Hipotecas Sucesivas y Nuevas Construcciones: Implicaciones Legales

Art. 110.1 LH – se establece que la hipoteca no se extenderá a las nuevas construcciones o edificios que se levanten en la finca hipotecada, ni a las nuevas agregaciones de terreno. En relación a nuestro caso, nos interesan las nuevas construcciones sobre la finca hipotecada, que no formarán parte del objeto de la hipoteca. Mediante el juego de la autonomía privada, al constituir la hipoteca, se puede pactar entre acreedor e hipotecante que dicha hipoteca sobre la finca también se extienda a las nuevas construcciones que se realicen en ella, aunque no se dice expresamente en el precepto. El principio de autonomía privada, como principio general de nuestro derecho, no solo es una fuente subsidiaria de aplicación del derecho privado, sino también, como expresamente dice el art. 1.4 CC, es un principio informador de nuestro ordenamiento jurídico: es un criterio de interpretación de las normas.

El problema que plantea este precepto, en el caso de que se establezca expresamente que la hipoteca se extiende a las nuevas construcciones, es que se trata de una norma incompleta, porque no dice cómo ha de llevarse a cabo la ejecución hipotecaria en el caso de que resulte incumplida la obligación que esa hipoteca garantiza, habiéndose construido el edificio en la finca después de constituir la hipoteca. Lo que sí está claro es que el legislador quiso excluir del objeto de la hipoteca, salvo pacto en contrario, las nuevas construcciones sobre la finca hipotecada; tal vez porque quiso fomentar la edificación incentivando al propietario de la finca a que invirtiera en ella.

Adjudicación de la Finca e Hipotecas Subsistentes

3. Adjudicada la finca J a Domingo por ejecución de la segunda hipoteca, ¿subsiste la primera hipoteca constituida?

Según señala el art. 107.3 LH, sobre una misma finca se pueden constituir sucesivas hipotecas: constituir varias hipotecas sobre una misma finca, es indefinido. El legislador ha querido que se fomente al máximo el crédito hipotecario.

La finalidad del legislador de fomentar al máximo el crédito hipotecario, permitiendo que se constituyan varias hipotecas sobre una misma finca, queda patente en la prohibición que establece este precepto a los efectos de su inscripción en el RP de cualquier pacto que prohíba que sobre una finca ya hipotecada su propietario pueda constituir otras hipotecas posteriores. El pacto es ineficaz. En definitiva, el legislador ha hecho prevalecer el interés económico al principio de autonomía privada.

Las hipotecas constituidas sobre una misma finca, no concurren propiamente sino que se suceden, es decir, entre esas varias hipotecas, no existe respecto a los acreedores hipotecarios, *par conditio conditorium*, es decir, no son todos de la misma condición en cuanto a los créditos. Entre esas hipotecas existe una jerarquía que determina el **rango hipotecario**, y por tanto, se le aplica la regla *prior tempore potior iuris* (el primero que inscribió su hipoteca, es preferido al posterior). Para el orden jerárquico habrá que atender a la fecha de su inscripción ya que el derecho real de hipoteca solo nace cuando se inscribe en el RP.

La primera hipoteca subsistirá porque cuando se adjudica una hipoteca posterior, quien adquiere el bien hipotecado lo va a adquirir gravado con las hipotecas anteriores (hipotecas preferentes), esto es aplicar el principio de que todos los adquirentes de derechos reales que traigan causa de un anterior titular, lo van a adquirir en las mismas condiciones que el anterior titular lo tuviera.

El adjudicatario (D. Domingo) es un adquirente de un inmueble de una finca que ya estaba hipotecada anterior y preferente a la suya, y va a adquirirlo hipotecado.

El Tercer Poseedor en la Ejecución Hipotecaria

IMPORTANTE: el adjudicatario de la finca hipotecada es **tercer poseedor**, es fundamental esta figura. El tercer poseedor es quien adquiere por título gratuito u oneroso un inmueble o finca ya hipotecada sin que haya sido parte de la construcción de la hipoteca y por tanto si se ejecuta la hipoteca solo responderá con el bien hipotecado, pero nunca con su propio patrimonio personal: responde pero no debe ya que no es deudor.

La consecuencia es que cuando se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria de un inmueble anteriormente hipotecado sobre el que pesa una primera hipoteca, el art. 666 puesto en relación con el 681.1 LEC, ordena que en el precio de salido para la subasta del inmueble se reduzca el crédito que está garantizado por la primera hipoteca.

Si Bienvenido no cumple con la primera hipoteca, se le comunicara a Domingo, el art. 126 LH le permite a que actúe de una de estas 3 maneras que puede actuar el adjudicatario

• Pagar el crédito que garantizaba la primera hipoteca y queda extinguida la obligación.
• Desamparar el bien: contestar al requerimiento. En este caso, el art. 223 RH dice que la finca se considerara como si estuviera en poder del deudor hipotecario. Si de la ejecución hubiera un sobrante respecto a la obligación, lo que sobre le será entregado al adjudicatario, es decir, al tercer poseedor.