Derecho Civil: Donación, Permuta y Arrendamiento

La Donación

Regulación Jurídica

El Código Civil (CC) regula la donación en los artículos 618 a 656. No existe regulación mercantil específica sobre la donación.

Artículo 618: Definición y Características

El artículo 618 define la donación como un acto de libertad. Las características principales de la donación son:

• Acto de libertad
• Disposición gratuita
• Necesidad de aceptación por parte del donatario

Clases de Donación

Existen diferentes tipos de donación:

1. Donación Traslativa: Es un contrato con causa gratuita cuyo efecto es la transmisión de la propiedad del objeto donado.
2. Donación Obligatoria: Es un contrato atípico gratuito en el que el donante asume frente al donatario la obligación de transmitirle a título gratuito las cosas objeto del contrato.
3. Donación Liberatoria: Se produce con la condonación de una deuda, enriqueciendo al deudor.

Elementos de la Donación

Para que una donación sea válida, se requieren los siguientes elementos:

1. Elementos Subjetivos:
   • Donante: Debe tener capacidad para contratar y disponer de sus bienes. Se encuentra sujeto a la patria potestad o tutela.
   • Donatario: Según los artículos 625 y 626, basta con la capacidad natural para ser donatario. No se exige la capacidad prevista en el artículo 1263 para la validez de los contratos.
2. Elementos Objetivos: El CC no ofrece un tratamiento sistemático del objeto de la donación, pero establece ciertos límites. El artículo 618 habla de disposición de una cosa y los artículos 634 y 635 de bienes. La prestación gratuita de servicios es válida, pero no se considera donación. Los límites son:
   • Reserva de bienes en interés del donante: El artículo 634 busca proteger al donante y a las personas que dependen de él.
   • Reducción de donaciones inoficiosas: El artículo 636 busca proteger a los legitimarios del donante.
3. Elementos Causales: La causa donandi es la mera libertad del bienhechor, según el artículo 1274. El animus donandi caracteriza la donación: la intención de proceder a un enriquecimiento sin contraprestación.
4. Elementos Formales: Las exigencias formales en la donación tienen carácter substantial, es decir, son esenciales para su validez. Se trata de una forma ad solemnitatem.
   • Bienes muebles: Según el artículo 632, la donación puede ser verbal con entrega simultánea de la cosa donada o por escrito.
   • Bienes inmuebles: Según el artículo 633, se requiere escritura pública.

Perfeccionamiento de la Donación

Existe una aparente contradicción entre el artículo 623, que establece que el donante debe tener conocimiento de la aceptación del donatario, y el artículo 629, que regula la aceptación del donatario. En general, las características peculiares de la donación justifican que, en determinadas circunstancias, se autorice al donante a dejarla sin efecto una vez conocida la aceptación del donatario. Sin embargo, una vez que el donante tiene conocimiento de la aceptación, la donación es irrevocable.

Revocación de la Donación

Existen ciertos casos en los que la donación puede ser revocada:

1. Revocación por Supervivencia o Supervivencia de Hijos: Artículos 644, 645 y 646. Se aplica a donaciones entre vivos cuando el donante no tiene hijos ni descendientes. La legitimación para solicitar la revocación corresponde a los hijos y descendientes del donante tras su muerte. La acción de revocación tiene carácter previo a la verificación de la causa de revocación y es irrenunciable. El plazo de ejercicio es de 5 años desde que se tiene conocimiento de la causa de revocación.
2. Revocación por Incumplimiento de Cargas Impuestas: Artículo 647. El régimen jurídico de las cargas impuestas al donatario es insuficiente. La legitimación corresponde al donante y sus herederos, salvo que el donante no haya podido ejercitar la revocación. La acción tiene carácter previo a la verificación de la causa de revocación y es irrenunciable.
3. Revocación por Ingratitud del Donatario: Artículos 648, 649, 650, 652 y 653. Los supuestos de ingratitud son: comisión de un delito contra el donante, negación indebida de alimentos, imputación de un delito al donante. La acción tiene carácter anticipado, es irrenunciable y el plazo de ejercicio es de 1 año.

