Introducción al Derecho de Propiedad
1. Concepto de Derecho Real
1.1. Teorías Unitarias
Niegan la distinción entre derechos reales y derechos personales.
- 1.1.1. Personales: Basada en la existencia de un pasivo universal. Los partidarios de esta teoría sostienen que el derecho real no refleja la relación entre una persona y una cosa, sino la relación entre una persona y todos los demás.
- 1.1.2. Realista: Busca unificar los derechos reales y personales a la discreción de la propiedad. La ley de la propiedad y el derecho contractual son parte de una realidad más amplia. Los llamados derechos personales no recaen en la persona del deudor, sino en su patrimonio. Propuesta de absorción de las obligaciones por lo real.
1.2. Teoría Dualista
Aceptada por la mayoría de la doctrina, se basa en la dicotomía esencial entre derechos reales y derechos personales. El derecho de propiedad se ve como un poder directo e inmediato sobre la cosa, mientras que los derechos personales reflejan una relación entre personas, que tiene por objeto la prestación.
2. Clasificación de los Derechos en el Código Civil
- 2.1. Derechos Personales: Relaciones entre personas, con un sujeto activo y un sujeto pasivo, y la prestación del segundo al primero (ej. contratos).
- 2.2. Derechos Reales: Relación entre una persona y una cosa establecida de forma directa (ej. propiedad). Contiene tres elementos:
- 2.2.1. Sujeto activo
- 2.2.2. Cosa
- 2.2.3. Relación (o poder) del sujeto activo sobre la cosa (dominio).
3. Derechos Personales vs. Derechos Reales
| Derecho Personal | Derecho Real |
|---|---|
| Dualidad de sujetos: a) activo (acreedor) b) pasivo (deudor) | Sólo un sujeto: a) activo |
| Objeto: una prestación a favor del acreedor por parte del deudor | Objeto: siempre es una cosa, material o inmaterial |
| Violados los derechos, se puede accionar sólo contra la otra parte. | Violados los derechos, se puede accionar contra cualquier poseedor de la cosa. |
| Regido por el principio de autonomía, con efectos inter partes. Ejemplo: contrato. | Regido por el principio de publicidad, con efectos erga omnes. Ejemplo: propiedad. |
4. Concepto de Derecho Real
El derecho real (o derecho de propiedad) es un conjunto de normas que regulan las relaciones jurídicas entre el hombre y las cosas. Prevé la adquisición, ejercicio, conservación y pérdida de poder de las personas sobre los bienes susceptibles de apropiación, tangibles o intangibles (incluidos los bienes inmateriales como los derechos de autor y la propiedad industrial – patentes y marcas). El derecho real proporciona un vínculo que conecta una cosa a una persona, un derecho oponible a todos (erga omnes). El titular de un derecho real tiene la facultad de reclamar la cosa donde quiera que se encuentre (derecho de persecución).
5. Clasificación de los Derechos Reales
| Derechos Reales sobre Cosa Propia (jus in re propia) | Derechos Reales sobre Cosa Ajena (jus in re aliena) |
|---|---|
| Propiedad | De Goce: a) usufructo b) servidumbre c) uso d) habitación e) arrendamiento f) superficie g) concesión de uso especial h) concesión de derecho real de uso |
| De Garantía: a) prenda b) hipoteca c) anticresis d) privilegios | |
| De Adquisición: a) promesa irrevocable de venta |
6. Obligaciones Reales o Propter Rem
Las obligaciones reales o propter rem se encuentran en una zona intermedia entre el derecho real y el derecho obligacional. Parecen obligaciones personales, pero terminan ligadas a la cosa más que a su propietario (ej. deuda de impuestos, gastos de comunidad, hipoteca).
La Posesión
1. Contenido sobre la Propiedad
1.1. Teoría Subjetiva (Savigny)
Es el poder directo o inmediato que una persona tiene sobre una cosa física, con la intención de tenerla para sí mismo y defenderla de la intervención o agresión de terceros. Consta de dos elementos:
- Corpus: elemento material – la disponibilidad física de la cosa.
- Animus Domini: la intención de tener la cosa como propia.
Nota: Para esta teoría, el inquilino, el depositario, etc. no son poseedores. No gozan de protección directa ni pueden usar las acciones posesorias.
