La Venta

Naturaleza Jurídica

La venta es un contrato traslativo de dominio, es decir, transmite la propiedad de un bien o derecho real.

Definición Legal

Según el Artículo 1474 del Código Civil: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Elementos de la Venta

1. Consentimiento: El contrato se perfecciona con el consentimiento manifestado entre comprador y vendedor, con o sin la entrega del bien o pago del precio. La cosa queda a riesgo del adquiriente.
2. Entrega de la cosa: Puede ser material o no.
3. Pago del precio: Puede ser inmediato o a futuro.

Nota: No es necesario que coexistan los tres elementos para que se perfeccione la venta. Si el pago se realiza con dinero y bienes, y la cantidad en dinero supera el valor de los bienes, se considera una venta. Si la cantidad en bienes es superior, se trata de un trueque o permuta.

Modalidades de Venta

1. Pura y simple e irrevocable
2. Por peso, cuenta y medida
3. Venta en alzada o en globo
4. Venta a prueba
5. Venta sujeta a ensayo previo
6. Venta de cosa que aún no existe
7. Venta aleatoria
8. Venta de Inmueble:
   1. Venta por cabida
   2. Venta de visu

Incapacidades Específicas para Vender y Comprar

Para Vender

Según el Artículo 1481 del Código Civil: “Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.”

Para Comprar

Según el Artículo 1482 del Código Civil: “No pueden comprar, ni aun en subasta pública, ni directamente, ni por intermedio de otras personas:

1. El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
2. Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela o curatela.
3. Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.
4. Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus Secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.”

Artículos del Código Civil (1474-1480, 1483-1485)

Se incluyen los artículos 1474, 1475, 1476, 1477, 1478, 1479, 1480, 1483, 1484 y 1485 del Código Civil, que tratan sobre la definición de venta, venta por peso, cuenta o medida, venta en alzada o en globo, venta a prueba, venta sujeta a ensayo previo, determinación del precio, leyes especiales sobre venta de bienes muebles a crédito, venta de cosa ajena, venta de derechos sobre la sucesión de una persona viva y venta de cosa que ha perecido.

La Tradición

Definición

Según el Artículo 1487 del Código Civil: “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.

Obligaciones del Vendedor

1. Artículo 1488 del Código Civil: La tradición de inmuebles se realiza con el otorgamiento del instrumento de propiedad.

2. Artículo 1491 del Código Civil: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta, que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.

Formas de Tradición

1. Artículo 1489 del Código Civil: La tradición de muebles se hace por la entrega real, la entrega de llaves del edificio que los contiene, o por el consentimiento de las partes si la entrega real no puede efectuarse o si el comprador ya los tenía en su poder.

2. Artículo 1490 del Código Civil: La tradición de cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.

3. Artículo 1492 del Código Civil: La tradición debe hacerse en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta, salvo pacto en contrario.

Derecho de Retención del Vendedor

Artículo 1493 del Código Civil: El vendedor sin plazo para el pago no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga. Tampoco está obligado si, habiendo plazo, el comprador se hace insolvente o quiebra, poniendo en peligro el cobro, a menos que se dé caución.

Nota: Artículo 1212 del Código Civil: Sin plazo estipulado, la obligación debe cumplirse inmediatamente, salvo que la naturaleza, ejecución o lugar requieran un término, que fijará el Tribunal.

Saneamiento en Caso de Evicción

Concepto de Evicción

La evicción consiste en que un tercero despoja al comprador haciendo valer un derecho real sobre la cosa vendida, en virtud de sentencia con autoridad de cosa juzgada.

Tipos de Evicción

1. Total: Cuando el tercero reivindica la totalidad de la cosa o ejecuta la hipoteca y el precio del remate no excede el crédito.
2. Parcial: Cuando el tercero reivindica una parte de la cosa o ejecuta la hipoteca y el precio del remate excede el crédito.
3. Menor: Cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o habitación, o servidumbres pasivas, que no afectan el uso o goce del comprador.

