Derechos Reales: Servidumbres, Superficie, Vuelo, Censo y Garantías

Servidumbres, Superficie, Vuelo, Censo y Garantías: Un Análisis Detallado

3. Servidumbres sobre Finca Propia

También llamadas servidumbres de propietario, consisten en una relación de servicio entre fincas cuyo ejercicio queda incluido en el ejercicio del derecho de propiedad realizado por el propietario único. Es decir, la servidumbre está latente, existe, pero no se ejercita.

B) La servidumbre sobre finca propia con carácter sobrevenido (566-3.3)

Se refiere al supuesto en que una misma persona se convierte en propietaria de dos fincas entre las que existía una relación de servidumbre. En estos casos, la servidumbre no se extinguirá por el solo hecho de que se reúna en una sola persona la propiedad de las fincas dominante y sirviente. El nuevo titular puede extinguirlas y obtener su cancelación en el Registro de la Propiedad.

4. Las Servidumbres Forzosas

Se constituyen por título forzoso o título otorgado forzosamente (art. 566-7 a 566-10 CCCat). El titular de la finca dominante puede exigir al titular de la sirviente la constitución de la servidumbre en aquellos casos establecidos en el CCCat. La legitimación para constituirla implica que no nacen de la voluntad de las partes, sino que una de ellas no tiene más solución que aceptar la servidumbre. Las servidumbres forzosas son tres: la de paso, la de acceso a red general y la de acueducto. Estas modalidades también pueden ser constituidas voluntariamente o por acuerdo. Las servidumbres forzosas solo pueden establecerse mediante el pago previo de una indemnización igual a la disminución del valor de la finca sirviente afectada por el paso o la canalización.

4.1 La Servidumbre de Paso

Los propietarios de una finca sin salida o con salida insuficiente a una vía pública pueden exigir a los vecinos que se establezca una servidumbre de paso para poder acceder a la misma con unas características adecuadas para la correcta explotación de la finca dominante. Se permite, pues, que, existiendo salida a la vía pública, pero no siendo esta adecuada, también se pueda exigir. El paso deberá darse por el punto menos perjudicial para la finca sirviente y, si es compatible, por el más beneficioso para la finca dominante. Esta búsqueda de intereses será prácticamente imposible y, al ser su carácter forzoso, siempre será más recomendable escoger el criterio de causar el menor daño a la finca sirviente.

4.2 La Servidumbre de Acceso a una Red General

Pueden exigirla los propietarios de fincas sin conexión a una red general de saneamiento o suministradora de agua, energía, comunicaciones, servicios de nuevas tecnologías u otros servicios similares a los demás vecinos para permitir el acceso a ellos a través de las fincas vecinas. La conexión no debe ser posible de obtener de cualquier otro modo sin ocasionar gastos desproporcionados, siempre que los perjuicios causados a la finca sirviente no sean sustanciales. Su regulación, en lo demás, es igual a la servidumbre de paso.

4.3 La Servidumbre de Acueducto

Puede exigirse por un titular de finca que debe ser titular de un recurso hídrico externo a esta. Pueden exigir a los demás titulares de las fincas vecinas que se establezca una servidumbre de anchura suficiente y adecuada para que la finca dominante pueda explotarse adecuadamente. Se trata de llevar agua a la finca dominante mediante obras que serán pagadas por la finca dominante (p. ej., tuberías, acequias, presas, etc.). Además, deberán ser conservadas en buen estado por el mismo titular. La indemnización, en este caso, no solo deberá servir para sufragar la pérdida del espacio por las obras de canalización, sino también aquellas zonas en las que se deposita barro u otros residuos provenientes de la limpieza.

5. Extinción de las Servidumbres

El art. 566-11 regula las causas de extinción; aplicaremos, además de estas, las generales de los derechos reales, menos la consolidación, como ya dijimos. La servidumbre se puede extinguir total o parcialmente. Las causas específicas de extinción de la servidumbre son (art. 566-11):

El no uso y la usucapión liberatoria: La falta de uso (voluntario) de la servidumbre durante 10 años extingue la servidumbre, salvo la de finca propia.
La pérdida total de la finca sirviente o la dominante: Se ha de considerar no tan solo la desaparición física, sino también cuando las condiciones del bien imposibilitan a los titulares hacer cumplir su función o destino económico.
La imposibilidad de ejercicio y la pérdida de la utilidad: No hay reviviscencia de la servidumbre una vez producida la pérdida de utilidad o imposibilidad:
- La servidumbre no se restablece si posteriormente el ejercicio de la servidumbre vuelve a ser posible o útil.
- Si es voluntaria, en este caso se tendrá que volver a constituir y, si es forzosa, tendrá que ser solicitada de nuevo.
La extinción del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de la servidumbre:
- Extinción del derecho del concedente: aquellas servidumbres otorgadas por el titular de un derecho real limitado (p. ej., el usufructuario), una vez se extinga este (p. ej., por la muerte del mismo), la servidumbre por él constituida podrá ser cancelada.
- El segundo caso se refiere a la extinción del derecho real de los titulares de la servidumbre: p. ej., si la servidumbre ha sido aceptada no por el propietario, sino por el titular de un derecho real limitado sobre la finca dominante (usufructuario), al extinguirse su derecho, se extingue la servidumbre.
La no mención de la servidumbre sobre finca propia: Es el caso de la servidumbre sobre finca propia publicada únicamente por la existencia de signo aparente. La servidumbre solo subsistirá si así se establece expresamente en el acto de enajenación de cualquiera de las fincas, sirviente o dominante. Si la declaración expresa no se produce, la servidumbre se extingue.

Existe una regulación especial para la extinción y el restablecimiento de las servidumbres forzosas (art. 566-11.3). Estamos ante aquel caso en que una servidumbre forzosa se ha extinguido y se pretende volver a constituir: el artículo establece que, si no han pasado diez años desde que se extinguió, no se deberá pagar indemnización alguna, a no ser que la causa de extinción sea un acto propio de los titulares de la finca dominante que voluntariamente la extinguen.

5.1 Modificación de las Fincas y Extinción de la Servidumbre

A) Modificaciones que afectan a la finca dominante: Las modificaciones formales de la finca dominante, como son la división, segregación, agrupación o agregación, no extinguirán la servidumbre, pero tampoco podrán hacer más gravoso su ejercicio, salvo que la ley así lo prevea (Art. 566-12). Para el caso de la división y la segregación, si la servidumbre solo fuera útil para alguna de las fincas resultantes, se podrá exigir la extinción respecto de las demás por los propietarios (u otros legitimados). En los casos de agregación y agrupación, si la estructura de la nueva finca resultante hace que la servidumbre no sea útil para la finca dominante, el propietario u otro legitimado de la finca sirviente podrá pedir su extinción (p. ej., si la nueva finca ya tiene salida a la vía pública).

B) Modificaciones que afectan a la finca sirviente: Si la finca sirviente se divide o si se segrega en una parte, los titulares de las fincas resultantes que ya no reportan ninguna utilidad a la finca dominante podrán pedir la extinción de esta (566-12.4).

6. Protección del Derecho: La Acción Confesoria

Es aquella acción que tienen los titulares de un derecho de servidumbre contra cualquier persona que se oponga al mismo, que le perturbe o que amenace con perturbarle. Esta acción prescribe a los 10 años del acto obstativo. Estarán legitimados para ejercitar la acción los titulares de las servidumbres (titular de la finca dominante, pero también el titular del derecho real posesorio (usufructuario) que pueda ser titular de la servidumbre). Legitimación pasiva: podrá dirigirse contra cualquier persona que pueda perjudicar el disfrute del derecho. Puede ejercitarse contra el propietario de la finca sirviente, pero también contra terceros ajenos. Ámbito de protección: incluye cualquier actividad que perjudique el normal ejercicio de la servidumbre (perturbación, pero también oposición).

Superficie, Vuelo y Censo

1. Derecho de Superficie

Por lo general, se sigue la regla general de superficie solo cedit, que refleja la inseparabilidad entre el suelo y lo que en él se planta, construye o edifica, atribuyéndose la propiedad del todo al dueño del terreno.

Esta regla admite varias excepciones; una de ellas es el derecho de superficie.

1.1 Concepto y Clases

Derecho de superficie: Derecho real limitado sobre finca ajena que permite mantener temporalmente la propiedad separada de las construcciones o plantaciones que existan en la finca (Art. 564-1 CCCat).

