Concepto y clases de asientos registrales

Los asientos registrales son las «inscripciones» que se practican en el Registro de la Propiedad. Según el art. 41 RH, «en los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales».

a) La inscripción

En sentido estricto, es un tipo de asiento registral caracterizado por ser definitivo -tiene una duración indefinida- y principal -no depende de otro asiento- estando destinado a dar publicidad a la constitución, trasmisión o modificación de un derecho real inmobiliario.

En nuestro sistema registral la inscripción, con carácter general, es meramente declarativa y no constitutiva. Excepcionalmente, hay determinados supuestos en los que esa inscripción es constitutiva, como sucede, por ejemplo, con el derecho real de hipoteca (art. 145 LH) De otro lado, también se dice que la inscripción es meramente facultativa, de modo que sólo se practica cuando los interesados lo solicitan.

b) Las anotaciones preventivas

Son asientos de situaciones jurídicas que, por alguna razón, no son inscribibles. Según el art. 86 LH, las anotaciones preventivas caducarán a los cuatro años desde la fecha de la anotación misma, a no ser que la Ley haya establecido un plazo de caducidad más breve. Por su parte, el art. 42 LH señala las situaciones que son susceptibles de ser anotadas preventivamente.

c) Las notas marginales

Según CANO TELLO, constituyen un tipo de asiento accesorio que se practican al margen de otro, para hacer constar una alteración actual o potencial de su contenido o facilitar el funcionamiento de la oficina registral. Pueden ser de muy diversos tipos.

d) Las cancelaciones

Asiento registral que tiene por objeto dejar sin efecto a otro anterior. Según el art. 97 LH, «cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera».

Eficacia general de la inscripción. El artículo 33 de la Ley Hipotecaria

La eficacia de la inscripción registral se encuentra directamente enlazada con el papel o función que el ordenamiento jurídico atribuye a la inscripción en el proceso de formación del derecho real. En este punto, resulta decisiva la distinción entre inscripciones declarativas y constitutivas. Si la inscripción es constitutiva, el efecto de la misma es la producción del efecto jurídico-real. Cuando la inscripción es simplemente declarativa, asume una función de carácter exclusivamente probatorio e informativo.

Según el artículo 33 LH, «la inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes». Ciertamente, el negocio nulo no debería ser inscrito, y a evitarlo tiende la Ley a través, por una parte, de la exigencia de titulación auténtica; y por otra, de una rigurosa calificación registral.

Por supuesto, el subadquirente (esto es, el que compra mediante contrato válido al titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo), sí está protegido por la fe pública, lo cual no convalida el acto anterior, pese a que ha servido de puente para la última transmisión.

Prioridad y rango registrales

El principio prior tempore potior iure que rige para los derechos reales tiene su traducción en el orden registral en el principio de prioridad. Por él, la preferencia entre los distintos derechos reales que se constituyen sobre un bien se mide por la fecha de ingreso en el Registro, que es la del asiento de presentación (arts. 24 y 25 LH).

Desde la perspectiva de la publicidad registral, el principio de prioridad tiene una consecuencia importante, como es el rango. Según VALPUESTA, se entiende por rango «aquella situación relativa a la posición que un derecho ocupa respecto a otros derechos compatibles y vigentes, que accedieron al Registro con fecha distinta, que pueden ser anteriores o posteriores».

El rango registral tiene carácter permanente, y dura hasta que se cancela el derecho, o caduca el asiento. Aparece como una cualidad del derecho inscrito, que le acompaña durante su vigencia registral. Al hilo de lo dicho, se podría plantear la trascendencia que para los derechos posteriores tiene la cancelación del anterior, en el sentido de si se produce un corrimiento de puestos o rangos o, por el contrario, el que correspondía al derecho cancelado queda vacante para ser cubierto con otro derecho que se constituya con posterioridad. En nuestro sistema registral los puestos no son fijos, sino que se produce un avance de los mismos, una vez que queda vacante el anterior, de tal manera que se mejora la posición jurídica de los posteriores.

Principio de legitimación registral

La legitimación registral está regulada en el art. 38 LH, cuyo párrafo primero dispone que «a todos los efectos legales se presumirá que todos los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos».

Se establece en esta norma una presunción iuris tantum de titularidad del derecho inscrito, y de la posesión del mismo, de la que se derivan importantes efectos para el titular registral. Dos son, en consecuencia, las presunciones derivadas de la norma aludida: presunción de titularidad del derecho y presunción de posesión del mismo. Esta última va a ser objeto de estudio en el tema siguiente, por lo que aquí vamos a centrarnos en la primera de las presunciones.

