Con esto, lo que se quiere indicar es que entre todos los acreedores hipotecarios de una misma finca, no existe igualdad para cobrarse la obligación que la hipoteca sobre esa finca garantiza. Entre los distintos acreedores hipotecarios sobre esa misma finca, no todos son de la misma condición, no existe igualdad entre ellos. De ahí a que haya que indicar el rango de la hipoteca, existe un orden jerárquico. Las distintas hipotecas se suceden, y por tanto se le aplica el principio del primero en el tiempo a la hora de cobrar las respectivas obligaciones garantizadas con hipoteca de una misma finca.

Ejecución de Hipotecas Preferentes

El art. 666 de la LEC, al que se remite el art. 681 de este mismo cuerpo legal, establece que si se ejecuta una segunda hipoteca o una tercera, existiendo otras hipotecas preferentes de mayor rango legal, habrá de traerse del precio por el que va a salir la finca a subasta, el valor de las hipotecas preferentes garantizadas. Y tal y como establece el art. 670, nº 5 de la LEC, el adjudicatario que en esa subasta adquiera la finca hipotecaria, la recibirá grabada con las siguientes hipotecas. Esto no es otra cosa que una consecuencia del principio que tantas veces hemos repetido que rige las adquisiciones derivativas de derechos reales o de bienes: el principio de que el adquirente recibirá el bien adquirido en las mismas condiciones que tenía el transmitente, la regla de que nadie puede adquirir más bienes y derechos que lo que tenía el transmitente. Pero si la finca que se ejecuta está hipotecada por una hipoteca preferente de mayor rango, así la adquirirá el adquirente.

Por tanto, el adjudicatario sabe que la está comprando hipotecada con una hipoteca anterior y por tanto está advertido de que si no se cumpliera con la obligación, también se podrá ejecutar la finca que se le adjudicó para realizar el valor de la segunda hipoteca. El adjudicatario de la finca como consecuencia de ejecutar la segunda hipoteca es un tercer poseedor. La figura del tercer poseedor es muy importante en materia de derecho de hipoteca.

El Tercer Poseedor

El tercer poseedor es quien adquiere a título oneroso o a título gratuito una finca hipotecada, y por tanto no es ni el deudor hipotecario y no va a responder en el caso de incumplimiento de la obligación que la hipoteca garantiza con su patrimonio personal porque tampoco intervino en la constitución de la hipoteca. Solo responderá hasta donde alcanza el valor del inmueble hipotecado, pero si este es insuficiente no responde con su propio patrimonio, a él no le afecta el principio de responsabilidad patrimonial universal del 1911 del CC.

Opciones del Tercer Poseedor ante la Ejecución de la Primera Hipoteca

Si se llegara a ejecutar la primera hipoteca, si vencida la primera hipoteca, si esta obligación resulta incumplida, ¿Qué posibilidades de actuar se le reconocen respecto a ese procedimiento de ejecución al adjudicatario de la finca como consecuencia de ejecutar la segunda hipoteca? Este podrá, tal y como establece el art, 126 de la LH, llevar a cabo alguna de estas 3 actuaciones, que elegirá la que mejor le interese:

• Pagar la obligación que garantiza la primera hipoteca. En este caso, podrá seguir siendo propietario del inmueble de la finca que se le adjudicó como consecuencia de la segunda hipoteca. Pero puede tener interés en que no se ejecute la finca, pagar lo que se debe y en lo que se exceda del valor de la finca la deuda incumplida, él podrá dirigirse contra el deudor hipotecario que constituyó la primera hipoteca para que le abone lo que ha pagado de su propio patrimonio.
• En segundo lugar, puede desamparar la finca, es decir, dejar que se ejecute la finca. En este caso, señala el art. 126 de la LH y 223 del RH, que se considerará a la finca como si estuviera en poder del deudor hipotecario, del que incumplió la obligación, pero si ejecutada esta primera hipoteca con lo que se obtiene alcanza para pagar la obligación garantizada con la primera hipoteca y sobra dinero en la ejecución, en la subasta se ha obtenido, no solo los 300.000 si no más, entonces estos se pagarán al acreedor hipotecario y el resto será para el tercer poseedor.
• La tercera posibilidad es que ni pague el crédito garantizado ni desampare la finca. En este caso, una vez que se le haya hecho el requerimiento sin que haya optado por ninguna opción, tendrá que responder por su propio patrimonio de los intereses de demora, pero a partir de ese momento, y de las costas judiciales. Pero al ser parte del procedimiento de ejecución, podrá beneficiarse de las causas de oposición a la ejecución hipotecaria que establece el art. 695 de la LEC, causas tasadas, podrá alegar o que se canceló la hipoteca o la obligación probando que sabía que se cumplió con la obligación garantizada o sencillamente se canceló la hipoteca, condonándole la hipoteca como garantía del préstamo, remitiendo esa hipoteca.

Si subsiste, y así lo establece el art. 126 de la Lh y 666 de la LEC, subsiste de que adquiere porque se le adjudica la finca la va a recibir como estaba, grabada por una hipoteca.