1.1.2 Características

Separación entre la propiedad de lo que se construye o planta (que pertenece al superficiario) y la propiedad del terreno o suelo (que pertenece al concedente, propietario o superficiante).
El derecho de superficie constituye una excepción al principio de accesión.
En el derecho de superficie se permite que existan dos objetos de derechos:
1. El terreno o suelo, que sigue perteneciendo al concedente del derecho de superficie. En él se asienta la propiedad superficiaria (construcción o plantación), lo que determina la imposibilidad material de utilización plena del suelo.
2. La construcción o plantación, que es propiedad del superficiario (propiedad temporal; su duración máxima es de 99 años). El superficiario es propietario, a pesar de su temporalidad.

1.1.3 Clases

A) Según si las construcciones o plantaciones son anteriores o posteriores a la constitución del derecho:

Si son anteriores a la constitución del derecho: El derecho de superficie permite mantener de manera temporal la propiedad separada de la construcción o plantación respecto del suelo. El derecho de superficie implica la transmisión temporal de la propiedad de lo edificado y plantado. La nota de temporalidad caracteriza el derecho de superficie; el propietario, llegado el término final, recupera la propiedad de la construcción.
Si son posteriores a la constitución del derecho: Cuando la construcción o plantación no está hecha, el derecho de superficie atribuye al titular la legitimación activa para llevarla a cabo. Realizada la construcción/plantación, permitirá temporalmente mantener la propiedad de lo construido o plantado. Cuando la superficie se extinga, el propietario adquiere la propiedad de la construcción o plantación hecha por el superficiario.

B) Según si la superficie atribuye el derecho a construir (superficie urbana) o a plantar (superficie rústica). Será la calificación urbanística del terreno lo que fijará que se pueda construir o plantar.

C) En el caso de construcciones: estas pueden estar bajo el suelo o sobre el suelo, tanto si la construcción es anterior como posterior a la constitución del derecho.

2. Constitución

Legitimación para constituir el derecho de superficie: Los propietarios y demás titulares de derechos reales posesorios que tengan libre disposición de la finca afectada (usufructuario con capacidad de disposición). La constitución del derecho de superficie debe constar necesariamente en escritura pública. Para la válida constitución, no requiere inscripción en el Registro de la Propiedad; la misma determina que la constitución y modificaciones del derecho de superficie puedan oponerse a terceros de buena fe. Contenido de la escritura pública constitutiva del derecho de superficie, que puede documentar un contrato, donación o negocio jurídico mortis causa.

A) La duración del derecho a construir o plantar, que no puede superar en ningún caso los noventa y nueve años. Si el plazo es superior, se reduce al máximo legal. En caso de falta de plazo, porque no se pacta, la constitución se determina nula.

B) Características esenciales de la construcción o plantación existente o futura, si es construcción o plantación preexistente o si se prevé construir o plantar.

C) En caso de derecho de superficie sobre construcciones o plantaciones posteriores a la constitución del derecho, el plazo para hacerlas.

D) Si las construcciones o plantaciones no comprenden toda la finca gravada, la delimitación concreta y las medidas y situación del suelo afectado por el derecho de superficie.

E) El precio o entrada y el canon que, si procede, deben satisfacer los superficiarios a los propietarios.

2.1 Régimen Jurídico Voluntario y Legal

El contenido del derecho de superficie queda en manos de la autonomía de voluntad de las partes. La ley no fija un régimen legal ni imperativo ni dispositivo; solo se limita a enumerar los pactos que se considerarán lícitos, y será la voluntad del constituyente la que determinará adoptarlos.

a) Facultades del SUPERFICIARIO

El superficiario tiene sobre el suelo las facultades necesarias para disfrutar de su derecho de propiedad. Sobre la construcción o plantación, goza de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad, sin que exista ningún límite a dichas facultades.
El superficiario, por su condición de propietario, no tiene el deber de conservar o mantener la construcción o plantación, salvo que se pacte otra cosa, en todo caso con los límites de la prohibición de abuso de derecho.
El superficiario puede disponer de su derecho de superficie a título oneroso o gratuito. Esta facultad dispositiva tiene algunas limitaciones: pacto de limitación de la disponibilidad de los superficiarios sobre su derecho, sometiéndola al consentimiento del propietario de la finca.
La falta de consentimiento del propietario determina la anulabilidad del acto dispositivo del superficiario, quedando a salvo los derechos de los terceros de buena fe. Pacto en virtud del cual se establezcan derechos de adquisición preferente. Si el derecho de superficie se constituye a título oneroso, el superficiario estará obligado al pago de una entrada, pensión periódica u otra contraprestación que se pacte.
En caso de derecho de superficie sobre una nueva construcción o plantación, el superficiario tiene el derecho, pero también el deber, de llevarla a cabo.

La ley admite los siguientes pactos:

Fijación del plazo para hacer la construcción o plantación.
Que el incumplimiento de la obligación de hacer la construcción o plantación tenga eficacia extintiva (automática) y, si procede, resolutoria.
Podrá pactarse la atribución al superficiario de la facultad de establecer un régimen de propiedad horizontal (en caso de construcción del edificio) al que se le pueda aplicar este régimen.

b) Facultades del PROPIETARIO

El constituyente, en tanto que propietario del suelo, hace suyas las accesiones, tesoros y hallazgos que en él se encuentren.
En caso de nueva construcción, el pacto puede atribuir al propietario un derecho de uso sobre los pisos o locales integrados en la nueva construcción (564-4.3 CCC):
- de naturaleza personal (arrendamiento),
- de naturaleza real (usufructo o derecho de uso),
- derecho de propiedad, que también será superficiaria, esto es, temporal. 562-7 CCC

3. La Reversión

La extinción del derecho de superficie comporta, salvo pacto en contrario, la reversión de la construcción o plantación a las personas que en el momento de la extinción sean titulares de la propiedad de la finca gravada, sin que estas deban satisfacer indemnización a los superficiarios (564-6.2 CCC). Extinguida la superficie, se determina la imposibilidad de mantener propiedad separada entre terreno y construcción: en virtud del principio de accesión, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido. Podrá pactarse (564-6.2 CCC):

Que a la extinción del derecho de superficie la accesión no se produzca a favor del propietario del suelo, sino del superficiario.
Que la reversión no sea gratuita, sino que el propietario deba abonar alguna contraprestación.
Que la finca deba devolverse en el mismo estado que tenía al constituirse el derecho, sin la construcción o plantación, por lo que deben derruirse por el superficiario.
Que se constituya una comunidad ordinaria en que ambos serían propietarios del suelo y de la construcción o plantación.

4. Extinción

Además de las causas pactadas en el título de constitución, son causas de extinción:

Pérdida de la construcción o plantación: solo es causa de extinción del derecho de superficie si es preexistente; si la han hecho los titulares del derecho de superficie, el derecho no se extingue y la pueden reconstruir o rehacer.
Consolidación: la adquisición por una misma persona de la titularidad del suelo y del derecho de superficie producirá la extinción por consolidación.
Renuncia del titular del derecho de superficie: el dueño del terreno queda liberado del gravamen y hará suya la construcción por accesión.
El vencimiento del plazo de duración extingue el derecho de superficie: el derecho de superficie sobre nueva construcción o plantación se extingue por el transcurso del plazo para hacerlas si se pacta que este incumplimiento tiene carácter extintivo o resolutorio. Puede pactarse la resolución en caso de impago de la pensión, mal uso de la construcción o plantación o dar un destino diferente al pactado.

5. La Rabassa Morta

Es el derecho que permite a su titular plantar viñas en terreno ajeno y hacer suyos los frutos a cambio de una renta o pensión anual, durante el tiempo que vivan las primeras cepas plantadas. La rabassa morta ha pasado a considerarse como una modalidad del derecho de superficie. El derecho de superficie permite mantener la separación entre el suelo y lo plantado (las viñas). El amplio margen que otorga el régimen jurídico voluntario posibilita que los sujetos adapten el derecho a sus necesidades, con la limitación de que su duración no podrá ser superior a 99 años.

2. El Derecho de Vuelo

Se define como el derecho real que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre el inmueble gravado y hacer suya la propiedad de las nuevas construcciones (567.1.1.CCC).

2.1 Características

Es un derecho real con eficacia erga omnes, enajenable e hipotecable.
Atribuye a alguien la facultad de construir: puede ser un tercero o el propietario. Si es propietario: derecho real en cosa propia; tiene varias utilidades para el propietario (dar en garantía no todo el edificio, sino el derecho de vuelo).
El derecho de vuelo puede recaer:
- Sobre un edificio: la nueva construcción puede realizarse sobre el espacio (sobreedificación) o en el subsuelo (subedificación). El edificio puede estar ya construido o hallarse en construcción.
- Sobre un solar: construcción de un nuevo edificio o ampliación del existente (la ampliación no se realiza en sentido vertical, sino de manera lateral).
El derecho de vuelo se extingue por su ejercicio: construidas todas las plantas que el derecho de vuelo permite construir, se extingue.
La adquisición de la propiedad sobre las plantas construidas es definitiva, no temporal como en el derecho de superficie, y atribuirá la copropiedad de los elementos de uso común del edificio (entre ellos, el suelo).