Así, la presunción de titularidad del derecho, lo que implica es que el titular registral será tratado como si le perteneciera el derecho a cuyo nombre figura en el Registro, mientras no se cancele o anule el asiento correspondiente, mediante la oportuna resolución judicial. De este modo, el titular registral está legitimado para interponer todas las acciones que se deriven del derecho inscrito y, a su vez, tiene a su favor la presunción de que el derecho le pertenece, con lo que se invierte la carga de la prueba. Asimismo, el titular registral podrá verse demandado por causa del derecho inscrito a su favor, debiendo él demostrar, en su caso, que tal derecho no le pertenece.

Por otra parte, en la esfera extraregistral, el titular registral podrá ejercitar su derecho, y disponer del mismo en el tráfico jurídico como si le perteneciere, sin necesidad de demostrar su título de adquisición, con sólo aportar la certificación registral en la que conste la inscripción a su favor.

La presunción de exactitud

El principio de exactitud es corolario, a su vez, de otro principio hipotecario, el de legalidad, y expresión, asimismo, del modelo de publicidad inmobiliaria consagrado por nuestro Ordenamiento jurídico. En efecto, los títulos que acceden al Registro son objeto de un control de legalidad por parte del Registrador, lo que, unido al tracto sucesivo, le coloca en condiciones de ofrecer al que lo consulta una información relativamente completa de la situación jurídica de cada finca, con alto de probabilidad de que lo publicado corresponda a la realidad. Esta situación se traduce a

nivel jurídico en la presunción de exactitud del Registro, hasta que se proceda a su rectificación.

Como su propio nombre indica, el principio de exactitud supone que el Registro es exacto, en el sentido de que lo que en el mismo se publica coincide con la realidad extrarregistral. En un sistema de inscripción constitutiva, este principio constituye una consecuencia lógica de lo anterior, pues, al operarse la modificación jurídico-real únicamente a través del Registro, resulta de ello que no hay más realidad que la que nace de sus asientos.

Ahora bien, en un sistema como el nuestro, de inscripción declarativa, su formulación debe ser matizada. En este sentido, debe tenerse en consideración que la existencia de principios tales el de tracto sucesivo, el de legalidad, etc, hacen que nuestro Registro sea tendencialmente exacto; pero que no se pueda afirmar tajantemente la absoluta exactitud del mismo. De este modo, la exactitud registral se formula inicialmente en términos de presunción iuris tantum. La total exactitud iuris et de iure sólo se puede predicar cuando se está ante la hipótesis del art. 34 LH.

Las presunciones posesorias en favor del titular registral

El hecho de que alguien tenga inscrito su derecho en el Registro produce en su favor dos presunciones posesorias. Una, la del art. 35 LH, según el cual, «a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito…. se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de la vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa». Otra, la del art. 38 que establece que «a todos los efectos legales… se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales, tiene la posesión de los mismos».

Presumir la posesión supone, exclusivamente, invertir la carga de la prueba: es la parte que contradice y niega su posesión la que tiene que demostrar que, en la realidad, el titular registral no posee. Semejante presunción tiene naturaleza iuris tantum. En cuanto al objeto de la misma, ésta sólo puede referirse, obviamente, a aquellos derechos reales susceptibles de posesión.

La usucapión y el Registro de la Propiedad

El sistema de protección de los adquirentes a través de la legislación registral entra en una grave crisis cuando se admite la posibilidad de que el dominio o los derechos reales inmobiliarios sean adquiridos por usucapión. Si el Registro instaura una verdad jurídica oficial que debe valer frente a todos con una presunción de exactitud iuris et de iure, no es posible admitir la disconformidad entre el Registro y la realidad. En otras palabras: en un sistema semejante, de inscripción constitutiva, no se podría admitir la eficacia de la usucapión.

Si se configura, en cambio, la función del Registro como función meramente declarativa, se permitiría el funcionamiento de la prescripción adquisitiva, aunque, naturalmente, ello conllevaría un cierto grado de inseguridad jurídica.

Entre los dos posturas extremas anteriores, caben fórmulas mixtas que tratan de resolver el problema, tratando de equilibrar los intereses en juego. Uno de estos sistemas mixtos es el que establecen los arts. 35 y 36 LH. En ellos se distingue entre una usucapión en favor del titular registral (usucapión secundum tabulas) y una usucapión en contra del registro (usucapión contra tabulas.)

a) Usucapión secundum tabulas.- Si se admite la posibilidad de que el titular registral puede no ser el verdadero titular del derecho, se comprende que no sólo que se admita la usucapión en su favor, sino que, además, de algún modo se facilite, pues, en definitiva, la usucapión lo que viene a hacer es restablecer la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.

