Derechos Reales

Definición de Derecho Real

Un derecho real es un poder jurídico que se establece sobre una cosa o bien para su aprovechamiento total o parcial, o que se puede oponer a terceros.

Clasificación de las Cosas

Res Mancipi

Eran las cosas más valiosas para un pueblo agricultor: terrenos, casas propiedad de los ciudadanos romanos situados en suelo itálico, las servidumbres de paso o de acueducto constituidas en esos terrenos, los esclavos y los animales de tiro y carga.

Res Nec Mancipi

Eran aquellas cuyo dominio podía ser adquirido mediante la simple tradición. Incluían animales como ovejas y cabras, y todas las demás cosas, hasta el dinero y las joyas.

Derecho Personal o de Crédito

El derecho personal o de crédito (también llamado derecho de obligación) es una relación jurídica que otorga al acreedor el derecho de exigir una acción o una omisión, o la entrega de una cosa.

Cosas Fuera del Comercio

Por Razones del Derecho Divino

• Res Sacrae (Sagradas): Terrenos, edificios y objetos consagrados al culto.
• Res Religiosae (Religiosas): Destinadas al culto doméstico, como los sepulcros.
• Res Sanctae (Santas): Muros y puertas de la ciudad.

Por Razones del Derecho Humano

• Res Communes: Aire, agua corriente, mar y la costa del mar.
• Res Publicae: Carreteras, puertos, ríos, edificios públicos y las calles de la ciudad.

Derechos Reales Civiles

• La propiedad
• Las servidumbres reales o prediales
• Las servidumbres personales

Derechos Reales Pretorianos

• La superficie
• El ius in agro vectigalis
• La enfiteusis
• La hipoteca

Propiedad Quiritaria

Características:

• El sujeto debía ser ciudadano romano.
• La cosa debía estar en el comercio.
• Si el objeto era inmueble, debía estar situado en suelo itálico.
• Su transmisión debía hacerse por los medios solemnes del derecho civil: la mancipatio o la in iure cessio.

Propiedad Bonitaria

Consistía en la transmisión de la cosa res mancipi simplemente por tradición. No se requería el cumplimiento de las formalidades del derecho civil (mancipatio o in iure cessio) y, sin embargo, producía los caracteres y efectos señalados.

Modos de Adquirir la Propiedad

Modos Originarios

Hacen surgir el dominio sobre la cosa independientemente de un título anterior, como ocurre en la ocupación, adquisición de tesoro, accesión, especificación, confusión o conmixtión. Quien ocupa una cosa sin dueño (res nullis) o una cosa abandonada (res derilictae) adquiere la propiedad de la cosa en forma autónoma, sin relación jurídica preexistente.

Modos Derivativos

Se habla de modos derivativos cuando la adquisición de la cosa posee una relación jurídica preexistente y, para que pueda formar parte de un nuevo patrimonio, los derechos deben ser trasladados al adquiriente. Ejemplos: mancipatio, in iure cessio, traditio, usucapio y prescriptio.

Características Esenciales de la Propiedad

• Ius Utendi: Derecho de usar el objeto.
• Ius Fruendi: Derecho de aprovecharlo, disfrutarlo o percibir sus frutos.
• Ius Abutendi: Derecho de disponer del objeto, hasta agotarlo, consumiéndolo o haciendo con él lo que se quiera.

Servidumbres

Son derechos reales de goce limitados en su contenido; usar o disfrutar de una cosa.

Tipos de Servidumbres

• Servidumbres Reales o Prediales: Aumentan el valor de un inmueble.
• Servidumbres Personales: Favorecen a un sujeto determinado.

Extinción de las Servidumbres

• Pérdida de cualquiera de los inmuebles.
• Confusión o consolidación: cuando se reúnen en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad y de la servidumbre.
• Renuncia del titular.
• No uso.

Servidumbres Urbanas

Se aplican a edificios construidos en la ciudad o en el campo (apoyo de viga, apoyo de muro, desviación de agua de lluvia, prohibición de levantar construcciones).

Servidumbres Rurales

Se aplican a terrenos no construidos (de paso, de acueducto, de toma de agua).

Derechos Reales en el Derecho Español

Derechos Reales Reconocidos

La posesión, la propiedad, el usufructo, el uso y habitación, las servidumbres, la enfiteusis, el derecho de superficie, el derecho de sobreelevación y la prenda (hipoteca y anticresis).

Derechos de Discutida Naturaleza Real

El arrendamiento, el derecho de retención y el derecho de opción de compra.

Pignus (Prenda)

Derecho real que otorga a su titular (acreedor prendario o pignoraticio) la facultad de retener una cosa que se le ha entregado en garantía del pago de una deuda.

Fiducia

Entrega de una cosa que serviría para garantizar una deuda.

Hipoteca

Se basaba en que los bienes del deudor pueden servir de garantía mediante un simple acuerdo o convención, sin necesidad de traspasar ni su dominio ni su posesión.

Fuentes de la Hipoteca

Nace de la prenda, sustentada en el derecho romano.