2.2 Constitución

Legitimación: El título de constitución del derecho de vuelo debe ser otorgado por el propietario del inmueble o por el usufructuario con facultad de enajenar. Si el edificio está sujeto al régimen de propiedad horizontal, para constituir el derecho de vuelo se precisa el acuerdo unánime de todos los propietarios. Unanimidad que también es necesaria si el edificio está sujeto a comunidad pro indiviso.

La constitución del derecho: por cesión a un tercero, y por división o por reserva; este último es caso frecuente, ya que muchos promotores, al constituir el régimen de propiedad horizontal y antes de proceder a la enajenación de los pisos o locales, se reservan la facultad de sobre o subedificación.

Objeto gravado: El objeto gravado no es solo el edificio para hacer la sobre o subedificación, también puede serlo un solar edificable. El edificio gravado debe existir jurídicamente, aunque no se haya acabado; debe haberse producido la declaración de obra nueva. Mientras la construcción no se haya acabado, el titular del derecho de vuelo no puede hacer efectiva su facultad de sobre o subedificar; sí podrá, en cambio, disponer de su derecho de vuelo.

Título constitutivo: Debe constar en escritura pública; podrá ser de un contrato, de una donación o de un negocio jurídico mortis causa (testamento o codicilo). También cuando se constituya el régimen de propiedad horizontal: los otorgantes podrán, en cláusula separada y específica, constituir derecho de vuelo a favor de un tercero o reservarse el derecho de vuelo.

Contenido mínimo escritura pública:

A) Número máximo de plantas, edificios si procede, y elementos privativos que pueden construirse de acuerdo con la normativa urbanística y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.
B) Los criterios que deben aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.
C) El plazo para ejercerlo, que en ningún caso puede superar los 30 años.
D) El precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.

La inscripción registral: ni es constitutiva ni tampoco obligatoria; la inscripción únicamente produce el efecto de la oponibilidad a terceros del derecho de vuelo, oponibilidad que se produce también aun sin inscripción, si los terceros tienen conocimiento de la existencia del derecho de vuelo.

2.3 Extinción

Causas que NO produzcan extinción del derecho de vuelo:

a) La pérdida física del bien (destrucción del edificio) no extingue el derecho de vuelo (567-6.2 CCCAT); ahora bien, en tanto no se proceda a la reconstrucción, el derecho no podrá hacerse efectivo. Si se procede a la reconstrucción, el titular del vuelo conservará su volumen de edificabilidad y deberá ser respetado en la reconstrucción.
b) Si la pérdida del objeto es jurídica: subrogación del edificio por un solar edificable, a consecuencia del planeamiento urbanístico, los titulares del derecho de vuelo tienen en el nuevo solar una parte del volumen edificable proporcional a la que les correspondía en la finca reemplazada.
c) La consolidación no determina la pérdida del derecho de vuelo; si el titular no solicita la extinción, el derecho subsistirá.

Causas que SI producen extinción del derecho de vuelo:

A) Falta de finalización de las obras de nueva construcción en el plazo fijado; este no puede superar los 30 años. Se distinguen dos casos:
1. Si el titular decide solamente ejercer de manera parcial su derecho (decide no agotar todo el volumen de edificación que el derecho de vuelo le otorga), hace suyas las plantas construidas y pierde el derecho a elevar las restantes.
2. Si al vencer el plazo la edificación no se concluye, pero se inicia, el derecho se entiende prorrogado por el tiempo que la licencia de obras prevé para la finalización, si la escritura de declaración o ampliación de obra nueva se ha presentado en el Registro de la Propiedad dentro del plazo.
B) La modificación de la normativa urbanística que comporte la imposibilidad de edificar las plantas o los edificios convenidos; si la imposibilidad es parcial, el derecho de vuelo no se extinguirá, sino que deberá adaptarse a los nuevos límites.

3. Derecho de Censo

3.1 Concepto

El censo es una prestación periódica dineraria anual, de carácter perpetuo o temporal, que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente. Era una figura de transmisión de tierra para personas que no tenían la capacidad de compra. Pagaban una pensión al propietario. El propietario es el censualista (deudor que deberá pagar la pensión), que podrá quedarse la tierra y trabajarla. Se cede la tierra, pero el propietario se queda con la titularidad del derecho real de censo (derecho a cobrar pensión periódica). El derecho de censo grava la finca porque garantiza la pensión.

A) El censatario es la persona obligada a pagar la pensión del censo, que es el propietario o propietaria de la finca.
B) El censualista es la persona que tiene derecho a recibirla, que es el titular del derecho de censo.

El censo se configura como un derecho real cuyo contenido esencial es garantizar el pago de una pensión periódica. El carácter real del censo se ratifica por las siguientes características:

Se permite la transmisión tanto de la finca gravada con el censo como del propio derecho de censo. El adquirente y nuevo propietario de la finca gravada por el censo se convertirá en el nuevo censatario y estará obligado al pago de las pensiones.
Se permite la división del censo en el caso de que se divida la finca gravada; habrá tantos censos como fincas resultantes de la división.
Inscripción en el Registro de la Propiedad: es inscribible en el Registro de la Propiedad (artículo 2LH): clase de censo, la pensión que implica, la cantidad convenida a efecto de cancelación, el procedimiento de ejecución, el laudemio y la fadiga si se han convenido.

3.2 Clases

El Enfitéutico: es aquel que se constituye con carácter perpetuo y que es redimible a voluntad del censatario (el que paga la pensión y propietario de la finca gravada). Este tipo de censo, aparte del derecho a la prestación periódica anual, puede otorgar al censualista dos derechos más: el laudemio y la fadiga.
- El laudemio: es una cantidad de dinero que se pacta y que el censualista tiene derecho a recibir con cada transmisión de la finca a título oneroso. El pago del laudemio, a no ser que se pacte lo contrario, pertenece a quien adquiera la finca (al comprador). La cuantía del laudemio puede ser libremente pactada, con un límite del 10% del valor de la finca. En caso de falta de pacto, será un 2%, que es lo que se prevé. El derecho a reclamar el pago del laudemio prescribirá en el plazo de 10 años desde el día que se devengó. Si el censualista cobra al nuevo censatario 3 pensiones de censo consecutivas y no se reserva el derecho al cobro del laudemio, este se presumirá renunciado o satisfecho.
- La fadiga: simplemente es un derecho de prelación que se reconoce al censatario, por Ley, para que pueda adquirir el derecho de censo en caso de enajenación. También es posible que la fadiga esté a favor del censualista, y consistirá en que tendrá prioridad en la finca gravada de enajenación, tanto para que el que paga pueda adquirir el censo como para que el que cobra, la finca.
El vitalicio: se constituye con un carácter temporal y no es redimible a voluntad del censatario (contrario del otro), aunque es posible el pacto en este sentido. Adquiere el nombre de vitalicio porque su duración viene establecida en función de la vida de una o dos personas que han de vivir en el momento de la constitución del censo.
- Esto se está aplicando con personas que tienen una pensión de jubilación escasa, pero con piso. El que compra (banco, normalmente) paga parte del precio de la vivienda y, además, se compromete a pagar una pensión al censualista mientras viva.
Duración: Se establece por referencia a la vida de una o dos personas que vivan en el momento de la constitución del censo.

3.3 Constitución

3 títulos de constitución del Censo: se puede constituir por contrato.

Primero, por reserva: Transmisión del derecho de propiedad de la finca al censatario a cambio de constituir el derecho a percibir la prestación.
Segundo, por consignación: se constituye el derecho de censo por el propietario de la finca y se cede a una tercera persona el derecho a recibir la contraprestación. Estamos ante un acto unilateral.

El derecho de censo también puede constituirse por una disposición por causa de muerte (mortis causa). También se puede adquirir por usucapión. El derecho de censo solo se puede usucapir porque la ley lo permite, porque el derecho de censo no es un derecho con contenido posesorio. Es decir, su justificación viene basada en la cuasi posesión, porque se han percibido pensiones durante mucho tiempo (20 años).

¿Cómo se constituye? Siempre por escritura pública, en que debe constar la pensión y la cantidad que se ha convenido para la redención.

3.4 Pensión

Es el contenido esencial en este derecho. Según el CCCat, la pensión solo puede ser dinero, no pago en especie, y las partes pueden pactar una causa de estabilización para revalorizar el valor de esta pensión. Se calcula por anualidades, pero se puede pagar de forma más fraccionada (mensual, trimestral, semestral), y el censualista, cuando recibe la pensión, está obligado a entregar recibo (a este recibo antiguamente se le llamaba cabrevación). ¿Qué pasa cuando se produce un impago de pensiones? El censualista no va a poder decomisar la finca (no la podrá hacer suya) y, por tanto, la devolución directa de la finca iría en contra de la prohibición de pacto comisorio que existe en derechos reales. Esta finalidad se debe alcanzar mediante un procedimiento judicial sumario para reclamar el pago de pensiones vencidas y no satisfechas y, en su caso, de los laudemios.

