Derechos Reales y Derechos de Obligaciones

Los derechos reales son aquellos que recaen directamente sobre la cosa, estableciendo una relación directa entre el sujeto y la cosa, sin necesidad de un tercero. En cambio, los derechos de obligaciones o de crédito establecen una relación jurídica entre dos o más sujetos, generando derechos y obligaciones mutuas.

Características de los Derechos Reales

• Relación directa persona-bien.
• No se requiere un tercero para el ejercicio de las facultades.
• Son exigibles «erga omnes» (frente a toda persona).
• Se pueden adquirir mediante:
  • Negocio jurídico.
  • Ocupación (adquisición «a non domino» de bienes perdidos o sin dueño) – Artículos 610 a 617 del Código Civil.
  • Sucesión hereditaria.
  • Imperio de la Ley (servidumbres).

Clases de Derechos Reales

• Derecho real pleno: La propiedad.
• Derechos reales limitados:
  • El usufructo.
  • Los derechos de uso y habitación.
  • Las servidumbres.
  • El derecho de superficie.
• Derechos reales de garantía:
  • La hipoteca.
  • La prenda.
• Derechos reales de adquisición:
  • El tanteo.
  • El retracto.
  • La opción de compra.

La Propiedad

La propiedad otorga las facultades más amplias sobre el bien. Según el artículo 348 del Código Civil, incluye las facultades de «gozar, disponer» y «disfrutar» (artículos 353-355 del Código Civil). El artículo 33 de la Constitución Española reconoce el derecho a la propiedad privada, cuyo único límite es la utilidad pública o función social, que puede dar lugar a la expropiación, según el artículo 349 del Código Civil.

Límites Físicos de la Propiedad

El artículo 350 del Código Civil hace referencia al aforismo medieval «usque ad sidera, usque ad inferos» (hasta el cielo y hasta los infiernos), en relación con el vuelo y el suelo.

La Copropiedad o Comunidad de Bienes

• Implica compartir la propiedad.
• Comunidad romana: cuotas indivisas, acción de división, transitoria.
• Comunidad germánica: permanente, sin cuotas, sin acción de división.
• La extinción de la cosa común implica el reparto de cuotas.
• La propiedad horizontal.
• La sociedad de gananciales.

El Usufructo

• Permite usar y disfrutar de un bien ajeno.
• Propiedad = Nuda Propiedad + Usufructo.
• Derechos del usufructuario:
  • Percibir los frutos.
  • Disfrutar del aumento por accesión (por ejemplo, servidumbres o aire acondicionado).
  • Aprovechar la cosa (arrendar, enajenar el derecho de usufructo, etc.).
  • Realizar mejoras sin alterar la cosa.
• Obligaciones del usufructuario:
  • Conservar la cosa.
  • Formar inventario y prestar fianza (según la voluntad de las partes).
  • Cuidarla «como un buen padre de familia» (artículo 497 del Código Civil).
  • Realizar las reparaciones ordinarias derivadas del uso.
  • Comunicar al propietario cualquier acto de un tercero que pueda lesionar el bien.

El Uso y la Habitación

• Uso: derecho a percibir los frutos de bienes ajenos suficientes para las necesidades del usuario y su familia (posible limitación).
• Habitación: derecho a ocupar en una casa ajena las dependencias necesarias para sí y para su familia.
• Son personalísimos. No se pueden transmitir (a diferencia del usufructo). Tampoco se pueden embargar por deudas del propietario.

Las Servidumbres

• Constituyen un gravamen sobre un inmueble (servidumbres prediales) en provecho de una o más personas (servidumbres personales).
• Son inseparables de la finca e indivisibles, incluso en caso de división del predio sirviente o dominante.
• Ejemplo: servidumbre de paso.

El Derecho de Superficie

• El superficiario tiene la facultad de realizar construcciones en el rasante, vuelo y subsuelo de una finca ajena.
• Mantiene la propiedad temporal de las construcciones realizadas.
• Se requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, así como fijar un plazo de duración (máximo 99 años).
• Otorgamiento exclusivo del propietario.
• Puede ser gratuito u oneroso (canon o en especie, lo más común).

Hipoteca y Prenda

• Afectación de un bien (mueble o inmueble) al cumplimiento de una obligación. Se mantiene pese al cambio de dueño del bien.
• Accesoriedad: aseguran el cumplimiento de una obligación principal. Se extinguen con su cumplimiento.
• Otorgan acción para, vencida y no cumplida la obligación principal, enajenar el bien y cobrarse (acción distinta de la personal). No permiten apropiarse del bien.
• El bien debe ser propiedad de quien lo constituye (excepción: avalistas).
• Son indivisibles respecto al bien gravado (problemas en caso de copropiedades).

