Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico

Se prohíbe el uso del término “multipropiedad” o de cualquier otro que induzca a pensar que el comprador adquiere un derecho de propiedad, estableciendo como denominación oficial la de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. El contrato de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles es una especie dentro del género “contrato de aprovechamiento de bienes de uso turístico”.

a) Concepto, naturaleza y configuración jurídica

El aprovechamiento por turno es la facultad de utilizar, con carácter exclusivo, durante un periodo específico de cada año, un alojamiento turístico susceptible de utilización independiente.

El “periodo específico” de cada año es lo que la ley denomina “turno”, que tendrá una duración mínima de siete días consecutivos.

El promotor, al constituir el régimen, ha de fijar su duración, que será como máximo de cincuenta años, a contar desde la fecha de inscripción registral del régimen, aunque si lo constituyera sobre un inmueble todavía en construcción, el plazo se contará desde la inscripción de la terminación de la obra.

El promotor, antes de iniciar la transmisión de los derechos de aprovechamiento, deberá tener equipado cada apartamento con el mobiliario adecuado para su disfrute, redactando un inventario que se incluirá en los contratos de venta.

El interesado adquiere un derecho real limitado por medio de una compraventa.

b) Constitución

El régimen de aprovechamiento por turno de un edificio dividido en apartamentos puede constituirse antes de que se haya terminado la construcción del edificio.

Antes de constituir el régimen, el promotor del mismo debe cumplir dos obligaciones:

• Contratar con una empresa de servicios la limpieza de los apartamentos y el cuidado y mantenimiento del edificio.
• Suscribir un aval bancario a favor de los adquirentes de los derechos con el fin de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en el caso de que la obra no concluya en el plazo previsto o no exista el mobiliario descrito y el adquirente opte por la resolución del contrato.

c) Información

El promotor está obligado a informar al consumidor, con carácter gratuito, mediante un formulario de información normalizado.

d) Derechos, deberes y posición jurídica del adquirente de derechos

Derechos:

• Derecho a disfrutar del alojamiento.
• Derecho a disfrutar de los servicios complementarios.
• Derecho de desistimiento.
• Derecho a resolver el contrato en el plazo de tres meses y sin indemnización.
• Derecho a disponer.

Deberes:

• Deber de pagar el precio de la compra.
• Deber de pago del impuesto.
• Deber de pago anual de la cuota de mantenimiento.

e) Derechos y deberes del promotor

Derechos del promotor:

• Percibir el precio estipulado al transmitirse el derecho.
• Percibir las cantidades correspondientes a los servicios complementarios cuando haya asumido su prestación.
• Resolver el contrato si el adquiriente del derecho no atiende al pago de las cuotas debidas por los servicios prestados.
• Disponer libremente de su derecho de propiedad sin perjuicio de las limitaciones que resulten del régimen.

f) Contrato

El interesado adquiere el derecho de aprovechamiento por turno mediante un contrato oneroso, que debe ser por escrito, pero si quisiera inscribirse en el Registro de la Propiedad debería otorgarse en escritura pública ante notario. El contrato habrá de reflejar los extremos y circunstancias que especifica la ley. No es imprescindible que el edificio o complejo inmobiliario estén construidos, pero sí iniciados y con declaración de obra nueva en construcción. La ley establece una serie de cautelas y garantías para asegurar el derecho del comprador a recuperar el precio pagado si la obra no se termina. La información facilitada al consumidor, debidamente firmada, formará parte integrante del contrato, sin alterarlo a menos que las partes dispongan expresamente lo contrario o los cambios se deban a un caso fortuito.

g) Contratos que complementan el aprovechamiento por turno

Por el contrato de reventa, un empresario, a título oneroso, asiste en la compra o venta de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico. Un consumidor puede intercambiar el alojamiento por otros servicios.

Contratación en masa

Contratos de adhesión

Son contratos de adhesión aquellos en los que sus estipulaciones han sido establecidas unilateralmente por una de las partes. Son propios de la actividad mercantil y de la turística. La mayor parte tienen cláusulas idénticas a las de los contratos del mismo tipo que el empresario ofrece, por eso se dice que contrata en masa. Hay dos supuestos:

• El de que todas las cláusulas hayan sido puestas en conocimiento del interesado al tiempo de contratar. (Ejemplo: CONTRATO DE SEGUROS)
• El de que las cláusulas quedan fuera del contrato y el contratante parece adherirse a ellas. (Ejemplo: CONTRATO DE TRANSPORTE)

Estos contratos son los de suministros de servicios:

• Teléfono
• Luz, agua y electricidad
• Bancarios
• Seguros

Las cláusulas pueden estar redactadas en beneficio del empresario y de modo poco comprensible para el adherente; se trata de determinar qué medidas de prevención pueden asegurar el equilibrio contractual entre las partes contratantes. La ley ha establecido disposiciones limitativas de las cláusulas prestacionales unilaterales.

