Tema 10 – La hipoteca inmobiliaria

Concepto y Función económica de la hipoteca inmobiliaria

oConcepto: Es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles.

oCaracterística Sustancial de la hipoteca:
El bien gravado queda en poder del hipotecante.

oNotas Carácterísticas de la hipoteca.

§La hipoteca sujeta a los bienes.

·Derecho De realización de valor (prohibición del pacto comisorio).

§La sujeción es directa e inmediata.

§Es eficaz cualquiera que sea el Poseedor de los bienes.

§La hipoteca sujeta los bienes al cumplimiento De la obligación para cuya seguridad fue constituida.

·Alcance De las relaciones entre crédito asegurado e hipoteca: hay cierta accesoriedad De la hipoteca respecto del crédito.

oLas Otras notas que deben ser tenidas en cuenta para definir la hipoteca en nuestro Sistema de Derecho positivo.

§La publicidad.

§La determinación o especialidad.

oFunción Económica del derecho real de hipoteca: derecho de garantía al servicio del Crédito.

oEl Crédito con garantía hipotecaria o crédito territorial como base esencial de Alguna de las más importantes instituciones que son clave en la vida económica Del país: Banco Hipotecario (creado en 1872).

Las Relaciones entre el derecho real de hipoteca y el derecho de crédito Garantizado

oLa Accesoriedad como principal conexión entre el derecho real de hipoteca y el Derecho de crédito garantizado.

oPremisa: La hipoteca es accesoria del crédito. Motivos o externalidad de esta premisa.

§Primero, el derecho de hipoteca Depende de la existencia de la obligación principal que garantiza.

§Segundo, el derecho de hipoteca no Puede desligarse del crédito por el que nacíó.

oPremisa Posterior (que no contradice la primera premisa): la hipoteca repercute en el Crédito que garantiza. Motivos o externalidades de esta premisa.

§Primero, el contrato no se elimina Solo por su extinción en la realidad civil sino que para su completa Eliminación es necesaria, también, la eliminación de la hipoteca.

oLa Posibilidad de que la garantía hipotecaria pueda modificar el cuadro de los Efectos propios de la naturaleza del crédito: la subhipoteca o crédito Hipotecario*.

Los tipos de Hipoteca

oHipotecas voluntarias y legales.

§Las hipotecas voluntarias del artículo
138 de la L.H. Sus dos vías negóciales de constitución: convenio entre las Partes (contrato de hipoteca regulado en el CC) y la disposición del dueño de Los bienes (constitución unilateral de hipoteca).

§Las hipotecas legales del artículo 158 De la L.H. Sus dos supuestos de constitución: si el propietario accede, se Constituirá a través de un contrato de cumplimiento de la obligación legal, y Si el propietario no cumple, se constituirá por mandato judicial.

·La Interpretación del artículo 160 de la L.H.: la hipoteca legal recae sobre Bienes concretos y determinados.

·El Carácter expreso de la hipoteca legal: su constitución se exigirá solo cuando Se esté ante el supuesto de hecho que la ley previene al efecto.

·Los Efectos de las hipotecas legales: los mismos efectos que las hipotecas Voluntarias.

oHipotecas expresas y tacitas.

§Concepto.

§Hipotecas tacitas reconocidas en la Actualidad.

·
Hipoteca Tacita en favor del Estado, provincia o municipios.

oLa extensión del supuesto a los graváMenes de los productos de aquellas por la Ley General Tributaria de 28 de Diciembre de 1963.

·Hipoteca Tacita en favor de los aseguradores.

·El Privilegio del que gozan las hipotecas tacitas: preferencia para el cobro sobre El precio por encima de cualquier acreedor.

oHipotecas ordinaria o de tráfico e hipotecas de Seguridad.

§Concepto.

§Tipos de hipoteca de seguridad: Hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales, hipoteca en Garantía de títulos a la orden o al portador, hipoteca que sirve de caución o De fianza del buen desempeño de determinadas obligaciones y la hipoteca de Máximo (su modalidad más importante es la hipoteca que garantiza el saldo final De una cuenta de crédito).

Los sujetos De la relación hipotecaria

oSujetos: Acreedor y deudor (o tercero).

oRequisitos Exigidos al constituyente de la hipoteca: ser dueño de los bienes y tener su Libre disposición o hallarse legalmente autorizado al efecto.

§Momento en el que deben concurrir los Requisitos exigidos al constituyente de la hipoteca: en el momento de la Constitución del derecho real.

oRequisitos Exigidos para ser acreedor hipotecario: poseer la capacidad general para Obligarse.

