La Delimitación del Contenido de la Propiedad: Límites y Limitaciones

La doctrina distingue dos tipos de limitaciones:

Desde un punto de vista no jurídico, las dos expresiones parecen sinónimos. En cambio, dentro del lenguaje jurídico se refieren a distintos supuestos. La distinción tiene su origen en la doctrina alemana y ha sido importada por la doctrina española.

Hay que advertir que entre la doctrina no hay acuerdo entre lo que es un límite y una limitación, y no existe claridad al respecto entre las sentencias de los tribunales ni en las propias normas.

Con carácter general se puede decir que el límite es el punto normal hasta donde puede alcanzar el poder del propietario, o sea, el régimen ordinario de restricciones al que está sometida la propiedad. En cambio, la limitación puede proceder de diversas causas; de hecho, normalmente son los propios interesados los que establecen la limitación y reducen en casos específicos ese contenido normal de la propiedad que ya ha sido previamente delimitado por los límites. Mientras los límites son genéricos, las limitaciones son más específicas.

Son límites, por ejemplo, la prohibición de abuso del derecho, el ejercicio de derechos de buena fe y el ius usus inocui. En cambio, son limitaciones al derecho de propiedad las prohibiciones de disponer y la constitución de un derecho real limitado sobre la cosa.

Límites Institucionales: El Abuso del Derecho y el Ius Usus Inocui

La referencia al abuso del derecho está contemplada en el artículo 7.2 del Código Civil (CC). Esta contemplación del abuso del derecho no estaba prevista en la versión original del CC. Fue introducida en el título preliminar en la reforma de 1973-1974. No obstante, a pesar de que el CC no mencionaba la figura, era utilizada por los tribunales porque se configuraba como un principio general del derecho.

La noción de un ejercicio abusivo no puede formularse con carácter general, sino que será la situación concreta la que nos dé las claves para determinar si hay abuso del derecho o no. La jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) ha ido identificando toda una doctrina acerca de la figura, de tal forma que, según esta doctrina, se entiende que hay abuso del derecho tanto si el daño ocasionado por el propietario (no protegido por la norma jurídica) se ha hecho con intención de perjudicar, o si, sin un fin serio o legítimo, el daño se ha provocado tras un ejercicio antisocial, excesivo o abusivo del derecho.

Ejemplo: Yo tengo una finca, y en la del lado hay un restaurante con terraza y la quiero comprar, y con el límite pongo un basurero (estoy en mi derecho) pero le causo un daño a la otra persona. Esto no está recogido. ¿Qué puede hacer? Abuso del derecho. Si lo hago con la intención de que cierre, el tribunal lo tendrá en cuenta.

El ius usus inocui. Su existencia supone que el propietario tendrá que tolerar ciertos actos realizados por extraños que no causen perjuicio. En definitiva, el propietario, por la existencia de este límite, no puede excluir el aprovechamiento de la cosa a terceros cuando, reportando este aprovechamiento un pequeño beneficio a terceros, no derive para el propietario perjuicio alguno.

Límites en Interés Público

Los límites en interés público están dispersos en multitud de normas especiales, puesto que estos límites se dictan en relación a la propiedad de ciertas categorías de bienes. Así, estos límites aparecen, por ejemplo, en la Ley de Costas, la legislación urbanística y la Ley de Patrimonio Histórico.

Límites en Interés Privado: Las Relaciones de Vecindad

Ser vecino de alguien conlleva ciertas limitaciones más allá de cuestiones éticas o morales, sino jurídicas.

La vecindad o contigüidad de los fines impone una serie de límites a sus titulares para hacer posible el mejor ejercicio de sus derechos. Se denominan relaciones de vecindad al conjunto de normas que con esa finalidad los regulan. Con la elaboración de estas teorías se pretende fijar hasta qué punto está obligado un propietario a tolerar una forma de goce o uso del propietario colindante que le causa molestias o desvalorice su propia propiedad. El CC para regular estas relaciones de vecindad utiliza dos sistemas:

Por un lado, establece directamente un límite al dominio y, por otro lado, autoriza la constitución de un derecho real específico que es la servidumbre.

A modo de ejemplo, podemos citar como normas de estas relaciones, aquellas que obligan a consentir el paso de materiales por la finca propia cuando sea indispensable para construir o reparar un edificio ajeno o también la regla que impone la obligación de soportar la colocación de andamios en la propia finca para arreglar una finca ajena.

También, la regla no escrita que impone la carga de tener que recoger las aguas pluviales de manera que caigan sobre la propia finca o sobre suelo público.

