Prioridad o Preferencia de los Derechos Reales

La prioridad o preferencia es la facultad contenida en el derecho real de imponer su eficacia frente a otros derechos de ejercicio incompatible. Además, es el criterio o principio por el que se resuelve el conflicto generado por la concurrencia, sobre la misma cosa, de varios derechos reales incompatibles. Según el grado de compatibilidad, la regla prior tempore, potior iure actúa ordenando o excluyendo el ejercicio de estos derechos. La compatibilidad se mide por la amplitud de disfrute o por la naturaleza del derecho.

Posibilidades de Concurrencia de Derechos Reales

• Si fueran derechos concurrentes pero compatibles:
  • Siendo totalmente compatibles, no hay problemas. Por ejemplo, servidumbres diferentes.
  • Si son compatibles solo en parte, se aplicará el criterio de preferencia en la parte incompatible; el más antiguo es el preferente.
• Si fueran dos derechos concurrentes incompatibles:
  • Si son de igual naturaleza, por ejemplo, cuando la misma cosa ha sido adquirida por varias personas, tendrá prioridad quien tenga el título más antiguo. El otro no tendrá efectividad, pero quedará expectante. Primero es el derecho constituido válidamente con anterioridad, por título cuya fecha se tenga por cierta frente a terceros.
  • Si son de distinta naturaleza, habrá que determinar el derecho más antiguo, ya que el que se constituya después no puede perjudicar, limitar o restringir el derecho previamente constituido.

Aplicación Especial del Criterio de Prioridad en el Plano Registral

Depende no de la fecha de constitución del derecho, sino de la llegada al registro.

• Si fueran derechos incompatibles, por ejemplo, dos dominios, la preferencia depende de la fecha de llegada al registro, pero hay que esperar a que el registrador califique para saber si se consolida la preferencia. Si se consolida, queda «cerrado» el registro para títulos incompatibles, aunque fueran de fecha anterior. Si no se consolidara (el título presentado primero tiene algún defecto y se le niega la calificación), el título posterior en su llegada al registro puede tener acceso.
• Si fueran derechos compatibles, por ejemplo, dos hipotecas, tienen todo acceso al registro, pero se establece una jerarquía o un rango en función de la fecha del asiento registral, es decir, la inscripción.

Causas Generales de Extinción de los Derechos Reales

Ante todo, es necesario hacer una triple distinción:

• Causas de extinción propias de todos los derechos reales (la destrucción de la cosa).
• Causas de extinción específicas de los iura in re aliena (derechos en cosa ajena).
• Causas de extinción específicas del dominio.

En el Código Civil no existe un artículo que hable de las causas de extinción de los derechos reales (semejante al 609 sobre los modos de adquirirlos). Establece los modos de extinguir cada derecho real en concreto. De los artículos 460 y siguientes del usufructo: 513 y siguientes; de las servidumbres, artículo 546 y siguientes. Además, hay que distinguir entre la extinción de un derecho real (su salida del mundo jurídico) y la pérdida de un derecho real (cambio de titular del derecho).

Destrucción o Pérdida de la Cosa

El Código Civil utiliza una terminología cambiante para referirse a esta causa de extinción:

• A veces se refiere a la destrucción como concepto físico.
• Otras, a un concepto jurídico: la extracomercialización de la cosa (queda fuera del comercio de los hombres).
• Y otras, a un concepto jurídico-económico: pérdida de su función económica.

En común: que el derecho pierde su virtualidad jurídico-económica por causa de la cosa.

Requisitos para que la pérdida de la cosa implique la extinción del derecho real:

• Debe ser sobrevenida a la constitución de la relación jurídico-real.
• Debe ser total. Si fuera parcial, pervive en la parte que sea.
• Debe ser definitiva. Si la pérdida de la cosa es temporal o relativa, permanecería el derecho en un estado latente.

Dados estos requisitos, la extinción del derecho opera automáticamente y de forma objetiva. Es irrelevante, por ejemplo, la causa de la pérdida o que no haya intención de extinguir.

Renuncia y Consolidación

Son las dos causas de extinción comunes a los iura in re aliena. Las causas específicas de cada derecho sobre cosa ajena (la renuncia del dominio se llama abandono o derelictio, por ser diferente).

La Renuncia

Regulación general, artículo 6.2 del Código Civil: «La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos solo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros«. Principio de renunciabilidad de los derechos.

Requisitos para la validez de la renuncia al derecho real:

• Subjetivo: capacidad plena con pleno poder de disposición. No puede ni un menor ni un incapacitado, ni quien tenga limitada dicha capacidad.
• Legal: artículo 6.2. No contrariar el interés o el orden público ni perjudicar a terceros.

La Consolidación

Se da cuando se reúne en una misma persona la titularidad del derecho real y del gravamen real.

Efectos:

• Extingue el derecho real en cosa ajena, por ejemplo, servidumbres, usufructos.
• Se expande el dominio, pues vuelven las facultades perdidas, que constituían el gravamen.
• Se reunifican las facultades siempre en el dominio.

Razón: en nuestro derecho no se admiten, salvo provisionalmente, los iura in re propia. Nadie puede tener un derecho autónomo, separado, sobre la cosa propia.

Hay dos posibilidades:

• Normalmente, la consolidación se produce en el sujeto titular del dominio, con lo que no se extingue el derecho real sobre la cosa ajena.
• Pero también puede darse la reunión de dos o más derechos en el titular del gravamen real, entonces se habla de consolidación invertida.

Excepciones:

• Supuestos de cotitularidad: la consolidación no se producirá cuando la unión de los derechos se produzca solo en un comunero, por ejemplo, que haya tres usufructuarios y solo uno de ellos consiga la nuda propiedad de la cosa.
• Aceptación de una herencia a beneficio de inventario: el beneficio impedirá la consolidación en cuanto perjudique al heredero.
• La hipoteca del propietario: si se convierte en acreedor hipotecario el propietario de la finca, puede no extinguir la hipoteca y ofrecerla como garantía (con mayor rango).