Nota: Que el inmueble esté hipotecado no implica evicción. La evicción ocurre si se ejecuta la hipoteca, siendo parcial o total según el precio del remate.

Saneamiento en Caso de Evicción

Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica del bien o derecho vendido.

Requisitos

1. Evicción actual: Que un tercero, con derecho real, haya impedido o privado al comprador de la posesión, total o parcialmente.
2. Causa anterior a la venta.
3. En evicción menor, cargas no declaradas e ignoradas por el comprador al contratar.

Efectos (Artículos 1508, 1503-1506, 1508-1510, 1512-1517 del Código Civil)

Se incluyen los artículos mencionados, que tratan sobre las obligaciones del vendedor en caso de evicción, incluyendo la restitución del precio, frutos, costas, daños y perjuicios; la responsabilidad del vendedor por posesión pacífica y vicios ocultos; la posibilidad de aumentar o disminuir la obligación de saneamiento; la nulidad de la convención que libera al vendedor de responsabilidad por hecho personal; la restitución del precio íntegro aunque la cosa se haya deteriorado; el pago del exceso de valor si la cosa ha aumentado de valor; el reembolso de gastos al comprador de buena fe si el vendedor actuó de mala fe; la resolución del contrato en caso de evicción parcial importante; el pago del valor de la parte evicta; la resolución del contrato o indemnización por servidumbres no aparentes; la liberación del vendedor si el comprador evita la evicción mediante pago; y el cese de la obligación de sanear si el comprador no notifica la demanda de evicción al vendedor.

Obligaciones del Comprador

Obligación de Pagar el Precio

Es la obligación fundamental del comprador.

Reglas (Artículos 1527-1528 del Código Civil)

Se incluyen los artículos 1527 y 1528 del Código Civil, que establecen que el comprador debe pagar el precio en el día y lugar determinados por el contrato, o en su defecto, en el lugar y época de la tradición, o en el domicilio del comprador si el precio no se paga en el momento de la tradición.

Intereses del Precio

La obligación de pagar el precio no implica pagar intereses, salvo:

1. Cuando se establece en la convención, indicando el momento y tipo de interés. En su defecto, corren desde la venta al tipo legal.
2. Cuando el comprador está en mora.
3. Cuando la cosa vendida y entregada produce frutos o renta; los intereses corren desde la entrega hasta el pago al tipo legal.

Otras Obligaciones del Comprador

1. Pagar ciertos gastos: Escrituras, accesorios de la venta y transporte, salvo pacto en contrario.
2. Recibir la entrega: En el momento y lugar de la tradición. Si incumple, el vendedor puede exigir el cumplimiento (oferta real y depósito) o la resolución del contrato.

El Retracto

Concepto

Derecho que, por ley o convenio, permite dejar sin efecto una enajenación y recuperar la cosa por el mismo precio y ciertos gastos.

Retracto Convencional (Artículos 1534-1544 del Código Civil)

Se incluyen los artículos 1534 a 1544 del Código Civil, que tratan sobre el pacto de retracto, el plazo máximo de cinco años, la adquisición irrevocable por el comprador si no se ejerce el retracto, la acción contra terceros adquirentes, los derechos del comprador con pacto de retracto, la posibilidad de rescatar el fundo entero en caso de licitación, la imposibilidad de rescates parciales si hay varios vendedores o herederos, la posibilidad de retracto separado si los copropietarios vendieron sus partes individualmente, el ejercicio del retracto contra cada heredero por su parte, y la obligación del vendedor de reembolsar el precio, gastos, costos, reparaciones necesarias y mejoras que aumenten el valor del fundo.

Retracto Legal (Artículos 1546-1548 del Código Civil)

Se incluyen los artículos 1546 a 1548 del Código Civil, que definen el retracto legal como el derecho del comunero a subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad, el plazo de nueve días para ejercerlo desde el aviso del vendedor o comprador, y la aplicación de los artículos 1539 y 1544 al retracto legal.