CONTRATOS
LA VENTA
CONCEPTO DE VENTA:
Artículo 1.474 CC: Es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
Articulo 1.265 CC: La obligación de dar lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta la entrega.
Si el deudor ha incurrido en mora, la cosa queda a su riesgo y peligro, aunque antes de la mora hubiere estado a riesgo y peligro del acreedor.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
La de pagar el precio. La obligación que tiene de recibir la cosa o derecho no es sino consecuencia de la obligación de hacer tradición que tiene el vendedor.
En la venta el precio debe consistir en dinero porque ello no va implícito en la noción de precio, el precio en general puede ser en dinero o en especie.
CARACTERÍSTICAS DE LA VENTA:
La venta es un contrato bilateral: Ya que el vendedor y el comprador asumen obligaciones recíprocas.
La venta es un contrato consensual: Ya que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes.
La venta puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo: El tracto sucesivo se da sobre todo en los casos de los contratos de suministros.
La venta es traslativa de propiedad u otro derecho vendido: Con la advertencia de que si versa sobre la propiedad u otro derecho real produce efectos reales.
Las obligaciones del vendedor y del comprador son obligaciones principales: Lo que no excluye que, conforme a la intención de las partes, se celebre un contrato de venta que dependa de otro contrato.
MODALIDADES DE LA VENTA:
- Venta sujeta a ensayo previo
- Venta “ad gustum”
- Venta de mercancía con sujeción al peso, cuenta o medida
- Venta con pacto adictionis diem (adicionar días)
- Venta con arras (garantía)
- Venta a crédito
- Venta de contado
- Venta a entrega escalonada
- Venta con pacto de retracto
CONDICIÓN SUSPENSIVA:
Es un hecho futuro e incierto del cual se hace depender la existencia o no de una obligación.
Articulo 1.197 CC: La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto.
Articulo 1.198 CC: Es suspensiva la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.
CONDICIÓN RESOLUTORIA:
Es un hecho futuro e incierto del cual se hace depender la extinción de una obligación.
Articulo 1.198 CC: (ap unic) Es resolutoria, cuando verificándose, repone las cosas al estado que tenían, como si la obligación no se hubiese jamás contraído la condición que hace depender la obligación de un acontecimiento futuro e incierto.
PRINCIPIO DE RELATIVIDAD DE LOS CONTRATOS:
Articulo 1.166 CC: Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la ley.
Artículo 1.475 CC (Venta por peso, cuenta o medida)
Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.
INCAPACIDADES ESPECÍFICAS:
PARA VENDER Y COMPRAR:
El único supuesto de incapacidad para vender y comprar deriva de la norma de que entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
Articulo 1.481 CC: Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes.
La incapacidad dicha se ha establecido para:
- Evitar el abuso de influencia de un cónyuge sobre el otro.
- Evitar donaciones irrevocables encubiertas.
- Evitar fraudes a los derechos de los acreedores.
- Evitar donaciones por más de la cuota disponible.
Supuestos para la incapacidad:
- La nulidad absoluta.
- La nulidad relativa.
Objetivo de la incapacidad:
- Oposición de intereses entre las partes contratantes.
- Para asegurar la imparcialidad de la justicia.
OTRAS INCAPACIDADES:
Incapacidades para comprar
No pueden comprar: (Artículos 1.482 y 370 CC)
- El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
- Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a su tutela, protutela y curatela.
- Los mandatarios, administradores o gerentes, los bienes que estén encargados de vender o hacer vender.
- Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de los Estados o sus secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por su ministerio.
- Los Magistrados, los Jueces, Fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los derechos o acciones litigiosas de la competencia del Tribunal de que forman parte.
Incapacidades derivadas de la prohibición del pacto de cuota litis: Dispone la ley que los abogados y procuradores no pueden ni por sí mismos, ni por medio de personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto de venta, ni donación, permuta u otros semejantes sobre las cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio. (Articulo 1.482 CC ult. ap)
Incapacidades derivadas de la nacionalidad del comprador: Las naciones extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio nacional con la sola excepción de los edificios de sus Embajadas y Legaciones, previo permiso en cada caso del Presidente de la República, otorgado a través del Ministerio de Relaciones Exteriores. (Ley de Extranjeros, Art. 54)
Incapacidades de los institutos de manos muertas: Como los institutos de manos muertas no pueden adquirir inmuebles por ningún título, es obvio que no pueden comprarlos. (Articulo 1.144 CC)
INCAPACIDADES PARA VENDER:
- Cuando pesa prohibición de enajenar y gravar el inmueble de que se trata.