Pluralidad de Sujetos en la titularidad activa del crédito hipotecario

oFigura Indiscutible. La exigencia de nuestro sistema registral, según la doctrina de La DGRN desde el punto de vista registral: determinación precisa e inequívoca Del contenido y extinción de los derechos que pretenden al acceso al Registro (debe expresarse en el asiento la participación que en el crédito hipotecario Corresponde a cada uno).

oPrimera Tesis: aplicación a esta figura de la regla general de la comunidad de bienes.

§Ejercicio conjunto o individual (actuando en nombre de la comunidad) para la efectividad del derecho en Beneficio de todos.

§La hipoteca no puede cancelarse Parcialmente en virtud del principio de indivisibilidad de la hipoteca.

§Critica: impide el cobro de la parte De un crédito por un acreedor aisladamente.

oSegunda Tesis: posibilidad legal del ejercicio individual de esta figura

§Fundamento: articulo 227 del R.H.

oPosibilidad De constituir la solidaridad entre las partes en virtud de pacto expreso.

§Consecuencias: posibilidad de ser Ejecutada por cualquiera de los acreedores para el percibo total del crédito Así como la posibilidad de ser cancelada por cualquiera de ellos.

oGarantía Hipotecaria de una parte de un crédito: la obligación sigue siendo única pero En la ejecución el actor solo podrá restar del precio final obtenido, como Máximo, una parte igual de la responsabilidad fijada.

La Constitución de la hipoteca: forma y requisitos

oLa Constitución de la hipoteca voluntaria.

oConstitución Y constitución valida.

oLa Dificultad de aceptar la naturaleza bifronte de la hipoteca que predicaba la Sentencia del 31 de Octubre de 1986.

oPromesa de constitución de hipoteca.

§La acción personal entre los Contratantes que produce la promesa de constituir hipoteca, según el artículo 1862 del CC, sin perjuicio de la responsabilidad criminal.

§La posibilidad de distinguir entre la Promesa de constituir hipoteca y la hipoteca plena y válidamente constituida Con escritura pública e inscripción registral, según el artículo 1862 del CC.

·¿Qué Ocurre si existe escritura pública pero todavía no hay inscripción?

oEl Acreedor ostenta un derecho en situación de vocación al derecho real (algo más Que una acción personal).

oLa constitución unilateral de la hipoteca.

§Plazo legal dentro del cual debe Producirse la aceptación de la hipoteca voluntaria: se deja a voluntad del Dueño de la finca, trascurridos dos meses desde el requerimiento para la Aceptación de la hipoteca voluntaria con la posibilidad de anotar marginalmente La aceptación con efectos retroactivos a la fecha de inscripción si el dueño no Solicita su cancelación.

§¿Cuándo despliega todos sus efectos la Hipoteca unilateral?

·Según La doctrina dominante, la hipoteca tiene su propio y especifico rango en Reserva hasta que se produzca la aceptación.

·Según La doctrina de la DGRN, la hipoteca existe desde su inscripción registral.

·Para Albadalejo la hipoteca despliega todos sus efectos cuando el favorecido la Acepta, hasta entonces tendremos un derecho sin sujeto, una expectativa de Hipoteca.

·Para Romero Vieitez la hipoteca despliega todos sus efectos cuando al destinatario Acepta el derecho potestativo creado por la voluntad del dueño.

§Los efectos legales de las hipotecas Constituidas unilateralmente antes de la aceptación, según la doctrina Dominante.

·Gozan Del correspondiente rango hipotecario.

·Se Presupone su existencia como gravamen y la vocación a su titularidad.

El objeto de La hipoteca

oLos Requisitos que debe reunir el objeto de la hipoteca: ser un bien inmueble Enajenable. Los bienes inmuebles que pueden ser hipotecados, según el artículo 106 de la L.H.: Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción y los derechos Reales enajenables.

oLos Derechos que no son susceptibles de hipotecarse, según el artículo 1087 de la L.H.

§Las servidumbres, salvo que se Hipoteque con el predio dominante o que se trate de la servidumbre de aguas.

§Los usufructos legales, salvo el Concedido al cónyuge viudo.

§El uso y la habitación.

La pluralidad De objetos en el derecho real de hipoteca

oExigencia: Distribución de responsabilidad hipotecaria.

§La exclusión de hipotecas Objetivamente solidarias por el principio de especialidad registral.

§Ventajas: facilita el tráfico jurídico Y la transmisión de los bienes.

oEl Principio de inmunidad del tercero fuera de la cantidad asignada que predica el Artículo 120 de la L.H.

§Derecho reconocido al acreedor de Repetir contra las demás fincas aunque no estén especialmente responsables., ¿Se hace en virtud de un autentico derecho real de hipoteca o de un derecho que En puridad es común a todos los acreedores?

