Disposición de la Hipoteca
La constitución de la hipoteca no priva a los sujetos implicados de la capacidad de disposición de su posición jurídica respectiva:
- Bienes Inmuebles: Pueden ser enajenados por el deudor hipotecante, aunque pesen sobre ellos una o varias hipotecas. Esta circunstancia no conlleva indisponibilidad jurídica, aunque pueda implicar una depreciación del bien en el mercado. El adquiriente, denominado tercer poseedor, será propietario de un bien afecto a la garantía hipotecaria.
- Acreedor Hipotecario: Puede ceder o transmitir su posición jurídica según lo establecido en la ley hipotecaria (LH). El adquiriente del crédito o cesionario se subrogará en la posición jurídica del cedente, convirtiéndose en el nuevo acreedor.
Efectos de la Hipoteca como Garantía Accesoria
La operatividad de la hipoteca depende del cumplimiento de la obligación asegurada:
- Cumplimiento: En caso de cumplimiento exacto y total de la obligación principal, esta se considerará extinguida y deberá cancelarse en el Registro de la Propiedad.
- Incumplimiento: Si el deudor incumple, el acreedor hipotecario podrá ejercer el ius distraendi propio de la garantía real a través de los procedimientos de ejecución.
- Acción de Deterioro o Devastación: De forma preventiva, el acreedor hipotecario podrá ejercitar esta acción si el comportamiento del propietario del bien hipotecado conlleva su deterioro.
Venta de Finca Hipotecada
Ideas Previas
Los bienes hipotecados pueden ser objeto de libre disposición por su propietario, siempre que este sea el deudor hipotecante. Si la hipoteca pertenece a otro sujeto, el deudor no podrá transmitir válidamente el bien. La transmisión de un bien hipotecado por el deudor hipotecante se conoce como venta de cosa hipotecada. Esta transmisión puede darse en dos supuestos:
- El adquiriente se subroga en la posición del deudor hipotecante.
- El adquiriente recibe el bien con la carga de la hipoteca, pero no se convierte en deudor de la obligación garantizada.
Subrogación del Adquiriente: Asunción Liberatoria
La venta con asunción de la deuda por el adquiriente requiere el consentimiento del vendedor, el comprador y el acreedor hipotecario:
- Deudor Primitivo: Deja de serlo y se libera de la obligación principal y de la responsabilidad personal.
- Comprador: Se convierte en el nuevo deudor, asume las responsabilidades personales de la obligación y todas las responsabilidades derivadas de la hipoteca.
- Acreedor Hipotecario: Debe prestar su consentimiento, influenciado por la solvencia del adquiriente.
Transmisión de la Finca: El Tercer Poseedor
El tercer poseedor adquiere el bien hipotecado sin asumir la responsabilidad personal de la deuda. Responde únicamente con el bien hipotecado. En sentido estricto, no es deudor. En la práctica, si se opta por la continuidad de la hipoteca, el valor del bien se suele ajustar descontando el importe de las amortizaciones pendientes. El vendedor sigue siendo el deudor de la obligación. Si paga, quedará subrogado legalmente en la posición de acreedor hipotecario por las cantidades descontadas del precio. En caso de impago, el acreedor hipotecario procederá a la ejecución de la hipoteca.