Derechos Reales sobre Cosa Ajena

Los derechos reales sobre cosa ajena recaen sobre cosas en favor de personas distintas de sus propietarios. Se trata de gravámenes que pesan sobre la cosa, es decir, que ésta lleva consigo.

Derechos Reales de Goce

Se trata de derechos limitativos sobre una cosa ajena.

Servidumbres

En el Derecho Justinianeo (DJ) se incluía en el concepto de servidumbre tanto las servidumbres prediales como las personales. Se conceptualiza el derecho real de servidumbre como un derecho real constituido sobre una cosa ajena en beneficio de un predio o de una persona distinta del dueño. Es un derecho real sobre una cosa corporal ajena, en virtud del cual el propietario de esa cosa está obligado a sufrir o a no realizar ciertos actos. Ello en favor de una persona determinada o para aumentar la utilidad o comodidad de un fundo ajeno.

Clasificación según el Derecho Justinianeo

A) Servidumbres Personales: Son derechos reales en cosa ajena consistentes en un gravamen impuesto sobre una cosa en beneficio de una persona distinta del dueño.

B) Servidumbres Prediales: Según el artículo 820 del Código Civil, la servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

En otras palabras, la servidumbre predial es un derecho real que se establece sobre un predio en beneficio de otro predio de distinto dueño, es decir, para que un predio «sirva» (sirviente) a otro (dominante), de manera permanente. Se llaman prediales pues se establecen para gravar y favorecer a los mismos inmuebles. Afectan sólo indirectamente a los propietarios y demás personas que se hallen instaladas en los predios.

Paralelo entre Servidumbres Personales y Prediales

1. Las personales están establecidas en beneficio de una determinada persona. En cambio, las prediales están establecidas para una objetiva y permanente utilidad de un fundo o predio vecino.
2. Las servidumbres personales son temporales, dado que, en principio, se extinguen con la muerte del titular. En cambio, las servidumbres prediales son perpetuas.
3. Las servidumbres personales pueden tener como objeto, o recaer, tanto sobre bienes muebles como inmuebles. En cambio, las prediales sólo tienen por objeto inmuebles.

Características de las Servidumbres Prediales

1. Suponen la existencia de dos predios, uno llamado sirviente y otro denominado dominante.
2. Las servidumbres prediales son inseparables de los predios a que activa o pasivamente pertenecen. Así, son, respecto del predio dominante, una extensión de su derecho de dominio, que pasa a todos los que lo adquieran. En cambio, respecto del predio sirviente, significan una limitación del derecho de dominio que va a pasar a todos aquellos que adquieran el predio. La servidumbre es inherente al fundo; por lo tanto, se transmite con éste y no puede enajenarse separadamente del predio al que activa o pasivamente pertenecen.
3. Deben satisfacer un interés permanente del predio dominante y consistir en una utilidad que pueda constantemente prestar el predio sirviente. Las servidumbres prediales, por ser constituidas en beneficio de un fundo o edificio, sólo podían ser ejercitadas en la medida de la estricta utilidad de éste y sólo en caso de que los fundos presenten condiciones objetivas que hagan permanente la utilidad.
4. Imponen al propietario del predio sirviente la necesidad jurídica de abstenerse de algo que, si no existiera la servidumbre, le sería lícito hacer.

Clasificación de las Servidumbres

1. Servidumbres Urbanas y Rústicas

Son urbanas aquellas que no pueden existir sin edificación, esto es, sin un edificio. Por su parte, son rústicas aquellas que existen sin un edificio, sin una edificación.

• Servidumbres Urbanas (SU):
  • a) Servidumbre oneris ferendis: derecho a hacer reposar una construcción en el muro vecino.
  • b) Servidumbre altius non tollendi: destinada a impedir que el vecino levante muros o construcciones más allá de cierta altura.
  • c) Servidumbre de albañal: permite dejar caer o escurrir las aguas lluvias en el predio vecino.
  • d) Servidumbre servitus luminun: que impide abrir ventanas en el muro propio o común, en contra de reglamentos locales.
• Servidumbres Rústicas (SR):
  • a) Servidumbre de paso, que según la extensión que alcanzara recibía diversos nombres, entre otros:
    • a.1) Servidumbre de itineris: permite al dueño del predio dominante pasar a pie, a caballo o en litera por el predio sirviente.
    • a.2) Servidumbre de actus: que autoriza para hacer pasar carros, ganados y animales de carga.
    • a.3) Servidumbre de vía: que da derecho a pasar por el fundo vecino del modo más amplio posible, con toda clase de carros y transportando vigas, piedras y otros materiales de construcción.
  • b) Servidumbre de acueducto: da derecho a conducir aguas a través del predio sirviente hasta el predio dominante mediante los correspondientes conductos.
  • c) Servidumbre de aquae ducendae: da derecho a hacer pasar al predio vecino aguas que salen del propio a consecuencia de trabajos de desecación.
  • d) Servidumbre de abrevar: derecho de llevar el ganado a fundo ajeno a abrevar.