Casos en que la pensión es inexigible:

a) Prescripción: la reclamación de pensiones debidas no puede exceder de las 10 últimas (10 anualidades). Es una excepción al 121-21 CCC, que fija en tres años el plazo de prescripción de aquellas pretensiones relativas a pagos periódicos que deban hacerse por años o plazos más breves. Este plazo se refiere a la prescripción del derecho de crédito. No debemos confundir con el derecho de censo (derecho real): como gravamen, queda sujeto a la usucapión liberatoria si transcurren 20 años a partir del acto obstativo realizado por el propietario de la finca, que evidentemente puede ser el impago reiterado de las pensiones.
b) El pago de tres pensiones consecutivas sin reserva del censualista exime de pagar las anteriores; el censualista, si acepta ese pago, renuncia al cobro de las anteriores que aún no habían prescrito.

3.5 Extinción

: Por las causas generales de extinción, llegada del término, cumplimiento de la condición resolutoria.. Por la Redención: El censo se extingue por redención: la facultad que tiene el censatario de liberarse del censo de manera unilateral, sin necesidad del consentimiento del censalista. Los censos de carácter temporal constituidos expresamente como redimibles pueden redimirse por voluntad unilateral del censatario. Plazo: a) En los censos de carácter perpetuo si no se estipula otra cosa, el censatario sólo puede imponer la redención a partir de que transcurran 20 Años desde la constitución del censo (565-12.2 CCC). Se puede pactar la no redimibilidad del censo durante un plazo máximo de 60 años o durante la vida del censualista y una generación más (se extingue al morir el último de los descendientes en primer grado del censualista). // B) En los censos de carácter temporal son irredimibles, sin embargo se puede pactar la redimibilidad: la redención no se puede imponer hasta que hayan transcurrido 20 años desde la constitución del censo. -La redención del censo debe formalizarse en escritura pública.

Tema 11: Derechos de adquisición preferente.

Estos derechos se caracterizan por conceder a su titular la facultad de adquirir un bien con preferencia a otras personas. La adquisición se encuentra condicionada por la decisión de las partes, no por un acontecimiento futuro e incierto ni por la llegada de un término. En función del grado de poder que cada una tenga para forzar la realización de la transmisión, se podrá distinguir entre el derecho de opción, tanteo y retracto. En función de su origen, los derechos de adquisición preferente podrán ser: Legales. Serán oponibles a terceros. Son indefinidos por naturaleza. No son susceptibles de transmisión separada, puesto que se conceden a personas que ostentan una determinada posición jurídica. Voluntarios. Requerirán la inscripción registral para tener efecto erga omnes. Pueden constituirse por plazo. Pueden transmitirse con las limitaciones que fijen las partes.

El DERECHO DE OPCIÓN, es aquel derecho que faculta a su titular a adquirir un bien en las condiciones establecidas por el negocio jurídico que lo constituye. Éste, otorga a su titular la facultad de adquisición de un bien, si el mismo (optante) cumple con los requisitos fijados, sin que pueda oponerse quien se lo otorgó (concedente). Esta facultad nace desde el momento en que se constituye el derecho y, a diferencia del tanteo y retracto, no está condicionada por la intención de transmitir del concedente. La facultad deberá ejercitarse en las condiciones establecidas en el negocio jurídico que lo constituye, en especial, dentro del plazo máximo de 10 años y abonando la contraprestación establecida para adquirir el bien. Además, esta facultad tiene carácter real. La capacidad de las partes no será la misma para ambas, de manera que: El concedente. Deberá tener la capacidad requerida para celebrar el negocio adquisitivo que puede dar lugar la opción. Debe tener dicha capacidad en el momento de constituirse la opción, no posteriormente, además de tener el poder de disposición sobre la cosa objeto de opción. El optante. No precisa capacidad necesaria para realizar el acto dispositivo al que da lugar la opción, se le exige únicamente la capacidad necesaria para llevar a cabo el negocio que crea el derecho de adquisición, y la deberá tener en el momento en que se ejercite.

El objeto del derecho de opción son únicamente los objetos identificables, y pueden ser objetos de existencia física o jurídica. El derecho de opción debe constituirse en escritura pública y si recae sobre bienes inmuebles, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. La escritura pública que lo constituye debe incorporar: el plazo de duración del derecho, no superior a 10 años y en caso de no establecerse, legalmente tendrá el plazo de 4 años; la contraprestación que se haya estipulado para adquirir el bien o los criterios que se utilizarán para fijarla; la prima que se haya pactado para constituir el derecho y como debe satisfacerse; el domicilio del concedente a los efectos de notificaciones; y si se ha pactado la posibilidad de ejercicio unilateral de la opción. En cuanto al contenido del derecho, una vez éste sea constituido y hasta que no se ejecute, la única obligación que tiene el optante es el pago de la prima que se ha establecido. Por otro lado, el concedente tiene dos obligaciones: la prohibición de realizar cualquier acto que perturbe o dificulte el ejercicio del derecho de opción y la conservación de la cosa, deberá hacerlo con diligencia debida, de manera que responderá ante los optantes por el deterioro que pudiera padecer por culpa o dolo. Si el deterioro se padece por caso fortuito, fuerza mayor o hecho de tercero, se eximirán de esta responsabilidad. Los gastos de conservación corren a cuenta del concedente, de manera que si realiza mejoras voluntarias, no se las podrá exigir al optante. En cuanto a los gastos extraordinarios, si derivan del transcurso del tiempo, podrán ser repercutidos al optante, mientras que si son consecuencia de actuar dolosa o negligentemente, correrán a cargo del concedente. Por tal de controlar el estado del bien, el titular del derecho de opción podrá inspeccionarlo, facultad que puede ser exigida judicialmente e incluso puede ser nombrado un administrador judicial si se incumple dicha obligación de conservación.

En caso de pérdida total de la cosa por culpa o dolo del concedente, éste devolverá la prima pagada sin perjuicio de indemnización por daños y perjuicios ocasionados. Si fuera pérdida parcial, los titulares del derecho podrán optar entre ejercer el derecho, o bien, ejercerlo sobre la parte subsistente pagando la parte proporcional de la contraprestación. Si esta pérdida parcial fuera por dolo o culpa, deberán también ser indemnizados y según decidan, podrán ser devueltos la prima pagada en parte o en su totalidad. En caso de deterioro, el concedente responderá por la pérdida del valor, pero si este valor impide o restringe el disfrute del mismo, aplicaremos las mismas consecuencias que la pérdida

En cuanto a la transmisibilidad del bien sobre el que recae la opción, el concedente podrá transmitir libremente la cosa a un tercer, salvo que se haya pactado otra cosa, y el optante deberá ejercitar su derecho en el mismo sentido. Para el ejercicio del derecho, se precisan dos requisitos esenciales: el previo pago del precio, esto actúa como garantía para el propietario que deberá entregar la cosa, aunque se admite pacto en contrario, de manera que el precio se pagará posteriormente y si en tal caso, el propietario se negara a recibir el precio, el optante podrá consignarlo notarial o judicialmente. La notificación del ejercicio al propietario de la cosa, transmitiéndole el deseo de ejercicio de la opción, debe realizarse en el domicilio que se hizo constar en el título constitutivo. Una vez ejercido este derecho, la cosa pasa a ser propiedad del optante, por lo que no se necesita la colaboración del propietario sino que se cumplan los requisitos establecidos, como para la entrega de la posesión de la cosa y la formalización de la transmisión, salvo que se haya pactado que será unilateral. Si el propietario se negara, se substituiría por la decisión judicial.

En cuanto a la extinción, el derecho de opción se extingue por las causas generales de todos los derechos reales, además de, la caducidad del derecho por vencimiento del plazo de duración sin que se produzca el ejercicio y la posibilidad de rescisión por lesión de contrato que constituyó el derecho.

El DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO, estos derechos pueden presentarse unidos o por separado y se distinguen por el momento en que surgen efecto, antes o después de haberse celebrado la adquisición.

El tanteo concede, una vez ha llegado a un acuerdo con un tercero para la transmisión de un bien, debe ponerlo en conocimiento del tanteante para darle la posibilidad de igualar las condiciones de la transmisión.

El retracto opera una vez se ha producido la transmisión a un tercero, y permite al retrayente dirigirse contra el tercero para adquirir el bien en las mismas condiciones en que las adquirió.