- Cuando se ha embargado el bien en cuestión.
- Cuando se ha declarado la quiebra o atraso del titular.
VALIDEZ DE LA VENTA (obligaciones del vendedor)
EL PRECIO:
Frecuentemente el precio consiste en un capital pagadero en forma pura y simple (“al contado”) o a término (“a crédito” simple o diferido o pago por cuotas); pero así mismo puede consistir en una renta. Poco importa la moneda a que se exprese el precio.
Requisitos:
- El precio debe ser real: En el sentido que el vendedor debe tener la intención de exigirlo, que no sea prudente de una simulación.
- El precio debe ser serio: Que corresponda al verdadero valor de la cosa.
- El precio no debe ser vil e irrisorio: Cuando el precio está muy por debajo de la verdad y no está ajustado a la realidad.
- El precio debe ser determinado o determinable: El precio de la venta debe determinarse y especificarse por las partes y debe expresarse en moneda de curso legal.
LA COSA U OBJETO VENDIDO
El objeto debe ser posible, lícito y determinado.
Articulo 1.155 CC: El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable.
Venta de cosas que han perecido antes de la celebración de la venta: Si ha perecido la cosa la venta es inexistente.
Articulo 1.485 CC: (Perecimiento de la cosa vendida) Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en totalidad la venta es inexistente.
Si solo ha perecido parte de la cosa, el comprador puede elegir entre desistir del contrato o pedir la parte existente, determinándose su precio por expertos.
Si se trata de varias cosas vendidas:
- Las cosas han sido vendidas como un todo, en este caso se considera un solo contrato.
- En el caso de que no se hayan vendido en forma global como un todo, los contratos pueden hacerse en forma separada aunque eventualmente pueden considerarse unidas entre sí.
VENTA DE COSAS FUTURAS:
Articulo 1.156 CC: Las cosas futuras pueden ser objeto de los contratos, salvo disposición especial en contrario.
Sin embargo, no se puede renunciar una sucesión aun no abierta, ni celebrar ninguna estipulación sobre esta sucesión, ni aun con el consentimiento de aquel de cuya sucesión, ni aun con el consentimiento de aquel de cuya sucesión se trate.
COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS:
Articulo 1.483 CC: La venta de la cosa ajena es anulable, y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. La nulidad establecida por este artículo no podrá alegarse nunca por el vendedor.
Articulo 1.484 CC: (Venta de Derechos Sucesorales) Es inexistente la venta de los derechos sobre sucesión de una persona viva, aun con su consentimiento.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
LA TRADICIÓN:
La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.
Artículo 1.486 CC (Obligación de Vendedor y entrega del bien): Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
Artículo 1.487 CC (Verificación de la Tradición de la Cosa): La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN TOTAL:
Articulo 1.486 CC: Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
Artículo 1.503 CC (Saneamiento)
Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél:
De la posesión pacífica de la cosa vendida.
De los vicios o defectos ocultos de la misma.
FORMAS DE LA TRADICIÓN:
La tradición de los bienes inmuebles: Mediante el otorgamiento de los documentos.
La tradición de cosas corporales:
Articulo 1.489 CC: (Tradición de los Bienes Muebles)
La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título.
La tradición de cosas incorporales: Esta se lleva a cabo por la entrega de los títulos o por el uso que hace de ellos el comprador con el consentimiento del vendedor.
REGLAS DE LA TRADICIÓN:
- Lugar: El convenido por las partes, en su defecto en el lugar donde la cosa se encontraba, en el momento del acto de la venta.
- Circunstancia de tiempo-momento: (Derecho de Retención)
El vendedor que no ha acordado plazo de pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no ha pagado el precio.
El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para la tradición en los casos de caducidad. (la prescripción es interrumpible, la caducidad no).
