OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO

Saneamiento por Evicción

Cuando el adquiriente es privado total o parcialmente del derecho a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de resolución judicial o administrativa firme y por razón de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.

Obligaciones del Transferente frente al Adquiriente: Art. 1495

1. Devolver el valor del bien al momento de la evicción, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirida.
2. Pagar los intereses legales desde que se produce la evicción.
3. Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo poseyó de buena fe o su valor, hasta el momento que es demandado por reivindicación. El poseedor de buena fe no está obligado a devolver el bien con sus frutos.
4. Pagar las costas del juicio de evicción, en caso de haber sido obligado el adquiriente a pagarlas.
5. Pagar los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del adquiriente.
6. Pagar todas las mejoras hechas de buena fe por el adquiriente.
7. Pagar la indemnización de daños y perjuicios, cuando ocurrió dolo o culpa al celebrar el contrato.

El saneamiento por evicción corresponde cuando el transferente haya actuado de mala fe.

Renuncia a la Acción de Saneamiento: Art. 1497

El adquiriente puede renunciar al derecho de exigir la obligación de saneamiento por evicción; esta renuncia puede ser general o específica. Si se trata de una renuncia general, y se produce la evicción, el transferente no está obligado a indemnizar, pero sí está obligado a devolver la contraprestación. Si se trata de una renuncia específica, es decir, ambas partes convienen en que el transferente no está obligado al saneamiento por evicción, ni a devolver la contraprestación.

Casos en que el Adquiriente Pierde el Derecho de Exigir Saneamiento: Art. 1500

1. Si no pidió o cuidó que se citara al transferente con la demanda del proceso por evicción.
2. Si sometió la causa a arbitraje, sin asentimiento del transferente y perdió.
3. Si se transigió el juicio sin anuencia del transferente.
4. Si al celebrar el contrato conocía que el bien era litigioso o ajeno.
5. Por caducidad, siendo el plazo de esta, de un año a partir de la fecha en que se produjo la evicción.

Saneamiento por Vicios Ocultos

También llamados vicios redhibitorios.
Son los defectos ocultos que tiene el bien y disminuyen su utilidad o lo hacen inútil. Son vicios que el adquiriente no puede conocer en el momento en que se celebró el contrato.
El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.

Acciones a que se dan lugar en razón de saneamiento por vicios ocultos:

• Acción resolutoria o redhibitoria (Art. 1511). El adquiriente puede pedir, en razón de saneamiento a que está obligado el transferente, la resolución del contrato.
• Acción de reducción del precio o «quanti minoris» o estimatoria (Art. 1513). Cuando el bien tiene vicios ocultos, se puede optar por pedir la reducción del valor del bien, sin perjuicios cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los vicios. Si a consecuencia del vicio oculto el bien resulta inútil para la finalidad adquirida, entonces se puede pedir la devolución del bien.
  Si el bien no resulta inútil, sino que solo disminuye su valor, puede optarse por la acción «quanti minoris».

Plazo de caducidad: es de tres meses si se trata de bienes muebles y seis meses si se trata de bienes inmuebles.

Saneamiento por Hecho Propio del Transferente

Es deber fundamental del enajenante no turbar al adquiriente; es decir, no puede practicar cualquier acto sea cual fuera su naturaleza, que prive al adquiriente del uso de la cosa transferida, porque el transferente tiene un deber de lealtad contractual.

Hipótesis que confirma el saneamiento por hecho propio:

El transferente está obligado al saneamiento por hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace inútil para la finalidad de su adquisición o reduce sus cualidades para ese efecto.

COMPRAVENTA (Art. 1529)

El vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero.

Los elementos son:

• El vendedor, dueño del bien que transfiere.
• El comprador es aquel que adquiere dicho bien mediante el pago.
• El bien objeto de la transferencia.
• El precio, que es el valor en dinero del bien transferido.

Elementos Estructurales de la Compraventa

1. Consentimiento. Es un elemento general de la contratación, porque donde no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratación.
2. Bien. Elemento material de la compraventa (fundamental). El bien puede ser:
   • Un bien material, corporal.
   • Un bien incorporal, derechos.

Requisitos del Bien:

• Tiene que ser posible material y jurídicamente.
• Tiene que existir o ser susceptible de existir; esta se refiere a la venta futura y tiene:
  • Venditio spei o venta de la esperanza incierta. Venta de la cosa futura, tiene factor aleatorio, la compraventa es conmutativa.
  • Venditio rei speratae o venta de la cosa esperada. Existe una condición suspensiva, es un contrato conmutativo, no hay factor aleatorio.
• Tiene que ser determinado, puesto que es necesario precisarse el tamaño, el tipo, el color, el modelo, etc; del bien que se vende.

Compraventa a Satisfacción:

Se perfecciona solo en el momento en que el comprador declara su conformidad, este debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado por el contrato o por los usos, o en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.

Compraventa a Prueba:

Cuando se desconfía respecto de la calidad y bondad del bien y no se quiere celebrar el contrato mientras el bien no tenga las cualidades pactadas.

Compraventa sobre Muestra:

Cuando los contratantes se ponen de acuerdo para la celebración del contrato, sin tener a la vista el objeto mismo, sino solo una parte desprendida del objeto que se llama muestra.

