la prestación de un resultado, sin consideración al trabajo que lo crea.

Depósito

Por el contrato de depósito una persona (depositante) entrega a otra (depositario) una cosa para que éste la custodie y la entregue al primero cuando la reclame. El art. 1758 C.c. señala que se constituye el depósito desde que uno recibe la cosa ajena con la obligación de guardarla y de restituirla. Es un contrato gratuito, salvo pacto en contrario (art. 1760 C.c.) y su objeto solo puede ser de cosas muebles.

Cabe destacar de este contrato las obligaciones de las partes:

El depositario, tiene la obligación de guardar la cosa y restituirla cuando le sea pedida al depositante, sus causahabientes o a la persona designada en el contrato.
El depositante, tiene la obligación de reembolsar al depositario los gastos que haya hecho para la conservación de la cosa depositada y a indemnizarle de todos los perjuicios que se le hayan seguido del depósito.

Mandato

El contrato de mandato es aquel por el que una persona llamada mandatario, se obliga a llevar a cabo por cuenta o encargo de otra persona (mandante), la gestión de uno o de varios negocios, con retribución o sin ella. El art.1709 C.c. establece que “por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra”.

Como características del contrato de mandato se señalan las siguientes:

Es un contrato consensual.
Es esencialmente gratuito, salvo pacto en contrario (art.1711 C.c).
Es un contrato “intuitu personae”, es decir, de confianza o basado en ella.

En cuanto a las clases, el mandato puede ser:

Gratuito u oneroso; dependiendo de que sea retribuido o no.
General o especial, según comprendan todos los asuntos del mandante o uno o varios negocios determinados (art. 1712 C.c.).
Expreso o tácito (art. 1710 C.c.) según la forma en que se lleve a cabo.
Por su naturaleza y efectos el mandato puede ser simple (cuando el mandatario actúa en nombre propio pero por cuenta del mandante) y representativo (cuando el mandatario obra en nombre y representación del mandante).

De otra parte, cabe señalar que el mandato se diferencia del contrato de mediación o corretaje en que el mediador o corredor se obliga simplemente a poner en contacto o en conexión a los que pueden ser contratantes para que puedan celebrar el contrato objeto de la mediación. El mediador, a diferencia del mandatario, no contrata.

Los elementos personales del contrato de mandato son el mandante y el mandatario, siendo éste el que realiza los actos jurídicos en interés del mandante.

El objeto o elementos reales del mandato son los actos jurídicos que realiza el mandatario por encargo del mandante.

En cuanto a los elementos formales, el contrato de mandato se rige por el principio de libertad de forma (art.1278 C.c.). Por otra parte el art.1710 C.c., no exige ninguna forma especial ni para conferirlo ni tampoco para aceptarlo.

Préstamo

El contrato de préstamo presenta dos especies: el comodato y el mutuo o simple préstamo. El art.1740 C.c. los define así: “Por el contrato de préstamo una de las partes entrega a la otra o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo”.

Préstamo con Garantía Hipotecaria

Se define como aquel contrato en virtud del cual una persona o entidad (el acreedor, generalmente un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra persona o a una sociedad (deudor/prestatario) que habrá de devolverla junto con una determinada suma de intereses y cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble.