Derechos Reales y Personales: Conceptos y Características

Derecho Real

El derecho real es una relación jurídica en la que un sujeto activo tiene un poder directo e inmediato sobre una cosa corporal, específica y determinada, sin necesidad de intermediarios. Este poder es erga omnes, es decir, oponible frente a todos. Está limitado por el orden público y su eficacia se encuentra respaldada por la inscripción en el Registro de la Propiedad, especialmente para bienes inmuebles (artículo 1.1 de la Ley Hipotecaria, en adelante LH). Para adquirirlos, se requiere título y modo (traditio) y también pueden adquirirse por prescripción. Su duración es perpetua, salvo que la cosa desaparezca o en casos específicos como el usufructo. Es posible abandonar los derechos reales, liberándose de sus cargas.

Derecho de Crédito

El derecho de crédito es una relación jurídica entre un sujeto activo (acreedor) y un sujeto pasivo (deudor), determinados individualmente. Su objeto es la prestación o conducta del deudor y su eficacia es solo frente a este (relativa). Ofrece mayor autonomía de la voluntad, permitiendo que las partes regulen el contenido de la obligación. No requiere inscripción registral, salvo excepciones como el arrendamiento de inmuebles. Nacen del contrato y no pueden adquirirse por prescripción o tradición. Tienen naturaleza transitoria, ya que se extinguen al cumplirse la prestación. No es posible abandonarlos; deben extinguirse por cumplimiento, compensación u otros medios legales.

Evolución Histórica y Doctrinal

La visión tradicional del derecho real lo concebía como una relación directa entre el titular y la cosa, como se veía en Roma con las acciones in rem (sobre cosas) e in personam (personales). Luego se distinguió entre ius in re (derecho sobre cosas) e ius in personam, alcanzando esta distinción su madurez en la codificación del Derecho. Según Lacruz, el concepto de derecho real surgió al generalizar características comunes de figuras como la propiedad, el usufructo y la hipoteca. El término evolucionó. La visión tradicional lo entendía como un poder inmediato sobre la cosa, pero la tesis obligacionista, influida por la doctrina alemana, argumentaba que la sociedad está obligada a respetar dicho derecho. Hoy se combinan ambas perspectivas, reconociendo dos elementos:

• Interno o de señorío: poder directo sobre el bien protegido por la ley.
• Externo o de oponibilidad: poder absoluto erga omnes.

Clases de Derechos Reales

1. Propiedad: es el único derecho que puede existir por sí solo.
2. Derechos limitados: dependen de la propiedad, ya que limitan el derecho de quien es propietario. Se clasifican según su finalidad en:

• Derechos de goce y disfrute: permiten el uso y disfrute de un bien ajeno. El más amplio es el usufructo, que permite quedarse con sus frutos; también se incluyen el derecho de uso y habitación, la servidumbre, el derecho de superficie y los censos.
• Derechos de garantía y realización de valor: si no se paga una deuda, se vende un bien para satisfacerla. Incluyen la prenda, la hipoteca y la anticresis. Existe un debate sobre si son derechos reales, ya que no otorgan un poder directo sobre el bien, sino la posibilidad de iniciar un proceso para venderlo.
• Derechos de adquisición preferente: permiten comprar un bien bajo ciertas condiciones, pero no usarlo o venderlo directamente. Solo se puede adquirir la cosa si el propietario decide venderla.

Concepto y Protección de la Posesión

Concepto de Posesión

La posesión es un concepto fundamental en los sistemas jurídicos, aunque su definición varía entre leyes y es difícil de precisar. Históricamente, siempre se ha protegido al poseedor, transformando una situación de hecho en una situación jurídica cuando existe la voluntad de poseer y, además, el animus domini (intención de poseer como dueño). Se puede entender la posesión desde tres perspectivas:

• Poder de hecho: contacto físico con una cosa más la voluntad de poseerla.
• Como derecho: el sistema legal protege a quien actúa como titular de un derecho sobre la cosa.
• En sentido amplio: en arrendamientos o depósitos, donde la relación material está protegida aunque no implique propiedad.

La mayoría considera que la posesión es una situación jurídica porque el sistema legal le atribuye consecuencias importantes, como protección, derecho a frutos, usucapión, responsabilidad, transmisión a herederos, y otras reglas específicas para bienes muebles.

Esencia de la Protección Posesoria

La protección posesoria se fundamenta en el mantenimiento del orden social y la prevención de conflictos violentos. Según Savigny, evita el uso de la fuerza para resolver disputas, asegurando que los problemas se resuelvan según la ley. Ihering señala que la posesión es una señal de propiedad, protegiendo al poseedor y simplificando las relaciones legales. Las razones para proteger la posesión incluyen:

• No violencia: para evitar que se arrebaten bienes por la fuerza.
• Primacía del Derecho: solo se puede privar de la posesión con una base legal.
• Presunción de honestidad: se presume la buena fe del poseedor.
• Probabilidad de propiedad: el poseedor puede ser el titular del derecho.
• Usucapión: protege al poseedor continuo, permitiendo adquirir la propiedad.
• Protección de la voluntad: la posesión refleja la intención de poseer, la cual la ley respalda.
• Estabilidad jurídica: mantiene el orden en las relaciones sociales al definir quién posee qué.

Proteger la posesión asegura la continuidad de las relaciones jurídicas y la estabilidad del sistema legal, evitando conflictos desordenados.

Adquisición, Conservación y Pérdida de la Posesión

Adquisición

Para adquirir la posesión se necesita la voluntad de poseer, por lo que solo pueden hacerlo personas capaces de entender y decidir, incluyendo personas jurídicas. Los menores o incapacitados necesitan representantes legales. Las formas de adquirir la posesión son:

• Ocupar materialmente la cosa o derecho.
• Sujeción a la voluntad: tener control sobre la cosa sin contacto físico.
• Actos legales.

La posesión puede ser adquirida por representante, apoderado o por un tercero (con confirmación). En las herencias, se adquiere la posesión al aceptar.

Conservación

Se conserva la posesión mientras el poseedor mantenga el control y la intención de poseer. Puede darse la inversión de posesión (cambiar de poseedor no dueño a poseedor con intención de dominio).

Pérdida

Cesa la relación posesoria con el objeto. Las causas de pérdida son:

• Abandono: falta de control y voluntad sobre el objeto.
• Cesión: transferencia a otro mediante título oneroso o gratuito.
• Destrucción, pérdida total o quedar fuera del comercio: la posesión cesa al desaparecer el objeto o su valor comercial.
• Nueva posesión: si otro toma posesión de la cosa contra la voluntad del antiguo poseedor por más de un año, el derecho del anterior caduca.

Según el Bien

• Muebles: no se pierde mientras estén bajo control del poseedor.
• Inmuebles: se rigen por la LH.
• Animales: los salvajes solo se poseen mientras están controlados; los domesticados se consideran poseídos si regresan habitualmente.

El despojado puede recuperar la posesión por acciones legales, como interdictos o la acción reivindicatoria.

Efectos Generales de la Posesión

Las consecuencias legales de la posesión varían según el concepto bajo el cual se posee. Por ejemplo, el poseedor como dueño tiene derecho a los frutos, mientras que un depositario no.

• Protección jurídica: mediante tutela judicial (interdictos y otras vías) y presunciones legales de posesión.
• Goce y disfrute: el poseedor obtiene las ventajas o inconvenientes según si la cosa es productiva:
  • Si no es fructífera, no genera beneficios.
  • Si es fructífera, el poseedor de buena fe puede apropiarse de los frutos hasta que se interrumpa legalmente la posesión.

Efectos Especiales de la Posesión como Dueño

• Artículo 447 del Código Civil (CC): solo la posesión en concepto de dueño permite adquirir el dominio, entendiendo esto como la voluntad de ser propietario, sin necesidad de título o buena fe.
• Artículo 448 CC: el poseedor como dueño tiene una presunción legal de justo título y no está obligado a exhibirlo, aunque esta presunción no aplica en la usucapión ordinaria, donde el título debe probarse.

