Derechos Reales
Usufructo
El usufructuario disfruta de los bienes del nudo propietario, quien paga los impuestos. El usufructuario debe:
- Conservar la forma y sustancia de la cosa.
- Pagar los gastos y reparaciones ordinarias.
- Notificar cambios estructurales al nudo propietario.
- El nudo propietario tiene facultades de suspensión del uso y disfrute.
Extinción del Usufructo
- Renuncia del usufructuario.
- No uso.
- Incumplimiento de derechos y obligaciones.
- Incumplimiento de la condición del testador.
- Pérdida o destrucción del objeto.
Tras la extinción, se devuelve la fianza y el propietario recupera la plenitud de sus derechos.
Uso
Implica la posesión física y material, sin disfrute ni percepción de rentas. Si hay rendimientos económicos, estos benefician al propietario.
Habitación
Derivado del usufructo, limitado a una vivienda. Se debe probar que será la primera residencia.
Enfiteusis
Otorga al enfiteuta facultades similares al propietario para explotar un terreno agrario a cambio de un canon anual. Debe mantener y conservar el suelo, sin necesidad de notificar cambios estructurales. El propietario paga impuestos y gastos extraordinarios.
Superficie
Permite la explotación de suelo urbano a cambio de un canon anual, usualmente mayor que el agrario. La explotación está limitada por la ley, la moralidad y el orden público, pero no por el propietario.
Derechos de Garantía
Son derechos subsidiarios, accesorios y secundarios a un derecho de crédito principal, anterior y preexistente. Garantizan la devolución de un crédito mediante avalistas (garantía personal) o propiedades (garantía real).
Garantías Personales
Un avalista responde si el deudor principal no paga.
Garantías Reales
Comprometen el patrimonio del deudor en forma de fiducia, prenda o hipoteca.
Fiducia
El deudor entrega un bien al acreedor, quien se compromete a no venderlo hasta que se cancele la deuda. Si el deudor incumple, el bien se subasta.
Prenda
Similar a la fiducia, pero el deudor conserva el título de propiedad.
Hipoteca
Permite al deudor seguir usando el bien hipotecado. El acreedor tiene derecho de embargo ejecutivo e inmediato en caso de incumplimiento. Los gastos del embargo y la subasta corren a cargo del deudor.
Pluralidad de Hipotecas
La ley permite varias hipotecas sobre un mismo bien, aunque los bancos suelen evitarlo. El registro de la propiedad es obligatorio. Rige el principio “PRIOR TEMPORE POTIOR IURE” (el primero en el tiempo es el mejor en el derecho).
Excepciones al Criterio Cronológico
El Estado, Hacienda, Seguridad Social, deudas penales y derechos personalísimos tienen prioridad.
Modificación del Rango Hipotecario
Un banco con rango inferior puede comprar el rango de otro banco, asumiendo su deuda.
Obligaciones
El término obligación proviene del latín obligatio (atar, vincular). Es una relación jurídica entre acreedor y deudor. El deudor debe cumplir una conducta (prestación) para liberarse. Las obligaciones se heredan.
El Código Civil regula las obligaciones, principalmente derivadas de contratos:
- Art. 1088: La obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa.
- Art. 1911: El deudor responde con todo su patrimonio, presente y futuro.
Estructura de la Obligación
Sujeto
Acreedor (exige) y deudor (cumple). Ambas partes pueden ser acreedoras y deudoras simultáneamente. El ordenamiento jurídico permite que una parte sea indeterminada inicialmente.
Objeto
Debe ser posible, lícito y determinado.
- Posible: Que exista o pueda existir.
- Lícito: No ilegal ni inmoral.
- Determinado: Claramente definido.
Causa
Finalidad (circulación de bienes y servicios).
Clases de Obligaciones
Según el Objeto
- Dar, hacer o no hacer.
- Divisibles o indivisibles.
- Específicas (objeto individualizado) o genéricas (objeto determinado por género).
- Pecuniarias (entrega de dinero, genéricas).
- Facultativas (una prestación, dos formas de cumplir) o alternativas (varias prestaciones posibles).
Según los Sujetos
- Ambulatorias (una parte indeterminada inicialmente).
- Solidarias (pluralidad de sujetos, indivisión del crédito o deuda).
- Mancomunadas (pluralidad de sujetos, crédito o deuda divisible).
Pago o Cumplimiento
Solutio (liberar, desligar). Extingue la obligación, satisface al acreedor y libera al deudor.
Circunstancias del Pago
Sujeto Activo (Deudor)
Obligados: deudores, herederos, legatarios (excepto deudas personalísimas), representantes legales (menores), fiadores. Cualquier persona puede pagar por otro, con o sin conocimiento del deudor, excepto en obligaciones basadas en habilidades específicas del deudor. En caso de pago por un tercero, nace una acción de reembolso.
Sujeto Pasivo (Acreedor)
El pago puede hacerse a un tercero designado por el acreedor. Si el acreedor no se encuentra o no quiere recibir el pago, el deudor puede hacer un depósito o consulta judicial.
Objeto del Pago
- Identidad: Cumplir con la prestación exacta. Excepción: dación en pago (prestación distinta con acuerdo del acreedor).
- Integridad: Prestación completa.
- Individualidad: Prestación indivisible, salvo acuerdo.
Tiempo del Pago
Obligaciones puras: pago inmediato. Plazo o término: pago posterior. Condición: hecho futuro incierto o pasado ignorado que condiciona el inicio o cese de los efectos del contrato. El plazo beneficia al deudor, que puede pagar antes. La prueba del pago es un recibo o factura.