En cambio, el CC permite, en aras de estas relaciones de vecindad, constituir estas relaciones de servidumbre:

El propietario que quiere servirse de agua, que le pertenece pero que necesita trasladarse a través de fincas ajenas, puede exigir la constitución de una servidumbre de paso (artículo 556 CC).

También, el propietario sin salida a una vía pública está legitimado para constituir una servidumbre de paso sobre fincas ajenas que le permitan salir a esa vía pública (artículo 564 CC).

Fuera del CC, en la legislación especial también hay normas que regulan las relaciones de vecindad.

• En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1954 se prevé en el artículo 27 que el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento si se realizan en el piso actividades molestas, nocivas o peligrosas.
• En la Ley de Propiedad Horizontal, el artículo 7 prohíbe a los propietarios de los distintos pisos del edificio que dentro de los pisos realicen actividades insalubres, nocivas o peligrosas. En el caso de que algún propietario quebrante las relaciones de vecindad, los otros propietarios afectados tendrán a su favor el ejercicio de la acción negatoria para solicitar a la autoridad judicial el cese de la conducta infractora y, si fuera pertinente, la indemnización de los daños y perjuicios que se hubieran causado.

Las Prohibiciones de Disponer

Entre las facultades que integran el derecho de propiedad, la de disponer es, sin duda, una de las más importantes. De ahí que, cuando se restringe esta facultad en el propietario, se está imponiendo una destacada restricción a su dominio. La facultad de disponer consiste en la posibilidad de transferir o ceder la propiedad de la cosa, pero a veces también se considera como una variante de la facultad de disponer, la posibilidad de gravar la cosa.

La aparición de las prohibiciones puede deberse a dos razones:

Bien porque una norma así lo ha establecido (prohibición legal) o bien porque voluntariamente se ha establecido esa prohibición. Una característica de las prohibiciones legales de disponer es que puedan hacerse valer erga omnes sin necesidad de que estén publicadas en ningún registro público.

De las prohibiciones legales de disponer, se puede señalar aquella impuesta en el artículo 196 del CC que impide a los herederos del declarado fallecido disponer de los bienes de la herencia a título gratuito durante los 5 años siguientes a esa declaración.

Otro ejemplo aparece en la Ley de Modernización de la Explotación Agraria de 4/7/95 que impide a los propietarios de fincas rústicas enajenar parte de esas fincas cuya superficie sea inferior a la unidad mínima de cultivo.

La justificación de esta prohibición de disponer radica en que se cree que fincas rústicas de un tamaño excesivamente pequeño son antieconómicas.

También aparecen prohibiciones legales de disponer en materia urbanística, ya que no se permite a los propietarios de muebles/inmuebles urbanos la división de sus fincas o segregación o parcelación por debajo de una determinada superficie.

Por su parte, las prohibiciones voluntarias siempre se han visto con cierto recelo por parte del legislador, porque supone la substracción de bienes del tráfico jurídico, por tanto, en España, en la época de las desamortizaciones se trató de limitar al máximo la posibilidad de que los particulares pudieran establecer prohibiciones de disponer.

Las prohibiciones voluntarias de disponer son establecidas por la autonomía de la voluntad, que puede establecer estas restricciones a través de negocios jurídicos gratuitos o a través de negocios jurídicos onerosos. En relación a los primeros, el CC los permite pero los sujeta a ciertos límites. En concreto, cuando la posibilidad de disponer se incluye en una disposición testamentaria o en una donación, el contenido del artículo 781 del CC convierte en regla general aplicable tanto a los testamentos como a las donaciones. Este artículo contempla una disposición testamentaria muy concreta como es la sustitución fideicomisaria.

A pesar de que este precepto solo está previsto para sustitución fideicomisaria, se va a aplicar a cualquier tipo de prohibición de disponer, incluida en un testamento o en una donación (negocios gratuitos).

En cuanto a las prohibiciones de disponer impuestas en negocios jurídicos onerosos, no van a tener tampoco acceso al registro (artículo 27 de la Ley Hipotecaria) salvo que esa prohibición de disponer se garantice mediante hipoteca o mediante otra garantía real. Por tanto, esta prohibición de disponer no será oponible a terceros y únicamente tendrá validez entre las partes, de tal forma que si el afectado por la prohibición no la cumple y enajena el bien a un tercero, esa enajenación será válida, y el incumplimiento de la prohibición dará lugar a la correspondiente indemnización única.