Caso Práctico Nº 7: Propiedad Horizontal
1. Legitimación del Presidente para Demandar
El artículo 13, nº 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce al Presidente de la Comunidad o de la Junta de Propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal, la capacidad procesal para intervenir en todos los asuntos que tengan relevancia con la Comunidad de Propietarios. Por lo tanto, en principio, al actuar en representación de esa comunidad como su representante orgánico, está legitimado activamente para demandar a quien procedió a dichas alteraciones en el edificio y a quien procedió a atribuirse, para las viviendas que se reserva, unas cuotas inferiores a las que se les asigna a las demás viviendas en ese edificio, cuando acordó el título constitutivo. También está legitimado para impugnar las cláusulas estatutarias que considera que no se han establecido con el correspondiente acuerdo de la Junta de Propietarios. Otra cosa es que prospere o no la demanda.
Lo que no dice este precepto, y lo ha añadido el Tribunal Supremo (TS), es que para que pueda iniciarse el procedimiento, o ya iniciado para que este continúe, es imprescindible que el Presidente cuente con el acuerdo de la Junta de Propietarios para interponer la demanda. Por lo tanto, tendrá que convocar y reunir a la Junta de Propietarios y obtener el acuerdo de esta para demandar. El TS también ha declarado que se puede iniciar el procedimiento sin el acuerdo de la Junta de Propietarios, cuando por razones de urgencia sea necesario, y subsanar este requisito posteriormente.
El acuerdo que necesitará, porque en todo caso, ya sea que se inicie el procedimiento o con posterioridad subsanando ese acuerdo, como requisito de procesalidad, es el que establece el artículo 17.7, 1º párrafo de la LPH: el acuerdo de la mayoría de los propietarios que represente a su vez la mayoría de las cuotas de participación. Los acuerdos de la Junta de Propietarios de un edificio o urbanización privada siempre exigen una doble mayoría: la de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. En nuestro caso, la mayoría es simple. Lo que estamos diciendo con esto es que si existiera uno o más propietarios que no solo lo fueran de un piso o local, sino de varios, computarán en cuanto a la mayoría de votos exigidos como un solo voto. Esos pisos y locales sí computarán para la mayoría de cuota de participación.
Por ser este un requisito de procesabilidad, es imprescindible adjuntar a la demanda o presentar posteriormente las actas de la Junta de Propietarios donde se tomó el acuerdo autorizando al Presidente a demandar. Si el Presidente no obtuviera esta mayoría para demandar, ¿podría hacerlo? Sí, estaría legitimado, pero ya no en su condición de representante orgánico de la comunidad, sino como cualquier otro propietario. En el caso del Presidente, siempre lo será porque el artículo 13.2 de la LPH exige para ser presidente ser propietario de un elemento privativo. Cualquier propietario, según la doctrina del TS, está legitimado activamente para demandar en beneficio de la comunidad, tanto a otros propietarios como a terceros ajenos a la Propiedad Horizontal.
La diferencia entre demandar en la condición de presidente o en la condición de propietario, aunque lo haga en beneficio de la Comunidad para proteger bienes, elementos o servicios comunes del edificio, estriba en a quién le corresponderán las costas judiciales si la demanda fracasa, si la pretensión es rechazada por el Tribunal. Si demanda en la condición de presidente, las costas correrán a cargo de la comunidad, representará un gasto de la Comunidad de Propietarios a la que tendrán que contribuir todos los propietarios, salvo que se haya demandado a algún copropietario. En este caso, ese copropietario demandado que ha vencido en el Juicio a la Comunidad que lo demandó no tendrá que contribuir al pago de las costas. En cambio, si demanda en la condición de propietario, las costas las tendrá que asumir ese propietario íntegramente, aun cuando haya demandado en beneficio de la comunidad.
En resumen, el presidente está legitimado siempre y cuando obtenga el acuerdo de la Junta de Propietarios.
2. Validez de las Cuotas Asignadas a las Viviendas Reservadas por D. Belarmino
El promotor y propietario único del edificio, mientras no proceda a transmitir la propiedad de algún elemento privativo, está autorizado por el artículo 5 de la LPH a otorgar el título constitutivo. Cuando lo hace a dos viviendas de ese edificio, les va a asignar una cuota inferior a las demás, precisamente las dos viviendas que se quiere reservar para él. El artículo 5, 2º párrafo de la LPH establece los criterios que ha de observar o tener en consideración el otorgante del título constitutivo, en nuestro caso quien era promotor y propietario único en ese momento, para asignar cuotas de participación. Estos criterios son tres según este precepto:
- La superficie útil del elemento privativo en relación a la total del edificio.
