Derechos Reales de Garantía

Prenda

La prenda es un derecho real de garantía que se constituye sobre una cosa mueble del deudor o de un tercero para garantizar su crédito.

Clases y caracteres:

• Prenda con desplazamiento: Se constituye por medio de un contrato y la cosa mueble afectada se entrega al acreedor.
• Prenda sin desplazamiento: (Arts. 52 a 54 de la Ley Especial de 16.12.1954) Debe constituirse en escritura pública. Se utiliza en el derecho comercial y el objeto sobre el que recae permanece en poder del deudor.

Efectos para ambas prendas:

• Si el deudor paga, el acreedor debe devolverle la cosa prendada.
• Si el deudor no paga en el tiempo debido, el acreedor puede pedir que se venda la cosa prendada en remate público y cobrar su deuda del precio obtenido con privilegio.

Extinción:

• Si se extingue la obligación principal.
• Si la cosa se destruye totalmente.
• Si la cosa es puesta fuera de comercio.

Anticresis

La anticresis es un derecho real poco utilizado en la actualidad. Es también un derecho de garantía y, como estas, un derecho accesorio. En este caso, el deudor entrega al acreedor un inmueble para que perciba las rentas que este produzca. Se constituye por medio de un contrato que se perfecciona con la entrega efectiva del inmueble.

Hipoteca

(Art. 1876 CC y 104 LH) La hipoteca es un derecho real de garantía cuyo fin es asegurar el cobro de un crédito en dinero. Para ello se afecta un bien inmueble del deudor, permaneciendo en su poder.

Caracteres:

• Convencional: Surge de un acuerdo entre partes.
• Principio de especialidad de la cosa: Se debe especificar la cosa hipotecada.
• Accesoria: Sigue la suerte del derecho personal.
• Inscrita: Debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble; esa inscripción tiene una vigencia de 20 años y es renovable.
• Principio de especialidad del crédito: Se debe constituir por una suma de dinero específica.

Efectos:

• No puede realizar actos materiales ni jurídicos que disminuyan el valor de la garantía constituida por la hipoteca.
• Si vende el inmueble hipotecado, la hipoteca subsiste y deberá ser afrontada por el nuevo dueño.
• El acreedor hipotecario cuenta con la posibilidad de una acción judicial especial, de trámite más rápido que las acciones comunes, para procurar el cobro de su crédito.

Extinción:

• Por extinción de la obligación principal, o sea, la deuda en cuya garantía se constituyó la hipoteca.
• Por renuncia del acreedor hipotecario a su derecho.
• Con la ejecución de la hipoteca.
• Por causas comunes de extinción de los derechos reales.

Hipoteca mobiliaria

Se establece sobre bienes de perfecta identificación registral. La ley que regula estas garantías legales es la Ley Especial de 16.12.1954. En su art. 12 se establece qué bienes pueden ser hipotecados: los establecimientos mercantiles, otros artículos de motor, tranvías… No se podrá llevar a cabo sobre los bienes comprendidos en los arts. 52, 53, 54 de esta ley (son bienes objeto de prenda sin desplazamiento). El art. 3 dice que la hipoteca mobiliaria debe constituirse en escritura pública e inscribirse en el registro correspondiente. El art. 4 dice que el deudor, a diferencia de en la inmobiliaria, no puede enajenar sin el consentimiento del acreedor. Al igual que en la inmobiliaria, el titular de este derecho posee un poder directo e inmediato sobre la cosa gravada con esta garantía. Las formas de extinción son las mismas que en la inmobiliaria, añadiendo la prescripción a los 3 años.

Derechos Reales de Goce y Dominio

Usufructo

El usufructo es el derecho real de usar y disfrutar de una cosa cuya propiedad pertenece a otra, sin alterar su sustancia. Se constituye por contrato, por testamento, por prescripción o en los casos que fija la ley.

El usufructo concede a su titular el derecho a disfrutar bienes ajenos, ya sean muebles o inmuebles, conservando la forma y sustancia del bien, siempre y cuando el título de su constitución o la ley no autoricen lo contrario. Se trata de un derecho real limitado de goce.

Caracteres:

• Temporalidad: Se limita al tiempo previamente estipulado en el contrato.
• Transmisibilidad: Se puede vender o ceder a un tercero.
• Limitación: No es un derecho real pleno, sino de goce, por lo que hay que hacer un uso razonable, las reparaciones necesarias y la extinción del derecho en el plazo previamente fijado en el contrato.

