La permuta
La permuta, regulada en los arts. 1538 a 1541 CC, “es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra” (art.
1538 CC).
Carácterísticas
Se trata de un contrato, al igual que la compraventa, consensual, oneroso, bilateral, conmutativo y traslativo del dominio.
Clases
Objeto de la permuta pueden ser tanto las cosas materiales como inmateriales. Cabe también la posibilidad de que una de las partes entre una cosa y algo de dinero. En este caso, la calificación del contrato dependerá de la intención de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta, en caso contrario (art. 1446 CC).
Regulación:
El contrato de permuta tiene una regulación muy escasa, rigiéndose, en todo lo no especificado, por las normas de la compraventa (art. 1541 CC). No obstante existen dos disposiciones específicas:
- Permuta de cosa ajena. Viene regulada en el art. 1539 CC, en virtud del cual “si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometíó en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofrecíó en cambio, y cumplirá con devolver la que recibíó”.
- Evicción de la cosa recibida en permuta. El que pierde por evicción la cosa dada en permuta tiene la opción de reclamar la devolución de la cosa que dio a cambio (siempre que subsista en poder del otro permutante) o una indemnización de daños y perjuicios
Permuta de solar por obra futura:
Se trata de una figura de gran actualidad en la que una de las partes, propietaria de un solar transmite a la otra su propiedad para que constituya y a cambio le entregue viviendas, locales comerciales y/o plazas de garaje. Aunque el Tribunal Supremo venía conceptuándolo como un contrato de permuta, en la actualidad se considera más un contrato atípico do ut des.
La permuta de solar por obra futura puede configurarse de forma que la contraprestación sea una mera obligación personal o como un derecho real.
Si se configura la contraprestación de los futuros pisos con efectos meramente obligatorios, solo vinculará a las partes y el transmitente del solar no adquirirá la propiedad de los pisos hasta que se realice la entrega por parte del constructor. Si se configura con alcance real, cabría llevar a cabo la escritura de permuta, la de declaración de obra nueva y la de división horizontal, estableciendo una comunidad entre cedente y cesionario, para delimitar los pisos o los locales comerciales del edificio que se va a construir, fijando incluso la cuota que tendrá el que ha de recibir la obra futura en el total del edificio y que percibirá sin necesidad de acto formal de entrega.
La donación
A la regulación de la donación dedica el código civil los arts. 618 a 656, el primero de los cuales define como “un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.
Carácterísticas:
Se trata de un contrato típico (art. 618-656 CC), gratuito, traslativo del dominio (art. 609 CC), formal (forma ad solemnitatem), inter vivos o mortis causa y un acto de liberalidad (animus donandi)
Elementos:
- Sujetos
En la donación intervienen dos sujetos: el donante y el donatario.
El donante es la persona que dispone de la cosa o derecho a favor de otra persona, donatario, que resulta así enriquecido por esa atribución patrimonial gratuita. Éste tiene que tener capacidad general para contratar (art. 624 CC) y legitimación para disponer gratuitamente de los bienes.
El donatario requiere capacidad de entender y de querer (arts. 625-626 CC). Existe una regla específica en el art. 626 CC “las personas que no puedan contratar no podrán aceptar donaciones condicionales u onerosas sin la intervención de sus legítimos representantes. En el caso del naciturus, art. 627 CC “las donaciones hechas a los concebidos pero no nacidos podrán ser aceptadas por las personas que legítimamente los representarían, si se hubiera verificado ya su nacimiento.
Tiene prohibido aceptar una donación el tutor respecto del tutelado o sus desaventes mientras que no se apruebe definitivamente su gestión (art. 221 Cc), como sanción el art. 628 CC expresa que “las donaciones a personas inhábiles son nulas”.
- Objeto
El objeto es la cosa de la donación. Pueden ser considerados objeto de la donación todos los bienes corporales o derechos, siempre que sean bienes presentes del donante (arts. 634 y 635 CC)
Existen una serie de límites como la obligación de reserva de los bienes por el donante (art. 634 CC), esta reserva tiene que ser en plena propiedad o en uso de fruto, y tienen que ser bienes suficientes para vivir en un estado correspondiente a las circunstancias del donante. También está prohibido da o recibir por donación más de lo que se puede dar o recibir por testamento (art. 636 CC).