El artículo 1288 establece que “la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiere ocasionado la oscuridad”.

No todas las condiciones generales son cláusulas abusivas por el hecho de estar predispuestas. Cuando el contrato de adhesión se hace entre empresarios o profesionales, no hay consideración al posible abuso.

Por último, la cláusula abusiva puede darse también en los contratos con condiciones particulares, siempre que sean de adhesión. *Las condiciones son los apartados de un contrato, y son generales porque están pensadas para un colectivo de personas.

Cláusulas abusivas

Son aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y las prácticas no consentidas expresamente que causan un perjuicio al consumidor en contra de la buena fe, provocando un desequilibrio importante de los derechos y deberes de las partes a favor del prestador de servicios.

Las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.

Son cláusulas abusivas las siguientes:

• Las que impongan a los adherentes limitaciones de los derechos que les corresponden como consumidores.
• Las que impongan al consumidor el cumplimiento de todos sus deberes y contraprestaciones aun cuando el profesional no hubiera cumplido los suyos.
• Las que impongan obstáculos onerosos.

En los contratos de compraventa de vivienda, son abusivas, conforme a las siguientes:

• La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación.
• La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
• La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
• La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda.

Han resultado nulas las siguientes cláusulas de los préstamos hipotecarios:

• La de vencimiento anticipado del préstamo por impago de una o algunas mensualidades, ya que desde la Ley 1/2013 se exige el impago de tres mensualidades.
• Determinados intereses de demora.
• Determinadas cláusulas suelo.

Condohoteles

Forma de explotación hotelera en la que la propiedad de cada habitación pertenece a diferentes personas y se disfruta durante un periodo concreto del año.

Ventajas:

• Permite a los promotores un sistema de financiación flexible.
• Permite a inversores privados adquirir una propiedad.
• Mejora la planificación de la ocupación.
• Reduce la dependencia con respecto a los agentes externos.

Problemas que surgen:

• No existe norma que lo regule.
• Inconveniente con el principio de unidad de explotación.
• Temor a que pueda ser un sistema de reclasificación de suelos terciarios en residenciales.

Contrato de alojamiento turístico

Es todo contrato por el que se cede el uso de una unidad de alojamiento a un viajero o turista por un precio y por unidades de tiempo muy cortas.

Los tipos de contrato de alojamiento son: el contrato de arrendamiento de temporada y el de hospedaje, los contratos de alojamiento turístico, apartamentos turísticos y de viviendas vacacionales.

Estos se dividen en tres categorías:

• Alojamiento hotelero
• Alojamiento extrahotelero
• Arrendamiento de temporada

El alojamiento hotelero. El contrato de hospedaje

El contrato de hospedaje es un contrato de prestación de alojamiento. En este contrato, el titular del establecimiento cede el uso de una habitación, la prestación de ciertos servicios complementarios, la custodia de su equipaje y la reventa de algunos objetos o algunas energías industriales; como contraprestación, por todo esto, el cliente se obliga a satisfacer una suma de dinero.

El alojamiento extrahotelero

Un contrato de alojamientos extrahoteleros es la cesión de alojamiento turístico o vacacional, que incluye la vivienda, el equipamiento e instalaciones y servicios.

Hay dos modalidades de alojamiento extrahotelero:

1. El alojamiento en apartamento turístico

El apartamento turístico es una vivienda que se cede para alojamiento turístico. Una vivienda no se considera apartamento turístico si no pertenece a un edificio, bloque o conjunto de viviendas que se ofrecen en el mismo régimen.

Por medio del contrato de alojamiento en apartamento turístico se hace transferencia onerosa.

