Copropiedad/Comunidad
Concepto
La copropiedad se da cuando un mismo derecho corresponde de forma simultánea a varios sujetos. Para que exista copropiedad, deben concurrir los siguientes elementos:
- Unidad del objeto
- Pluralidad de sujetos
En consecuencia, no habrá copropiedad cuando:
- El objeto se fracciona entre los sujetos, correspondiendo a cada uno una parte determinada.
- Concurren varios derechos sobre un mismo objeto (ej: usufructo, servidumbre).
- Existiendo una pluralidad de personas físicas, estas son contempladas por el derecho como un sujeto único (ej: una sociedad anónima propietaria de una finca).
En el ordenamiento jurídico español, el estudio de la concurrencia de varias voluntades en la copropiedad es relevante, especialmente a la hora de tomar decisiones. Existen tres tipos de copropiedad:
- Propiedad por cuotas (copropiedad romana): Caracterizada por porciones ideales llamadas cuotas que corresponden a cada comunero o propietario. Es la comunidad ordinaria y habitual en nuestro ordenamiento (ej: comunidad de propietarios).
- Propiedad en mano común (comunidad germánica): La cosa corresponde íntegramente a todos los comuneros sin cuotas definidas. Para cualquier actuación se requiere la voluntad de todos los comuneros (ej: comunidad hereditaria, sociedades gananciales).
- Propiedad dividida (propiedad pro indiviso): El derecho se fracciona en sus distintas facultades, distribuyéndose la cosa entre los comuneros sin que esto suponga un derecho real en cosa ajena (ej: enfiteusis – art. 1605 del Código Civil).
Origen de la Comunidad Ordinaria
La comunidad ordinaria surge cuando existe pluralidad de sujetos y unidad en el objeto, y bien por ley o por voluntad de los sujetos, se crea un sistema de comunidad regido por el Código Civil. Esta comunidad puede constituirse de forma incidental o voluntaria:
- Incidental: Su origen es ajeno a la voluntad de los futuros comuneros (ej: un testamento que deja un único bien a varios herederos).
- Voluntaria: Varias personas aportan dinero en común para adquirir un bien determinado.
Cuando el Código Civil habla de bienes en la comunidad, se refiere al derecho, no al bien en sí mismo. El legislador pretende que las normas de la comunidad de bienes se apliquen a los derechos reales, distinguiéndolos de los supuestos obligacionales con pluralidad de acreedores y deudores (regulados en el art. 1137 del Código Civil).
Régimen Aplicable a la Comunidad Ordinaria (Propiedad por Cuotas)
El régimen se establece en los artículos 392 y siguientes del Código Civil: “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.”
La comunidad se regulará por:
- Normas legales imperativas.
- Autonomía de la voluntad (art. 1255 del Código Civil).
- Régimen legal de carácter dispositivo.
- Normas dispositivas del régimen legal supletorio.
Facultades de los Codueños sobre sus Cuotas
El artículo 399 del Código Civil establece que:
- Cada comunero dispone de forma casi plena sobre su cuota.
- El comunero puede realizar actos de disposición, incluyendo la posibilidad de establecer pactos restrictivos sobre la permanencia en la comunidad (con carácter obligacional).
En caso de que un comunero quiera vender su cuota a un tercero sin pacto de permanencia, se aplica el artículo 1522 del Código Civil: “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.” Este artículo otorga a los demás comuneros un derecho de retracto para adquirir la cuota con preferencia al tercero.
Si un comunero vende la cosa en su totalidad sin estar legitimado para ello, la jurisprudencia se inclina por aplicar los artículos 1460 y 1479 del Código Civil, que regulan la compraventa de cosa ajena.
Facultades de los Comuneros sobre la Cosa
- Uso de la cosa (art. 394 del Código Civil): Cada comunero puede usar la cosa con independencia de su cuota, respetando su destino y sin perjudicar a la comunidad. Si todos los comuneros quieren usar la cosa simultáneamente, el uso deberá ser fraccionario.
Posesión de la Cosa en Común
El artículo 445 del Código Civil establece que la posesión, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, salvo en casos de indivisión. En caso de conflicto, se preferirá al poseedor actual, al más antiguo, al que presente título, y si todas las condiciones son iguales, se constituirá la cosa en depósito o guarda judicial.
El artículo 450 del Código Civil establece que la adquisición de la posesión por usucapión por parte de un comunero beneficia a todos, y la interrupción de la posesión de uno perjudica a todos.
Disfrute de la Cosa Común
El artículo 393 del Código Civil establece que: “El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.”
Cada comunero puede disfrutar de la cosa común, pero los beneficios y cargas se distribuyen proporcionalmente a su cuota. Esto incluye los frutos (industriales, naturales y civiles).
En cuanto al arrendamiento de la cosa común, se debate si es un acto dispositivo (requiere unanimidad) o administrativo (basta con la mayoría). La jurisprudencia se inclina por considerarlo un acto de administración.
Conservación de la Cosa
El artículo 395 del Código Civil establece que: “Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.”
Existe una acción para reclamar judicialmente el pago de los gastos de conservación a los comuneros morosos. En algunos casos, la falta de pago puede llevar a la pérdida de la condición de comunero.
Administración de la Cosa
El artículo 398 del Código Civil establece que: “Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.”
La administración de la cosa común requiere un acuerdo mayoritario (por cuotas, no por número de comuneros). En caso de bloqueo, se puede acudir al juez. La alteración de la cosa requiere unanimidad (art. 397 del Código Civil).
División de la Cosa
El artículo 400 del Código Civil establece que: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”
Cualquier comunero puede solicitar la división de la cosa en cualquier momento. Se puede pactar la indivisión por un máximo de 10 años, renovable. La acción de división no prescribe (art. 1965 del Código Civil).
En las comunidades incidentales, un tercero puede establecer la indivisión, pero esto no impide que los herederos soliciten la división según el artículo 1051 del Código Civil.
Si la cosa es indivisible, se procederá a su venta y se repartirá el dinero entre los comuneros según sus cuotas.