El sujeto pasivo de la hipoteca
Es el propietario de finca gravada o hipotecada y con ello con independencia de que sea o no al mismo tiempo sujeto pasivo de la relación jurídica obligatoria garantizada. Se le exige capacidad para enajenar y libre disposición de la cosas en el momento de la constitución o, de no tenerla hallarse autorizado con arreglo a las leyes.El menor de edad no puede constituir una hipoteca por si solo sobre un bien inmueble de su propiedad, tampoco el emancipado sin la autorización de los padres o en su defecto del curador.En el caso de los menores, la deberán constituir los padres o tutor previa autorización judicial cuando haya causa que lo justifique así como del Misterio Fiscal. Si el menor es mayor de 16 años y consiente en documento público no será necesaria la autorización judicial. En los casos de herencia, se exige acuerdo unánime para hipotecar la cosa en común, pero se permite hipotecar por sí solos su cuota haciéndolo constar así en el registro de la propiedad. La hipoteca se puede constituir a través de representante voluntario, pero se exige para ello poder notarial expreso.Como hemos dicho que el sujeto pasivo de la hipoteca no tiene que coincidir con el deudor de la obligación garantizada, al respecto se pueden distinguir varias hipótesis que provocan consecuencias distintas:
Sujeto Pasivo y Deudor Hipotecario:
es el supuesto mas normal. En este caso el sujeto pasivo de la relación obligatoria garantizad se identifica con el deudor hipotecario. La situación se puede generar por varias situaciones:
1.El deudor de la obligación es propietario de la finca sobre la que recae la hipoteca
2.El deudor hipotecario de la situación anterior fallece y su heredero se subroga en la obligación garantizada y en la propiedad de la finca hipotecada
3.Cuando se adquiere el dominio de la finca gravada y se pacta además la asunción de la deuda con el consentimiento del acreedor, subrogándose en el lugar que el deudor ocupaba.
Sujeto Pasivo e Hipotecante No Deudor:
en este supuesto el sujeto pasivo (deudor del préstamo) de la relación obligatoria garantizada y el deudor hipotecario (propietario vivienda) no coinciden.
Se genera cuando una persona propietaria de un finca autoriza que esta sirva de garantía hipotecaria para una deuda ajena. Este hipotecante no deudor nunca será deudor personal, la garantía solo se constituye sobre la finca. Sin embargo no es tercero, porque habrá sido parte en la constitución de la hipoteca, aunque sí será tercero en la responsabilidad personal.
Sujeto Pasivo y Tercer Poseedor de Bienes Hipotecados:
esta denominación no es muy correcta, porque puede llevar a confusión, pero se debe a razones históricas.
En realidad el tercer poseedor es el tercer adquiriente, a título oneroso o gratuito, de la finca sujeta a la hipoteca, ya que su propietario no tiene limitada su facultad de disposición. Es tercero porque, de un lado, no es deudor personal y, por otro lado, porque, a diferencia del hipotecante no deudor, no participó en la constitución de la hipoteca.
El tercer poseedor goza de ciertas prerrogativas cuando el deudor no cumpla con la obligación garantizada y se proceda a la realización del valor de la hipoteca:
1. la hipoteca no será extensiva a los muebles colocados de forma permanente en los edificios, ni tampoco a las mejoras, operaciones llevadas a cabo por el nuevo dueño. En estos casos podrá exigir su importe o bien retener estos objetos.
2. cuando en el juicio ejecutivo se persigan bienes hipotecados en poder de un tercer poseedor, podrá el acreedor exigirle el pago de la parte del crédito asegurad con el bien que posee, si al vencimiento del plazo el deudor no lo verifica después del requerimiento judicial o notarial. Requerido el tercer poseedor, tiene dos opciones:
. Pagar el crédito con los intereses de los dos últimos solamente.
. Desamparar los bienes hipotecados.
Sujeto Pasivo e Hipotecante No Deudor:
en este supuesto el sujeto pasivo (deudor del préstamo) de la relación obligatoria garantizada y el deudor hipotecario (propietario vivienda) no coinciden.
Se genera cuando una persona propietaria de un finca autoriza que esta sirva de garantía hipotecaria para una deuda ajena. Este hipotecante no deudor nunca será deudor personal, la garantía solo se constituye sobre la finca. Sin embargo no es tercero, porque habrá sido parte en la constitución de la hipoteca, aunque sí será tercero en la responsabilidad personal.
Sujeto Pasivo y Tercer Poseedor de Bienes Hipotecados:
esta denominación no es muy correcta, porque puede llevar a confusión, pero se debe a razones históricas.
En realidad el tercer poseedor es el tercer adquiriente, a título oneroso o gratuito, de la finca sujeta a la hipoteca, ya que su propietario no tiene limitada su facultad de disposición. Es tercero porque, de un lado, no es deudor personal y, por otro lado, porque, a diferencia del hipotecante no deudor, no participó en la constitución de la hipoteca.
El tercer poseedor goza de ciertas prerrogativas cuando el deudor no cumpla con la obligación garantizada y se proceda a la realización del valor de la hipoteca:
1. la hipoteca no será extensiva a los muebles colocados de forma permanente en los edificios, ni tampoco a las mejoras, operaciones llevadas a cabo por el nuevo dueño. En estos casos podrá exigir su importe o bien retener estos objetos.
2. cuando en el juicio ejecutivo se persigan bienes hipotecados en poder de un tercer poseedor, podrá el acreedor exigirle el pago de la parte del crédito asegurad con el bien que posee, si al vencimiento del plazo el deudor no lo verifica después del requerimiento judicial o notarial. Requerido el tercer poseedor, tiene dos opciones:
. Pagar el crédito con los intereses de los dos últimos solamente.
. Desamparar los bienes hipotecados.