De la legislación turística, estatal y autonómica, resulta también un régimen para el contrato y es el siguiente:

• Precio: El precio del contrato es libre, pero se debe comunicar a la Administración de la Comunidad Autónoma el precio o precios que se van a aplicar a lo largo del año y publicarlos, haciendo visible la correspondiente lista.
• Plazo y prórroga: El plazo de duración del contrato será el que libremente hayan convenido las partes, las cuales podrán acordar su prórroga.
• Reserva y anticipo: El cedente puede hacer reserva de alojamiento, condicionada a que el cliente anticipe un porcentaje del precio que, en caso de anulación de la reserva, supondrá su pérdida parcial, dependiendo de la antelación con la que se efectúe. La cantidad a anticipar varía de conformidad al tiempo de la estancia.
• Depósito en función de garantía (fianza): Como garantía en los supuestos de pérdida o deterioro de instalaciones, el cedente podrá exigir al cliente una cantidad de dinero.
• Cláusula penal: En garantía de que la desocupación del alojamiento se realice a tiempo, se prevé la posibilidad de exigir una cláusula penal, determinada en un múltiplo del precio.
• Forma: El plazo de duración del contrato y el precio del alquiler y servicios han de ser convenidos por escrito.
• Obligaciones del cedente.
• Obligaciones del cesionario.
• Extinción.

2. El alojamiento en vivienda turística vacacional

Objeto

El Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, el cual estableció el régimen de alojamientos turísticos, reguló el alojamiento en viviendas vacacionales. Posteriormente, ha sido la legislación turística autonómica la que desarrolló su régimen en cada uno de los territorios. Conforme a esa legislación autonómica, resulta que hay alojamiento turístico, tipificado como “vivienda vacacional”, cuando se ofrece una unidad aislada de apartamento, bungalow, villa íntegra, con inmediata disponibilidad.

A diferencia de lo que ocurre con los apartamentos turísticos, la norma turística que regula la actividad de alojamiento en vivienda vacacional contiene una regulación escasa de la relación jurídica entre el cedente y el cesionario.

Contrato de viaje combinado

Incluye la presentación de varios servicios cuya duración sea superior a 24 horas o incluya noche de estancia. La agencia de viajes actúa como organizador o minorista. El consumidor que contrata esto puede hacerlo con nombre propio o con el de otro. La regulación de viajes combinados se encuentra en el Real Decreto Legislativo 1/2007, que refundió varias leyes de defensa de los consumidores, entre ellas la derogada Ley 21/1995, de 6 de julio, reguladora de viajes combinados.

El organizador deberá ofrecer un programa o folleto donde ofrece el viaje combinado y la información será vinculante para el organizador y el detallista del viaje combinado, salvo que:

• Los cambios en dicha información se hayan comunicado por escrito al consumidor antes de la celebración del contrato.
• Que después se produzcan modificaciones.

El contrato será formulado por escrito y tendrá entre sus cláusulas los determinados elementos.

Derecho real

Es el que tiene por objeto una cosa -el propietario tiene derecho directo sobre la cosa, sin intermediación de nadie-. Se distingue del derecho de crédito en que este tiene por objeto la prestación que ha de realizar una persona. El derecho de crédito también puede tener por objeto una cosa.

Diferencia entre el derecho real y el derecho de crédito

En el derecho de crédito solo hay un obligado, el deudor; en el derecho real los obligados somos todos, pues todos debemos respetar el derecho ajeno. Como consecuencia de ello, se dice que el titular del derecho real puede defenderlo frente a cualquiera.

Son derechos reales la propiedad, el usufructo, las servidumbres, el uso y habitación, el censo, etc. A diferencia de los derechos de crédito, la posibilidad de creación, por los particulares, de nuevas figuras de derechos reales es limitada.

El derecho de propiedad obtiene ciertas facultades que son: consumir, disponer, usar y disfrutar.

Clases de derechos reales

Derecho de propiedad

Disponer es enajenar, es decir, cederle a otro el derecho que se tiene.

Se define la propiedad como el “derecho a gozar y disponer de la cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”. El derecho de propiedad engloba un conjunto de facultades, que son las de usar, gozar y disponer de la cosa; el propietario pleno posee todas ellas, a diferencia de otros titulares de derechos reales, que sólo detentan facultades concretas.

Usufructo

Da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia. El usufructuario tiene el uso y el goce, por lo que al propietario sólo le queda la facultad de disposición.

Por ser tan escaso el poder que queda en la esfera de la propiedad, se la denomina “nuda propiedad”, y al propietario “nudo propietario”.

Servidumbre

Es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

Hipoteca inmobiliaria

Es un derecho real de garantía de una obligación que faculta a su titular, en caso de incumplimiento, para promover la venta del bien ajeno.

El acreedor hipotecario tiene un derecho que recae sobre el inmueble, la de poder disponer del bien; porque la esencia de este derecho consiste en poder promover la venta del inmueble para cobrarse la deuda impagada.

