PRÁ

CTICA

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• 1. Clasifique la situación jurídica creada en la mención cláusula 6º de los estatutos… 
• En primer lugar, esta cláusula está estableciendo una servidumbre puesto que a través de ella va a limitar el ejercicio de todos aquellos que adquieran una parcela en la urbanización del ius aedificandi. Para poder constatar si se trata de una verdadera servidumbre, vamos a examinar algunos de los requisitos estructurales de la servidumbre:

1. En primer lugar, la ajeneidad, es un derecho real en cosa ajena por tanto ha de recaer sobre un inmueble ajeno, por lo que debe de existir un predio o una finca perteneciente a un sujeto que tenga que soportar una obligación en beneficio de otro predio al que le presta este servicio. Ha de existir un predio sirviente (el que presta el servicio) y un predio dominante (el que lo recibe) y deben de pertenecer a distintos propietarios o titulares. En nuestro caso, se cumple este requisito con la particularidad de que todas las parcelas son al mismo tiempo predios sirvientes y dominantes.

Sin embargo, cuando se establecen las servidumbres con carácter reciproco entre fincas colindantes, el TS ha admitido que el origen es voluntario o negociado, para prestarse servicios entre ambas fincas colindantes. Este origen negociado y por tanto no legal sino surgido de un acto de voluntad, puede ser a través de un negocio jurídico bilateral (un contrato), o mediante un negocio jurídico unilateral como sucede en nuestro caso, en el que los promotores y propietarios únicos de la urbanización, antes de proceder a la venta de las parcelas, otorgan los títulos constitutivos de la propiedad horizontal incluyendo unos estatutos que recogen esta limitación a la facultad de construir en esas parcelas. 

2. El segundo requisito estructural para que exista una servidumbre, es que el predio sirviente le reporte una utilidad al predio dominante. En nuestro caso, esa utilidad prestada todas las parcelas que son al mismo tiempo predios dominantes y sirvientes, es evitar el recibir menos luces o tener menos vistas. Que todos obtengan las mismas luces y vistas evitando que al construir alguno en una mayor medida que el propietario de una finca colindante perjudique el derecho a recibir luces y vistas. 

3. Como tercer requisito es que las servidumbres se pueden constituir con carácter perpetuo, este es un derecho esencialmente temporal. La servidumbre se puede constituir con carácter perpetuo porque solo se extinguirá necesariamente cuando desaparezca la utilidad que a través de ella se está reportando.

4. El cuarto requisito que la restricción o limitación que ha de soportar en el contenido de su derecho el propietario, en nuestro caso los propietarios de los predios sirvientes, sea parcial, en cuanto a la facultad de goce y disfrute.

2. Prosperarán las elevaciones formuladas contra el demandante

Esta alegación tampoco puede prosperar, porque lo impide una norma imperativa recogida en el artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario. Según este precepto, en las inscripciones que se practique en el registro, no se expresaran en ningún caso las estipulaciones, clausulas o pactos que carezcan de transcendencia real. Si el registrador consideró que esa cláusula no podía dar efectos erga omnes frente a terceros, según este precepto tendría que haber impedido su inscripción, porque si está inscrita en el registro, va a producir efectos o eficacias reales. El registro va a surtir uno de sus principales consecuencia jurídicas, el efecto de fe pública registral. 

Como una de las causas de anulabilidad del contrato: el dolo. Para que el dolo constituya una causa de anulabilidad del contrato, tiene que ser un dolo esencial, es decir, que haya influido en la voluntad de la otra parte contratante. 

Al tratarse de un contrato anulable, la acción para que sea declarado nulo el contrato, tendrá que ejercitarla el comprador en el plazo de 4 años.