Tampoco está obligado a la entrega aun cuando se haya fijado plazo para el pago, si este plazo ha vencido, sin que el comprador haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el Derecho común para oponer la Excepción Non Aplimenti Contractus.
Artículo 1.493 CC (Plazo para el Pago)
El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio.
GASTOS DE LA TRADICIÓN:
Si las partes nada habían acordado al respecto, “los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo la escritura y demás accesorios son de cargo del comprador. También son de cargo de este los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.
OBJETO DE LA TRADICIÓN:
El vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado para su uso, así como los títulos y documentos concernientes a la propiedad. (Articulo 1.495CC)
La entrega de la cosa vendida:
Si la cosa vendida es un cuerpo cierto y determinado, el vendedor está obligado a entregar:
- La misma cosa y no se libera entregando otra distinta, aunque su valor sea igual o superior. (Articulo 1.290 CC)
- En la cantidad expresada en el contrato.
- En el estado en que se encontraba para el momento de la venta.
Artículo 1.494 CC (Forma de Entregar la Cosa)
La cosa debe entregarse en el estado en que se halle en el momento de la venta. Desde el día de la venta todos los frutos pertenecen al comprador.
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN TOTAL:
Articulo 1.486 CC: Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
Artículo 1.503 CC (Saneamiento)
Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél:
- De la posesión pacífica de la cosa vendida.
- De los vicios o defectos ocultos de la misma.
SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN:
Artículo 1.504 CC (Saneamiento por Evicción)
Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive de, todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato.
CLASIFICACIÓN DE LA EVICCIÓN:
- Evicción total: Cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa.
- Evicción parcial: Cuando el tercero ha logrado reivindicarse una parte de la cosa (divisa o indivisa).
- Evicción por cargas: Cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o habitación.
OBJETO DE LA REPARACIÓN EN LA EVICCIÓN TOTAL:
Precio: El vendedor debe restituir el precio (Articulo 1.508 ord, 1º CC).
Frutos: El vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el comprador a su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa (Articulo 1.508 ord. 2º CC).
Costas procesales: El comprador tiene derecho de exigir del vendedor las costas del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el vendedor para el saneamiento (Articulo 1.508 ord. 3º CC).
Gastos y costas del contrato: El vendedor también debe pagar al comprador los gastos y costas del contrato de venta (Articulo 1.508 ord. 4 CC).
Los daños y perjuicios: Por último, la ley impone al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios.
Artículo 1.508 CC (Exigencia del Comprador al Vendedor por Saneamiento)
Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre él, el comprador que ha padecido la evicción tiene derecho a exigir del vendedor:
- La restitución del precio.
- La de los frutos, cuando está obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa.
- Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor para el saneamiento en lo conducente.
- Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato.
- Si la restitución de frutos se hubiese impuesto al comprador, como poseedor de mala fe, cesará la obligación impuesta al vendedor en el número 2º de este Artículo.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS:
Articulo 1.503 CC: Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquel:
- De la posesión pacífica de la cosa vendida.
- De los vicios o defectos ocultos de la misma.
LA RESPONSABILIDAD DEL VENDEDOR:
La naturaleza del vicio oculto:
- Que este vicio afecte cualitativamente la operación de venta, en cuanto a la calidad.
- Que afecte el uso para que fue destinado.
Por lo que respecta a la gravedad del vicio:
- Que sea de gran magnitud como para que el comprador de haberlo conocido no lo hubiera comprado.
- Que el vicio sea oculto.
El tiempo útil para intentar la acción judicial:
- Un año a partir del momento de la denuncia del defecto del funcionamiento (Articulo 1.526 CC).
- La denuncia es una carga del comprador que ha determinado que el bien no funciona.
Artículo 1526 CC: (Garantía Convencional de Buen Funcionamiento)
En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la cosa vendida durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones correspondientes en el plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de inejecución de la obligación del vendedor.
EL RETRACTO
RETRACTO CONVENCIONAL:
Es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos.
CLASIFICACIÓN:
El contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto. Ese derecho se llama convencional o legal, según su fuente en el contrato o directamente en la ley.