Efectos de la Posesión de Buena o Mala Fe

Cuando la posesión termina porque el propietario o alguien con mejor derecho reclama el bien, el CC regula cómo liquidar la situación, diferenciando entre posesión de buena fe y mala fe.

Posesión de Buena Fe

• Frutos: el poseedor se queda con los frutos hasta que se interrumpa legalmente la posesión. Esto incluye frutos naturales, industriales y civiles, en la medida permitida por su título. Si cesa la buena fe y hay frutos pendientes, el poseedor puede reclamar los gastos realizados y una parte proporcional del producto líquido.
• Gastos:
  • Necesarios: se abonan siempre y el poseedor puede retener la cosa hasta ser compensado.
  • Útiles: se reembolsan con derecho de retención, según el aumento de valor que hayan generado.
  • De lujo: no se reembolsan, pero el poseedor puede retirar adornos sin dañar la cosa, salvo que el legítimo propietario prefiera pagar por ellos.
• Responsabilidad: el poseedor no responde por pérdida o deterioro, salvo que haya actuado con dolo.

Posesión de Mala Fe

• Frutos: debe restituir los frutos percibidos y los que el propietario legítimo podría haber obtenido.
• Gastos: solo se abonan los necesarios; los de lujo no se reembolsan, pero puede retirar los adornos bajo las mismas condiciones que en buena fe.
• Responsabilidad: responde por pérdida o deterioro, incluso en casos de fuerza mayor si retrasó maliciosamente la entrega de la cosa.

Reglas Generales

• Las mejoras naturales o del tiempo benefician al nuevo poseedor.
• No se abonan mejoras que hayan desaparecido al recuperar la cosa.

Artículo 464 del Código Civil

La posesión de bienes muebles adquirida de buena fe equivale al título, consolidando al adquirente como propietario en la mayoría de los casos, incluso si el vendedor no era el verdadero dueño. Sin embargo, hay excepciones en las que el verdadero propietario puede reivindicar el bien, como cuando la cosa fue perdida o sustraída ilegalmente. En caso de adquisición de buena fe en venta pública, subasta o empeño, el propietario solo puede reclamar la restitución si reembolsa el precio pagado. El Código de Comercio protege a los adquirentes en compras realizadas en tiendas, mercados o de comerciantes, donde la adquisición causa prescripción del derecho a favor del comprador.

Supuestos

• Poseedor intermedio: si un depositario, arrendatario u otro poseedor vende el bien a un tercero de buena fe, este se convierte en propietario. La principal doctrina germanista subraya que la confianza debe buscarse donde fue depositada, dejando al propietario original con acciones contra el poseedor intermedio.
• Privación ilegal: el propietario puede reivindicar el bien perdido o sustraído. Pero, si fue adquirido en subasta o empeñado, debe reembolsarse el precio para obtener la restitución.
• Adquisición en comercios: el Código de Comercio establece que las compras en almacenes o mercados generan prescripción del derecho, consolidando al adquirente como propietario.

Teorías sobre el Artículo 464 del Código Civil

• Tesis romanista: el artículo permite la usucapión, pero no priva al verdadero dueño del derecho de reivindicación.
• Tesis germanista (apoyada por el Tribunal Supremo): el adquirente de buena fe es propietario, salvo pérdida o privación ilegal.

Acciones Protectoras de la Posesión

Procedimientos Judiciales

El artículo 446 CC establece que todo poseedor tiene derecho a ser respetado, pero si es despojado o perturbado, debe acudir a los tribunales, nunca actuar por la fuerza. El artículo 441 CC indica que la posesión no puede ser adquirida violentamente si existe un poseedor que se oponga. El juicio verbal reemplaza las acciones interdictales y es el procedimiento adecuado para resolver conflictos de posesión. El artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece que se debe determinar si hay despojo o perturbación de la posesión. Se permiten acciones para restablecer la posesión o para cesar la perturbación. Todos los poseedores, incluso los herederos que no hayan tomado posesión, pueden promover este juicio verbal.