Para éstos, se requieren los mismos requisitos personales, reales y formales que para el derecho de opción, con las peculiaridades que debe tener la escritura: el plazo de duración, que si no está señalado también será de 4 años; el pacto por el que se concede el derecho de tanteo en segundas o posteriores transmisiones, con plazo máximo de 10 años, el plazo de ejercicio de los derechos a partir del momento en que tiene lugar la notificación del acuerdo transmisivo o se produce la inscripción registral o el conocimiento de la enajenación; y el domicilio de los titulares a efectos de notificaciones.

El contenido del derecho, tendrá requisitos comunes, y estos son: la existencia de un acuerdo transmisivo con un tercero con una causa onerosa cuya prestación ha de ser fungible. Salvo pacto, estos derechos pueden ejercitarse respecto a la primera transmisión onerosa que se produzca. El tanteo procede también en los casos de enajenación en pública subasta, judicial o extrajudicial, por lo que deberán igualar el precio de la mejor postura en la subasta y no el precio de salida.

Como requisitos específicos del tanteo, se requiere: la notificación de la existencia de acuerdo transmisivo con el tercero y las condiciones de éste. Una vez efectuado, el tanteante debe comunicarlo al concedente en el plazo estipulado y si no existe plazo, se prevé que será de 2 meses tras la notificación.

Como requisitos específicos del retracto, hace falta: el previo incumplimiento de la obligación de notificación para ejercitar el tanteo. El retracto deberá ejercitarse en el tiempo establecido y a falta de pacto, se prevé un plazo de 3 meses a contar desde la enajenación inscrita en el Registro o que se tenga conocimiento de la misma.

Una vez ejercitados estos derechos, el tanteante se subroga en la posición del tercero y se le hará exigible la obligación de pago del precio y si ejercita retracto, adquirirá la cosa del tercero a quien deberá pagar el precio. Estos derechos se extinguen, además de su vencimiento de plazo de duración o de ejercicio, por las causas de extinción de los derechos reales, así como por la renuncia normalmente a cambio del pago de un precio.

Tema 12: Derechos reales de garantía.

Sabemos que el deudor responderá de sus deudas con todos sus bienes presentes y futuros. A veces, el acreedor exigirá una garantía adicional que haga más segura su posición, por lo que tendrá mecanismos más sólidos para cobrar.

Garantía personal. Se obtiene extendiendo la responsabilidad del deudor a un patrimonio ajeno, entendida como una fianza, por lo que si no paga el deudor, pagará el fiador. La posición del deudor queda reforzada porque a la responsabilidad patrimonial universal del deudor, se le añade la responsabilidad patrimonial universal del fiador.

Garantía real. Consiste en afectar directa e inmediatamente un determinado bien a la responsabilidad del pago de una deuda; un derecho real que da al acreedor importantes facilidades para satisfacer su crédito a partir del objeto gravado. Las garantías posesorias, permiten al acreedor la retención del bien hasta el pago completo de la deuda, mientras que las garantías no posesorias son la prenda sin desplazamiento de la posesión.

Las características de los derechos reales de garantía son: 1.Accesoriedad. Se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. De esta manera, la extinción de la obligación principal determina la extinción de la garantía. La misma sigue al crédito en las diferentes transmisiones. La garantía es indivisible a pesar de que el crédito o deuda resulten divididos. / 2.Relación con el objeto. Oponibilidad era omnes y reipersecutoriedad. El titular del bien lo puede hacer valer contra quien lo instituye y contra cualquier titular actual del bien gravado. / 3.Ius distrahendi. Realización del valor del bien. En caso que el deudor no cumpla voluntariamente con su obligación, el acreedor provoca la venta de la cosa gravada con el importe obtenido para cobrar la deuda. / 4.Prohibición del pacto comisorio. Se prohíbe pacto que permita al acreedor quedarse en propiedad con las cosas dadas en garantía, en caso que el deudor no pague. El acreedor solo puede cobrar su crédito con lo que obtenga de la ejecución del bien y si existe remanente, revertirá sobre el propietario del bien dado en garantía.

El DERECHO DE RETENCIÓN, ofrece la posibilidad de que una persona retenga la posesión de una cosa mueble o inmueble de su deudor hasta que éste le pague la deuda, como garantía ágil e inmediata. El objeto del derecho de retención puede ser tanto un bien mueble como inmueble. Para que nazca este derecho, se necesitan dos presupuestos: que el retenedor posea de buena fe un bien ajeno que debe ser restituido, es una posesión que se baja en un justo título pero que obliga a su restitución; y que el derecho de retención se haya originado por alguna de las deudas legalmente previstas.

La retención posesoria del bien amparada en un título justo es una causa de constitución. El retenedor ha de conservar la cosa con la diligencia necesaria, mediante un uso conservativo. Si se excede, se podrá solicitar a la autoridad judicial que adopte medidas oportunas a fin de conservar la integridad de la cosa, los gastos necesarios para conservar la cosa se suman a las obligaciones garantizadas. En caso de que se trate de un bien mueble, la posesión será pública, dando existencia del derecho frente a terceros. Si se trata de bienes inmuebles, se deberá dar inscripción en el Registro de la Propiedad declarativa, el retenedor puede requerir escritura pública de reconocimiento del derecho.

La notificación de la decisión de retener es otra causa de constitución. Notificada al deudor o propietario de la cosa y a los titulares de derechos reales que puedan verse afectados. Debe ser una notificación de carácter notarial. Una vez notificada la retención, los destinatarios tienen 2 meses para oponerse judicialmente a la retención, en cuyo caso el derecho se extingue, por lo que pasa a ser decisión del juez. Pero si en 2 meses no hay oposición o se produce tardíamente, el retenedor podrá realizar el valor del bien.

La realización del valor de la cosa retenida podrá hacerse: Enajenación directa. En el caso de bienes muebles, la enajenación directa es siempre fruto del acuerdo de voluntades entre acreedor y el titular del bien retenido. La venta directa siempre debe hacerse a un tercero y no al acreedor. Subasta notarial. Se celebra en la notaría donde el deudor tenga el domicilio y finaliza con el acta notarial donde se establece el destino del bien. Si éste no se enajena, el retenedor lo podrá hacer suyo asumiendo los gastos del procedimiento. En este procedimiento, las partes podrán pactar el cambio de garantía por una fianza.

Existe un derecho de retención de bienes muebles de poco valor, para aquellos bienes que no superen el triple del salario mínimo interprofesional.

La extinción del derecho de retención de ambos se produce cuando: se dan las causas generales de extinción de derechos reales que les sean de aplicación, por devolución voluntaria del bien por el retenedor y por la cancelación del asiento que publica el derecho de retención en caso de ser una retención inmobiliaria, y finalmente, por el pago de la deuda garantizada.

La PRENDA, es un derecho real de garantía basado en la entrega de una cosa mueble del deudor o de un tercero como garantía del pago de una deuda. Puede constituirse sobre bienes muebles o dinero. Faculta al acreedor para poseerlos el mismo o una tercera persona si se pacta así, y en caso de que se incumpla la obligación, se podrá realizar el valor. Los requisitos para que pueda darse la constitución de la prenda son: 1.Poder de libre disposición del bien mueble. Se admite la posibilidad de constituir un derecho de prenda en garantía de deuda ajena por ello la persona que lo empeña no tiene por qué ser el deudor. / 2.Transmisión de la posesión de la cosa pignorada. Se transmite la posesión de la cosa con la finalidad coercitiva, de publicidad y de aseguramiento de la realización del valor de la cosa. No obstante, la constitución de la prenda no requiere siempre el desplazamiento posesorio en sentido material, sino que basta que se transmita la posesión mediata de la cosa./ 3.Oponibilidad frente a terceros. Si se dan los requisitos anteriores, la prenda ya está dotada de eficacia. Sólo tendrá efectos frente a terceras personas desde la fecha en que se ha acordado la constitución en documento público. Éste, determina los efectos de prelación respecto a la concurrencia de acreedores interesados en la ejecución de la cosa. / 4.Obligación garantizada. La prenda puede garantizar cualquier obligación presente o futura, propia o ajena de los pignorantes.

En cuanto al régimen jurídico: se prevé que una cosa que ha sido pignorada se pueda volver a pignorar. Se establece la indivisibilidad de la garantía aunque se dividan el crédito o la deuda. El objeto de prenda puede tratarse de bienes muebles (también pluralidad), valores, derechos de crédito o dinero. Se prevé la sustitución de la cosa pignorada a través de la iniciativa del deudor o pignorante.

