El Registro Público de la Propiedad es la institución jurídica cuya finalidad consiste en dar seguridad jurídica, mediante la publicidad de los actos jurídicos y convenios, que realizan las personas físicas y morales.

Objeto del Servicio

Es objeto de este servicio:

1. La inscripción o anotación de la constitución, transmisión, modificación, gravamen y extinción del derecho de la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles;
2. La inscripción o anotación de la constitución, modificación y extinción de las personas morales;
3. La inscripción o anotación de los demás actos, negocios, resoluciones y diligencias judiciales a que este mismo título se refiere.

Los actos ejecutados o los convenios otorgados en otra entidad federativa o en el extranjero, serán inscritos o anotados si tienen el carácter de inscribibles o anotables conforme a las disposiciones. Las sentencias dictadas en el extranjero sólo serán registradas o anotadas, si lo ordena la autoridad judicial mexicana competente.

El servicio a que se refiere este título, será público. Cualquier persona podrá enterarse de las inscripciones o anotaciones existentes en los sistemas de inscripción del Registro Público de la Propiedad, de los documentos relacionados con dichas inscripciones o anotaciones, con derecho a obtener constancias certificadas de ellos, así como certificaciones de no existir asientos de ninguna especie o de especie definida, sobre bienes o personas determinadas.

De los Actos y Convenios Objeto de Inscripción o Anotación

Artículo 2172

Son objeto de inscripción o anotación, los siguientes actos y convenios:

1. Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos reales sobre inmuebles;
2. La constitución, modificación y extinción del patrimonio de familia;
3. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando el plazo exceda de tres años;
4. Las capitulaciones o convenios que celebren los cónyuges en relación con sus bienes matrimoniales; sus modificaciones y su terminación;
5. El nombramiento de representante a un ausente y las sentencias que declaren la ausencia y la presunción de muerte, cuando afecten bienes inmuebles;
6. La constitución de las asociaciones y sociedades civiles, las reformas a sus estatutos y los nombramientos de sus representantes y las revocaciones a dichos nombramientos;
7. Las bases de las fundaciones de beneficencia privada, así como su modificación o disolución;
8. Las resoluciones judiciales, administrativas o de árbitros o arbitradores
9. En los casos de testamentarias, el reconocimiento de herederos y el nombramiento de albacea;
10. En los casos de intestado
11. Los demás títulos que la ley ordene expresamente sean registrados o anotados.

De las Inscripciones o Anotaciones

La inscripción de los actos o convenios en el Registro Público de la Propiedad tiene efectos declarativos y no constitutivos, de tal forma que los derechos provienen del acto jurídico declarado, pero no de su inscripción, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho.

Los actos y convenios que conforme a la ley deban ser inscritos o anotados no producirán efectos contra tercero si no estuvieren inscritos o anotados en el sistema de inscripción respectivo del Registro Público de la Propiedad.

No podrán ser inscritos o anotados a favor de dos o más personas distintas, los bienes o los derechos reales impuestos sobre los mismos, a menos que aquéllas sean copartícipes.

Las inscripciones y anotaciones no convalidan los actos o convenios que sean nulos con arreglo a las leyes.

El derecho inscrito o anotado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma expresada en el asiento respectivo. Se presume también que el titular de una inscripción de dominio o de posesión, tiene la posesión del inmueble inscrito.

No serán inscritos los embargos o secuestros que provengan de una acción personal, orientados por autoridad competente contra bienes o derechos reales determinados, cuando esté anotado el aviso definitivo a que se refiere el artículo 2182 o estuviesen inscritos a nombre de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el embargo. En todo caso, el Registro Público de la Propiedad deberá notificar a la autoridad correspondiente tal circunstancia, fundando y motivando la negativa para la toma de razón.

Serán inscritos los secuestros provenientes de una acción real ordenados por autoridad judicial competente contra bienes o derechos reales determinados, aun cuando exista anotado cualquiera de los avisos o que estuviesen inscritos a nombre de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el secuestro, siempre y cuando esté vigente el derecho real que dio lugar al secuestro. En este caso el Registro Público de la Propiedad, deberá notificar a la autoridad correspondiente las circunstancias bajo las cuales realizó la inscripción.

Cuando se pretenda formalizar un acto o celebrar un convenio en el que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, la posesión originaria o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles, o que sin serlo, sea inscribible, los fedatarios públicos y las autoridades judiciales, cuando por disposición legal tengan funciones de fedatarios, ante quienes se vaya a otorgar, procederán en la siguiente forma:

I.