Nuestra legislación hipotecaria se inspira en este criterio, de modo que admite y favorece la usucapión secundum tabulas a través de dos medidas: declarando que es justo título la inscripción (presunción iuris et de iure), y presumiendo iuris tantum que el titular inscrito ha ostentado una posesión hábil para la usucapión en general y para la usucapión ordinaria en particular, puesto que presume que ha poseído pública, pacífica e ininterrumpidamente y de buena fe, durante la vigencia del asiento. Además, el art. 35 presume que tal posesión se ha prolongado durante el tiempo de vigencia del asiento correspondiente en favor del titular inscrito o usucapiente, así como de aquellos de sus antecesores de quienes traiga causa.

Esto es, la posesión se presume, pero el justo título es la inscripción.

b) Usucapión contra tabulas.- Así como la usucapión en favor del titular registral no presenta demasiadas dificultades y la ley debe favorecerla y la favorece, en la medida en que facilita la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, lo contrario sucede con la usucapión en contra del Registro.

El art. 36 LH traza un cuadro que trata de ir resolviendo los diferentes conflictos o colisiones, ponderando las circunstancias de cada caso. La idea que preside el art. 36 es la de la preferencia de la protección de los terceros adquirentes que reúnen los requisitos del art. 34, frente a los usucapientes, cuando la prescripción está ya consumada o está ya a punto de consumarse.

En la colisión entre el adquirente protegido por el Registro y el usucapiente con usucapión consumada, nuestro Derecho positivo se inclina en favor del adquirente registral, siempre que se den las condiciones o los requisitos que el art. 36 establece. Para que se produzca esta hipótesis es menester que una persona haya llevado a cabo una adquisición de dominio o de un derecho real que reúna los requisitos exigidos en el art. 34 (buena fe, título oneroso, negocio realizado con el anterior titular registral y posterior inscripción a su favor.) El segundo elemento de la hipótesis es que este adquirente registral entre en colisión con un usucapiente extrarregistral, que tiene ya la usucapión consumada.

Si se dan estos factores, en la colisión triunfa el adquirente registral, a menos que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

– que se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios o motivos racionales y suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o el derecho estaban poseídos de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente, o

– que, aún cuando no hubiera conocido o podido conocer la posesión de hecho, la consienta expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a su adquisición.

La fe pública registral: fundamento de la protección del adquirente o tercero

El Registro de la propiedad ha sido instituido para dar seguridad al que realiza una adquisición inmobiliaria confiando en lo que el mismo proclama. La protección registral supone, en definitiva, que un titular verdadero puede quedar privado de su derecho en beneficio de otra persona que adquirió de quien parecía titular, pero no lo era. Esta privación y correlativa atribución se justifica por dos motivos:

a) La negligencia del verdadero titular, que al no inscribir su adquisición dio lugar a que el antiguo realizase una segunda transmisión, y

b) La creencia del que adquiere, en la titularidad del que le transmite.

La fe pública registral protege a los terceros y opera fundamentalmente a través de dos principios, que se corresponden con los arts. 32 y 34 LH. Según el art. 32, «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero». Significa que quien deriva derechos o los ostenta en virtud de un título que no haya sido inscrito en el Registro, no puede ejercer tales derechos frente al tercero protegido.

Al lado de esa eficacia negativa o de inoponibilidad de lo no inscrito, existe otra regla, consagrada en el art. 34 y que puede definirse como eficacia positiva de la publicidad registral. Dice el art. 34 LH que «el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección que la que tuviera su causante o transferente».

Ámbito de la protección registral

La fe pública no se formula en nuestro Derecho con carácter general en un solo precepto, sino que está dispersa en varios de ellos. Como más significativos, se deben resaltar los siguientes:

1- El art. 32 LH, que se expresa en términos negativos, en el sentido de que los títulos que no están publicados en el Registro no pueden perjudicar a tercero. Para ese tercero, el Registro no solo es exacto, sino también íntegro, ya que únicamente existe lo que se publica en sus libros.

2- El art. 34 LH parte de una realidad diferente, que es la de la nulidad o resolución del título inscrito, y proclama su no incidencia en el tercero que adquiere confiando en su eficacia. A tal fin se requieren precisos requisitos que se formulan en le citado precepto.

