Caracteres del Contrato de Compraventa

El contrato de compraventa es una figura jurídica fundamental en el derecho civil, y se caracteriza por los siguientes aspectos:

• Consensual: Se perfecciona con el simple consentimiento de las partes (comprador y vendedor) sobre el objeto y el precio. No requiere formalidades especiales, salvo en casos específicos como la compraventa de bienes inmuebles, que exige escritura pública.
• Bilateral: Genera obligaciones recíprocas para ambas partes:
  • El vendedor debe entregar el bien y garantizar su posesión y calidad.
  • El comprador debe pagar el precio convenido y recibir el bien.
• Oneroso: Ambas partes persiguen un beneficio económico:
  • El vendedor obtiene el precio.
  • El comprador adquiere el bien o derecho.
  No es gratuito, ya que implica una contraprestación.
• Conmutativo: Las prestaciones de ambas partes son ciertas, determinadas y equivalentes al momento de perfeccionarse el contrato.
• Naturaleza meramente obligacional: El contrato de compraventa no transmite por sí mismo el dominio del bien; genera la obligación de transmitirlo. La transmisión efectiva ocurre con la entrega del bien (tradición), salvo que la ley disponga lo contrario. Por ejemplo, el pago anticipado por una cosa (como la entrada de una vivienda) no convierte al comprador en propietario.
• Traslativo del dominio: Sirve como título jurídico para transmitir la propiedad. Sin embargo, esta transmisión queda condicionada a la tradición (entrega material o simbólica del bien).

Arras: Garantía en Contratos

Las arras son una garantía del cumplimiento de una obligación, habitualmente en contratos de compraventa. Consisten en la entrega de dinero u otra cosa (fungible o no). Se acuerdan al concluir el contrato o precontrato. Están amparadas por la libertad contractual del art. 1255 del Código Civil (CC).

Características Generales de las Arras

• Requieren entrega real.
• Su origen es voluntario.
• Su valor económico es menor que el de la prestación principal.
• Carecen de autonomía (dependen del contrato principal).
• Refuerzan o tutelan el crédito.

Clasificación de las Arras

• Arras Confirmatorias:
  • Funcionan como anticipo del precio.
  • Confirman la existencia del contrato.
  • No dan derecho a resolver el contrato en caso de incumplimiento. Se aplican las reglas generales de incumplimiento contractual (art. 1124 CC).
  • Si el contrato se cumple, se imputan al precio final.
  • Su naturaleza depende de la voluntad de las partes (no están reguladas expresamente en el CC).
• Arras Penitenciales (o de desistimiento):
  • Permiten a las partes desistir del contrato.
  • El comprador pierde las arras entregadas.
  • El vendedor devuelve el doble de las arras recibidas.
  • Están reguladas en el art. 1454 del CC.
  • No derivan del incumplimiento, sino de la facultad de rescindir el contrato.
  • En precontratos, se presumen penitenciales, salvo pacto expreso en contratos definitivos.
• Arras Penales:
  • Funcionan como una cláusula penal.
  • Penales puras: Permiten retener las arras y, además, reclamar el cumplimiento o una indemnización.
  • Penales sustitutorias: Permiten retener las arras sin derecho a indemnización adicional; o reclamar daños y perjuicios sin limitación.
  • Si el contrato se cumple, las arras se imputan al precio.

Arrendamiento: Características y Duración

Según el Art. 1543 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato:

• Consensual
• Bilateral
• Oneroso
• Conmutativo
• Temporal y de tracto sucesivo: Las obligaciones se cumplen de manera periódica. Ejemplo: Un contrato de arrendamiento con renta mensual.
• No personalísimo: Puede ser cedido o transmitido, salvo pacto en contrario.
• Acto de administración: Si el pacto es inferior a 6 años.
• Acto de disposición: Si el pacto es superior a 6 años (art. 1548 CC).

Prórroga del Arrendamiento Urbano

1. La duración es la pactada. Si no se establece plazo, será de 1 año.
2. Si el contrato dura menos de 5 años (persona física) o 7 años (persona jurídica), se renueva automáticamente año a año hasta alcanzar esos límites, salvo comunicación en contra del arrendatario con 30 días de antelación.
3. Si el arrendador necesita la vivienda para sí, un familiar o cónyuge (previsto en el contrato), puede recuperarla con preaviso de 2 meses. El arrendatario debe entregarla, pero si el arrendador no la ocupa en 3 meses, el arrendatario puede exigir regresar o ser indemnizado.
4. Tras 5 o 7 años, si ninguna parte se opone (con preaviso de 4 meses el arrendador y 2 meses el arrendatario), el contrato se prorroga tácitamente hasta 3 años más. El arrendatario puede desistir al término de cualquier anualidad con preaviso de 1 mes.