Solicitarán al Registro Público de la Propiedad un certificado en el que se haga constar:

1. La existencia o la inexistencia de gravámenes;
2. La existencia o la inexistencia de restricciones al derecho de propiedad, y
3. Cualquier anotación que pudiera afectar la propiedad, la posesión o el derecho real impuesto sobre el inmueble de que se trate.

La fecha del certificado deberá estar comprendida dentro de los diez días hábiles anteriores a la fecha de la escritura, excepto cuando se trate de hipoteca, en cuyo caso la fecha deberá estar comprendida dentro de los dos días hábiles.

II.

Darán un aviso preventivo al Registro Público de la Propiedad, el cual, además de ser firmado por el fedatario público o por la autoridad judicial en funciones de fedatario público, deberá contener los nombres de los interesados, el acto o convenio de que se trate, así como los datos del inmueble y el antecedente registral.

Dicho aviso tendrá una vigencia de diez días hábiles a partir de la fecha y hora de su presentación y será anotado en el folio de la inscripción a la que se refiere el aviso.

Una vez formalizado el acto o el convenio en el que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, la posesión o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles, el fedatario público, la autoridad judicial o la entidad u organismo correspondientes, dará al Registro Público de la Propiedad, un aviso definitivo sobre el acto o convenio de que se trate, dentro de los dos días hábiles.

El documento en el que conste el acto o el convenio en el que se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga el dominio, la posesión o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles, podrá presentarse en cualquier tiempo y surtirá sus efectos, desde:

1. La fecha de presentación del aviso preventivo, si el acto o contrato se celebró dentro del período de vigencia establecido en el párrafo segundo de la fracción II del artículo 2180 de este código, y el aviso definitivo fue dado dentro del plazo previsto para ello en el artículo anterior;
2. La fecha de presentación del aviso definitivo, si éste se dio dentro del plazo previsto para ello y no se hubiere dado el aviso preventivo;
3. La fecha de presentación del aviso definitivo, si tanto éste como el aviso preventivo se hubieran dado dentro de los plazos establecidos.
4. La fecha de la presentación del documento que los contenga al Registro Público de la Propiedad, si no se dio ninguno de los avisos previstos en este capítulo.

Si se decretare embargo o secuestro que provenga de acción personal, respecto de un inmueble o derecho sobre el mismo, cuya inscripción contuviere la anotación del aviso preventivo, se tomará razón del embargo o secuestro en la fecha y hora de su presentación, pero la inscripción del embargo o secuestro únicamente quedará firme si no se celebra el acto o convenio dentro del período de vigencia del aviso preventivo, o si, a pesar de haberse celebrado dentro de la vigencia de éste, o se diere el aviso definitivo que menciona el artículo 2182 de este código, en el plazo previsto para ello.

Para el caso de que existiere aviso definitivo, no se tomará razón del embargo o secuestro decretado. En cualquiera de éstos casos el Registro Público deberá notificar a la autoridad correspondiente, fundando y motivando su actuación. Una vez que haya quedado firme la inscripción preventiva a que se refiere este artículo, surtirá sus efectos desde la fecha y hora en que se tomó razón.

Si el acto o el convenio inscrito o anotado se anula o rescinde en virtud de sentencia ejecutoriada, se realizará la anotación correspondiente y se notificará a la autoridad que hubiere dictado la sentencia de la toma de razón del mandamiento judicial.

Del Modo de Hacer el Registro

La inscripción o anotación de los títulos o documentos en el Registro Público de la Propiedad puede ser pedida por todo el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, por el notario o escribano públicos o por la autoridad que haya autorizado la escritura de que se trate.

Artículo 2187. Son requisitos para efectuar la inscripción o anotación, presentar:

1. El testimonio de escritura pública u otros documentos auténticos;
2. Las sentencias y providencias judiciales certificadas legalmente, o
3. El embargo y secuestro trabados por autoridad administrativa competente, así como las garantías prendarias otorgadas a favor de las mismas.

