El Contrato de Compraventa

Introducción

El contrato de compraventa es uno de los contratos más frecuentes e importantes en el tráfico jurídico y económico. Abarca desde pequeñas transacciones cotidianas hasta grandes operaciones comerciales. Aunque las compraventas mercantiles son relevantes, el Código Civil (CC) regula el concepto y las obligaciones generales, ya que la mayoría de las compraventas diarias son de naturaleza civil.

El CC dedica una amplia regulación al contrato de compraventa (aproximadamente 80 artículos), sirviendo como modelo para otros contratos. Pertenece al grupo de contratos de enajenación, que transfieren la propiedad.

Características del Contrato de Compraventa

El artículo 1445 del CC define el contrato de compraventa y de él se desprenden las siguientes características:

• Consensual: Se perfecciona con el consentimiento, sin necesidad de la entrega de la cosa (art. 1450 CC).
• Bilateral: Genera obligaciones recíprocas para ambas partes (comprador y vendedor).
• Obligacional: Crea obligaciones (entregar la cosa y el precio), no transmite la propiedad de forma inmediata, pero obliga a hacerlo.
• Oneroso: Ambas partes reciben una contraprestación.
• Conmutativo: Cada parte asume su obligación en función de la obligación de la otra parte.

Elementos del Contrato de Compraventa

Elementos Personales

Los elementos personales son el comprador y el vendedor. El vendedor se obliga a entregar la cosa y el comprador a pagar el precio. La capacidad requerida es la general para obrar (art. 1457 CC), con las excepciones del art. 1459 CC, que establece prohibiciones legales específicas para comprar (tutores, mandatarios, albaceas, funcionarios, etc.).

Elementos Reales

Los elementos reales son la cosa y el precio (art. 1445 CC). La cosa puede ser de cualquier clase, incluyendo derechos, siempre que sea posible, lícita y determinada. El precio debe ser una suma de dinero o signo que lo represente, cierto, sin simulación y determinado (no puede dejarse al arbitrio de una de las partes). El CC permite que las partes pacten un procedimiento para determinar el precio posteriormente, sin la influencia exclusiva de los contratantes (a través de un tercero).

Arras

Al perfeccionarse el contrato, se suele entregar una suma de dinero como señal, denominada arras (art. 1454 CC). Según el CC, si se han entregado arras, se podrá rescindir el contrato, perdiendo el comprador las arras o el vendedor devolviéndolas duplicadas. La jurisprudencia no considera imperativo el art. 1254 CC, ya que las partes deben haber establecido la naturaleza de las arras (penitenciales, confirmatorias o penales). En principio, se consideran como anticipo del precio (confirmatorias).

Tipos de Arras

• Arras penitenciales: Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, perdiendo el comprador las arras o el vendedor devolviéndolas duplicadas.
• Arras penales: Funcionan en caso de incumplimiento. No permiten desistir del contrato, que puede exigirse coactivamente. Son similares a la cláusula penal.

Elementos Formales

El art. 1278 CC establece la libertad de forma en el contrato de compraventa. Sin embargo, existen excepciones (art. 1280 CC), como la exigencia de escritura pública para bienes inmuebles. La compraventa se perfecciona por el consentimiento, no requiere la entrega de la cosa. La entrega forma parte del cumplimiento de la obligación.

Contenido del Contrato de Compraventa

Obligaciones del Vendedor

El art. 1461 CC establece dos obligaciones para el vendedor: el saneamiento y la entrega de la cosa. La entrega se entiende realizada cuando se pone la cosa en posesión del comprador (art. 1462 CC). El vendedor debe tener la posesión de la cosa. El otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega si el contrato se perfeccionó de esa forma.

La cosa se entregará en el estado en que se encontraba al perfeccionarse el contrato (art. 1468 CC). Los frutos pertenecen al comprador desde ese momento, aunque no se haya entregado la cosa. Los gastos de la cosa vendida son de cuenta del vendedor (art. 1465 CC), así como los de la escritura (art. 1455 CC). Los gastos de transporte son a cargo del comprador, salvo pacto en contrario.

Saneamiento

El saneamiento (art. 1474 CC) implica que el vendedor responde de la posesión legal y pacífica de la cosa y de los vicios o defectos ocultos. El vendedor es responsable si el comprador es privado de la cosa por un tercero con mejor derecho o si la cosa tiene defectos que la hacen inútil o disminuyen su uso.