Legitimación Activa y Pasiva

• Activa: se refiere a quién puede defender la posesión, y el artículo 446 CC reconoce a los poseedores inmediatos e mediatos. Ambos pueden protegerse de perturbación o despojo. En los arrendamientos, surgen dudas sobre quién tiene legitimación para actuar cuando un tercero causa problemas. El arrendatario tiene acción directa y el arrendador debe mantener el goce pacífico del arrendatario.
• Pasiva: la acción se dirige contra quien causó la perturbación o despojo, y puede ser contra el ejecutor inmediato o mediato.

Plazo

El plazo para interponer la acción es de un año. Si se interpone la demanda después, el juez debe desestimarla. Si se pierde este derecho, se debe recurrir a otro procedimiento basado en un título. Los efectos de la sentencia varían según el tipo de acción:

• Por perturbación: se pedirá que se mantenga la posesión al demandante y que el demandado se abstenga de futuras perturbaciones.
• Por recuperar la posesión: se ordenará la reposición, y si el demandado no lo cumple, se recurrirá a procedimientos de ejecución.

Principios Hipotecarios

Los principios hipotecarios son normas fundamentales que organizan el régimen de publicidad inmobiliaria. No hay una lista cerrada.

• Principio de inscripción: para que los actos relacionados con derechos reales inmobiliarios (constitución, transmisión, etc.) tengan validez, deben inscribirse en el Registro. Si no, el acto no produce efectos jurídicos, con excepciones como la hipoteca.
• Principio de rogación: el registrador solo actúa a solicitud de la parte interesada o de una autoridad competente. No puede inscribir actos por iniciativa propia.
• Principio de consentimiento:
  • Material: para que un derecho real sobre un inmueble se transfiera, es necesario un acuerdo de disposición entre las partes, da igual la causa del contrato.
  • Formal: para que se produzca la modificación del derecho, basta el consentimiento de la persona a la que perjudique la inscripción.
• Principio de legalidad: el registrador debe verificar que los actos o títulos cumplen con los requisitos antes de ser inscritos. Si hay errores, puede denegar la inscripción o suspenderla.
• Principio de legitimación: los derechos registrados se presumen legítimos y pertenecen al titular registrado, hasta que se demuestre lo contrario.
• Principio de publicidad: el Registro asegura la titularidad de los derechos y protege a los adquirentes que confían en su contenido.
  • Formal: el Registro es público y cualquiera puede consultar sus asientos.
  • Material: la presunción de exactitud del Registro protege a los adquirentes de buena fe.
• Principio de especialidad: los bienes y los derechos sobre ellos deben estar identificados en el Registro, tanto en su base física (la finca) como en la jurídica (los derechos).
• Principio de tracto sucesivo: los actos inscribibles deben registrarse en orden sucesivo y relacionados con el titular registral. Actúa de manera positiva para permitir la inscripción de actos que procedan del titular registrado y de manera negativa para impedir actos que no procedan de él.
• Principio de buena fe: la protección registral solo se aplica si el adquirente actúa de buena fe.
• Principio de prioridad: el derecho registrado primero tiene superioridad sobre los posteriores en términos de rango (para derechos compatibles) o de exclusión (para derechos incompatibles).

Artículo 2 de la Ley Hipotecaria

El Registro de la Propiedad es una institución jurídica fundamental que tiene como función la inscripción de títulos que modifican, extinguen o crean derechos reales sobre inmuebles. Registra los actos o contratos que son la causa de la constitución, modificación o extinción de los derechos reales. Publica las titularidades de esos derechos. El Registro garantiza la titularidad del derecho inscrito. Así, si una finca está inscrita en favor de una persona, el Registro garantiza que esa persona es el titular del derecho, y que esa titularidad no puede ser cuestionada. Esto otorga una seguridad jurídica a los actos de transmisión de bienes inmuebles, ya que quienes adquieran un derecho de una persona inscrita como titular del dominio no tendrán que temer que la titularidad sea impugnada posteriormente. Para referirse a los derechos inscribibles, a veces se habla de actos y contratos, otras de títulos o derechos. El Registro recibe los actos que son la base para la modificación, constitución o extinción de esos derechos reales. El Registro también da a conocer la existencia de esos derechos (publicidad registral). El Registro publica la titularidad del derecho y especificaciones relacionadas con el derecho si tienen relevancia real. Estas especificaciones pueden incluir cláusulas o condiciones acordadas por las partes que afectan el contenido del derecho, y si se consideran de trascendencia real, serán publicadas en el Registro.

