Servidumbres: Concepto, Características y Clases

El artículo 530 del Código Civil define la servidumbre como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Características de las Servidumbres

1. La servidumbre es un derecho subjetivamente real, cuyos sujetos se determinan en función de la titularidad de los predios. Así, será sujeto activo quien en cada momento sea dueño del predio dominante y sujeto pasivo quien lo sea del predio sirviente.
2. La función económico-social que cumple la servidumbre es la de proporcionar un beneficio al predio dominante a través del gravamen que se impone al sirviente.
3. La consideración de las servidumbres como derechos subjetivamente reales explica que sean inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenecen (artículo 534 del Código Civil).

Clases de Servidumbres

1. Legales y voluntarias: Según el artículo 536 del Código Civil, las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquellas se llaman legales y estas voluntarias.
2. Positivas y negativas: El artículo 533 del Código Civil distingue entre servidumbres positivas y negativas. Son positivas las que imponen al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa sobre él mismo, por ejemplo, consentir el tránsito de personas, animales o vehículos. Negativas son las que le prohíben hacer algo que le sería lícito de no existir el gravamen, por ejemplo, en la servidumbre de vistas, edificar a menos de tres metros de distancia.
3. Continuas y discontinuas: Según el artículo 532 del Código Civil, las servidumbres continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre, por ejemplo, la servidumbre de luces. Las servidumbres discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre, por ejemplo, la servidumbre de paso.
4. Aparentes y no aparentes: El artículo 532 del Código Civil también distingue entre servidumbres aparentes y no aparentes. Aparentes son las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. No aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Adquisición de la Propiedad y Otros Derechos Reales en el Sistema Español

El artículo 609 del Código Civil establece que la propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Este precepto regula las fuentes de adquisición de los derechos reales de forma parecida a como lo hace el artículo 1089 con los derechos de crédito. El artículo 1089 establece que las obligaciones nacen de la ley, de los contratos y cuasicontratos, y de los actos y omisiones ilícitos o en que intervenga cualquier género de culpa o negligencia.

El artículo 609 ha recibido dos tipos de críticas:

• Se le considera un precepto incompleto por cuanto no contiene todos los modos de creación de los derechos reales. Por ejemplo, el derecho real de hipoteca necesita para su constitución escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Se le tacha de inexacto porque se dice que la ley no es por sí sola fuente creadora de derechos reales, ya que es necesario que concurra el supuesto de hecho al que el legislador une la consecuencia del nacimiento del derecho real.

A pesar de las críticas, el artículo 609 también tiene sus virtudes. Así, acierta al aclarar que en el sistema español el contrato traslativo del derecho real no es suficiente para que este quede transmitido, sino que debe ir acompañado de tradición o entrega de la cosa.

Modos de Adquisición de los Derechos Reales

El precepto permite establecer varias clasificaciones en cuanto a los modos de adquisición en él contemplados:

1. Se puede diferenciar entre los modos que solo sirven para adquirir el derecho de propiedad, como la ocupación, y aquellos que permiten transmitir los demás derechos reales, que son el resto de los modos.
2. Otra distinción se basa en si los modos de adquisición sirven solo para adquirir el derecho (modos originarios) o también para transmitirlo (modos derivativos).

Modos Originarios

En los modos originarios, el derecho real se adquiere con independencia de cualquier titularidad anterior. Así sucede con la ocupación, con la que solo puede adquirirse el dominio de los bienes muebles que no tienen dueño, y con la prescripción adquisitiva o usucapión, que permite adquirir el derecho real mediante la posesión continuada del bien o derecho ante la pasividad de su titular y siempre que se cumplan los requisitos legalmente establecidos.

Modos Derivativos

En los modos derivativos, la adquisición se basa en el derecho precedente que tenía otro sujeto, que lo transmite con los límites y extensión del suyo propio. Así, un modo derivativo es la sucesión testada e intestada, mediante la cual, a causa de la muerte de una persona, se transmite a sus sucesores todo tipo de derechos, tanto reales como de crédito, siempre que no sean intransmisibles.