- Forma
La forma de la donación es ad solemnitatem. Se diferencia para bienes muebles o inmuebles:
Para los bienes muebles la forma de la declaración de dar y de aceptar es escrita si no hay entrega simultánea, si por el contrario sí que se da la simultaneidad de la entrega la declaración será verbal (art. 632 CC).
Para los bienes inmuebles la forma de la declaración de dar y de aceptar se hace las dos siempre en escritura pública, en la misma o en escritura pública separada.
Perfección de la donación
La problemática acerca del momento de perfección de la donación arranca de la pretendida (que no real) antinomia entre los arts. 623 y 629 del CC. Así, mientras el primero de ellos afirma que: “la donación se perfecciona desde que le donante conoce la aceptación del donatario”, el 629 establece que “La donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación”.
Efectos de la donación:
La donación es un contrato con eficacia real, lo que significa que transmite, por sí mismo, la propiedad de las cosas donadas. Este efecto traslativo es una carácterística del tipo contractual y tiene que ver así mismo con el carácter rigurosamente formal del acto jurídico de donación. La donación se puede hacer de forma conjunta a diversas personas (art. 637CC).
Otro de los efectos de la donación es el saneamiento por evicción, si la donación es onerosa, en el caso contrario, es decir, que sea gratuita existe la posibilidad de que se dé la subrogación del donatario en derechos y acciones que en caso de evicción corresponderían al donante (art. 638 CC) y también se puede ejercitar acción de responsabilidad extracontractual por daños (art. 1902 CC).
El último de los efectos de la donación es la obligación del donatario de pagar las deudas del donante, pero no como regla general, existen dos excepciones:
- La disposición expresa de donante (art. 642 CC), deudas anteriores a la donación quitada de disposición en contrario.
- La disposición en fraude de los acreedores (art. 643 CC), presunción de fraude si el donante no se reservó bienes suficientes para hacer frente a las deudas anteriores a la donación.
Extinción de la donación. Causas de revocación:
Las causas de revocación que ha establecido el Código civil son las siguientes:
La supervivencia o superveniencia de hijos
Viene establecida en los arts. 644, 645 y 646 CC, en los que se le otorga la legitimación al donante o los herederos (art. 646.2 CC). El termino del ejercicio es de 5 años desde que se tuvo conocimiento del nacimiento del último hijo o de la existencia del creído muerto (art. 646 CC).
Los efectos son: la restitución de la cosa o de su valor (al tiempo de la donación) si el donatario la hubiera vendido (art. 645 CC), el mantenimiento de las eventuales hipotecas (art. 645 CC) y la restitución de los frutos desde la demanda (art. 651 CC).
El incumplimiento de cargas
Viene contemplada en el art. 647 CC, conforme al cual “La donación será revocada a instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las condiciones que aquel le impuso”.
Los efectos de esta causa de extinción de la donación son los siguientes: la devolución de la cosa, excepto si se ha vendido a un tercero protegido por el art. 34 LH (art. 647 CC), la nulidad de las hipotecas (art 647 CC), y la devolución de los frutos percibidos a partir del incumplimiento de la carga (art. 651 CC).
El termino del ejercicio está pendiente de previsión específica, se discute si se ha de aplicar el plazo de un año previsto para la revocación por ingratitud (art. 652 CC)o el termino de 4 años de las acciones rescisorias (art. 1299 CC).
La ingratitud del donatario
El art. 648 CC enumera las tres y únicas causas que facultan al donante para instar la revocación:
A) Si el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante
b) Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimiento de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe; excepto delito contra donatario, cónyuge o hijos.
C) Si le niega indebidamente los alimentos
La legitimación activa pertenece solo al donante y la pasiva solo al donatario (art. 653 CC). El plazo de ejercicio es de un año desde el conocimiento del hecho por el donante (art. 652 CC).
Y los efectos son los siguientes: la restitución de la cosa o de su valor (al tiempo de la donación) si se hubiera vendido antes de la anotación preventiva de la demanda de revocación en el Registro de la propiedad (arts. 649 y 650 CC); la nulidad de las hipotecas posteriores y la anotación preventiva de la demanda de revocación en el Registro de la propiedad y validez de las anteriores (con posibilidad del donante de exigir al donatario una cuantía por la que el bien ha sido hipotecado (arts. 649-650); y la devolución de los frutos desde la interposición de la demanda (art. 651 CC).