Derechos Reales vs. Derechos Personales

El Registro tiene acceso principalmente a los derechos reales, que son aquellos que recaen sobre cosas concretas, como el dominio, usufructo, hipoteca, servidumbre, etc. Hay excepciones en las que ciertos derechos personales pueden ser inscritos, siempre que la ley lo permita. El artículo 2 de la LH detalla los títulos inscribibles, como aquellos que transmiten o declaran el dominio de los inmuebles o los derechos reales impuestos sobre ellos. También se especifica la inscripción de actos y contratos que constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos sobre inmuebles, como usufructos, hipotecas, servidumbres y otros derechos reales. Las resoluciones judiciales que afectan la capacidad civil de una persona también tienen acceso al Registro, como aquellas que declaran la incapacidad para administrar bienes. En cuanto a los derechos personales, la inscripción está más limitada. Para que un derecho personal sea inscrito, debe existir una norma que lo autorice explícitamente. La LH permite la inscripción de ciertos derechos personales, como los contratos de arrendamiento, subarriendos y cesiones, siempre que cumplan con los requisitos establecidos por la ley.

Otros derechos personales que pueden ser inscritos incluyen el derecho de retorno de los inquilinos en ciertas condiciones o los contratos de opción de compra si cumplen con los requisitos específicos. El Reglamento Hipotecario establece lo que no puede ser inscrito en el Registro. Entre estos actos, se encuentran las obligaciones futuras que no constituyen una modificación jurídica real, como un contrato que se compromete a establecer una servidumbre en el futuro. Solo los actos que concretamente establezcan, modifiquen o extingan un derecho real podrán ser inscritos.

Artículo 3 de la Ley Hipotecaria

El Registro de la Propiedad tiene como objetivo inscribir ciertos títulos, entendidos en un sentido material como aquellos actos que originan, modifican o extinguen derechos reales sobre bienes inmuebles. Pero, cuando se habla de títulos en un sentido formal, se refiere a los documentos públicos que contienen estos actos materiales y que deben ser presentados ante el Registro para que se realice la inscripción correspondiente. Dichos títulos formales son los que dan fe del contenido que se va a inscribir y que garantizan la existencia de los derechos sobre los que se actúa. Según el artículo 33 del Reglamento Hipotecario (RH), para que un título sea inscribible, debe estar consignado en un documento público que, por sí mismo o acompañado de otros documentos complementarios, haga fe del derecho que se pretende inscribir. Es decir, la persona que solicita la inscripción debe presentar un documento oficial en el que se fundamente su derecho. Este documento debe tener un carácter público y debe cumplir con ciertos requisitos legales que acrediten su validez. En cuanto a los documentos que pueden acceder al Registro, la Ley Hipotecaria establece que solo los documentos públicos tienen la capacidad de ser inscritos. Si se presenta un documento privado, el Registro no podrá realizar la inscripción, y será necesario que dicho documento sea elevado a escritura pública ante notario. En caso de que el documento privado no cumpla con estos requisitos, no podrá acceder al Registro. El artículo 3 de la LH también precisa que los títulos formales deben estar consignados en una escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, según lo exijan la autoridad judicial o el Gobierno, o sus agentes, de acuerdo con los reglamentos correspondientes. Esto asegura que los documentos que lleguen al Registro tengan la formalidad necesaria para que el Registro pueda otorgarles valor jurídico. El artículo 34 del RH desarrolla esta idea, indicando que serán considerados documentos auténticos aquellos que, sirviendo de base para el dominio o derecho real, estén expedidos por el Gobierno o por una autoridad o funcionario competente, y que deban hacer fe por sí mismos, es decir, que sean documentos con plena validez legal.

