Derecho Real

Es el que crea una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa. El sujeto ejerce poder sobre un bien y es susceptible de ser opuesto a todos. Son creados solo por la ley.

Clasificación:

• Sobre cosa propia: dominio, condominio y propiedad horizontal.
• Sobre cosa ajena: usufructo, uso y habitación y servidumbres activas.
• De garantía: hipoteca, prenda y anticresis.

Posesión

Habrá tal cuando alguna cosa, por sí o por otro, tenga una cosa bajo su poder, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Posee dos elementos:

• Corpus (implica la detención efectiva de una cosa).
• Animus (la intención de tener esa cosa como propietario).

La posesión puede ser:

• Legítima (con derecho a poseer).
• Ilegítima (sin derecho, sin título o con el mismo nulo).
• De buena fe (cuando por ignorancia o error de hecho el poseedor creyere la legitimidad de su título).
• De mala fe (cuando faltare la convicción de su legitimidad).
• Viciosa (resultante de un delito).
• Violenta (adquirida por vías de hecho).
• Clandestina (se toma ante actos ocultos).
• Abuso de confianza (cuando se recibió con obligación de restituirla).

Se adquiere por:

• Tradición (cuando se entrega la cosa voluntariamente y la otra la recibe).
• Aprehensión (ocupación de la cosa sin dueño).
• Sucesión (transmisión a los herederos de un poseedor).

Efectos:

• Adquisición del dominio por usucapión (prescripción adquisitiva).
• Acciones posesorias (protección).
• Tratándose de cosas muebles, crea a favor del poseedor la presunción de tener la propiedad de ella.

Tenencia

Tiene la cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa, un solo elemento el corpus, se adquiere por tradición.

Dominio

Derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona (goza, dispone y usa).

Caracteres:

• Es exclusivo, porque dos personas no pueden tener cada una en todo, el dominio de una cosa.
• Es perpetuo, porque subsiste independientemente del ejercicio que se puede hacer de él.
• Es amplio, porque el propietario puede ejecutar cualquier acto jurídico respecto de la cosa.

Adquisición:

• Apropiación: aprehensión de la cosa sin dueño por persona capaz de adquirir.
• Especificación: cuando alguien con su trabajo, hace un objeto con la materia de otro, apropiándoselo.
• Accesión: cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial.
• Tradición: se entrega una cosa, poniéndola en poder de otro.
• Percepción de frutos: el dominio de una cosa comprende sus frutos: naturales (surgen de la naturaleza), industriales (producidos por acto del hombre), civiles (rentas).
• Sucesión: transmisión del dominio de una persona, generando herederos por muerte.
• Prescripción: adquirir derecho o librarse de una obligación por el paso del tiempo: en cosas inmuebles, justo título y buena fe, se adquiere a los 10 años, si no hay estos 20 años. Cosas muebles: al paso de 3 años con buena fe lo adquiere por prescripción; si la transferencia exige inscripción, es de 2 años.

Límites del dominio:

• Del derecho público, expropiación de inmuebles o impuestos.
• Del derecho privado, intereses generales, no hacer cloacas, excavaciones que afecten a los vecinos, hacer ruidos, etc.

Condominio

Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa inmueble o mueble.

Constitución:

Se hace por contrato, sucesión o por ley.

Derechos:

• Cada condómino goza de su parte indivisa: puede con su parte, enajenarla o gravarla con prenda o hipoteca.
• Gozar de la cosa común en acuerdo con los demás.
• Pedir división del condominio, excepto cuando sea indivisión forzosa, se hace por ley o convenio.
• Participar de sus frutos, rentas en %.

Deberes:

• El condómino debe participar de los gastos o reparaciones de la cosa común en proporción a su parte.
• No puede producir innovaciones sin consentimiento común.
• No puede ejercer sobre la cosa común actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio del derecho de propiedad.

Propiedad Horizontal

Prohíbe división de inmuebles en propiedad horizontal, los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un piso, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública o por un pasaje común, podrán ser de propietarios distintos, pueden pertenecer en condominio a más de una persona. Cada propietario es dueño exclusivo de su departamento, y copropietario sobre el terreno y cosas de uso común.

Obligaciones del copropietario:

• Pago de expensas comunes.
• Pago de gastos extraordinarios.
• Cumplir las resoluciones de las asambleas de copropietarios y sus reglas.
• Pago de impuestos y gastos parte.
• No usar la unidad en forma contraria a su naturaleza.

Reglamento:

Rige las relaciones entre copropietarios.

Hipoteca

Derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los inmuebles que continúan en poder del deudor (garantía).

Caracteres:

• Accesoria: porque si se extingue la obligación principal, también se extingue la hipoteca.
• Indivisible: cada una de las cosas hipotecadas están obligadas al pago de toda la deuda.
• Convencional: constituida por acuerdos de partes.
• Formal: debe ser por escrito público e inscribirse en el registro de la propiedad.

Efectos:

• El propietario continúa en posesión del inmueble, pero sin hacer actos jurídicos que disminuyan su valor.
• El acreedor hipotecario tiene preferencia para el cobro de su crédito sobre otros acreedores y puede solicitar remate judicial del bien si no se paga en término.
• Tiene efectos contra terceros.
• Pueden hacerse varias hipotecas sobre un bien y se cobra según calidad del acreedor.

Extinción:

• Cumplimiento de la obligación principal.
• Renuncia expresa del acreedor hipotecario sobre la misma.
• Por transcurso de los 20 años.
• Por la adquisición de la finca por remate público.
• Cuando el derecho sobre la hipoteca es resoluble y el contrato se encuentra resuelto.
• Por destrucción del bien.

Prenda

Cuando el deudor, de una obligación, presente o futura, entrega al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda. Pagada la deuda debe restituir la prenda al deudor.

Anticresis

Derecho real concebido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble y autorizándolo a percibir sus frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito.

Usufructo

Derecho real de usar y gozar de una cosa siendo de otro, con tal que no se altere su sustancia. Recae sobre inmuebles o muebles y está sujeto a términos; se constituye por contrato.

Uso y Habitación

Derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y la familia; si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella se llama habitación.

Servidumbre

Es el derecho real, perpetuo o temporal sobre un inmueble ajeno, pudiendo usarlo o ejercer ciertos derechos de disposición. La servidumbre real es el derecho establecido a favor del poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena, para utilidad de la primera. La de acueducto, derecho de hacer entrar aguas a través de inmuebles ajenos. La personal: se constituye en utilidad de alguna persona, sin necesitar inmueble.