Venta de Cosa Ajena:

En concepto común, es imposible la venta de cosa ajena; desde el punto de vista común, es posible. Contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambos saben que es ajeno.

Art. 1470. Se puede prometer la obligación o el hecho de un tercero, con cargo de que el promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante, si el tercero no asume la obligación.

Compraventa ad Corpus:

Es cuando la voluntad de las partes sea vender y comprar la cosa tal como está, sin tener en cuenta las dimensiones que se encuentran registradas en sus títulos.

Compraventa por Extensión o Cabida:

Llamada también medida, en la cual hay derecho a reclamo. El comprador tiene derecho a reclamar, porque la extensión o cabida, ha sido condición esencial del contrato, puesto que ha querido comprar o vender solo en determinado número de metros. Si hubiera más o menos extensión hay derecho a reclamar por parte del comprador o vendedor.

1. Precio. Es la contraprestación que corresponde al comprador, representado por el dinero.

Requisitos:

1. Debe tratarse de una suma de dinero. El precio debe pagarse necesariamente con dinero.
2. Que sea verídico. Debe responder al valor real de la cosa.
3. Presenta diversos matices:
   • Al contado. Se paga el precio total en un solo acto.
   • A plazos. El precio es pagadero en determinado lapso.
   • El precio puede ser pagado por un tercero y no necesariamente por el comprador.
4. El precio debe de ser cierto, determinado o determinable. Debe fijarse la cantidad del precio de la compraventa.

Caracteres Jurídicos de la Compraventa:

• Es un contrato individual. Para su configuración se requiere el consentimiento de las partes que intervienen, ya sea en forma personal y directa o por medio de representantes.
• Es principal. Porque para su existencia no depende de otro contrato y tiene autonomía plena.
• Es traslativo de dominio. Su esencia es la transferencia de propiedad, la misma que ingresa al patrimonio del comprador.
• Es de prestación recíproca. Porque el vendedor transfiere una cosa y el comprador paga el precio.
• Es onerosa. Porque brinda utilidad a ambas partes contratantes y porque hay reciprocidad de prestaciones.

Obligaciones del Vendedor:

• Perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre la cosa materia de contrato.
• Entregar la cosa que vende en el estado en que se encuentre en el momento que se celebre el contrato.
• Garantizar la calidad y estado de la cosa que vende.
• Responsabilizarse por la evicción y el saneamiento.

Pactos que Pueden Integrar la Compraventa

1. Los pactos nominados: normados en el Código Civil.
   1. De compraventa con reserva de propiedad. En el que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él.
   2. De retroventa. El vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial. La retroventa es la oportunidad que la ley otorga al vendedor para recuperar el bien que ha vendido.
2. Los pactos innominados. No legislados por el Código Civil:
   1. Pacto de mejor comprador. Si hubiera quien dé más del bien, lo devolverá el comprador.
   2. Pacto de preferencia. En virtud del cual se impone al vendedor la obligación de ofrecer el bien al comprador por el tanto que otro proponga cuando pretenda enajenarlo.

LA PERMUTA

Es un contrato bilateral, oneroso.
Ambos contratantes, como recíprocos acreedores, se obligan a transmitirse recíprocamente la propiedad de bienes.

Objeto:

La transferencia dominical de cosas y créditos o derechos.

Elementos Esenciales:

Consentimiento, objeto física y jurídicamente posible, finalidad lícita y forma prescrita bajo sanción de nulidad.

EL SUMINISTRO

El suministrante se obliga a efectuar en favor de otra persona, prestaciones periódicas o continuadas de bienes.

Clases:

1. Periódico. Cuando el precio se abona en el acto de las prestaciones singulares y en proporción a cada una de ellas.
2. Continuado. Es cuando el precio se paga, a falta de pacto, de acuerdo con los usos del mercado.

Resolución del Contrato:

Se produce cuando este ha nacido válido, pero alguna de las partes incumple con las obligaciones que ha contraído.

LA DONACIÓN

Una persona llamada donante, se obliga a transferir a otra llamada donataria, la propiedad de un bien mueble o inmueble a título gratuito.

Caracteres Jurídicos:

• Traslativo de dominio, contrato individual, gratuito, conmutativo, limitativo, debe recaer siempre sobre bienes presentes, principal, unilateral.

Retención por el Donante del Bien Donado:

• Que haya desmedro de fortuna.
• Cuando la parte donada sea necesaria para sus alimentos.
• Que no se haya entregado la cosa donada.

Revocación de la Donación:

• Los autores y cómplices de homicidio doloso o de su tentativa cometidos contra la vida del causante, de sus descendientes o cónyuges.
• Los que hubieran sido condenados por delito doloso cometido en agravio del causante.
• Los que hubieran denunciado calumniosamente al causante por delito al que la ley sanciona con pena privativa de libertad.
• Los que hubieran empleado dolo o violencia para impedir al causante que otorgue testamento.
• Los que destruyan, oculten, falsifiquen, o alteren el testamento de la persona de cuya sucesión se trata.

Causa de Desheredación del Cónyuge:

• Adulterio.
• Violencia física o psicológica.
• Atentado contra la vida del cónyuge.
• La injuria grave.
• Abandono injustificado de la casa conyugal por más de dos años continuos.
• Conducta deshonrosa que haga insoportable la vida en común.