3- El art. 37 se refiere más específicamente a las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias, para disponer que «no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo convenido en esta Ley». Se exceptúa de lo anterior:

• 1º Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro.
• 2º Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.
• 3º Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establezcan.
• 4º Las acciones rescisorias de enajenación hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero: a) Cuando hubiese adquirido a título gratuito; b) Cuando, habiendo adquirido a título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude.

4- También el art. 40 LH, último párrafo, responde al principio de fe pública registral al establecer que «en ningún caso la rectificación del Registro perjudicar los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto».

Naturaleza de la adquisición por efecto de la fe pública registral

El art. 34 LH consagra una adquisición a non domino en favor del titular inscrito. Semejante efecto queda condicionado al cumplimiento de una serie de requisitos:

a) Es necesario que se trate de un «tercero».- Se suele denominar «tercero hipotecario» al que reúne los requisitos establecidos en la LH y es, por ello, protegido por el Registro. En general, tienen la consideración de terceros todos aquellos que no son parte en el contrato ni han heredado de quien lo celebró la condición de parte del mismo. Pero, además, el tercero a que se refiere el art. 34 LH no es cualquier persona extraña a una relación jurídica, como podría hacer suponer el concepto puramente civil de tercero, sino un adquirente del dominio de un inmueble o de un derecho real limitativo del dominio.

b) Es necesario que haya adquirido mediante negocio jurídico válido.- En la hipótesis del art. 34, el tercero protegido lleva a cabo una adquisición del dominio o de otro derecho real en virtud de un acto o negocio jurídico que lo relaciona con el titular registral.

El acto o negocio jurídico por el cual adquiere el tercero, ha de ser un negocio jurídico válido, aunque sería carente de eficacia sin la protección registral por falta de titularidad del disponente. Si el negocio jurídico realizado a cabo por le tercero fuese nulo, el adquirente no resulta protegido, ya que, según el art. 33 LH, la inscripción no convalida los actos nulos.

En cuanto a los actos anulables, sin duda pueden servir como justificación de la adquisición del tercero mientras no sean anulados, porque su impugnación está reservada a la parte que sufrió el vicio o defecto y, mientras no se impugnen, son válidos.

c) La adquisición ha de realizarse de quien en el Registro aparece con legitimación para transmitir.- El tercero debe adquirir del titular inscrito. El fundamento de esta exigencia se encuentra en que solamente se puede proteger a quien ha confiado en la presunción de exactitud del Registro. Por otro lado, el art. 34, interpretado literalmente, parece exigir que la inscripción a favor del disponente o transmitente exista en el momento que el tercero protegido contrata y perfecciona con él su negocio jurídico adquisitivo.

d) Debe existir buena fe.- La buena fe es un presupuesto básico de la protección registral, dado que el tercero resulta protegido en la medida en que ha contratado confiando en el Registro. Un contratante o un adquirente que son conocedores de la inexactitud del Registro no merecen una especial protección.

La buena fe es la creencia de que el titular registral es el dueño de la cosa y ostenta un poder de disposición sobre la misma suficiente para transmitir el dominio o constituir un derecho real e, inversamente, la ignorancia de la inexistencia de real titularidad o de cualquier otra circunstancia que pueda hacer ineficaz o limitar la titularidad que el Registro publica.

Por su parte, el párrafo segundo del art. 34 LH establece una presunción de buena fe: «la buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro». La presunción de buena fe conduce a una inversión de la carga de la prueba.

En cuanto al momento en que debe concurrir la buena fe, entiende la doctrina que hay que referirla al momento de la celebración del negocio jurídico, sin que tenga que perdurar hasta el de la inscripción.

e) Ha de tratarse de una adquisición a título oneroso.- Tanto es así que, según dispone el último párrafo del art. 34 LH, «los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente». Por título oneroso o negocio con causa onerosa debe entenderse aquel que haya exigido una contraprestación o un sacrificio patrimonial del adquirente o la realización por éste de una correlativa atribución al transmitente.

f) El adquirente ha de proceder a inscribir el título de su adquisición.– Según el art. 34, el tercer adquirente que reúne todas las condiciones que hemos procurado analizar anteriormente «será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho». Para obtener la protección registral, no basta que el tercero haya contratado confiando en el Registro, sino que, una vez que ha contratado, debe seguir confiando en la institución registral e inscribir él, a su vez, su propia adquisición.

La exigencia queda cumplida cuando se ha practicado un asiento de presentación o cuando, si la inscripción no fuera posible por defectos subsanables, se ha efectuado la anotación preventiva del párrafo 9º del art. 42.

Por ejemplo: el derecho de un coheredero hasta que se practique la partición.