Otro modo contemplado en el artículo 609 es la ley, en virtud de la cual se puede atribuir a una persona determinados derechos, siempre y cuando se dé el supuesto de hecho en ella previsto.

El modo más significativo, por constituir la regla general definitoria del sistema español de adquisición y transmisión de los derechos reales, es el consistente en ciertos contratos mediante la tradición.

Por último, el artículo 609 menciona la donación, la cual ha sido interpretada por algunos autores como apoyo a la tesis de que esta figura no es un contrato, sino un negocio jurídico traslativo. Otro sector doctrinal entiende que la donación sí ha de calificarse de contrato que, en muchos casos, se perfecciona con la entrega de la cosa.

Diferencias entre Derechos Reales y Derechos de Crédito

El derecho real es una clase de derecho subjetivo patrimonial caracterizado, según la doctrina tradicional, por constituir una relación directa e inmediata del hombre, su titular, y la cosa. Se trata, pues, de derechos sobre las cosas (ius in re).

Distinción entre Derechos Reales y Derechos de Crédito

La distinción entre derechos reales y derechos de crédito no es una cuestión meramente teórica. El ordenamiento jurídico conoce ambas categorías de derechos patrimoniales y las toma en consideración a efectos prácticos, como en los siguientes aspectos:

• Configuración de un diverso modo de adquirirlos (artículos 609, 1095, 1930 del Código Civil).
• Exigencia de distintas capacidades para adquirirlos.
• Determinación de distintas causas de extinción (artículos 513, 546, 1156 del Código Civil).
• Determinación de un sistema de publicidad para los derechos reales inmobiliarios (artículos 605 y 2 de la Ley Hipotecaria).
• Determinación de normas de conflicto y del derecho aplicable (artículo 10 del Código Civil).

Diferencias Tradicionales

1. La primera distinción entre el derecho de obligación o de crédito y el derecho real es que aquel es un derecho personal: faculta a su titular (sujeto activo) para exigir una prestación personal, una determinada conducta, a otro sujeto llamado sujeto pasivo. El derecho de crédito es un derecho a exigir una prestación personal. La obligación consiste, según el artículo 1088 del Código Civil, en dar, hacer o no hacer alguna cosa. El derecho real es un derecho sobre la cosa. Incluso en los derechos personales de goce, como el arrendamiento o el comodato, el acreedor no tiene un derecho sobre la cosa, sino un derecho a la cosa.
2. El derecho real es un derecho absoluto, es decir, goza de eficacia erga omnes, mientras que el derecho de crédito es un derecho relativo: solo se puede exigir a una o unas personas determinadas, es decir, el deudor.

Absolutividad y Relatividad

La absolutividad y relatividad se manifiestan claramente en la diferencia entre una servidumbre negativa, como la de no elevar, y una obligación negativa o de no hacer, como no elevar o no hacer competencia. El derecho real goza de defensa judicial absoluta. Tanto el propietario como los titulares de derechos reales sobre cosa ajena disponen de acción en juicio contra cualquiera que no reconozca o perturbe su derecho. Los derechos de crédito tienen una defensa relativa: solo se pueden defender respecto del obligado.

La distinción basada en la defensa judicial absoluta o relativa pierde importancia desde el momento en que se reconoce a los derechos de crédito la tutela aquiliana, es decir, la posibilidad de ser vulnerados por terceros ajenos a la relación obligatoria, como en el caso de la violación por un tercero, en connivencia con el deudor, de un pacto de exclusiva (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de marzo de 1921).

Finalmente, los derechos reales son, en general, susceptibles de posesión y, por tanto, susceptibles de adquisición a título originario. El derecho de crédito, por cuanto no es susceptible de posesión, solo se puede adquirir a título derivativo.