- El emplazamiento exterior o interior del elemento privativo.
- El uso que racionalmente se presuma que va a necesitar o requerir ese elemento privativo de los elementos y servicios comunes del edificio.
Se trata esta norma de una norma imperativa, por lo que no puede ser modificada aun interviniendo el consentimiento de los demás copropietarios o propietarios de otros elementos privativos.
Aun cuando, por encontrarse el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad y los que adquirieron más tarde pisos en ese edificio conocían que dos viviendas del mismo tenían una cuota inferior a la de los pisos que ellos compraban, prestando el consentimiento en el contrato de compraventa, a estos efectos ese consentimiento no es válido. Por tanto, el propietario no se puede amparar en que aceptaron los otros propietarios de elementos privativos esa situación, la de haberle otorgado una cuota inferior a los que ellos compraron y prestaron el consentimiento contractual. Esos compradores pueden acudir a los Tribunales, como han hecho en nuestro caso a través del Presidente, para que el juez le atribuya a las dos viviendas que se reserva el promotor cuotas iguales a las demás. Cuando sucede esto, que teniendo todos los pisos o viviendas las mismas características se les asigna a una o algunas de ellas una cuota inferior, se habla de cuota injusta, considerando el acto de asignación de esa cuota inferior como un acto abusivo. Los promotores, cuando han decidido quedarse con algunos pisos o locales en el edificio sobre el que otorgan título constitutivo, es habitual que les asignen una cuota inferior a los demás porque con ello persiguen contribuir en menor medida que los demás propietarios de elementos privativos a los gastos generales que ocasiona la comunidad, los elementos comunes, el adecuado consentimiento de los elementos comunes y contribuir en menor medida al fondo de reserva, ya que la cuota de participación en los elementos comunes en un edificio es el índice en base al cual y proporcionalmente al mismo se le asigna a un elemento privativo, a quien sea propietario del mismo, la obligación de contribuir, es el coeficiente, la medida para distribuir los gastos.
El artículo 9.1 apartado e) de la LPH establece que los propietarios, en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes, contribuirán al adecuado sostenimiento de los inmuebles y sus servicios, a las cargas (impuestos que se le pueden imponer) y a la responsabilidad que se derive de haber ocasionado daños a ese inmueble. El artículo 9.1 apartado f) de la LPH establece que en proporción a la cuota de participación tendrán todos los propietarios de elementos privativos que contribuir al fondo de reserva. El fondo de reserva es distinto a los gastos generales, se trata de una cantidad de dinero que está destinada exclusivamente a realizar obras de conservación, reparación o en su caso rehabilitación del inmueble. Por tanto, con este dinero que constituye el fondo de reserva, que no puede ser inferior al 5% del presupuesto establecido para el año anterior en la comunidad, no se puede pagar gastos de limpieza, electricidad, etc., ya que esto se paga con los gastos generales. Este precepto también permite que con el fondo de reserva se pueda contratar un seguro que se encargue de la conservación y mantenimiento del inmueble o una empresa que ejecute esa función.
En conclusión, no son válidas dichas cuotas que se reserva para sí D. Belarmino.
3. Validez de las Cláusulas Contenidas en los Estatutos
A estas cláusulas ya nos referíamos al hablar de los estatutos. En cuanto a la de poder instalar carteles en la fachada, el hecho de que se reserve para el propietario y promotor del inmueble no hay ningún problema de admisibilidad de esta cláusula estatutaria, ya que siendo la fachada un elemento común esencial, no deja de cumplir esa función porque no pueda obtenerse de ella otras funciones accesorias.
En cuanto a la planta baja que deja diáfana, otorgándole una única cuota de participación para proceder posteriormente a ir vendiendo espacios dentro de esa planta diáfana como una serie de locales, tampoco hay ningún obstáculo real que lo impida. Es más, como ya indicaba, esto suele ser habitual para facilitar y adaptarse a las posibilidades de los que demandan y los que quieren instalar un local en la misma. En todo caso, la distribución de esa cuota única entre todos los locales en ningún caso puede afectar a la cuota de los elementos privativos. Lo que se pretende con este tipo de cláusulas es evitar depender del acuerdo de la Junta de Propietarios cada vez que se proceda a ir configurando dentro de ella locales comerciales, dividiendo esa única planta o esa planta diáfana.