Suspensión del Contrato (Art. 26 LAU)
Paralización de los efectos del contrato hasta la desaparición de la causa que lo motiva. Solo puede tener lugar a instancia del arrendatario, en caso de obras de conservación o impuestas por una autoridad que hagan la vivienda inhabitable. Como alternativa, puede desistir sin indemnización.
Resolución
Por incumplimiento de las obligaciones contractuales y especialmente las enumeradas en el art. 27 LAU. De pleno derecho, el juez no puede conceder al demandado un plazo para que cumpla.
Extinción
- Pérdida del objeto (1568 CC).
- Declaración de la ruina acordada por autoridad competente (28 LAU).
- Enajenación de la vivienda.
- Fallecimiento del arrendatario (si no hay subrogación).
- Expiración del plazo.
Desistimiento: Art. 11 LAU
«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.»
«…Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
El Arrendamiento de Vivienda y las Situaciones Familiares del Arrendatario
Si el arrendatario está casado, el ejercicio de la facultad de desistir del contrato, bien por manifestación expresa o actos concluyentes, necesita contar con la voluntad del otro cónyuge, fundamentalmente porque la vivienda es el domicilio conyugal (1320 CC).
Desistimiento: Art. 12 LAU
«1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.»
«2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si no estuviere abonada.»
En caso de abandono, el plazo para el requerimiento será de un mes, también a favor del conviviente del arrendatario (si la convivencia ha sido de 2 años o hay descendencia común).
Crisis Matrimoniales: Art. 15 LAU
En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida conforme a la legislación civil.
La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Se aclara (Ley 4/2013) que el cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o por plazo superior al que reste, pasará a ser titular del contrato.
Muerte del Arrendatario y Subrogación en su Contrato
El art. 16 mantiene la extinción salvo que existan las personas que se proponen en el precepto y quepa subrogación. Esto se dispone si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no ha recibido notificación de hecho de su fallecimiento e identidad del subrogado.
El art. 16.4 (Ref. 2019), en arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 o 7 años (en caso de persona jurídica), las partes podrán pactar que no hay derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, y cuando transcurran los 5 primeros o 7 años. Podrá pactarse que el arrendamiento se extinga a los 5 años cuando el fallecimiento se haya producido con anterioridad, o a los 7 años.
No podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
Art. 16.1: Personas con Derecho a Subrogación en Caso de Muerte del Arrendatario
En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
- El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
- La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
- Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
- Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
- Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
- Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65%; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.