REQUISITOS:
- El retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo.
- El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad.
- Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación anterior al contrato es válida; pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta.
PLAZOS Y PRORROGAS:
- Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor de cinco años, so pena de resolución a este plazo.
Artículo 1.535 CC (Plazo máximo del Retracto)
- El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años.
- Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo.
DERECHOS Y BENEFICIOS DE LAS PARTES:
Legitimación Activa:
Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término el vendedor o sus causahabientes a título universal, así como quienes hayan adquirido a título particular de uno u otros, el derecho de retracto ya que este es cesible.
RETRACTO LEGAL:
Es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiere un derecho en la comunidad por compra o dación de pago con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
Artículo 1.546 CC (Retracto Legal)
El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
REQUISITOS:
- La adquisición de un derecho en la comunidad.
- Que la adquisición sea hecha por renta o dación en pago.
- Que la adquisición sea hecha por un extraño.
Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean quirografarios.
EFECTOS:
Los efectos del retracto legal antes y después de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición.
Artículo 1.536 CC (Efecto del No Ejercicio del Retracto) Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad.
Artículo 1.537 CC (Plazo del Derecho del Retracto) El término corre contra toda persona, aun menor, salvo el recurso contra quien haya lugar.
MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES
Articulo 1.474 CC: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
VENTA POR PESO, CUENTA O MEDIDA:
Articulo 1.475 CC: Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas.
VENTA DE MERCANCÍA EN ALZADA O GLOBO:
Articulo 1.476 CC: Si, al contrario las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda perfecta inmediatamente.
Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número o la medida, o cuando aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio.
VENTA AD-GUSTUM:
Articulo 1.477 CC: En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso.
VENTA SUJETA A ENSAYO PREVIO:
Articulo 1.478 CC: La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva.
VENTA A CRÉDITO:
Es una venta con pago diferido del precio o por cuotas o el pago total en fecha diferida.
VENTA DE CONTADO:
Es de ejecución instantánea.
VENTA A ENTREGA ESCALONADA:
Exige un término para la obligación de hacer la traditio de la cosa.
VENTA CON PACTO “ADDICTIONIS DEIM” (ADICIONAR DÍAS):
Se estipula que si el vendedor dentro de un plazo determinado encuentra la posibilidad de vender la cosa en mejores condiciones y el comprador no está dispuesto a aceptarlas se tiene por no contraída la venta celebrada.
VENTA FUTURA:
Conlleva una aleatoriedad.
VENTA CON ARRAS (garantía):
Articulo 1.263 CC: A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.
VENTA CON PACTO DE RETRACTO:
Es una venta bajo condición resolutoria.
Articulo 1.534 CC: El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544.
Es nula la obligación de rescatar que se imponga el vendedor.
VENTA DE BIENES INMUEBLES:
Articulo 1.496 CC: El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veinteava parte de la cantidad declarada.
VENTA CON RESERVA DE DOMINIO
CONCEPTO:
La venta con pacto de Reserva de Dominio de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual, en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada del precio, en consecuencia no se llama venta con Reserva de Dominio aquella en la cual se difiere voluntariamente la transferencia hasta un momento que no tenga relación con el pago del precio.
CARACTERÍSTICAS:
CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY:
- La ley de venta con reserva de dominio solo se refiere a las ventas mobiliarias.
- La ley es civil y se aplica tanto a la venta civil como a la compraventa mercantil, ya que la ley mercantil nada prevé sobre la reserva de dominio.
REQUISITOS:
- Que se trate de una venta a plazo o a crédito, sin que sea necesario que constituya una venta por cuotas.
- Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza.
- Que no se trate de cosas destinadas especialmente a la reventa.
- Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación cuando no sean identificables después.
- Que la transferencia esté subordinada al pago del precio.
- Que la reserva no tenga una declaración mayor de cinco años, debe computarse a partir de la celebración de la venta.
- Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador.
FORMALIDADES EXIGIDAS POR LA LEY DE VENTAS CON RESERVA DE DOMINIO (LVRD):
- Que el contrato conste de documento auténtico, legalmente reconocido o simplemente de fecha cierta.