2. Servidumbres Positivas y Negativas

• Servidumbres Positivas (S+): Aquellas que imponen al propietario del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo al propietario del predio dominante. Ejemplo: en la servidumbre de tránsito, dejarlo pasar. Es decir, el dueño del predio dominante está facultado para realizar actos de uso sobre el predio sirviente ajeno, debiendo el propietario del predio sirviente tolerar los actos de aquel.
• Servidumbres Negativas (S-): Aquellas que imponen al propietario del predio sirviente el abstenerse de hacer algo que le sería perfectamente lícito realizar de no estar constituida la servidumbre, o sea, el propietario del predio sirviente debe abstenerse de hacer alguna cosa en el propio fundo.

3. Servidumbres Continuas y Discontinuas

• Continuas: Son aquellas que se ejercen o se pueden ejercer permanentemente.
• Discontinuas: Son aquellas que se ejercen a intervalos de tiempo más o menos largos y su ejercicio requiere un hecho actual del hombre.

4. Servidumbres Aparentes e Inaparentes

• Aparentes: Son aquellas que se manifiestan con signos exteriores.
• Inaparentes: Son aquellas que no se manifiestan o no se conocen por una señal exterior. Ejemplo: servidumbre de luz o de vista.

Servidumbres Personales

Las servidumbres personales pueden comprender el uso de una cosa, el aprovechamiento de los frutos o ambas utilidades a la vez.

Usufructo

Es un derecho real en cosa ajena que consiste en la facultad de usar y gozar de esa cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, para luego restituirla a su dueño.

Características del Usufructo:

1. El usufructo es temporal. Puede constituirse por un período determinado de tiempo o para toda la vida del usufructuario, pero en cualquier caso cesaba con la muerte del usufructuario. Si el usufructuario era una persona jurídica o un municipio, el usufructo se extinguía a los cien años «porque éste es el término de la vida de un hombre de larga vida».
2. El usufructo es un derecho personalísimo. En razón de su conexión con la persona, terminaba cuando ésta dejaba de existir o cuando sufría una capitis deminutio. Ello explica que el derecho no fuera transmisible ni transferible, sin perjuicio de que podía cederse el ejercicio del mismo, pero supeditado a la muerte del usufructuario o al plazo que se le había concedido a éste.

Derecho Real de Uso

Es la facultad de aprovecharse de una cosa ajena en la medida suficiente para satisfacer ciertas necesidades propias del usuario o de su familia. Se define también como el derecho de usar por sí de una cosa ajena, sin percibir sus frutos. Estrictamente, el derecho de usar la cosa sólo concede a su titular el llamado jus utendi, pero excepcionalmente, cuando los beneficios son pocos, le concede también algunas ventajas que son propias del jus fruendi. Este derecho sólo puede ser ejercido por el titular, quien puede hacer participar de los beneficios del uso a su familia, a sus libertos, recibir huéspedes y tener inquilinos —siempre que el usuario habitase la casa—. El usuario tiene que rendir caución de conservación y restitución.

Derecho Real de Habitación

Es similar al derecho de uso, pero constituido sobre una casa y relativo a la utilidad de morar en ella. En buenas cuentas, es el derecho de usar y ocupar una casa. En el Derecho Justinianeo se acepta que el habitador pueda arrendar la casa, pero no puede cederla gratuitamente.

Operae Servorum y Animalia

El titular de este derecho podía aprovechar personalmente este trabajo o bien arrendar su derecho de uso sobre el trabajo de esclavos y animales.

Constitución de las Servidumbres

1. Entre Vivos

• a) In Iure Cessio
• b) Por Mancipatio sobre predios rústicos.
• c) Por retención de la servidumbre, la que tiene lugar cuando, habiendo enajenado por mancipatio o in iure cessio un predio, el enajenante se reserva una servidumbre sobre el predio transferido.
• d) Por Adjudicatio
• e) Por cuasi tradición: lo que ocurre en una compraventa u otro título que produzca la obligación de constituir una servidumbre y en que el propietario del predio sirviente ha permitido su ejercicio a aquel en cuyo favor debía constituirse.
• f) Por reserva de la servidumbre hecha en la tradición de la cosa: al momento de efectuarse la tradición de un predio, el tradente se reserva, por ejemplo, una servidumbre de tránsito en favor suyo o bien de un tercero.

2. Por Testamento

El testador podía, respecto de un predio dejado a un heredero, imponerle una servidumbre en beneficio de un predio dejado a otro heredero.

3. Por Prescripción Adquisitiva

Por el ejercicio continuado de la servidumbre, sin oposición del propietario del fundo sirviente, durante diez años entre presentes y durante 20 años entre ausentes. Sólo con Justiniano.

4. Por Ley

Ejemplo de servidumbre personal: usufructo que tiene el padre sobre los bienes que constituyen el peculio adventicio del hijo.

Derecho Real de Enfiteusis

Derecho real consistente en una concesión de tierras por parte de entes públicos o religiosos a los particulares, a perpetuidad o por largo tiempo, mediante el pago de un canon o renta anual.

Derecho Real de Superficie

Derecho real que permite al superficiario el pleno disfrute de un edificio levantado en suelo ajeno; es, además, transmisible entre vivos y mortis causa. (Derecho real que permite conservar por largo tiempo (ejemplo: 99 años) sobre terreno ajeno un edificio a construir por el superficiario).