·Ideas Planteadas a la cuestión que suscita el artículo 120 de la L.H.

oPrimera Idea: se hace en virtud de un derecho común a todos los acreedores porque Entiende el concepto de tercero en un sentido amplio.

oSegunda Idea: según Roca, que parte de la regla de la indivisibilidad de los pagos Parciales o de la integridad del pago, se hace en virtud de un autentico Derecho real de hipoteca.

oTercera Idea: se hace en virtud de un derecho común a todos los acreedores porque Considera que el derecho de hipoteca se encuentra limitado (no tiene Prelación).

oCuarta Idea: se hace en virtud de un autentico derecho real de hipoteca porque Considera que la satisfacción del crédito debe ser conjunta, al igual que la Ejecución hipotecaria.

oDistribución De la responsabilidad hipotecaria según el artículo 216 del R.H.: por convenio Entre las partes o, en su defecto, por mandamiento judicial.

§Cancelación: artículo 124 de la L.H.

·Ámbito De aplicación en las relaciones: entre acreedor hipotecario y deudor Hipotecante o quien se haya subrogado en la deuda (siempre que hubiese admitido Un pago parcial).

La extensión Objetiva de la hipoteca

oDeducción: La hipoteca tiene por objeto un bien de naturaleza inmueble por lo que debe Comprender todo lo que el inmueble comprenda o forme parte de él quedando Excluido aquello que no lo es.

oDificultades Con las que tropieza esta deducción.

§Primera: la idea de inmueble posee un Carácter jurídico y cultural que no se acopla enteramente con la realidad Material.

§Segundo: la posible falta de armónía Entre los artículos que van desde el 109 al 11 de la L.H. Y la normativa de los Bienes inmuebles.

§Tercero: la interpretación del negocio Jurídico creador de la hipoteca.

oLa llamada extensión natural de la hipoteca.

§Articulo 109 y 110 de la L.H.

§Los objetos que comprende esa “extensión natural” de la hipoteca.

·Las Accesiones naturales.

·Las Mejoras útiles, de recreo u ornato.

oCriterio General para la exclusión.

oSe Integra en la hipoteca la mayor elevación de edificios siempre que corresponda Al propietario (también se aplicara a una nueva construcción en profundidad Bajo un suelo ya edificado).

oOrigen De la norma que excluye de la hipoteca “la nueva construcción de edificios Donde antes no los hubiera”: en el deseo de fomentar la política de edificación Y los incentivos del propietario para que edifique.

·Las Indemnizaciones debidas al propietario siempre que el siniestro o hecho que los Motivara hubieran tenido lugar después de la constitución de la hipoteca.

oIndemnizaciones Incluidas en este caso

§Indemnizaciones procedentes de la Expropiación por causa de utilidad pública.

§Indemnizaciones debidas por Responsabilidad civil.

§Indemnizaciones procedentes del Contrato de seguro concertado en beneficio de la propiedad del inmueble.

·Los Excesos de cabida.

oLa extensión pactada de la hipoteca.

§Artículo 11 de la L.H.

·Regla De carácter dispositivo.

§Las dificultades que plantea el Funcionamiento del artículo 111 de la L.H.

·La Extensión de la hipoteca a los muebles de carácter pertenencial.

oProblema Deprioridad entre los acreedores de los Que pueden derivar derechos respecto de tales bienes: la incompleta Identificación de dichos bienes en la publicidad registral de las hipotecas Anula el efecto extensivo de esta sobre dichos bienes respecto de terceros que Tienen derechos reales inmobiliarios sobre los mismos.

oProblema En cuanto a la colisión de derechos respecto de los adjudicatarios en subasta: Aplicación del artículo 1473 del CC por tratarse de una hipótesis de doble Venta.

oLa Razón de la exclusión que hace el artículo 111, párrafo 1º: considera que los Muebles son de plena incorporación y, por tanto, habría una extensión natural.

·La Extensión de la hipoteca a los frutos.

oLa Extensión de la hipoteca será a los frutos que se encuentren pendientes en el Momento de llevarse a cabo la venta en pública subasta.

·La Extensión de la hipoteca a las rentas.

oLa Extensión de la hipoteca será las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de Exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

oExtensión de la hipoteca frente al tercer poseedor.

§Modificación de las reglas de Extensión de la hipoteca.

·La Extensión de la hipoteca natural por mejoras se limita a las que consisten en Obras de reparación, seguridad o transformación siempre que se hayan hecho Costeadas por el nuevo dueño.

·La Extensión pactada de la hipoteca no alcanza a los muebles de carácter pertenencial, Ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del nuevo Dueño.

oLa Posibilidad que otorga el artículo 113 de la L.H. Al tercero poseedor de exigir El importe de todo aquello que no entre en la extensión de la hipoteca cuando Está se ejecuta.

oForma De computar el valor de la mejora: debe ser el del coste.