• Diferencias entre servidumbres prediales y personales:

  
  
• Las personales se establecerán en beneficio de una determinada persona. Las prediales se establecían en beneficio de un fundo vecino.
• Las personales van a ser temporales, se extinguen con la muerte del titular. Las prediales eran perpetuas.
• Las personales podían tener por objeto bienes muebles o inmuebles. Las prediales solo pueden tener por objeto bienes inmuebles, fundos.

• Principios generales y requisitos comunes a ambas servidumbres:

  
  
• 
  

  Nulli res sua servit

  No puede existir sobre una cosa propia. Por lo tanto si una cosa se volviera propiedad del titular de una servidumbre, la servidumbre se extinguiría xq se confundiría con las facultades propias del derecho de propiedad
• Servitus in faciendo consistere nequit:
  La servidumbre no puede consistir en hacer algo. Lo que la servidumbre impone al propietario del fundo sirviente es un soportar el ejercicio de la servidumbre.
• 
  

  Servitus servitutis ese non potest

  No puede constituirse una servidumbre sobre otra servidumbre. Solo puede constituirse una servidumbre sobre una cosa.

• SERVIDUMBRES

  
  

  PREDIALES:

  
  

Sus carácterísticas son:

• Solo podían ser ejercitadas en beneficio de un fundo o edificio, es decir, deben proporcionar una utilitas al fundo.
• La servidumbre es inherente al fundo, se trasmite con el fundo, no puede trasmitirse de forma separada al fundo: requisito de la inalienabilidad
• Son indivisibles, no pueden surgir ni extinguirse por partes. Una ve divididos los fundos la servidumbre continua única.
• Son de causa perpetua, los fundos deben presentar condiciones objetivas para que la utilidad sea permanente. Toda situación transitoria escapa al ámbito de las servidumbres
• El ejercicio de las servidumbres debe ser posible, para lo cual es indispensable la vecindad o continuidad de los fundos.

• Clasificación servidumbres prediales:

  
  

Supónían siempre la existencia de dos fundos: el dominante (quien la disfruta) y el sirviente (quien la sufre), por lo que la clasificación se basara en la distinta función y estructura de cada servidumbre, y en la naturaleza del fundo dominante:

• Rusticas

  
  Las que responden a exigencias agrícolas (o cuando tiene esa naturaleza rustica el fundo dominante). Son las servidumbres de paso, de agua, de extracción de materiales, de pacer de animales.
• 
  

  Urbanas

  Responden a exigencias de sostén, iluminación, vistas…en favor de un edificio (cuando la naturaleza del fundo dominante es rustica. Son las servidumbres de luces y vistas, de desagüe de edificios, posibilidad de avanzar terrazas o balcones sobre el fundo siguiente….

Se obtiene el reconocimiento de las servidumbres por medio de la llamada vindicatio servitutis, conocida en época justinianea por el nombre de actio confessoria. Frente a esta actio confessoria el propietario tenía la actio negatoria.

• SERVIDUMBRES PERSONALES. EL USUFRUCTO

  
  

En la época justinianea se comprenden el usufructo, el uso, la habitación y la operae servorum.

El usufructo es un derecho a percibir para sí los frutos de una cosa ajena dejado a salvo su sustancia es decir, sin poder alterar la estructura o el destino económico de la cosa. El jurista Paulo lo define en el digesto como: derecho sobre cosas ajenas que permite usarlas y percibir sus frutos dejando a salvo su sustancia.

• Orígenes

  
  

El origen del usufructos está en la época republicana, en el supuesto de un testador que antes de morir pretendía asegurar a ciertas personas el disfrute de bienes suficientes para subsistir mientras que vivieran y así la necesidad de proveer al sustento de la viuda, sobre todo en los matrimonios sine manu donde la mujer sigue en su familia de origen, explica la aparición de esta aparición del usufructo en el s II ac con una finalidad alimentaria.

• Carácterísticas usufructo:

  
  
• Su correlación con el destino económico de la cosa, el propietario no podía alterarlo ni si quiera para mejorarlo. De manera que un usufructuario no podía construir edificios, escavar minas…solo en el derecho justinianeo se permitirá realizar obras que mejoren la cosa.

• Carácter personal:
  Solo tiene razón de ser en relación con una persona que se beneficie del mismo, el usufructo terminara cuando el usufructuario muera o sufre una capitis deminutio. Este carácter implicaba la imposibilidad de transmitir el mismo derecho de usufructo, podía en todo caso cederé el ejercicio fáctico del derecho pero no podían trasmitirse como tal el derecho de usufructo
• Su carácter temporal, hasta que el sujeto determinaba, o duraba hasta la muerte del usufructuario.