- Que el documento tenga las siguientes menciones:
- Nombre, profesión y domicilio del comprador y del vendedor.
- Descripción exacta de la cosa con las referencias de su elaboración industrial cuando existan.
- Lugar donde permanecerá la cosa durante la vigencia del pacto.
- Fecha de la operación.
- Precio de la venta.
- Condiciones de pago con indicación de si se ha emitido letras de cambio para el pago de las cuotas.
EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO:
Para el Vendedor:
- El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio.
- La propiedad que se ha reservado el vendedor solo tiene fines de garantía.
- Pagado el precio en su totalidad o en la parte correspondiente, o vencido el plazo de la reserva, la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho común, la ley obliga al vendedor a otorgar constancia de transferencia, a falta de esa constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá los efectos de la misma.
- La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y saneamiento.
Para el Comprador:
El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva.
El comprador tiene derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida, derecho real que puede oponerse al embargo de los acreedores del vendedor o de terceros.
El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera.
El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización expresa del propietario.
El comprador está obligado a notificar al vendedor dentro del término de diez días, su cambio de residencia o domicilio cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos. La sanción para el caso de incumplimiento de la obligación, es la pérdida del beneficio del término para el pago del precio por parte del comprador.
RESOLUCIÓN Y PÉRDIDA DEL BENEFICIO DEL TÉRMINO:
-Cuando el precio debe pagarse por cuotas y no obstante pacto en contrario, la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dará lugar a la resolución del contrato, sino al cobro de la cuota o cuotas insolutas y de los intereses moratorios a la tasa corriente en el mercado, conservando el comprador el beneficio del término respecto de las cuotas sucesivas.
-Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, quedando a salvo su derecho de exigir una justa compensación por el uso de la cosa y los demás daños y perjuicios a que hubiere lugar.
VENTA EN PROPIEDAD HORIZONTAL
REQUISITOS PARA PROCEDER A LA VENTA DE PROPIEDAD HORIZONTAL:
QUE EXISTA EL DOCUMENTO DE CONDOMINIO: Debidamente registrado en la oficina subalterna de registro correspondiente, el mismo debe contener la descripción y ubicación exacta del inmueble.
PLANOS EXPLICATIVOS: Estos planos deben ser agregados al documento de condominio para que queden asentados en los cuadernos de comprobante.
ES CONDICIÓN SINE-QUANOM: que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumento negociable sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que dichos fondos sean destinados a la construcción, al igual que debe pagar intereses a la tasa corriente del mercado sobre las cantidades recibidas.
ADMINISTRACIÓN: En principio todo lo relativo a la administración de un edificio en propiedad horizontal se rige por lo que establezca el documento en el cual se acostumbre a prever minuciosamente tanto los derechos como las obligaciones de los copropietarios, no obstante esto, la administración de los inmuebles corresponderá a la asamblea general de copropietarios, a la junta de condominio, y a la administradora o administración del edificio.
Esta junta de condominio debe estar integrada por (3) personas que lo ideal sería que fueran copropietarios de reconocida honorabilidad y son designados por la asamblea general de copropietarios y durarán 1 año en el ejercicio de sus funciones pudiendo ser reelegidos, y de su seno se elegirá un presidente. Igualmente la asamblea de copropietarios escogerá un administrador por el periodo de un año pudiendo ser reelegido por el mismo tiempo por periodos sucesivos pudiendo ser revocado en cualquier momento, a falta de nombramiento oportuno, el administrador será designado por el Juez de municipio a solicitud de cualquiera de los propietarios.
EL ARRENDAMIENTO
CONCEPTO:
El arrendamiento es un convenio por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por
cierto tiempo, mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. (Artículo 1579 CC)
LAPSOS PARA ARRENDAR INMUEBLES:
El arrendamiento puede ser por tiempo determinado (cuando en el contrato se establece la fecha para la culminación del arrendamiento) y por tiempo indeterminado. (Cuando en el contrato no se establece la fecha de culminación del arrendamiento).