Los efectos de la prenda son: La no restitución del bien pignorado. Se produce retención de la cosa pignorada hasta el pago completo de la deuda garantizada. Este supuesto es erga omnes, por lo que no se podrá perturbar por ningún sujeto, ni ser dispuesto por el deudor desposeído. Eso será así excepto en caso de que un tercero demuestre tener un mejor derecho sobre la cosa por lo que deberá restituirse aun sin haber cobrado totalmente el crédito. Conservación del bien pignorado. Los acreedores deberán hacerlo con diligencia exigible y no pueden hacer ningún otro uso del mismo que nos sea el conservativo. Realización del valor pignorado. Vencida la deuda y practicado el requerimiento al deudor, si éste no se ha opuesto en plazo de 1 mes, el acreedor procede a la realización del valor de la cosa pignorada. No será necesario el requerimiento si las partes han pactado que se podrá iniciar el procedimiento de ejecución a partir del momento de exigibilidad del crédito. Enajenación directa. La posibilidad de enajenación directa es siempre fruto del acuerdo de voluntades entre el acreedor pignoraticio y deudor. El acuerdo debe formalizarse en escritura pública, contener criterios de enajenación y el plazo en que ésta deba efectuarse, no superior a 6 meses. Notificar a los titulares de los derechos reales a fin de que si les interesa, puedan subrogarse en la posición de los acreedores. Si la venta no tiene éxito, o no se respetan las condiciones acordadas o el plazo, el acreedor puede utilizar otros mecanismos de realización del valor de la cosa retenida. La venta directa siempre debe hacerse a un tercero y no al acreedor. —Subasta pública notarial. En todo caso, estos bienes deben estar perfectamente identificados y tener existencia actual, sin poder ser garantía sobre cosa futura o cosa genérica.

En la prenda sin desplazamiento, la desposesión queda sustituida por la publicidad registral de la garantía. Al deudor y dueño de los bienes pignorados se le considera depositario y tiene la obligación de conservar la cosa y se le permite usar el bien, además de correr a su cargo los gastos de conservación. Los bienes que pueden ser objeto de esta prenda son: prenda agrícola y ganadera, prenda industrial o comercial, prenda de bienes de valor artístico o histórico y prenda de determinados derechos. Si el deudor hace un mal uso de los bienes, el acreedor puede exigir la devolución de la cantidad adeudada o la inmediata venta de la cosa pignorada, por ello, el acreedor siempre podrá inspeccionar el bien y comprobar su estado. Los bienes pignorados no se pueden trasladar del lugar en el que se encuentran sin el consentimiento del acreedor.

El derecho de ANTICRESIS, puede constituirse sobre un inmueble fructífero en garantía de pago de cualquier obligación, faculta a los acreedores para poseerlo, por sí mismos o por una tercera persona si se ha pactado, y a percibir sus frutos para aplicarlos al pago de los intereses y a la amortización del capital de la obligación garantizada, y en caso de incumplimiento de la misma, solicitar la realización del valor. Por ello, se trata de un derecho de garantía, en el que el acreedor retiene la posesión de una finca que le entrega el garante y el acreedor tiene el efecto anticrético, que imputa los rendimientos de la finca al pago de intereses. El acreedor puede proceder a la realización de la finca anticrética en los mismos términos que el titular del derecho de retención. El derecho de anticresis debe constituirse necesariamente en escritura pública y solo puede oponerse a terceras personas a partir del momento en que se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Tema 13: Los derechos reales de garantía: La Hipoteca.

La hipoteca es aquel derecho real de garantía que sujeta el bien sobre el que se impone directa e inmediatamente al cumplimiento de la obligación que asegura, cualquiera que sea su poseedor.

La hipoteca es un derecho es un derecho real, que recae sobre derechos inmobiliarios. Es un derecho no posesorio, ya que no comporta la posesión del bien hipotecado. La hipoteca tiene carácter accesorio del crédito que garantiza, de manera que se extingue si el crédito se extingue y se transmite si el crédito se transmite. Cuando se quiere cobrar una hipoteca, realmente se cobra el préstamo. Para su válida constitución se debe formalizar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, mediante una inscripción constitutiva.

El objeto de la hipoteca pueden ser: bienes inmuebles susceptibles de inscripción; el derecho de propiedad sobre una finca que esté dentro del tráfico jurídico, e inscritas en Registro.

El artículo 108 de la LH regula qué bienes no se pueden hipotecar: 1.-Las servidumbres a menos que se hipotequen conjuntamente con el predio dominante, porque el derecho de servidumbre es inseparable de la finca a la que gravasen la finca no produce utilidad. Excepción: servidumbre de aguas si puede ser hipotecada por su carácter material ya que cualquiera de las fincas sirvientes puede interesarse por adquirir el recurso hídrico.
2.- Los usufructos legales excepto el concedido al cónyuge viudo por el CC: porque los usufructos legales son inalienables. En Cataluña no existe otro usufructo legal que el concedido al cónyuge viudo (art 442-3 CCcat) no obstante este usufructo es hipotecable por expresa mención del art. 569-32 Cccat. 3.- El uso y la habitación, puesto que son derechos constituidos intuitu personale por lo que no son enajenables- con la salvedad del consentimiento de los propietarios.

SUJETOS: Normalmente los sujetos de la relación jurídico-hipotecaria son el deudor y acreedor de la relación jurídica obligacional garantizada. El sujeto pasivo de la hipoteca: Es el propietario de la finca o el titular del derecho real limitado, con independencia de si es a la vez o no el deudor personal del crédito garantizado. Puede tratarse pues de las siguientes personas: – El deudor: es quien con mayor frecuencia es el sujeto pasivo de la hipoteca: p.e el comprador de una finca, ahora propietario, que hipoteca la misma en garantía del pago del préstamo que un banco le ha concedido.
Puede pasar que el deudor no sea el originario por haberse asumido por otra persona la deuda como la garantía p.e en la sucesión por causa de muerte del deudor, el heredero se convierte en deudor y asume la garantía. – El hipotecante no deudor, es aquel que sin estar personalmente vinculado a la deuda de forma voluntaria hipoteca un bien propio en garantía de una deuda ajena. No por ello se convierte en deudor por tanto solo responde con la finca hipotecada.Su responsabilidad se ciñe al bien dado en hipoteca. – El tercer poseedor: es el tercer adquirente de todo o parte de la finca hipotecada. Es un tercero no vinculado a la obligación garantizada y es ajeno a la constitución de la hipoteca, que ha adquirido una finca hipotecada y por tanto queda afectado por la carga respondiendo también solamente con ella. Es responsable hasta donde llegue el valor de la finca si el deudor no cumple Generalmente este comprador se descontará o retiene (deposita) el importe equivalente a la deuda garantizada con hipoteca. Si el deudor no paga el acreedor podrá: dirigirse contra este tercer poseedor que puede pagar la deuda mas los intereses o bien desamparar la finca hipotecada, es decir dejarla a disposición del acreedor para que continué la ejecución. Si no paga ni desampara responderá personalmente con sus bienes de los intereses devengados desde el requerimiento y las costas judiciales a que su morosidad de lugar.

-CLASES: a) Hipoteca voluntaria: Se constituyen mediante contrato de hipoteca o unilateralmente por disposición del dueño del bien inmueble.
Se requiere capacidad de obrar y capacidad de disposición sobre la finca o derecho por el hipotecante. Se ha de constituir en escritura pública y se ha de inscribir en el registro de la Propiedad. La inscripción tiene carácter constitutivo. Existe la posibilidad de que la hipoteca se constituya unilateralmente aunque se requiere que el acreedor acepte la constitución de la misma para su adquisición.
b) Hipoteca legal: Aquella cuya constitución puede ser exigida por el acreedor ante el Juez o Tribunal o impuesta en garantía de determinados créditos que la ley considera que merecen una especial atención: Régimen es idéntico al de la hipoteca voluntaria: inscripción del título en Registro de la Propiedad Hipoteca legal voluntariamente constituida o judicialmente constituida. Numero cerrados de casos admitidas por las Leyes con dicho carácter- art. 168 LH pero no con carácter exhaustivo: ej. hipoteca en garantía de pensión de alimentos, pensión compensatoria en caso de divorcio, separación judicial. —c) Hipoteca ordinaria: en virtud del principio de determinación, debe estar perfectamente determinada todas sus partes. Perfectamente identificado qué operación se garantiza. d) Hipoteca de máximo seguridad: con cifra máxima la que se garantiza (hipoteca de
máximo).

