Derecho de Propiedad

Tradicionalmente, la propiedad se configuró como un conjunto de facultades, de posibilidades de actuación del propietario, fundamentalmente: usar, disfrutar, disponer y reivindicar. La doctrina moderna configuró el Derecho de propiedad como un derecho unitario, no una simple suma de facultades, porque entendió que el propietario, aunque eventualmente carezca de alguna de dichas facultades, sigue siendo verdadero propietario. La doctrina actual define la propiedad como un derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder pleno, inmediato y exclusivo sobre su objeto, que permite al propietario obtener la más amplia utilidad económica de un determinado bien.

Desde el punto de vista técnico-jurídico, el derecho de propiedad es un Derecho Real con dos notas:

• Inmediatividad: porque el propietario usa, disfruta o dispone de su propiedad como desea, sin colaboración ni intervención de nadie.
• Absolutividad: porque toda la colectividad, y también el Estado, están obligados a respetar ese derecho.

Caracteres del Derecho de Propiedad

• Inmediatividad y oponibilidad frente a todos.
• Amplitud: propiedad del más amplio posible que el ordenamiento jurídico puede reconocer a una persona sobre un determinado bien.
• Funcionalidad: la propiedad es un poder jurídico que se atribuye a su titular para que lo ejercite en su propio beneficio, pero de forma que no perjudique los intereses generales de la colectividad.
• Elasticidad de contenido: todos los ordenamientos modernos han establecido regulaciones complementarias y sectoriales para diversas formas de propiedad.
• Disvinculación de la propiedad y del poder de gestión: acciones y participaciones sociales de sociedades mercantiles.

Sujeto

Titular del derecho de propiedad: se requiere capacidad jurídica. Varias personas: condominio (artículo 392 del Código Civil).

Objeto

Cosas corporales existentes y determinadas. Pueden ser muebles o inmuebles.

Contenido

El artículo 348 del Código Civil reconoce al propietario la facultad de gozar y disponer.

• Facultad de disposición: el propietario de una cosa puede transformarla, incluso destruirla. También puede transmitir su propiedad a otra persona.
• Facultades de aprovechamiento:
  • Acción discreta: aprovechar un bien, extraer de él las utilidades que es susceptible de producir.
  • Facultad de separación o deslinde: (inmuebles, artículo 384 del Código Civil) el propietario puede individualizar la propia finca con intervención de los dueños de predios colindantes.

Propiedad Horizontal

Derecho especial constituido exclusivamente sobre edificios divididos por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble (artículo 396 del Código Civil).

Naturaleza Jurídica

Sui generis que se caracteriza por la coexistencia de dualidad de titularidades. Se podrá constituir Propiedad Horizontal cuando sea posible que los pisos de un edificio lleguen a pertenecer a distintos dueños.

Extinción

• Destrucción del edificio.
• Conversión en propiedad o copropiedad ordinarias: todos los pisos pasan a ser de un propietario.

Usufructo

Se caracteriza: por ser un derecho real al existir una relación directa del titular con la cosa que le permite percibir los frutos en propiedad. Se trata de un derecho, pero en cosa ajena, ya que la propiedad pertenece a otra persona llamada nudo propietario. Es un derecho en cosa ajena de carácter temporal (artículos 469 y 513 del Código Civil). Es intransmisible.

Clases de Usufructo

• Por razón de las personas y forma de disfrute: simple, múltiple.
• Por razón de las cosas objeto del usufructo: propio o normal (si recae sobre cosas no consumibles), impropio o anormal (cuando recae sobre cosas consumibles), total o parcial, singular y universal.
• Por razón de la relación misma: normal o regular (lleva consigo la obligación de conservar la forma y sustancia, de disposición – artículo 467 del Código Civil).
• Por su origen: legales (constituidos por ley), voluntarios (inter vivos o mortis causa), mixtos (adquiridos por prescripción).
• Por su constitución: puros, condicionales y a plazo.
• Por su duración: vitalicios o a plazo cierto.
• Por su régimen jurídico: especiales (se rigen en cuanto al contenido del derecho y obligaciones por la ley), comunes (en defecto de ley se rigen por las reglas ordinarias del Código Civil).

Servidumbre

Es un auténtico derecho real. Implica un poder inmediato sobre la cosa protegido frente a todos. Derecho subjetivamente real porque su titularidad activa y pasiva va adscrita a la de la cosa. Es un derecho sobre cosa ajena. Es un derecho inmobiliario cuyo objeto solo pueden ser bienes inmuebles por naturaleza (artículo 334 del Código Civil). Es un derecho limitativo ya que reduce el poder que normalmente corresponde al dueño del predio sirviente sobre el mismo. Es un derecho limitativo de goce: confiere a su titular la facultad de obtener del predio sirviente una utilidad específica, pudiendo obligar al dueño del predio sirviente a no hacer algo. El derecho de servidumbre es tendencialmente perpetuo: la servidumbre tiende a permanecer indefinidamente. La servidumbre predial es inseparable de la finca a la que activa o pasivamente pertenece. Las servidumbres son indivisibles (artículo 535 del Código Civil).

Clases de Servidumbres

• Por su naturaleza: prediales o reales (establecidas sobre un inmueble en beneficio de otro, el titular de la servidumbre es quien en cada momento sea dueño del predio dominante) y personales (en provecho de una o más personas o de una comunidad a quienes no pertenezca la finca gravada – artículo 531 del Código Civil, se constituyen directamente a favor de una o varias personas determinadas).
• Por su contenido: positivas (consisten en imponer al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo – artículo 533 del Código Civil, servidumbre in patiendo), negativas (in faciendo, consiste en la realización de una prestación por parte del dueño del predio sirviente a favor del dominante).
• Por razón de su ejercicio: continuas (aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin intervención de ningún hecho del hombre), discontinuas (las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre).
• Por señales de su existencia: servidumbres aparentes (las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores), no aparentes (las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia – artículo 532 del Código Civil).
• Por su origen: legales o forzosas (las servidumbres se establecen por ley o por voluntad de los propietarios – artículo 536 del Código Civil), voluntarias (establecidas libremente por los propietarios de las fincas).

Derecho Registral

Conjunto de normas que regulan la publicidad registral de la dinámica de los derechos reales que recaen sobre fincas. La publicidad nace del Registro y tiene efectos de protección jurídica. El Registro de la Propiedad es una institución que se puede analizar desde tres perspectivas:

• Como conjunto de libros que son llevados con la solemnidad exigida por ley.
• Los Registros forman los llamados distritos hipotecarios. Su competencia se limita a inmuebles que radiquen en su territorio.
• Se sigue un sistema de folio real. El Registro se lleva por fincas. A cada finca se da un número en el Registro. La primera matriculación de la finca se denomina inmatriculación.

Se trata de un sistema de inscripción. Son títulos inscribibles, generalmente, los títulos públicos, tanto notariales como judiciales como administrativos. El Registro de la Propiedad es público para aquellos que tengan un interés legítimo de conocer su contenido.

Artículos del Código Civil

Artículo 609: La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Registro de la Propiedad

• Artículo 605: El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
• Artículo 606: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no están debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero.
• Artículo 607: El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales anotados o inscritos.
• Artículo 608: Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.