Donaciones Especiales

1. Donación Mortis Causa: Artículo 620. Sus efectos se producen por muerte del donante y se rigen por las reglas establecidas para la sucesión testamentaria. Son una declaración unilateral y personalísima, por lo que se aplican las formas testamentarias. El donatario debe sobrevivir al donante y no adquiere la posesión si no sobrevive.
2. Donación con Reserva de la Facultad de Disponer: Artículo 639. Supone la legitimación del donante para disponer de cosas ajenas. La reserva solo corresponde al donante.
3. Donación con Cláusula de Reversión: Artículo 641. Se pacta la reversión de la cosa donada a favor del donante o de un tercero al cumplirse determinado plazo. Los efectos de la reversión se producen automáticamente cuando concurre el hecho previsto.
4. Donaciones Remuneratorias: Artículos 619 y 1274. En los contratos remuneratorios, el servicio o beneficio se remunera. Artículo 622.
5. Donaciones Modales: Artículos 619 y 622. Se impone al donatario la realización de determinada conducta. Esa conducta del donatario no es contraprestación por lo donado.

La Permuta

Regulación Jurídica

El Código Civil regula la permuta en los artículos 1538 a 1541. Es un contrato característico de economías primitivas, pero que actualmente permite dar cobertura a determinadas operaciones económicas. El dinero implica un cierto grado de evolución social. No existe regulación mercantil específica sobre la permuta.

Artículo 1538: Definición

El artículo 1538 define la permuta como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Se trata de un intercambio de cosa por cosa. La característica principal de la permuta o trueque es la falta de precio. Si se intercambia una cosa por precio, se trata de un contrato de compraventa. Si se intercambia una cosa por servicios, se trata de un contrato atípico.

Objeto de la Permuta

El objeto de la permuta es la cosa. En sentido positivo, se incluyen bienes muebles e inmuebles, cosas materiales e inmateriales, derechos y universalidades. En sentido negativo, no se consideran cosas el dinero y los servicios.

Caracteres del Contrato de Permuta

• Bilateral: Para los contratantes surgen obligaciones recíprocas.
• Consensual: El contrato se perfecciona por el consentimiento de las partes.
• Oneroso: El contrato determina sacrificios patrimoniales para ambos contratantes.
• No formal: No precisa de una forma determinada para su validez.

Parquedad de la Regulación Legal sobre la Permuta

La escasa regulación legal sobre la permuta demuestra la escasa importancia económica del contrato. El artículo 1541 establece la aplicación supletoria de las reglas de la compraventa, pero solo en lo que sea compatible con la permuta. Solo se regula expresamente la permuta de cosa ajena (artículo 1539) y la evicción (artículo 1540).

Operación Económica Frecuente

Una operación económica frecuente es el intercambio de cosa presente por cosa futura.

El Arrendamiento

Planteamiento del Código Civil

El paradigma de arrendamiento en el Código Civil es el arrendamiento de inmueble. Existe legislación especial sobre arrendamientos urbanos:

• Decreto 4104/1964 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
• Real Decreto Ley 2/1985 sobre medidas de política económica
• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

La Ley de 1994 da un giro importante al criterio que hasta ahora había presidido la regulación de los arrendamientos urbanos. Sustituye la clasificación tradicional de inquilinato y locales por la de arrendamiento de vivienda y los destinados a usos distintos.

Arrendamiento de Vivienda

El artículo 47 de la Constitución Española establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Se considera vivienda aquel arrendamiento de edificación habitable cuyo destino sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda.

Arrendamiento de Uso Distinto del de Vivienda

Se considera arrendamiento de uso distinto del de vivienda aquel que tenga como destino algo distinto a lo anterior.

Arrendamientos Excluidos del Ámbito de Aplicación de la Ley

El artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece las siguientes exclusiones:

• Uso de viviendas por razón del cargo o servicio
• Uso de vivienda por militares
• Uso de viviendas universitarias

Duración del Contrato

El plazo mínimo del contrato será el pactado por las partes. Si este fuera inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales.

Desistimiento del Contrato

En los contratos con duración pactada superior a 5 años, se reconoce al arrendatario la facultad de desistir del mismo siempre que preavise al arrendador con una antelación mínima de 2 meses.

Resolución del Derecho del Arrendador

La situación del arrendatario se podría ver afectada si durante la vigencia del contrato se resuelve por cualquier causa el derecho del arrendador. Para evitarlo, se prevé que durante los 5 primeros años de vigencia del contrato el arrendatario pueda continuar en el uso de la vivienda aunque el derecho del arrendador se resuelva por alguna de las causas que recoge el artículo 13.1 LAU.

Enajenación de la Vivienda Arrendada

También se protege el derecho del arrendatario frente al adquirente de la vivienda, que deberá respetar tal situación hasta su término con independencia del plazo de duración pactado.

Muerte del Arrendatario

: posibles beneficiarios: cónyuge o pareja, descendientes, ascendientes, hermanos, parientes hasta el 3ºgrado, la falta de beneficiarios extingue el arrendamiento.