En la cosa fructífera confluyen el derecho de propiedad y el de usufructo.

• Derechos del usufructuario:

  
  

• A exigir la entrega de la posesión de la cosa para ejercitar su derecho:
  

  Ius possidendi

• A percibir los frutos: ius fruendi
• A usarlos: ius utendi
• El derecho a ejercer su ejercicio
• Nunca tendrá el derecho de disposición sobre la cosa que se reservan al propietario

• Obligaciones del usufructuario, derechos propiedad:

  
  

• Obligación conservar la cosa
• Obligación de restituirla al termino del usufructo

Un tratamiento especial lo tiene el quassi usufructus: el usufructo al principio se daba sorbe cosas no consumibles. Sin embargo por un senadoconsulto se establecíó que las cosas consumibles podían ser consumidas en el usufructo de un patrimonio establecido como legal. El legatario usufructuario recibía en propiedad esas cosas consumibles dando garantía en restituir otro tanto o igual a lo recibido cuando finaliza el usufructo. Esta variante constituyo una derogación del principio básico del usufructo, entendíéndose a las cosas consumibles.

• • La constitución y la extinción del usufructo

Los medios de constitución son similares a los servicios prediales (mancipatio, in iurde cesio ad judicatio y deductio).

Sin embargo el usufructo no era posible a través de una traditio y usucapio, pero Justiniano lo admitíó.

El modo de constitución serán las stipulationes que en época clásica se aplicaran a los fundos provinciales pero en el derecho justinianeo se aplicaran a todos lo fundos.

La extinción también es similar a las servidumbres prediales porque ambas dos era iura in re aliena. El usufructo presenta peculiaridades como consecuencia del carácter personal y temporal, y así, se hayan las siguientes causas de extinción:

• Reunirse en una misma persona facultades del usufructo y del propietario, no hablando de confussio, sino de consolidatio volviendo a recuperar la propiedad en una misma persona.
• Renuncia del usufructo que se produce en derecho clásico por la iure cessio
• Destrucción material o jurídica de la cosa por ejemplo cuando queda fuera del comercio
• El non usus por parte del usufructo
• Cumplimiento del término o plazo por su carácter temporal
• Muerte o capitis deminutio del usufructuario.

• • Los medios de defensa del usufructo

La protección se efectúa a través de la vindicatio usufructus  también conocida como actio confessoria  mas tarde.

Se trata de una acción real concedida al usufructo para hacer valer su derecho frente al titular de la nuda propiedad o frente a terceros poseedores.

También por medio de interdictos possidetis. El nudo propietario puede recuperar la cosa una vez extinguido el usufructo mediante la actio negatoria.

• • Derechos semejantes al usufructo

Destacan los siguientes:

• Usus

  
  : facultad de utilizar una cosa ajena dentro de los estrechos límites de las necesidades propias o familiares. Consiste pues en el ejercicio de un poder de manejo, uso, cosa sin disfrute. El usus comprende el uso de la cosa como una participación en los frutos de la cosa pero limitado a las propias necesidades de usuario y su familia. Difería del usufructo no porque estuviera excluido del ius fruendi  sino porque no otorgaba un derecho a la totalidad de los frutos solo lo permitía hasta que fiera suficiente la subsistencia de sus familiares.
• 
  

  Habitatio:

  consistía en el derecho de habitar en cosa ajena tratándose de una especie de modalidad del usus, pero se diferencia en que el usuario de una cosa podía habitarla y cederla gratuitamente pero no alquilarla, pero el titular de una habitatio puede alquilarla a terceros. Justiniano afirma que estamos ante un derecho real en cosa ajena que se distingue del usufructo y del usus.
• 
  

  Operae servorum

  derecho a utilizar, a valerse de la actividad de esclavos ajenos e incluso facultaba para alquilar. Los juristas clásicos la asimilaran al usufructo.

Pregunta examen: caracteres diferenciales de los derechos reales

• LA ENFITEUSIS Y LA SUPERFICIE

• • LA ENFITEUSIS

Los antecedentes se encuentran en la posesión del ager vectigalis, concedida por el estado o por municipios romanos de forma permanente a un particular siempre y cuando se pagara a cambio un canon (impuesto) llamado vertigal.

Este fenómeno fue considerado por algunos juristas como una compraventa mientras que la gran mayoría lo consideraran un arrendamiento. Esta posesión seria protegida por una acción real análoga a la acción reivindicatoria llamada actio vectigalis.