La Hipoteca

• Garantía: bien inmueble o derechos reales enajenables sobre inmuebles (usufructo, superficie).
• Se requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad para su validez.
• El inmueble puede ser enajenado o cedido.
• Puede hipotecarse más de una vez un mismo bien.
• Expresiones comunes: «Tengo 2 hipotecas», «Mi casa, por el momento, es del banco», «¿Ya te has hipotecado?».

La Prenda

• Garantía: bien mueble en el comercio y susceptible de posesión. ¿Un perro?
• Desplazamiento posesorio necesario: entregar el bien pignorado al acreedor o a una tercera persona (excepción).
• Facultad: retener el bien hasta el cumplimiento de la obligación (pago).
• Obligación de cuidar el bien «con la diligencia de un buen padre de familia», con responsabilidad por pérdida.
• Los gastos de conservación son reintegrables al poseedor.

Derechos Reales de Adquisición

Facultan a su titular para adquirir un bien con preferencia a otros en determinadas circunstancias.

El Tanteo

• Derecho de adquisición preferente.
• Obligación del propietario de comunicar al titular del derecho su voluntad de venta.
• Facultad de adquirir «por tanto precio» = precio de venta.
• Plazo para ejercitar el tanteo: puede ser legal (por ejemplo, arrendatario – 30 días) o voluntario (pacto).

El Retracto

• Convencional: «venta con pacto de retro», derecho que se reserva el vendedor a recuperar la cosa vendida previo reintegro del precio y los gastos. Opera como una condición resolutoria.
• Legal: derecho a subrogarse, con las mismas condiciones, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Es necesario ejercitarlo en un corto plazo (genera inseguridad). Ejemplos: comuneros y colindantes rústicos, coherederos y consocios, arrendatarios (LAU), etc.

La Opción de Compra

• Promesa unilateral firme del optatario por la que concede al optante la facultad de adquirir el bien.
• Facultad exclusiva del optante.
• Al ejercitarse, se extingue el derecho y se perfecciona la compraventa.
• Requisitos: convenio expreso, indicar objeto, precio y plazo (no superior a 4 años, salvo en arrendamiento).
• Inscripción opcional (vincula a terceros adquirentes).
• Es una facultad de adquirir del optante, no una prohibición de vender del propietario.

Obligaciones y Contratos

Relación jurídica en virtud de la cual una persona (deudor) tiene el deber jurídico de realizar una prestación a favor de otra persona (acreedor), que tiene el poder de exigírsela (artículo 1088 del Código Civil: «Toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa»).

La Relación Jurídica Obligatoria: Elementos

A) Elemento subjetivo: el acreedor y el deudor.

B) Elemento objetivo: la prestación. El objeto de la obligación debe ser:

• Posible, por ejemplo, artículo 1272 del Código Civil (también cosa futura, por ejemplo, artículo 1271 del Código Civil).
• Lícita, por ejemplo, artículo 1255 del Código Civil (principio de autonomía de la voluntad).
• Determinada o determinable sin necesidad de un nuevo acuerdo.

C) El vínculo jurídico: la deuda y la responsabilidad. Es el nexo que une a las partes y permite exigir al acreedor el cumplimiento (artículo 1911 del Código Civil – principio de responsabilidad patrimonial universal del deudor).

Fuentes de las Obligaciones (artículo 1089 del Código Civil)

A) Ley (artículo 1090 del Código Civil):

• No se presumen. Interpretación restrictiva.
• Ejemplo: reparaciones en vivienda alquilada (artículo 21 de la LAU).

B) Contratos (artículo 1091 del Código Civil):

• Fuerza de ley entre las partes («lex privata»).
• «Pacta sunt servanda«: los contratantes quedan obligados a su estricto cumplimiento.
• «Rebus sic stantibus«: será obligatorio «mientras continúen así las cosas» (latín). Posible actualización judicial (ejemplo: COVID y alquileres).

C) Cuasicontratos (artículo 1887 del Código Civil):

• Acto unilateral y voluntario.
• Gestión de negocio sin mandato (artículo 1888 del Código Civil).
• Cobro o pago de lo indebido (artículo 1895 del Código Civil).

D) Actos negligentes, culposos o ilícitos.