Contrato de Obra y Edificación

El artículo 1591 del Código Civil se refiere a la responsabilidad en obras inmobiliarias.

Características

• Consensual
• Bilateral
• Oneroso
• No formal: No requiere forma específica, salvo que la ley lo exija (ej: escritura pública en ciertos casos).
• Tracto único: Implica una ejecución instantánea o única de la prestación.
• Objeto amplio: Puede ser una obra material (construcción) o intelectual (obra artística).
• Obligacional: No transfiere automáticamente el dominio; requiere la traditio (entrega).
• Obligación de resultado (no de medios): El contratista debe alcanzar un resultado concreto, no solo poner su esfuerzo.

Contrato de Mandato

Según los Arts. 1709 y siguientes del Código Civil, en el contrato de mandato, el mandatario se obliga a realizar actos o servicios por cuenta del mandante. Puede ser expreso o tácito, gratuito u oneroso, general o especial.

Obligaciones del mandatario:

• Cumplir el encargo según las instrucciones.
• No exceder los límites del mandato.

Obligaciones del mandante:

• Pagar la retribución acordada.
• Anticipar los recursos necesarios.

Extinción:

• Revocación.
• Renuncia.
• Muerte o incapacidad de las partes.
• Medidas de apoyo al mandatario.

El mandatario puede nombrar un sustituto, salvo prohibición expresa.

Préstamos y Comodatos: Tipos y Características

Clases de Comodato

• Comodato ordinario: Regulación típica (art. 1740 CC). Entrega gratuita de cosa no fungible para uso temporal y devolución.
• Comodato precario: Sin plazo ni uso determinado. El comodante puede reclamar la cosa en cualquier momento.
• Comodato en contemplación personal: Considera las características personales del comodatario. Si fallece, sus herederos no pueden continuar usando la cosa (art. 1742 CC).
• Comodato solidario: Varios comodatarios responden solidariamente (art. 1748 CC).
• Comodato con gasto extraordinario: El comodante paga gastos extraordinarios si se le notifica antes, o si son urgentes (art. 1751 CC).
• Comodato con reclamación por urgente necesidad: El comodante puede reclamar la cosa antes del plazo si la necesita urgentemente (art. 1749 CC).

Efectos del Contrato de Fianza frente al Acreedor

Obligación principal del fiador: Pagar la deuda si el deudor no lo hace. En fianza indefinida, incluye accesorios y gastos de juicio.

Excepciones oponibles: El fiador puede oponer al acreedor todas las excepciones inherentes a la deuda, excepto las personales del deudor (art. 1853 CC).

Beneficio de excusión (arts. 1830-1836 CC): El fiador no está obligado a pagar hasta que se hayan excutido los bienes del deudor. No opera si:

• El fiador renuncia expresamente.
• Se obliga solidariamente.
• El deudor es insolvente.
• El deudor no puede ser demandado.

El fiador debe señalar bienes suficientes y realizables del deudor. Si el acreedor no realiza la excusión, es responsable de la insolvencia resultante.

Beneficio de división (art. 1837 CC): Si hay varios fiadores, la deuda se reparte proporcionalmente, salvo pacto de solidaridad. Si uno paga todo, puede reclamar a los demás su parte (art. 1844 CC). Los cofiadores pueden oponer excepciones inherentes a la deuda (art. 1845 CC).

Elementos Reales de la Fianza (Objeto de Garantía)

Regla General: La fianza puede garantizar obligaciones presentes y futuras.

Requisitos de validez (art. 1824 CC):

• Requiere una obligación válida.
• Si la obligación principal es nula, la fianza también lo es.
• Si la obligación es anulable (por excepción personal, como minoría de edad), la fianza es válida.

Fianza para deudas futuras (art. 1825 CC):

• Es posible garantizar deudas futuras.
• El fiador solo responde cuando la deuda sea líquida.

Extensión de la fianza (art. 1826 CC):

• El fiador puede obligarse a menos o igual, pero nunca a más que el deudor principal.
• Si se compromete a más, su obligación se reduce a los límites del deudor.