Para proceder a la inscripción o anotación a que se refiere el artículo anterior, los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, los documentos que se presenten; la que denegarán cuando:

1. No sean de los que deben inscribirse o anotarse;
2. No revistan las formas extrínsecas que establezca la ley;
3. Los funcionarios ante quienes se haya otorgado el acto o convenio, no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o cuando sea notoria la incapacidad de éstos;
4. El contenido sea contrario a las leyes prohibitivas o de interés público;
5. Haya incompatibilidad entre el texto del título o documentos y los asientos del registro;
6. No se individualicen los bienes del deudor sobre los que se constituya un derecho real, o cuando no se fije la cantidad máxima que garantice un gravamen en el caso de obligaciones de monto indeterminado;
7. Tratándose de la primera inscripción en el Registro Público, no mencionen los antecedentes que acrediten la adquisición, la existencia y el origen del predio;
8. No se acredite haber cubierto las obligaciones fiscales que genere la celebración el acto o convenio, o
9. Falte algún otro requisito, que para su inscripción deba llenar el documento.

Cuando un título o documento presentado para su inscripción o anotación, contuviere más de uno de los actos o convenios relacionados en el artículo 2172 de este código, el Registro Público de la Propiedad procederá a la inscripción o anotación de todos los actos y convenios contenidos en dicho título o documentos, considerando como fecha y hora de ingreso la de presentación del título o documento.

En caso de que el acto o convenio que se presenten por el interesado, no corresponda a alguno de los señalados en el artículo 2172 de este código, el Registrador los devolverá sin registrar, asentando expresamente esta causa.

Toda inscripción o anotación deberá expresar lo siguiente:

1. La situación, linderos o colindancias de los inmuebles objeto de la operación, a los cuales afecte el derecho de que se trate, su medida superficial, o bien el lugar donde se encuentren registrados algunos o todos éstos datos, así como también se señalará el lugar del registro del título antecedente;
2. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se constituye, transmita, modifique o extinga;
3. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores. Si el derecho no fuere de cantidad determinada, los interesados fijarán en el título la estimación que le den;
4. Tratándose de hipoteca, la época en que podrá exigirse el pago del capital garantizado, y si causare réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha en que empezarán a correr;
5. Los nombres, edades, domicilios y profesiones u oficios de las personas que por sí mismas o por medio de representantes hubieren celebrado el contrato o ejecutado el acto. Las personas morales se designarán por el nombre oficial que lleven y las sociedades, por su razón o denominación;
6. La naturaleza del acto o contrato, y
7. La fecha del título, así como el nombre y demás datos que permitan identificar al funcionario que lo haya autorizado.

Hecha la inscripción o anotación, será devuelto el título o documento a quien lo presentó, con una constancia que contendrá la fecha y datos del lugar de su inscripción o anotación.

De la Extinción de las Inscripciones o Anotaciones

Las inscripciones o anotaciones no se extinguen en cuanto a tercero, sino por su cancelación por el registro de la transmisión a otra persona del dominio o derecho real inscrito.

Las inscripciones o anotaciones únicamente pueden cancelarse por consentimiento de los otorgantes del acto o convenio que conste en el título o documento inscrito o anotado o por decisión judicial. En el caso de las inscripciones preventivas a que se refiere el artículo 2184 de éste código, se cancelarán de oficio en el caso de que el acto o convenio se celebre dentro del periodo de la vigencia del aviso preventivo y además se dé oportunamente el aviso definitivo.

La cancelación de las inscripciones podrá ser total o parcial.

Podrá pedirse a la autoridad judicial y ésta deberá ordenar la cancelación total, cuando:

1. Se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción;
2. Se extinga por completo el derecho inscrito;
3. Se declare la nulidad del título, en cuya virtud se haya hecho la inscripción;
4. Se declare la nulidad de la inscripción;
5. Sea vendido el inmueble que soporte el gravamen, en el caso previsto en el artículo 1465 de este código, o
6. Tratándose de cédula hipotecaria o de embargo, hayan transcurrido dos años desde la fecha del asiento, sin que el interesado haya promovido en el juicio correspondiente.

Podrá pedirse a la autoridad judicial y ésta deberá decretar la cancelación parcial, cuando:

1. Se reduzca el inmueble objeto de la inscripción, o
2. Se reduzca el derecho inscrito a favor del dueño de la finca gravada.

Para que el registro pueda ser cancelado por consentimiento de las partes, se requiere que éstas sean los titulares legítimos, tengan capacidad de contratar y hagan constar su voluntad en escritura pública si la ley prevé esa formalidad para la celebración del acto o convenio que motivó el registro, y para el caso de que la ley no prevenga formalidad alguna, únicamente será necesario que la manifestación de la voluntad se haga constar de un modo auténtico.

Si para cancelar el registro se pusiere alguna condición, se requiere, además, el cumplimiento de ésta.