Por otro lado su nombre significa plantación y recuerda a una antigua institución relativa a tierras públicas no cultivadas concedidas con la obligación de cultivos y paga a cambio un canon. Tal y como aparece la enfiteusis en el derecho justinianeo resulta de la fusión de las dos instituciones anteriores asumiendo rasgos carácterísticos tanto del derecho de propiedad como de los derechos reales de cosa ajena.

La enfiteusis supone una concesión perpetua o a largo plazo de fundo que consistía en el más amplio goce o disfrute sobre este fundo ajeno al derecho del usufructo, pero con las siguientes diferencias:

• El enfiteuta puede transformar las condiciones o destino económico del fundo.
• El usufructo se extingue con la persona titular del mismo. En cambio esta es trasmisible a los herederos y además puede ser cedida siempre que se haya ofrecido al nudo propietario un derecho de opción preferente para quedarse con la enfiteusis pero por un plazo no superior a dos meses
• El enfiteuta adquiere todos los frutos separados, no solo los percibidos y los incrementos o mejoras sino también los adquiridos por el enfiteuta como si fuera el propietario
• El enfiteuta debe pagar un canon anual de modo que si lo deja de pagar durante tres años perderá el derecho de enfiteusis.

La doctrina Románística ha discutido cual es su objetivo: derecho de compraventa. Si lo asimilamos a esto el riesgo de la destrucción del fundo cae en el enfiteuta pero si lo asemejamos a un arrendamiento ese mismo recaerá sobre el nudo propietario.

El emperador Zenón dispuso que la destrucción total del fundo perjudicara al dueño. Seria riesgo del propietario mientras que la parcial perjudicaría al eufitente que debe pagar íntegramente el canon. Zenón no optó ni por considerarlo compraventa ni arrendamiento sino un contrato de enfiteusis, una institución distinta.

• Régimen jurídico de la enfiteusis: Las obligaciones y los derechos del enfiteuta

  
  

Las obligaciones serán las siguientes:

• Está obligado a pagar la renta de la finca sin derecho a reducción de esa renta por una mala cosecha
• Está obligado a conservar el fundo en buen estado
• Está obligado a otorgar impuestos y entregar al propietario el fundo y los justificantes de tales pagos.
• Está obligado a notificar al dueño su intención de enajenar su derecho de enfiteusis a in de que el propietario puede ejercitar su derecho de opción preferente a un tercero en un plazo de dos meses
• Está obligado a abonar al propietario del fundo el 2% del valor de la venta. Si lo ha enajenado y no ha ejercitado su derecho preferente este 2% se denomina laudemium.

Los derechos del enfiteuta son similares a los del propietario (adquieren frutos pos simple separación, puede cambiar el cultivo, puede conceder el usufructo…)

• • LA SUPERFICIE

Para los romanos, todo lo constituido sobre el suelo pertenecía al propietario del suelo en virtud del principio “superficies solo cedit”.

Nuestro derecho actual no opina lo mismo. Sin embargo hay que decir que este principio general se difumino como consecuencia de concesiones efectuadas por magistrados para construir y gozar plenamente del edificio construido sobre siendo público y también se difuminó por la tutela interdictal del pretor a favor de las que edificaban en suelo público y más tarde a favor de los que edificaban en suelo privado generando un contrato de arrendamiento con el propietario de la tierra que a cambio recibiría una contraprestación en dinero.

De manera que en el derecho justinianeo, las superficies se configuren como un derecho sobre suelo ajeno que al igual que la enfiteusis tenía caracteres propios de un derecho de propiedad y algunas otras peculiares del derecho real.

El derecho de superficie cumple en los inmuebles urbanos una función semejante a la enfiteusis en los inmuebles rústicos. Responde así, a la necesidad de otorgar a una persona distinta del propietario del suelo un derecho real sobre lo que se construye en el suelo ajeno.

La evolución del derecho de superficie

• Aquellas concesiones efectuadas por magistrados para construir sobre suelo público, se configuran como arrendamientos donde el concesionario actuaba con la acción propia del arrendatario.

• En un segundo momento cuando el pretor presta la atención a estos concesionarios  otorga el interdicto de superficiebus, otorgando frente a terceros que perturbasen su derecho a disfrutar sobre lo edificado. De esta forma los superficieros gozan de un régimen jurídico superior al de los simples arrendatarios en cuanto que disponen de un medio extraprocesal para defender su situación y ejercitable erga omnes. Implica también que sus facultades de goce sobre el edificio rebasen las propiamente establecidas por el propietario del suelo en el contrato de arrendamiento.