Adquisición de los derechos

Los derechos reales se adquieren normalmente por contrato (de compraventa). En nuestro Derecho, el contrato por sí solo no traspasa la propiedad al comprador, que lo único que tiene es el derecho de crédito a que el vendedor le haga la entrega del bien comprado. El comprador se transforma en propietario precisamente en el momento en que el vendedor le hace entrega de la cosa. A la entrega se le denomina “modo”. La entrega es la puesta en poder y posesión de la cosa en manos del adquirente. Pero junto a esta entrega que podemos llamar material, existen otras formas más espiritualizadas de realizar la entrega, sobre todo necesarias para cuando esta no puede llevarse a cabo físicamente en los términos de traspaso posesorio físico. Estas formas son: la tradición llamada instrumental, la entrega de las llaves del lugar donde se encuentra la cosa transmitida, el puro acuerdo entre transmitente y adquirente si la cosa no puede trasladarse o este la tuviere ya en su poder.

Hay otro modo de adquirir el derecho real, que es la sucesión mortis causa. Y hay otros modos, que denominamos originarios porque el titular no adquiere el derecho de nadie, que son la usucapión, la ocupación y la accesión.

La usucapión es la adquisición por medio de la posesión. Posesión es la tenencia o detentación de una cosa; la posesión es un hecho que puede o no ir parejo al derecho de propiedad. El arrendatario, tras haberse extinguido el contrato, si continúa en la vivienda, no tiene ya ningún derecho, pero es poseedor. La posesión, aunque no corresponda a un derecho, es digna de protección.

La ocupación es la forma de adquisición de las cosas que no son de nadie (como la caza), el tesoro oculto y las cosas que han sido abandonadas.

Por la accesión adquirimos la propiedad de todo lo que se une natural o artificialmente a un bien que ya nos pertenecía, así como sus frutos.

Obligaciones

Vínculo que existe entre una persona (acreedor) cuyo objeto es una prestación a realizar por otra persona (deudor). Responsabilidad, consecuencia del incumplimiento, somete al deudor al poder coactivo del acreedor para que este obtenga su satisfacción. La deuda y la responsabilidad son imprescindibles (no hay responsabilidad sin deuda y viceversa).

Sujetos de la obligación

Las obligaciones se constituyen entre deudor y acreedor. Hay casos donde se constituyen sujetos plurales, pudiendo darse pluralidad de deudores y acreedores.

Mancomunidad

Incluye dos supuestos:

• El que se produce cuando el crédito o la deuda esté en mano común, de modo que la prestación debe ser reclamada por todos los acreedores o deudores (obligaciones mancomunadas indivisibles).
• El que tiene lugar cuando el objeto de la prestación es divisible y cada acreedor puede exigir su parte y cada deudor cumplir la suya (obligaciones parciarias).

Obligaciones solidarias

Aquellas en las que cada uno de los acreedores tiene derecho a reclamar a cada uno de los deudores la obligación de cumplir toda la prestación. Solo hay solidaridad cuando la situación lo determine. La jurisprudencia admite la solidaridad siempre que aparezca que fue esta la voluntad de los contratantes. Hay que señalar que se impone la solidaridad de deudores en el caso de que la obligación proceda de acto ilícito y sean varios los causantes del daño.

Obligaciones mancomunadas

• De acreedores: todos deberán ejercitar conjuntamente las acciones de reclamación del crédito frente al deudor.
• De deudores: deberán satisfacer la deuda conjuntamente.

Obligaciones parciarias

Calificadas como mancomunadas divisibles, aquellas en las que el objeto de la prestación debida por todos los deudores es un bien divisible.

Obligaciones solidarias

Consiste, si es de acreedores, en que cada uno de ellos pueda exigir al deudor toda la deuda, y si es de deudores, en que el acreedor reclame a cada deudor.

Clases de obligaciones

Son unilaterales aquellas en las que existe un vínculo obligatorio. Son bilaterales aquellas en que ambas partes son titulares de un derecho de crédito. La obligación unilateral surge de algunos contratos y puede acabar siendo bilateral. Las obligaciones recíprocas (perfectas) tienen un régimen específico:

• Si una de las partes exigiera el pago de la otra parte sin haber dado la prestación, el demandado podrá oponer el incumplimiento del demandante para no cumplir.
• Las obligaciones recíprocas se caracterizan también por el principio de compensación de la mora.
• La imposibilidad para uno de los sujetos para cumplir la prestación por fuerza mayor libera al otro de cumplir la suya.
• Se establece la facultad, para cada una de las partes, de exigir el cumplimiento de la obligación a la otra o de resolver el contrato en caso de incumplimiento.