Elementos de la Compraventa

Elementos Personales

En este contrato intervienen necesariamente dos partes: comprador y vendedor. No tienen por qué ser personas físicas, pueden ser también personas jurídicas.

Causas de Prohibición de Compra

Existen causas de prohibición de compra. No se impide la celebración del contrato, sino que se prohíbe a ciertas personas actuar como compradoras.

• Tutores, Curadores y Defensores Judiciales: No pueden comprar bienes de las personas bajo su protección (art. 1459).
• Mandatarios: No pueden comprar bienes de cuya administración se encarguen.
• Albaceas: No pueden comprar bienes que les han sido confiados.
• Empleados Públicos: No pueden comprar bienes del Estado, Municipios, etc., de los que estén encargados.
• Jueces, Magistrados, Ministerio Fiscal, Secretarios, etc.: No pueden comprar bienes y derechos en litigio ante el Tribunal.

La adquisición de bienes por personas con prohibición es nula por razones de interés público.

Elementos Reales

A) La Cosa

Pueden ser objeto de compraventa tanto cosas corporales como incorporales, excluyendo derechos intrasmisibles.

Requisitos de la Cosa

• Existencia actual o futura: La cosa debe existir o esperarse que exista en el futuro (compraventa de cosa posible futura o de esperanza).
• Determinada o determinable: Debe estar claramente definida.
• Lícito comercio: No debe ir contra la ley ni las buenas costumbres.

Venta de cosa ajena: La validez del contrato no depende de que la cosa pertenezca al vendedor. Si el vendedor no cumple con la entrega, debe responder ante el comprador.

B) El Precio

El precio debe ser cierto y en dinero o signo que lo represente (art. 1445). No es necesario que esté fijado al momento de la celebración, pero debe quedar determinado sin nuevo pacto. Si el precio se fija en una cosa, se trata de una permuta, no de compraventa.

Elementos Formales

Arras

El comprador puede entregar una cantidad de dinero en concepto de arras o señal.

• Arras penitenciales: Si el comprador incumple, el vendedor se queda con las arras. Si incumple el vendedor, las devuelve por duplicado.
• Arras confirmatorias: Prueban la celebración del contrato y son un anticipo del precio.

Obligaciones de las Partes

Obligaciones del Comprador: Pago del Precio

El comprador debe pagar el precio convenido en el momento y lugar acordados. Si no hay acuerdo, se paga al momento de la entrega. Si hay un plazo entre entrega y pago, se deben abonar intereses.

Excepción: El comprador puede suspender el pago provisionalmente si es perturbado en la posesión o teme serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, siempre que se cumplan ciertos requisitos.

Obligaciones del Vendedor: Entrega y Saneamiento

A) Formas de Entrega

La transmisión de la propiedad requiere la entrega o tradición de la cosa.

B) Requisitos de la Entrega

• Identidad e integridad: Se debe entregar todo lo expresado en el contrato, con sus accesorios y frutos.
• Lugar: El acordado, o donde se encuentre la cosa (si es determinada) o en el domicilio del comprador.
• Momento: El acordado, o al momento de la perfección del contrato. El vendedor puede retrasar la entrega si el comprador tiene indicios de insolvencia.
• Gastos: Los gastos de entrega (transporte, acondicionamiento, etc.) son de cuenta del vendedor.

C) Diferencias de Cantidad y Calidad en Inmuebles

Cantidad

Si hay un error de cálculo en la cabida del inmueble, se aplican reglas especiales («exceso de cabida» o «defecto de cabida»).

• Defecto de cabida > 10%: El comprador puede optar por la resolución del contrato o una rebaja proporcional.
• Exceso de cabida > 5%: El comprador puede optar por pagar un precio proporcionalmente superior o resolver el contrato.

Calidad

• Defecto de calidad que afecta a una parte del inmueble y disminuye su valor en un 10%: El comprador puede optar por la resolución o una rebaja proporcional.
• Defecto de calidad que afecta a todo el inmueble: Puede haber error en el consentimiento contractual.