• En un tercer momento se le otorgó al superficiario una acción real y se le entienden todas las  definiciones jurídicas dadas a favor y contra un propietario por relaciones de vecindad.

Como consecuencia, en el derecho justinianeo, el derecho de superficie resultó ser un derecho real de goce total y permanente sobre un edificio levantado en sueño ajeno a favor de que lo hubiera construido y pagaba un canon anual al dominus de aquel suelo. Ese canon anual por el suelo es llamado  salarium.

• El régimen jurídico del derecho de superficie: Las obligaciones y derechos del superficiario:

  
  

Las obligaciones eran las siguientes:

• Pago de una pensión o canon anual o pagar una suma entregada de una vez aunque tampoco era esencial
• Pago de impuestos

Los derechos del superficiario:

• Edificar sobre sueño ajeno gozando libremente de lo edificado
• Transmitir su derecho de superficie prescindiendo de la voluntas del dueño del fundo y sin necesidad de notificárselo.

En cuanto a la naturaleza jurídica, la mayoría de la doctrina se decanta por considerarlo como categoría autónoma e independiente y que algunos textos se refiere con la palabra servidumbre constituyendo una clase especial de servidumbre.

• Constitución y extinción del derecho de superficie

La constitución del derecho real de superficie tenía lugar a través de una stipulatio o acuerdo entre ambas partes, pero también a partir de la aplicación de la iudicatio  o por usucapio.

Las causas de extinción eran las siguientes:

• Destrucción total del fundo
• Transformación del fundo en una res extra commercium
• Confussio
• Por cumplimiento del plazo o termino establecido.

• LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA: FIDUCIA, PIGNUS E HYPOTHECA

No tuvieron la importancia que tienen en la actualidad porque para los romanos eran más importantes las garantías personales que las reales.

Ambos se establecen para garantizar el cumplimiento de las obligaciones:

• En el caso de las garantías personales (como la fianza): se colocaba al lado del deudor principal otro/s deudor/es subsidiarios (hoy fiadores o avalistas) que se comprometen a pagar la deuda en el caso de que el deudor principal no cumpla con el acreedor.

• En las garantías reales se vinculaba uno o más bienes dentro del patrimonio del deudor para que respondieran preferentemente dentro del cumplimiento de la obligación.

Ambas perseguían la finalidad de procurar la seguridad de que el crédito de la deuda (pago)sea satisfecho en las:

• Garantías personales:
  mediante la designación de otra persona contra la cual el acreedor podrá dirigirse en el caso de no ser satisfecho su crédito por el deudor principal.

• Garantías reales:
  mediante la aceptación o vinculación de uno o varios bienes al cumplimiento de la obligación.

Los derechos reales de garantía fueron tres:

• Fiducia:

  
  para garantizar el cumplimiento de la deuda el deudor real transmite al acreedor una cosa. Fue la primera en aparecer.
• 
  

  Pignus:

  el deudor para garantizar el cumplimiento de la deuda le transmite al acreedor la posesión de una cosa.
• 
  

  Hipoteca:

  no hay ni transmisión ni posesión de la cosa.

• FIDUCIA:

  
  

Consistía en la transmisión de una cosa por el deudor (fiduciante) al acreedor (fiduciario), a este acto se le añadía un acuerdo en el que el acreedor se comprometía a devolverle la cosa percibida una vez satisfecho el crédito (pagada la deuda por el deudor/fiduciante)

Hay un doble acto:

• Formal:

  
  transmisión de la propiedad por mancipio o in iure cessio
• No formal:
  es la llamada pactum fiducia o convenio, que obliga al acreedor a devolver la propiedad de la cosa si ha sido satisfecha la deuda por el deudor.

En acreedor dispónía de la cosa como su propietario pudiendo incluso vendérselo a un tercero, pero debía responder ante el deudor si éste último le impónía una actio fiduciae
. Esta acción se le daba al deudor una vez que ha cumplido con la deuda, y le permite exigir al acreedor que le devuelva la cosa conforme a lo pactado.

Pero, como hemos dicho antes, el acreedor puede venderle la cosa a un tercero, en el caso de que esto pase y el deudor ejercite la actio fiduciae al acreedor, el deudor sólo conseguirá una indemnización por parte de ese acreedor en caso de incumplimiento del pacto.