–Crédito hipotecario: acción de devastación ->Fase de seguridad: a partir constitución de la hipoteca, los efectos de la hipoteca son poco aparentes puesto que al ser un derecho real no posesorio no producirá modificaciones en la utilización y disfrute de la finca. En esta fase el derecho del acreedor hipotecario se reduce a la posibilidad de mantener intacto el bien hipotecado evitando que pierda valor. Ante el deterioro, efectivo o potencial de la finca hipotecada producido por dolo, culpa o voluntad del dueño el art 117 de la LH concede al acreedor hipotecario la acción de devastación o de deterioro cuya finalidad es la conservar el bien hipotecado. Como actos que realiza el propietario (sea o no deudor de la obligación garantizada) y que pueden hacer nacer esta acción: el deterioro total o parcial del bien por conductas materiales la explotación antieconómica (p.e modificar a secano tierras de regadío), la actitud negativa en el ámbito jurídico por parte del propietario si provoca o puede provocar un disminución del valor (p.e concertar arrendamientos perjudiciales para el valor de la finca). Mediante esta acción: – El acreedor hipotecario puede eliminar dichas causas pues el juez en caso de prosperar mandará al dueño hacer o deshacer lo que proceda para evitar o remediar el daño. – Si éste prosigue a pesar del mandamiento judicial, el Juez podrá: – Poner la finca en administración judicial (art 219.2 RH). – Ampliar la hipoteca a otros bienes del deudor.
Modificación y subrogación crédito hipotecario: El derecho real de hipoteca puesto que es accesorio del derecho de crédito al que garantiza se ve afectado por todas la vicisitudes que afecten a éste: – La transmisión del crédito garantizado comprende también la transmisión de la garantía (art 149 LH): Dicha transmisión puede ser por cualquier titulo, oneroso o gratuito, Debe hacerse en escritura publica de la cual se ha de dar conocimiento al deudor y se inscriba en Registro. El cesionario se subroga en todos los derechos del cedente. – Para el ámbito de la subrogación en prestamos hipotecarios existe la Ley 2/1994 de 30 de marzo modificada por diversas normas posteriores la ultima por la Ley 41/2007 que regula dicho procedimiento.
6. Ejecución de la hipoteca: En la vida del derecho de hipoteca se pueden distinguir dos fases claramente diferenciadas: – la fase de seguridad y – la fase de ejecución o de efectividad.
B.-La fase de ejecución: – Cuando la obligación principal es exigible y no ha sido satisfecha. – Realización del bien hipotecado a fin de que el creedor pueda cobrar su deuda mediante el ejercicio de la acción hipotecaria. – Dicha acción (acción real hipotecaria) se insta directamente contra los bienes hipotecados con independencia de quien sea su titular en dicho momento. – El plazo de prescripción es de 20 años desde que el crédito fue exigible (es una excepción al plazo general del art. 121-20 CCcat). venta directamente de la finca o derecho o subasta judicial: el art. 692 de la LEC regula el destino del dinero obtenido que será diferente si el bien pertenecía o no al deudor de la obligación garantizada: A) Si el bien no pertenecía al deudor: el precio se destina a pagar al acreedor el principal del crédito, intereses y costas siempre que lo que se entregue al acreedor no exceda del límite de la cobertura hipotecaria. Remanente se atenderán otros acreedores inscritos y si aun subsiste dinero se entregará al propietario. B) Si el deudor es el propietario del bien hipotecado, con el precio obtenido se liquidará el crédito hipotecario, y con la cuantía que exceda del limite de la cobertura hipotecaria
se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante pero sólo cuando sean satisfechos los créditos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca. Y una vez ejecutada la hipoteca:
Se procederá a la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario, A la cancelación de la hipoteca y de todas las cargas o gravámenes posteriores a ella, las anteriores subsisten. Lógico puesto que las cargas posteriores se constituyeron sobre finca hipotecada y por tanto se conocía el riesgo que se asumió.
7. Extinción de la hipoteca: Se extinguirá por las causas generales de extinción de los derechos reales. Además como derecho accesorio que es, se extinguirá cuando también lo haga la obligación que
garantiza, asimismo también se extingue cuando se extingue por ejecución la hipoteca anterior (purga). Si la hipoteca a pesar de haberse extinguido no se cancela registralmente esta extinción no puede ser opuesta a terceros, lo que no produce efectos irreversibles pero si puede causar contratiempos. P.e el antiguo acreedor hipotecario (que ha cobrado su crédito) engaña a un tercero que de buena fe adquiere el derecho de crédito, este tercero pretenderá el cobro de su crédito causando molestias al propietario de la finca sobre el que recae el asiento de hipoteca no canelado. Finalmente puede suceder que el crédito subsista a pesar de la cancelación de la hipoteca esto sucederá cuando la hipoteca se extinga por algunas de las causas generales de extinción. Por ejemplo el acreedor hipotecario renuncia al derecho real de hipoteca (art 532-4 CCC) y cancela el asiento a cambio de la constitución de una fianza.

TEMA 14. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Características: Es un registro que publica las situaciones jurídico reales que afectan a los bienes inmuebles.Es un registro cuya organización se basa en un sistema de competencia territorial de manera que los derechos sobre una finca se inscriben en la oficina correspondiente al lugar de ubicación de la finca (art. 1.2. LH). Constan en el registro el historial jurídico de las fincas: A cada una se le atribuye un folio registral (art 243 LH). En éste se publican no sólo los asientos de dominio y demás derechos reales sino las situaciones jurídicas de trascendencia real de la finca. El historial jurídico de la finca que consta en el Registro permite que los terceros conozcan las situaciones jurídicas de trascendencia real que le sean oponibles (publicidad Registral) de forma que no se puede alegar ignorancia. El acceso al Registro de los derechos que se publican se da por acceso al mismo de actos y contratos (títulos) que permiten adquirir dominio u otros derechos reales sobre la finca. El título material que permite adquirir el derecho debe estar recogido en un título formal,normalmente documento notarial, administrativo o judicial.
2. Principios Hipotecarios: reglas, instituciones o efectos jurídicos que identifican a un determinado sistema registral. Sirven para poner de manifiesto los rasgos fundamentales del sistema.

1-Principio de inscripción: En nuestro Ordenamiento la transmisión de derechos reales se opera al margen del Registro, teniendo la inscripción un alcance declarativo (No rige plenamente el principio de inscripción). Sólo para la hipoteca, para el derecho de superficie regulado en la Ley de Suelo y para algún que otro supuesto la inscripción tiene un carácter constitutivo. Sólo algunos dº reales necesitan de la inscripción (como la Hipoteca), no todos son obligatorios. La inscripción es voluntaria; porque es declarativo, no constitutivo.

2.Principio de rogación: Rige en sistemas registrales en los que el procedimiento de inscripción se inicia a instancia del interesado: el Registrador no pueda actuar de oficio. Nuestro sistema responde a este principio siendo muy excepcional el supuesto en el que el Registrador actúa por su propia iniciativa. Éste juega unicamente en la iniciación del procedimiento pues una vez que comienza su desenvolvimiento corresponde al Registrador.