1.2. Teoría Objetiva (Ihering)
Basta con la tenencia física de la cosa o la mera posibilidad de ejercer este contacto. Se suprime la intención de poseer. Tiene un solo elemento:
- Corpus: elemento material, único elemento visible y susceptible de prueba; actitud externa del poseedor con la cosa, como si fuera su propietario.
Nota: El Código Civil adoptó la teoría objetiva. El arrendatario, el depositario, etc., son poseedores y pueden usar las acciones posesorias, incluso contra el propietario.
2. Concepto de Posesión
El art. 1196 del Código Civil define la posesión como el ejercicio, pleno o no, de algunos de los poderes inherentes a la propiedad. La posesión no depende de la propiedad. Se puede poseer sin ser propietario. Ser propietario es tener «dominio» sobre la cosa. Poseer es tener la disponibilidad de la cosa, usarla y disfrutar sus frutos.
3. Posesión vs. Detención
3.1. Posesión por Encargo (Posesión Famula) – Detención
Es la posesión del servidor, del empleado. No debe confundirse con la posesión del propietario (art. 1198 del Código Civil). Los empleados tienen la posesión de la cosa en virtud de una situación de dependencia económica o subordinación. La ley exceptúa al poseedor que, por encontrarse en una relación de dependencia, permanece en posesión en nombre y en cumplimiento de órdenes e instrucciones de otro.
3.2. Para el Código Civil, no tienen posesión propia:
Art. 1208, parte 1.
4. Elementos de la Posesión
- 4.1. Sujeto: persona física o jurídica.
- 4.2. Objeto: lícito y posible (cosa corpórea o incorpórea).
- 4.3. Forma: libre.
- 4.4. Relación de dominio entre sujeto y objeto.
5. Objeto de la Posesión
Pueden ser objeto de posesión todas las cosas susceptibles de apropiación. Bienes tangibles e intangibles, muebles e inmuebles, principales y accesorios, singulares y colectivos, divisibles e indivisibles.
6. Clasificación de la Posesión
- 6.1. Posesión Directa (o Inmediata): Cuando se ejerce la tenencia material de la cosa (ej. posesión del propietario, posesión del arrendatario).
- 6.2. Posesión Indirecta (o Mediata): Cuando se ejerce por medio de otra persona (ej. posesión del propietario a través del arrendatario). Hay dos posesiones paralelas: la del poseedor indirecto (propietario) y la del poseedor directo (arrendatario). Ambos tienen protección posesoria frente a terceros. El poseedor directo (arrendatario) no puede adquirir la propiedad por prescripción.
- 6.3. Posesión Justa: No es violenta, clandestina ni precaria. Se adquiere de forma legítima.
- 6.4. Posesión Injusta: Adquirida de forma viciosa: violenta, clandestina o precaria.
- 6.4.1. Violenta: Obtenida por despojo.
- 6.4.2. Clandestina: Obtenida a escondidas.
- 6.4.3. Precaria: Obtenida abusando de la confianza, no restituyendo la cosa al final del contrato (ej. inquilino que no devuelve el inmueble).
¹ Nota: La posesión injusta puede ser defendida frente a terceros, pero no frente a quien se la arrebató.
² Nota: Quien tiene posesión injusta puede usucapir o adquirir por prescripción.
- 6.5. Posesión de Buena Fe: El poseedor ignora los vicios o obstáculos que impiden la adquisición de la cosa o del derecho poseído. Se presume la buena fe. El poseedor cree que la cosa le pertenece. Suele tener un título (ej. contrato de compraventa, alquiler, donación).
- 6.6. Posesión de Mala Fe: El poseedor conoce los vicios que impiden la adquisición. Nunca tiene justo título. Puede ejercer acciones posesorias para proteger su posesión.
- 6.7. Posesión Nueva: Dura menos de un año y un día. Se puede usar el interdicto de recuperación de posesión.
- 6.8. Posesión Vieja: Dura un año y un día o más. Permite obtener medidas cautelares.
- 6.9. Posesión Ad Interdicta: Puede ser defendida por acciones posesorias, pero no permite usucapir.
- 6.10. Posesión Ad Usucapionem: Permite adquirir la propiedad por prescripción adquisitiva, cumpliendo los requisitos legales.