Los inmuebles pueden ser arrendados por un tiempo mayor de 15 años, si se hace por un mayor tiempo debemos entender que ese contrato se limita a 15 años, si hay alguna disposición contraria en cuanto a eso no tendrá ningún efecto. Salvo dos excepciones:
Si se trata del arrendamiento de una casa para habilitarla con la familia podría señalarse en el contrato que este dure toda la vida del arrendatario, pero jamás del arrendador, igualmente se puede extender un contrato de arrendamiento hasta 50 años, cuando se arrienda terrenos incultos (que no están cultivados) con le única condición de que se desmonten y cultivan
El arrendador esta obligado:
- A entregar al arrendatario la cosa arrendada, esto quiere decir que debe hacerlo en buen estado haciendo las reparaciones a que haya lugar, en las condiciones que este apto para el uso y el goce de forma pacífica del parte del arrendatario.
- A conservar la cosa en estado de servir para el fin para que se le ha arrendado, esto quiere decir que debe reparar la cosa arrendada durante el tiempo que dure el contrato, es decir, las cosas que necesite con excepción de las pequeñas cosas que según el uso son a cargo de arrendatario.
- Es la de no variar la forma de la cosa arrendada, esto significa que debe abstenerse de alterar la forma de la cosa arrendada, de modo que afecte al fin para el cual fue arrendada. Ejemplo: Suprimir unas escaleras en una casa de habitación, desmontar un bosque para convertirlo en sabana.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:
- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, estamos significando que debe usarla sin dañar la cosa, sin perturbar a las demás personas vecinas al igual que debe servirse de la cosa para el uso que se determine en el contrato, de allí que no puede utilizar la vivienda para instalar un colegio, hotel, etc. Si se incumple con esta disposición puede perfectamente el arrendador exigir la resolución del contrato.
- Es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato, al igual que hacer otros pactos accesorios.
TEMA 12
LA TRANSACCIÓN
CONCEPTO:
La transacción es un contrato por el cual las partes dando, prometiendo o reteniendo cada uno alguna cosa evitan la provocación de algún pleito o ponen término al que habían comenzado. También podemos decir que la transacción es un ACTO JURIDICO BILATERAL por el cual las partes haciéndose concesiones reciprocas extinguen obligaciones litigiosas o dudosas. La transacción integra un contrato civil con proyección procesal y un sustitutivo de la sentencia ya que puede poner fin a un pleito en curso con efecto de cosa juzgada entre las partes.
Toda transacción presupone la existencia de un litigio pendiente o eventual. Por otra parte si el litigio ya no esta pendiente la transacción es nula, en cambio si el litigio esta pendiente la transacción se llama judicial y se caracteriza porque pone fin al pleito. En principio esta transacción solo puede celebrarse antes de que se dicte sentencia definitivamente, pero, puede celebrarse después si queda la posibilidad de interponer recurso. Si el litigio es eventual, la transacción se denomina extrajudicial. Es transacción, lo que solo termina o evita el litigio sobre las cuestiones controvertidas. En la transacción se hacen oncesiones reciprocas, no se requiere que exista proporcionalidad entre las concesiones de las partes, en tal virtud constituye una transacción el llamado desistimiento en el cual cada una de las partes asume la obligación de pagar sus respectivos gastos y costas procesales.
CARACTERISTICAS DE LA TRANSACCIÓN:
Es un contrato bilateral ya que Implica concesiones reciprocas. Es siempre un contrato a titulo oneroso. Es un contrato consensual Puede ser conmutativo o aleatorio, Puede ser de ejecución instantánea o de trato sucesivo. Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción, de donde deducimos que en el caso del mandato a menos que se trate de un acto de simple administración se requiere mandato expreso para transigir. No son susceptibles de transacción la acción penal de carácter público pero en cambio si es susceptible de transacción la acción civil derivada del delito, “jamás” se puede transar un delito penal de orden público
Los efectos de la transacción son dos:
El efecto extintivo y el declarativo. El Código Civil establece que la transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa en relación con el objeto de la misma, en virtud del carácter declarativo indicado. Las partes no quedan como causahabiente la una y causante la otra, en consecuencia la transacción no constituye un justo titulo para adquirir por usucapión Tampoco existe saneamiento entre las partes ni tampoco implica la transacción novación entre las partes.