Servidumbres Prediales

En Derecho clásico, no se podía constituir un derecho real con objeto de otro derecho real, lo que significaba que no existía el usufructo de la servidumbre. Sin embargo, esto cambió en el Derecho justinianeo. Las servidumbres prediales tienen dos características principales:

Inherencia

No se puede disponer de la servidumbre separada del fundo dominante.

Indivisibilidad

La servidumbre no se puede dividir.

Constitución de servidumbres prediales:

• En Derecho clásico, se constituían por mancipatio (aplicable a las cuatro antiguas servidumbres rústicas) o in iure cessio (para todas las servidumbres).
• Legado: Atribuye la servidumbre al heredero desde el momento de la aceptación de la herencia.
• Adiudicatio: En juicios divisorios.
• Usucapio: Prohibida por la Lex Scribonia.

Protección de las servidumbres prediales:

Se protegían mediante la vindicatio servitutis, una acción confesoria que el predio dominante dirigía contra el sirviente para hacer valer su derecho, obtener indemnización por daños y evitar futuros incumplimientos. En algunos casos, también existían interdictos.

Extinción de las servidumbres prediales:

Las servidumbres prediales se extinguían por renuncia, destrucción del fundo o no uso.

Servidumbres Personales

1. Usufructo

El usufructo es un derecho real sobre cosa ajena que permite al usufructuario usarla y obtener sus frutos. Es temporal, intransmisible e inalienable. El usufructo involucra tres partes:

• La cosa: Generalmente, cosas no consumibles, aunque en época republicana y clásica podía ser algo consumible que se devolvía al término del usufructo.
• Nudo propietario: Solo le queda la facultad de disponer de la cosa, respetando el derecho del usufructuario. Le corresponden los frutos no percibidos, la supervisión y la posibilidad de adquirir e imponer servidumbres.
• Usufructuario: Puede usar la cosa y servirse de ella, obteniendo los frutos naturales (rendimientos orgánicos de la cosa) y civiles (rendimientos de un objeto a través de actividad jurídica).

Defensa del usufructo:

El usufructuario se defiende con la vindicatio usufructus, mientras que el propietario se defiende con la cautio usufructuaria (cláusula de garantía).

Extinción del usufructo:

El usufructo se extingue por renuncia, muerte del usufructuario, pérdida de la cosa o no uso.

Otras servidumbres personales:

• Uso: Derecho real, temporal y personal, de usar la cosa sin percibir frutos. Más tarde, se amplió para permitir el disfrute de algunos frutos. La protección es similar al usufructo.
• Habitatio: Derecho real distinto del uso y el usufructo, que atribuye la facultad de habitar una casa ajena.
• Operae servorum: Derecho a usar los trabajos de animales o esclavos ajenos.

2. Superficie

Derecho real y transmisible que permite construir un edificio en solar ajeno y tener plenos derechos sobre el edificio. El superficiario debe pagar un canon e impuestos extras que genere el edificio al solar. Se protege con el interdicto de superficiebus.

3. Enfiteusis

Derecho real que surge en Roma con el emperador bizantino Zenón, donde se arrendaban terrenos a particulares a cambio de un canon. Si los arrendatarios no pagaban el canon en tres años, se les quitaba el terreno.

Derechos Reales de Garantía

1. Fiducia

Una persona (fiduciante) da la propiedad de un objeto a otra (fiduciario) y se la devuelve cuando se satisface la deuda. La fiducia presentaba problemas:

• El acreedor se quedaba con los frutos.
• Al tener la propiedad, podía hacer con el objeto lo que quisiera.

Casos particulares de la fiducia:

• Deudor con la cosa por confianza: El deudor se quedaba con la cosa por confianza, realizando una usucapión anómala. Los acreedores exigieron que, en este caso, el deudor solo tuviera la mera detentación del objeto (como un arrendamiento).
• Objeto de mayor valor que la deuda: Se establecían pactos para proteger al deudor:
  • Pacto de ley comisoria: Si el deudor no pagaba a tiempo, el acreedor se quedaba con la cosa (declarado nulo por Constantino en 326).
  • Pacto de vendendo: El acreedor vendía la cosa y se quedaba con el valor de la deuda, devolviendo el resto al deudor.

2. Pignus (Prenda)

Una persona (deudor pignoraticio) transmite la posesión de un objeto a otra (acreedor pignoraticio) y se le devuelve si se paga la deuda. También se podían establecer pactos como la ley comisoria y el pacto de distrayendo pignore (invitar al deudor a pagar por tres veces). En el pignus:

• El deudor sigue siendo propietario.
• El acreedor tiene la posesión interdictal y el deudor la civil.
• Si el objeto es fructífero, los frutos son para el deudor.
• El acreedor puede ejercer la actio pignoraticia in rem para defenderse.

La prenda tiene el inconveniente de que puede existir una gran diferencia entre el valor del objeto y la deuda garantizada, no pudiendo garantizar otra deuda con ese mismo objeto si no se ha rescatado, debido al desplazamiento de la posesión.

3. Hipoteca

Derecho real que surgió en los arrendamientos rústicos, donde no era posible ni la fiducia ni el pignus. Para proteger este derecho, se creó el interdicto salviano (interdicto de retener) y la actio Serviana, que permitía al arrendador perseguir los aperos de labranza en caso de impago de la renta en las fincas rústicas.

Aspectos complementarios de la hipoteca:

• No se traspasa el bien al constituir la garantía, solo en el momento de incumplimiento.
• Una cosa puede garantizar varias deudas.
• Rango hipotecario: Se paga primero la hipoteca más antigua, no la más grande. Existen dos tipos de hipotecas:
  • Hipotecas privilegiadas: Se pagan siempre en primer lugar (ej. fisco por impuestos, mujer sobre los bienes del marido por dote).
  • Hipotecas preferentes: Se pagan antes que las ordinarias (constituidas por escritura pública o documento privado).

El rango hipotecario se puede alterar a través de dos institutos:

• Sucesión in locum: Un tercero (no acreedor) paga al primer acreedor y se pone en su lugar, estableciendo una nueva hipoteca sin que se le aplique la prioridad en el tiempo.
• Ius offerendi: Un acreedor posterior en rango satisface a otro acreedor anterior, colocándose en su lugar y reclamando por lo que satisfizo y por su propio crédito.