Tipos de Saneamiento

• Por evicción: Significa la pérdida de un derecho por sentencia judicial (art. 1475 CC). El vendedor responde por evicción total o parcial. El comprador debe notificar al vendedor la demanda para que sea responsable. Los efectos de la evicción se recogen en el art. 1478 CC (restitución de la cosa, frutos, daños y perjuicios). La obligación de sanear por evicción es natural, no esencial, pero puede modificarse por pacto. No se permite eximir al vendedor de responsabilidad si hubo mala fe. La acción del comprador contra el vendedor no tiene plazo específico, pero se aplica el plazo general de 15 años (art. 1474 CC).
• Por vicios ocultos: El vendedor responde por los defectos ocultos de la cosa (art. 1484 CC). Se regula en los arts. 1484 a 1499 CC. Los requisitos son: la existencia de un vicio oculto que haga la cosa inútil o disminuya su uso de tal forma que, de haberlo sabido, el comprador no la hubiera adquirido o habría pagado menos. Los efectos son: el comprador puede optar por la resolución del contrato, la rebaja del precio o la indemnización por daños y perjuicios si el vendedor conocía los defectos. El plazo para ejercer la acción es de seis meses desde la entrega de la cosa.
• Por gravámenes ocultos: Se da cuando se vende una finca con una carga o limitación oculta de la propiedad (art. 1483 CC). El gravamen debe ser de tal naturaleza que se presuma que el comprador no hubiera adquirido la cosa de haberlo conocido. Los efectos son similares a los de los vicios ocultos: el comprador puede pedir la rescisión del contrato o indemnización. El plazo para la acción rescisoria es de un año desde el otorgamiento de la escritura; para la indemnización, es de un año desde que se descubre el gravamen.

Obligaciones del Comprador

El comprador está obligado a pagar el precio en el tiempo fijado (art. 1500 CC). También debe pagar los gastos de transporte (salvo pacto en contrario) y los de la primera copia de la escritura y posteriores a la venta, así como los de inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 1465 CC).

Riesgos

El problema de los riesgos se plantea cuando la cosa vendida se pierde o se deteriora sin culpa del vendedor, después de celebrarse el contrato y antes de la entrega. ¿Debe el comprador pagar el precio aunque no haya recibido la cosa? El art. 1124 CC establece que, en caso de pérdida, el comprador puede exigir la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor. Sin embargo, el art. 1452 CC establece una excepción en la compraventa: los riesgos los sufre el comprador una vez perfeccionada la venta, aunque no haya recibido la cosa. Esta norma es compleja y genera discrepancias doctrinales.

Compraventas Especiales

Existen contratos de compraventa con características especiales y regulación específica:

• Compraventa de derechos o cesión de créditos: Incluye derechos sobre la propiedad intelectual e industrial.
• Compraventa por subasta: Venta pública de objetos al mejor postor.
• Compraventa a ensayo o prueba: La compra se perfecciona si la cosa cumple con las condiciones establecidas en la prueba (art. 1453 CC).
• Expropiación forzosa: La autoridad priva de la propiedad de un objeto por razones de utilidad pública, mediante indemnización (art. 349 CC). No es una verdadera compraventa.
• Compraventa de bienes muebles a plazos: Tiene regulación específica por su importancia económica y para proteger al consumidor. Se define como el contrato en el que se entrega una cosa mueble corporal y se paga el precio de forma aplazada por un tiempo superior a tres meses. El objeto debe ser no consumible e identificable. Se exige forma escrita, con reserva de dominio a favor del vendedor y prohibición de disponer del bien sin autorización del vendedor. El comprador tiene derecho de desistimiento en siete días hábiles. Se regula la financiación de estas ventas, la reserva de dominio, el registro de la venta a plazos, el procedimiento de satisfacción forzosa y los pactos especiales.

Pactos en la Compraventa y la Doble Venta

Se pueden incluir diversos pactos en la compraventa para modificar sus efectos, establecer garantías, agregar condiciones, etc. Algunos ejemplos son:

• Pacto de retroventa: El vendedor se reserva el derecho de readquirir la cosa.
• Pacto comisorio: Se establece un plazo para el pago del precio, transcurrido el cual se resuelve el contrato.
• Pacto de reserva de dominio: El vendedor conserva la propiedad hasta el pago total del precio.
• Pacto al mejor comprador: Se concede un plazo al comprador para encontrar un mejor postor y rescindir la venta.

La Doble Venta

El art. 1473 CC regula la doble venta, que se produce cuando un mismo propietario vende la misma cosa a dos personas distintas. El CC establece las siguientes reglas para determinar quién adquiere la propiedad:

• Si la cosa es mueble, será propietario quien haya tomado posesión de buena fe.
• Si la cosa es inmueble, será propietario quien primero la inscriba en el Registro de la Propiedad. Si no hay inscripción, será propietario quien primero tome posesión. Si tampoco hay posesión, será propietario quien tenga el título de fecha más antigua, siempre que haya actuado de buena fe.