Tipos de Documentos que Pueden Acceder al Registro de la Propiedad

• Documentos notariales: deben ser expedidos por un notario y pueden ser escrituras públicas, actas públicas o testimonios de actuaciones notariales. Son los más comunes, ya que garantizan la autenticidad de las transacciones que afectan a los derechos reales sobre inmuebles.
• Documentos judiciales: provienen del ámbito judicial y deben ser emitidos por un juez o secretario judicial autorizado. Pueden ser sentencias, autos, providencias, mandamientos o testimonios de actuaciones judiciales. Reflejan decisiones que afectan a los derechos sobre bienes inmuebles y su inscripción es necesaria para darles efectos frente a terceros.
• Documentos administrativos: emitidos por autoridades o funcionarios. Pueden incluir leyes, decretos, órdenes, decisiones que tengan implicaciones sobre los derechos reales o la titularidad de bienes inmuebles.

Artículo 205 de la Ley Hipotecaria

El expediente de dominio es un procedimiento judicial no contencioso que busca la declaración de que el solicitante ha justificado la adquisición de la propiedad de una finca. Se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria, donde el juez decide si el solicitante es el titular de la finca. Se requiere la certificación catastral, la del Registro de la Propiedad y documentos que respalden el derecho del solicitante. El procedimiento incluye notificaciones a personas interesadas y la posibilidad de presentar alegaciones. Si no hay oposición, el juez emite una resolución que, una vez firme, sirve para inmatricular la finca en el Registro. El artículo 205 de la LH regula otro medio de inmatriculación, que implica que el título de adquisición debe ser fehaciente, y no debe existir inscripción previa del mismo derecho. También se requieren edictos para dar publicidad a la inscripción. Se admite la inscripción de ciertos documentos anteriores a un año de la solicitud de inscripción. El artículo 206 establece un procedimiento para entidades públicas (Estado, municipios, etc.) que no tengan título escrito de dominio, permitiendo la inscripción a través de una certificación administrativa. Esta forma de inmatriculación ha generado controversias, especialmente en relación con bienes comunales y bienes de la Iglesia. En cuanto a la validez de la inscripción, se puede impugnar si se ha hecho mal, pero si la finca es transmitida a un tercero y se inscribe después de dos años, la adquisición es inatacable.

Tracto Sucesivo

Para inscribir cualquier derecho en el Registro de la Propiedad, el derecho del otorgante o titular que lo transmite debe estar previamente inscrito. Este principio garantiza la continuidad en el historial jurídico de cada finca, asegurando que el transmitente actual haya sido el adquirente previo. Se basa en la seguridad jurídica y el principio de que «nadie puede dar lo que no tiene». Está regulado en el artículo 20 de la LH, que ordena denegar la inscripción si el derecho no figura inscrito a nombre del otorgante.

Causas y Consecuencias de la Falta de Tracto

• Derecho inscrito a favor de un tercero distinto del otorgante sin relación con este: inscripción denegada de forma insubsanable.
• Derecho inscrito a favor de un tercero, pero el otorgante manifiesta ser su causahabiente: se puede realizar una anotación preventiva, subsanable con documentación adecuada.
• Finca no inmatriculada: la inscripción queda suspendida, pero puede subsanarse mediante la inmatriculación.

En caso de faltar el tracto sucesivo, el Registro se cierra, impidiendo inscribir derechos hasta que se reanude el historial registral conforme a la normativa.

Principio de Legalidad

El Registro de la Propiedad requiere un control riguroso para garantizar la publicidad y seguridad jurídica por el Registrador de la Propiedad, quien analiza los títulos presentados según las normas, los asientos del Registro y la documentación aportada.

Características de la Función Calificadora

• Obligatoria: el registrador no puede negarse a calificar un título, aunque ya haya sido analizado en otro Registro.
• Personalísima: solo el registrador puede realizar la calificación; no puede delegarla ni consultar a superiores jerárquicos.
• Independiente: debe cumplir la normativa vigente sin actuar arbitrariamente.

