Caso Nº 7: Análisis de Legitimación, Cuotas y Elementos Comunes en Propiedad Horizontal
1. Legitimación del Presidente para Demandar en Nombre de la Comunidad
La cuestión de si el presidente de una comunidad de propietarios está legitimado para interponer una demanda es crucial en el ámbito de la propiedad horizontal. Según el artículo 13, número 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el presidente de la comunidad, como representante orgánico de la misma, tiene capacidad procesal para intervenir en todos los asuntos que afecten a la comunidad.
En este caso, el presidente estaría legitimado activamente para demandar:
- Por las alteraciones realizadas en el edificio.
- Por la atribución de cuotas inferiores a las viviendas reservadas por el promotor.
- Para impugnar cláusulas estatutarias que no hayan sido establecidas con el acuerdo correspondiente de la Junta de Propietarios.
Sin embargo, el Tribunal Supremo (TS) ha matizado que, para iniciar o continuar un procedimiento, es imprescindible que el presidente cuente con el acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Este acuerdo debe ser adoptado por la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, según el artículo 17.7, primer párrafo, de la LPH.
Excepcionalmente, el TS admite el inicio del procedimiento sin acuerdo previo en casos de urgencia, debiendo subsanarse este requisito posteriormente.
Diferencia entre Demandar como Presidente o como Propietario
Es importante distinguir entre demandar en calidad de presidente o de propietario. La diferencia radica en quién asume las costas judiciales en caso de que la demanda sea desestimada:
- Como presidente: Las costas las asume la comunidad, salvo que se demande a un copropietario que gane el juicio, en cuyo caso este no contribuirá al pago de las costas.
- Como propietario: Las costas las asume íntegramente el propietario demandante, incluso si actuó en beneficio de la comunidad.
En resumen, el presidente está legitimado para demandar siempre y cuando obtenga el acuerdo de la Junta de Propietarios.
2. Validez de las Cuotas Asignadas a las Viviendas Reservadas por el Promotor
El artículo 5 de la LPH permite al promotor y propietario único del edificio, antes de transmitir la propiedad de algún elemento privativo, otorgar el título constitutivo. En este caso, el promotor asignó una cuota inferior a dos viviendas que se reservó para sí.
El artículo 5, segundo párrafo, de la LPH establece los criterios para asignar cuotas de participación:
- Superficie útil del elemento privativo en relación con la total del edificio.
- Emplazamiento exterior o interior del elemento privativo.
- Uso racional que se presuma que el elemento privativo hará de los elementos y servicios comunes.
Aunque el título constitutivo esté inscrito en el Registro de la Propiedad y los compradores posteriores conocieran la existencia de cuotas inferiores, su consentimiento en el contrato de compraventa no es válido a estos efectos. Los compradores pueden acudir a los tribunales para que se asignen cuotas iguales a todas las viviendas.
El artículo 9.1, apartados e) y f), de la LPH establece que los propietarios deben contribuir al sostenimiento del inmueble y al fondo de reserva en proporción a su cuota de participación.
En conclusión, no son válidas las cuotas reducidas que el promotor, Don Belarmino, se reservó para sí.
3. Diferenciación entre Elementos Comunes y Privativos en la Propiedad Horizontal
Para diferenciar entre elementos comunes y privativos, es necesario que el inmueble esté constituido en régimen de propiedad horizontal.
El artículo 396 del Código Civil (CC) enumera, de forma no exhaustiva, los elementos comunes. Los elementos privativos son aquellos que cumplen con estos requisitos:
- Estar suficientemente delimitados.
- Ser susceptibles de aprovechamiento independiente.
- Tener salida directa a la vía pública o a un elemento común del edificio.
- Tener más de un propietario.
Los elementos comunes presentan más dificultades de clasificación. El artículo 396 del CC no distingue entre elementos comunes esenciales (o por naturaleza) y accidentales (o por destino).
- Elementos comunes esenciales: Imprescindibles para el goce o disfrute de los elementos privativos.
- Elementos comunes accidentales: No son imprescindibles para el goce o disfrute de los elementos privativos.
Análisis de Casos Específicos
- Escaleras de la última planta: Generalmente, son un elemento común esencial. Excepcionalmente, el tramo de escalera y su caja de la última planta pueden considerarse accidentales si hay un único propietario de las viviendas de esa planta y no existe una azotea comunitaria.
- Paredes: La pared que separa dos viviendas de la última planta y la que separa el edificio del contiguo son, en principio, elementos comunes. La estructura del edificio (armazón) es un elemento común esencial, mientras que las divisiones entre viviendas o locales suelen ser tabiques, no muros de carga.
En este caso, la conversión de las escaleras de la última planta en un elemento privativo por parte del propietario es incorrecta, ya que se trata de un elemento común esencial, salvo que se cumplan las condiciones excepcionales mencionadas anteriormente.