Constituido por:

• Elementos personales:
  • Usufructuario: Ostenta el derecho real limitado de goce sobre el bien usufructuado; pueden ser una o varias personas, físicas o jurídicas, siendo el plazo de duración el establecido en el contrato para las personas físicas y de 30 años para las jurídicas.
  • Nudo propietario: Dueño de la cosa, limitado a un derecho dispositivo del bien.
• Elementos reales: Objeto del usufructo; pueden ser cosas (bienes muebles o inmuebles) o derechos (si no son personalísimos o intransferibles).

Derechos del usufructuario:

• Aprovechamiento y percepción de los frutos de la cosa.
• Posesión.
• Disposición: derecho a mejorar, arrendar, enajenar o gravar su derecho de usufructo.
• Derecho a disfrutar.

Obligaciones del usufructuario:

• Antes del usufructo: Formar inventario y prestar fianza, pudiendo ser dispensado de ambas, siempre y cuando no haga daño a nadie.
• Durante el usufructo: Realizar reparaciones ordinarias, hacerse cargo de contribuciones anuales e impuestos sobre frutos, y hacer frente a los gastos referentes a pleitos relativos al usufructo.
• Tras el usufructo: Devolver la cosa en el mismo estado.

Derechos del nudo propietario:

• Realizar actos para la conservación de la cosa.
• Realizar las obras que el usufructo requiera.
• Enajenar los bienes sobre los que está constituido.
• Disponer en cualquier momento de su derecho de nuda propiedad hipotecándolo e imponer servidumbres, siempre que no perjudique al derecho de usufructo, sin necesidad del consentimiento del usufructuario.

Obligaciones del nudo propietario:

• Entrega al inicio del usufructo.
• No alterar la forma ni la sustancia.
• No perjudicar al usufructuario con ningún acto.

Constitución del usufructo:

• Por ley.
• Por prescripción.
• Por voluntad de las partes.

Extinción del usufructo:

• Por fallecimiento del usufructuario (si el usufructo es vitalicio), excepto si se constituye a favor de varias personas, que se extinguirá cuando muera la última persona, y excepto si se constituye por un número determinado de años.
• Por consumación del plazo o por cumplirse la condición resolutoria.
• Por reunión del usufructo y la propiedad en la misma persona.
• Por renuncia del usufructuario.
• Por pérdida de la cosa.
• Por expropiación de la cosa.
• Por resolución del derecho constituyente.
• Por prescripción, es decir, por el no uso del derecho de usufructo (6 años bien mueble, 30 bien inmueble).

Uso y habitación

El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de una cosa que pertenece a otra persona, con el deber de conservar la sustancia de ella, o de tomar de los frutos de un terreno ajeno lo que necesite el usuario o su familia. Si el derecho de uso se refiere a una casa y a la utilidad de habitarla, el Código Civil lo denomina habitación. El uso y la habitación se establecen sobre cosas no fungibles; en caso contrario, de tratarse de cosas fungibles, se trataría de un usufructo.

Servidumbre

La servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él.

Dominio

El derecho de propiedad comprende así todos los bienes que integran el patrimonio de una persona, tanto bienes materiales como derechos que posea al cobro de una deuda que otro contrajo con él. El Código define dominio como «el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona».

Caracteres:

• Es absoluta: Da al titular del dominio amplias facultades sobre la cosa de la que es propiedad. Puede usarla, percibir sus frutos, disponer de ella y hasta destruirla.
• Es exclusiva: Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa; pueden ser propietarias en común de la misma cosa por la parte que cada una puede tener.
• Perpetuo: No tiene límites en el tiempo y no desaparece por falta de uso.

Extensión:

• En el caso de la propiedad inmueble, el dominio del suelo se extiende a toda su profundidad y al espacio aéreo sobre el mismo, en líneas perpendiculares a su perímetro.
• El dominio sobre una cosa se extiende a las cosas accesorias a ella.
• El derecho de dominio abarca también a los frutos y productos de la cosa sobre la que se ejerce ese dominio.

Modos de adquisición:

Se adquiere por medio de diversos hechos o actos jurídicos que son enumerados por el Código Civil: la apropiación, la accesión, la tradición, la percepción de los frutos, la sucesión en los derechos de propietario y la prescripción.

• La apropiación: Es la aprehensión de cosas muebles que no tienen dueño, realizada con la intención de convertirse en propietario de las mismas.
• La accesión: Ocurre cuando una cosa mueble o inmueble sobre la que una persona ejerce dominio aumenta por adherencia natural o artificial.
• La tradición: Es la entrega de una cosa. Puede ser material o simbólica.
• La sucesión en los derechos del propietario: Las personas a las cuales se transmiten los derechos de otras personas se llaman sucesores.
• La prescripción: Es un medio de adquirir el dominio por el transcurso del tiempo. Consiste en que el poseedor de una cosa adquiera dicha propiedad por poseer la cosa en forma pública y pacífica, durante el tiempo fijado por la ley.