Objeto de la Calificación

El registrador analiza aspectos clave del título:

• Legalidad formal: examina la competencia, formalidades y congruencia de documentos judiciales, administrativos y notariales.
• Capacidad de las partes: verifica capacidad jurídica, estado civil, prohibiciones y poderes de representación.
• Validez del acto: solo analiza la validez de actos con trascendencia real, no los contenidos en resoluciones judiciales o administrativas.
• Compatibilidad con el Registro: contrasta posibles impedimentos en los libros del Registro.

Plazo para Calificar

El registrador tiene un plazo de 15 días (prorrogables a 30) para calificar, siempre dentro del periodo de vigencia del asiento de presentación (60 días). Si no cumple, puede ser sancionado.

Resultados de la Calificación

• Inscripción: si todo está correcto, el registrador no necesita justificarla.
• Suspensión: si hay defectos subsanables, se fundamenta jurídicamente.
• Denegación: para defectos insubsanables, también debe justificarse.

Recursos contra la Calificación Negativa

• Calificación sustitutoria: otro registrador revisa la decisión.
• Recurso gubernativo: se presenta ante la Dirección General de los Registros y del Notariado para resolver sobre la causa de la denegación.
• Reclamación judicial: procedimiento judicial independiente que puede iniciarse directamente.

Cierre Registral

El cierre registral se produce cuando un título que contiene una mutación jurídico-real se inscribe, impidiendo que otro título con una mutación incompatible sea registrado. Según el artículo 17 de la LH, una vez que un título es inscrito, no se puede registrar otro que sea opuesto o incompatible, incluso si tiene una fecha anterior. Este principio de prioridad se basa en la fecha de presentación del título en el Registro, por lo que la finca en cuestión sería para el primer registrante. Si el registrador considera que la inscripción es válida, la realiza, pero si hay dudas sobre la buena fe del comprador, podría haber un proceso judicial que anule la inscripción. El cierre no implica que el registrador decida quién tiene el derecho, sino que es una operación formal. Si los títulos son incompatibles, el cierre registral impide que ambos sean registrados. Sin embargo, los derechos compatibles no provocan este cierre. El cierre afecta al folio registral, pero no al libro diario o al asiento de presentación. El principio de prioridad, que es cronológico, asegura que el primer título presentado tiene preferencia. El asiento de presentación tiene una caducidad de 60 días, durante los cuales el registrador debe calificar el título, lo que puede llevar al cierre registral si se presenta un título incompatible antes de la inscripción del primero.

Tipos de Asientos en el Registro

La inscripción en el Registro, en sentido amplio, se refiere a dejar constancia de un derecho, mientras que, en sentido específico, se centra en la anotación que da publicidad a la creación, constitución o transmisión de un derecho real inmobiliario, como una compraventa o un usufructo. Es un registro principal y definitivo que protege a terceros, brindando confianza en la información del Registro. En España, la inscripción es obligatoria solo para ciertos derechos, como las hipotecas, pero se fomenta para otros derechos reales.

Las anotaciones preventivas son inscripciones temporales que duran cuatro años, aunque pueden prorrogarse. Se dividen en varios tipos, como representativas de otros asientos, de advertencia, de valor negativo y con función de garantía, como los embargos. Tienen efectos informativos y negativos, ya que advierten sobre situaciones que podrían afectar los derechos registrados, como litigios o restricciones.

Las notas marginales informan sobre hechos o cambios en una finca, como modificaciones físicas o cambios en su condición jurídica, pero no limitan la confianza en el Registro, a diferencia de las anotaciones preventivas. Están vinculadas al asiento principal y se escriben en el margen del folio registral.

La mención es una nota que hace referencia a la existencia de un derecho no inscrito, pero no tiene los efectos de la inscripción y puede ser cancelada si lo solicita una parte interesada.

La cancelación elimina una inscripción o anotación preventiva cuando el derecho o inmueble registrado deja de existir, como en el caso de una hipoteca pagada.