Extinción de la Hipoteca

• Extinción de la deuda garantizada.
• Pérdida de la cosa.
• Renuncia.
• Confusión.
• Prescripción.

Obligaciones

Concepto de Obligaciones

Es un vínculo establecido por el derecho que obliga a cumplir una determinada conducta.

Elementos de las Obligaciones

• Sujeto Activo o Acreedor (creditor): Tiene derecho a la conducta del sujeto pasivo o deudor.
• Sujeto Pasivo o Deudor (debitor): Tiene el deber jurídico de cumplir con la conducta.
• Objeto: La conducta o comportamiento que el deudor debe observar a favor del acreedor (dare, facere, praestare, non facere o pati).

Clasificación de las Obligaciones

• Atendiendo a los sujetos
• Atendiendo al objeto
• Atendiendo al derecho del cual provienen
• Atendiendo a su eficacia procesal: obligaciones civiles y obligaciones naturales

Clasificación según Objeto, Sujetos y Eficacia Procesal

Según el Objeto

• Divisibles e Indivisibles: Divisibles se pueden cumplir de forma fraccionada; indivisibles no.
• Genéricas y Específicas: Genéricas se refieren a un objeto determinado en general; específicas con todas sus características.
• Facultativas y Alternativas: Alternativas establecen dos o más prestaciones, de las cuales el deudor debe cumplir una; facultativas establecen una prestación, pero el deudor puede liberarse cumpliendo otra.

Según los Sujetos

• Ambulatorias: Acreedor y deudor no están bien determinados.
• Mancomunadas: Cada uno se compromete con la parte proporcional de su deuda.
• Correales o Solidarias: Cada uno se compromete con la parte proporcional de su deuda y, si no puede, otro se solidariza, o cuando se comprometen varios y al final solo uno se hace responsable.

Según su Eficacia Procesal

• Civiles: Están dotadas de acción para exigir su cumplimiento.
• Naturales: No están provistas de un medio judicial para obligar al deudor a cumplir.

Fuentes de las Obligaciones

• Contrato: Acuerdo de voluntades entre varias personas para producir obligaciones civiles.
• Delito: Hecho contrario al derecho y castigado por la ley.
• Cuasicontrato: Produce consecuencias semejantes al contrato, pero carece de consentimiento.
• Cuasidelito: Hecho ilícito no clasificado entre los delitos.
• Pactos: Acuerdo entre dos o más personas sobre un objeto determinado, sin formalidad.
  • Pactos Nudos: Producen obligaciones naturales, sin acción para su protección.
  • Pactos Vestidos: Gozan de acción para su protección jurídica (adyectos, pretorianos y legítimos).
• Ley: Supuesto previsto por una disposición legal que obliga a su cumplimiento.
• Sentencia: Producto de un litigio (cumplimiento de una obligación).
• Declaración Unilateral: Promesa hecha espontánea y libremente por una persona, de forma unilateral, a la ciudad o al templo.

Ejecución de las Obligaciones

• Mora: Retraso culpable o doloso en el cumplimiento de una obligación.
  • Mora Debitoris: Retraso imputable al deudor con deuda vencida.
  • Mora Creditoris: El acreedor rechaza injustificadamente la oferta de pago del deudor.
• Dolo: El deudor incumple voluntariamente la obligación con intención de dañar al acreedor.
• Culpa: El deudor ocasiona un daño al acreedor por falta de cuidado o negligencia.
  • Culpa Lata: Culpa grave o excesiva negligencia.
  • Culpa Levis: Menos grave (in abstracto o in concreto).
  • Culpa Leve in abstracto: El deudor no observó los cuidados de un buen padre de familia.
  • Culpa Leve in concreto: Se compara la conducta del deudor con el cuidado que suele observar en sus negocios.
• Caso Fortuito o Fuerza Mayor: Acontecimiento no imputable al deudor que impide el cumplimiento de la obligación.

Transmisión de las Obligaciones

• Cesión de Créditos: Sustitución del acreedor por otra persona.
• Asunción de Deudas: Sustitución del deudor por otra persona que asume la deuda.

Formas de Extinción de las Obligaciones

Modos Extintivos Ipso Iure

• Pago (solutio): Cumplimiento de la obligación.
• Novación: Sustitución de una obligación por otra.
• Confusión: Coinciden en una misma persona las calidades de acreedor y deudor.
• Pérdida de la Cosa Debida: Si el objeto es una cosa específica y se pierde por causa no imputable al deudor.
• Mutuo Disentimiento: Opera en contratos consensuales antes del cumplimiento de la prestación.
• Concurso de Causas Lucrativas: El acreedor adquiere por otra causa el objeto que se le adeuda.
• Muerte o Capitis Deminutio del Deudor: En algunas obligaciones.

Modos Extintivos Ope Exceptionis

• Compensación: Extinción simultánea de dos deudas, hasta por su diferencia.
• Pacto de Non Petendo: Excepción en la fórmula respectiva.