El deudor no podrá recuperar la cosa porque la actio fiduciae es una acción personal y el deudor debía dirigirse contra el tercero, pero no contra el acreedor. Con ello el acreedor salía muy favorecido ya que se le otorgaba una garantía relacionada con el pago de la propiedad de la cosa con todas sus facultades (dominium). El deudor tenía con esto varios inconvenientes, porque pagaba la deuda pero no recuperaba la cosa.

A la institución de la actio fiduciae se le añadieron dos cláusulas en caso de que no se pagara la deuda, estas son:

• Pacto de lex commisaria:
  el acreedor hacia suya definitivamente la cosa si el deudor no pagaba a tiempo.
• Pacto de retrovendendo:
  el acreedor no satisfecho, podía vender la cosa a un tercero para cobrarse el precio de la misma. Si se vende a un tercero, el acreedor debe restituir al deudor el sobrante (superfluum: diferencia entre el precio de la venta y el valor de su propio crédito)

• PIGNUS:

  
  

El deudor para garantizar el cumplimiento de la deuda, entrega al acreedor (pignaticio) la posesión de la cosa perteneciendo al deudor (pignorante) como propietario de la misma.

Para el deudor es más beneficiosa la prenda que la fiducia, porque se respeta su propiedad.

En Roma, no adquiere verdadero valor jurídico hasta que aparecen los interdictos (la protección judicial de la posesión). Sólo cuando el acreedor tiene estos interdictos, la cosa que se ha dejado en prenda es más beneficiosa desde un punto de vista jurídico.

Durante mucho tiempo la presencia de un pignus supónía para el acreedor tan solo la posibilidad de mantener la posesión de la cosa, mientras no le fuera satisfecha por el deudor.

Pero con la aparición del Pacto de Lex Comisaria y de Retrovendendo, los efectos del pignus tendrán más importancia:

• Si al pignus le acompañaba el pacto de Lex Comisaria:
  una vez que vence la deuda y no es incumplida la obligación por el deudor, el acreedor se convertirá en propietario de la cosa en deuda.
• Si le acompaña el pacto de Retrovendendo:
  el acreedor puede vender la cosa.

Derecho del acreedor pignaticio:

• Ius possidendi:

  
  derecho a hacerse con la posesión de la cosa
• Ius distrahendi:
  derecho a venderla y satisfacerse con el precio. Sólo lo tiene cuando la deuda ha vencido y el deudor no la ha pagado, y tras las 3 notificaciones del acreedor al deudor.
• 
  No tiene derecho a usar la cosa porque tiene la posesión pero no la propiedad. Pero puede pactarse que el acreedor se beneficie de los frutos aplicándoles el pago de los intereses del crédito que los garantiza, este pacto se llama anticresis
  .

Derecho del deudor:

• Conserva todas las facultades que le correspondía como propietario de la cosa hasta que la deuda hubiese vencido y el acreedor aplicará el ius distrahendiy el deudor perdiera la cosa.

• HYPOTHECA:

  
  

Es una variedad de la prenda en la que no se llega a producir el traspaso de la posesión de la cosa al acreedor al ser un derecho real.

Sólo si la deuda resulta incumplida se producirá la transmisión por el deudor al acreedor de esa posesión. Por lo que, prenda e hipoteca hacen la misma función para bienes muebles e inmuebles, con la única diferencia de que la hipoteca no requiere la entrega de la cosa al acreedor, por lo que resultará más útil que los demás derechos reales.

Solo vencida o incumplida la deuda será cuando comience el vendedor a ejercitar el ius possidendi y distrahendi.

Origen de la hipoteca:

Tuvo su origen en los contratos de arrendamiento de feudos. El arrendatario llevaba al fundo labrado, animales, esclavos… y pactaba con el acreedor que estos sirvieran para garantizar el pago del arrendamiento, y no podían ser retirados del fundo hasta que no se cumpliera la deuda. En este caso, el pretor concedíó al arrendatario un interdicto posesorio llamado interdicto salvianum.
Con él, el arrendador manténía en su posesión todos los bienes para garantizar el pago de la deuda.

Se fijaba una prioridad de los sucesivos acreedores, de forma que el acreedor hipotecario podía hacer vender su derecho después de haberse satisfecho el del acreedor procedente que constituyó la garantía antes.

Existen una serie de hipotecas especiales que no tienen en cuenta ese principio de antigüedad y tienen preferencia a la hora de hacerse efectivas a la regla general:

• Hipoteca del  fisco
• Hipoteca de la mujer sobre bienes del marido en garantía de devolución de la dote
• Hipotecas que constaban en documentos públicos