3.Principio de legalidad: El principio de legalidad significa que los títulos y los derechos que acceden al Registro han de ser verdaderos y válidos. Se concede al Registrador la función de calificarlos para proceder a su inscripción o suspenderla o denegarla cuando aprecie en los mismos un vicio o un defecto. El Registrador alificará positivamente o negativamente. Calificar negativamente: subsanables o no subsanables, Ambas se pueden recurrir. Puede recurrir el interesado y el notario que ha hecho la escritura (por eso hay guerras entre registradores y notarios). Ejemplo: Compra venta el 15/05/2013 (Escritura pública) à calificación (lugar…) hay ciertos defectos que pueden ser subsanados, es decir, lo arreglan y lo vuelven a enviar. Si son subsanables se cancela y nos dan 60 días para volverlo a presentar. La calificación es negativa, nos devuelve la escritura, pero lo argumenta. Nos dice porque no es válido y lo que es subsanable. Cuando volvemos a presentar la inscritura, lo inscribirá igualmente el 15/05/2013. Aunque pueden haber no subsanables. Por ejemplo, el vendedor no era propietario realmente. Por eso deben ir al Registro para comprobarlo. Si no aparece como titular registral, no se podrá inscribir.
4.- Principio de tracto sucesivo: Refleja una regla técnica de funcionamiento del Registro: el que pretende la inscripción de su derecho debe traer causa de un titular registral.El folio respectivo de cada finca refleja la cadena de transmisiones de todas las titularidades sucesivas de cada uno de los derechos publicados. El Registro debe
reflejar lo más fielmente la historia jurídica de cada finca o derecho a fin de suministrar al tercero que lo consulta una información completa. (art 20 LH). Respeto a la relación de causalidad del anterior titular registral. EJEMPLO: si A transmite (CV) a B una finca, tanto A como B deben estar en el Registro. A debe estar registrado como propietario para que B se pueda registrar luego (eslabones de transmisiones de dº reales), y luego si quiere venderselo a C, que también deberá estar inscrito. ¿Puede romperse esta cadena de transmisiones? Sí, la cadena del registro puede romperse si no coincide con el tráfico. Porque como no es obligatoria la inscripción en el Registro, se puede romper. Acción judicial de reanudación de tracto: se pueden presentar todos los documentos para demostrar todos los eslabones, y el juez puede comprobarla entera para intentar volver a reconstruirla. Es posible esta acción por vía judicial. Es común que pase por ejemplo, con plazas de párquing. Si el trato sucesivo se halla interrumpido porque el derecho está previamente inscrito pero lo está a favor de persona diferente de aquella que realiza el acto el Registrador denegará la inscripción solicitada (art 20.2. LH). La ruptura de la cadena no debe confundirse con que: A transmite a B (ambos inscritos) y B vende a C en ámbito privado. B tiene un título privado de compra, si quiere inscribirlo en el Registro de Propiedad, no tenemos porque hacer la acción de reanudación de tracto sucesivo judicial, porque no se rompe la cadena. Es una acción judicial elevada a público.
5.-Principio de prioridad: Prior tempore potior iure- La preferencia se manifiesta a favor del que accede primero al Registro que será el que se beneficie de la protección del mismo. El derecho que nace en primer lugar es preferente en relación con los derechos posteriores y los excluye. Cobra relevancia la fecha en la que se solicita la
inscripción: la fecha del asiento de presentación. La fecha se determina por la fecha del acceso, cuando lo presento. El que primero llega al Registro.
6.- El principio de publicidad: doble significado formal y material. Se entiende por publicidad formal la apertura del Registro a todos aquellos que quieran conocer su contenido y manifiesten un interés digno de protección. Demostrando interés. Se entiende por publicidad material: la que expresa todos los efectos sustantivos que
del Registro se derivan para el titular del derecho que accede al mismo. En nuestro sistema el contenido de la publicidad se concreta en dos principios: el de legitimación registral y el de fe pública registral.
7.- Principio de exactitud: El Registro se supone exacto en el sentido de que lo que en él se publica coincide con la realidad extraregistral. En un sistema como el nuestro de inscripción declarativa, su formulación debe ser matizada. La existencia de folio real, del tracto sucesivo, del principio de legalidad hacen que nuestro Registro tienda a ser exacto, pero la doble realidad de la que el mismo parte, realidad civil y registral, determina que ello no se puede afirmar con carácter definitivo. La exactitud registral se formula en términos de presunción iuris tantum, cuya principal manifestación es la legitimación registral. Sólo se formula iuris et de iure cuando se está ante un supuesto patológico de discordancia entre Registro y realidad y se dan las condiciones para la aplicación de la fe pública registral.

8. legitimación registral: El que figura en el Registro como titular registral se presume a todos los efectos que el derecho le pertenece y ejerce la posesión del mismo. Es una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario) que tiene la virtualidad de invertir la carga de la prueba sobre el que niega lo publicado en el Registro. Por tanto, se presume que el que está inscrito posee la finca, pero sin por ejemplo hay usucapión (esta poseyendo), primará este al que este registrado. Si hay alguien que puede probar que el que está inscrito no posee, ganará.

9.-El principio de la fe pública registral: expresa la consecuencia más importante de la publicidad registral. Parte de un supuesto de quiebra declarada entre la realidad registral y la extraregistral que puede abocar a la pérdida del derecho cuando alguien lo adquiere del que figura en el Registro con facultades para transmitirlo y después se ve sorprendido por la reclamación de su titular. se protege al tercero que ha confiado en la publicidad cuando concurren en el mismo determinadas condiciones llegándose a consolidar con ello una adquisición a non domino.
ASIENTO: La inscripción, anotaciones preventivas, notas marginales. La cancelación.
1) El asiento: es la constación en los libros del Registro, de manera formal de un título, acto o hecho para que produzca los efectos registrales correspondientes. El sistema español es un sistema de extracto y no de transcripción: el Registrador realiza depuración de lo que es obligacional y real en el título presentado a inscripción de manera que sólo inscribirá los pactos de alcance real que tengan validez conforme a Derecho. El contenido de los asientos registrales sólo reflejarán los pactos de
trascendencia real. De conformidad con el principio de rogación o de instancia: la práctica de un asiento sólo puede realizarse a instancia de parte. Principio de orden formal que consiste en que el procedimiento registral sólo puede ser iniciado a partir de una petición o solicitud dirigida al Registrador para que éste practique el asiento registral correspondiente al tipo de título registrable.
La petición de inscripción ha de surgir de las personas especialmente determinadas por la legislación hipotecaria: Según el art 6 LH : la persona que adquiere el derecho, la que lo transmite, el que tenga interés en asegurar el derecho que deba inscribirse y el representante de cualquiera de las personas citadas.

2)La inscripción: La inscripción es el asiento más importante de los que se practican en el Registro. En ella se hacen constar de forma completa la constitución, transmisión o modificación de una situación jurídica de trascendencia real. A partir de las inscripciones se sigue el historial jurídico de la finca. Se practica en el Libro de Inscripciones Se trata de un asiento definitivo, es indefinido, a diferencia de las anotaciones preventivas que son provisionales, transitorias y destinadas o bien a convertirse en inscripciones o bien a caducar. Se puede cancelar: pero por las contingencias del derecho que publica y no como consecuencia del asiento en sí. La inscripción es declarativa cuando se limita a publicar un cambio jurídico real que ha tenido lugar fuera del Registro. Es constitutiva: si es la propia inscripción la que produce el cambio real, bien por sí sola, bien formando parte de un proceso formativo (ej: derecho real de hipoteca). En el sistema español la inscripción es meramente declarativa y sólo en supuestos excepcionales es constitutiva. En nuestro sistema los derechos reales, nacen, se transmiten y se extinguen fuera del Registro.

3)Anotación preventiva: Es un asiento de vigencia temporalmente limitada que enerva o altera la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles pero cuya constancia en el Registro
se considera conveniente. Por ejemplo la anotación prventiva de embargo. La anotación preventiva se caracteriza por una limitación temporal y por producir unos efectos menos extensos y vigorosos.
A) Vigencia temporal limitada: Están sometidas a plazo de caducidad y una vez transcurrido éste se extinguen (art. 77 LH). El artículo 86 LH establece un plazo de caducidad de las anotaciones preventivas de 4 años exepto para aquellas a las que la ley otorga un plazo más breve (arts 87, 92 y 96 LH). Es posible la prórroga de cuatro años, siempre que la misma se anote antes de que caduque el asiento.
B) La eficacia esencial de la anotación preventiva es una eficacia puramente negativa pues consiste en alterar el juego de la fe pública registral para el adquirente de buena fe. La eficacia de la anotación preventiva de embargo se centra en el hecho de que el derecho anotado perjudica a terceros (art 32 LH derechos inscritos o anotados): Por ejemplo: el propietario que reivindica la finca que en el Registro está inscrita a favor de su poseedor actual, no podrá inscribir su derecho de
propiedad hasta que no se resuelve el pleito. La ley permite la anotación preventiva de la finca de forma que si el propietario vende o enajena y su pretensión triunfa se hará efectivo su derecho sobre la misma porque quien compra o adquiere no puede alegar desconocimiento de la situación dudosa en la que se hallaba la finca.

Sólo pueden ser objeto de anotación preventiva aquellas situaciones que la ley prevé expresamente: anotación preventiva de un derecho real y definitivo pero no suficientemente acreditado, (defecto subsanable), situaciones de evidente trascendencia real (anotación de embargo de finca). pretensión sobre un derecho (anotación preventiva de una demanda real..
Conversión de la anotación preventiva en inscripción: La anotación preventiva se convertirá en inscripción cuando la persona en cuyo favor se constituyó adquiera definitivamente el derecho anotado. Los efectos de la inscripción resultante de la conversión se retrotaerán a la fecha de la anotación y por tanto, a la fecha del asiento de presentación.
4) La nota marginal: Es un asiento sencillo que se practica al magen de otros asientos y en el que se hacen constar determinados hechos, circunstancias o referencias a aquél o otros asientos. Asientos simples relacionados con otros que les sirven de base y a los que aportan un cambio, una advertencia o una referencia. Por ejemplo: Hay un numerus clausus de notas marginales sólo se pueden practicar aquellas que la ley prevé. Ej: nota que relaciona el asiento de presentación con la inscripción principal.

5)La cancelación: La cancelación es un asiento negativo que tiene como única y exclusiva finalidad la de dejar sin efecto y publicar la pérdida de vigencia de un siento anterior. Art 76 LH las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero,
sino por su cancelación. Tiene la misma eficacia declarativa frente a terceros que la inscripción: igual que su nacimiento la extinción de los derechos se verifica fuera del Registro y lo que hace la cancelación es constatar una situación que ha tenido lugar con anterioridad.