EMA 9. LA COTITULARIDAD DE DERECHOS REALES. LA COMUNIDAD DE BIENES.
·
Plano objetivo, existe la posibilidad de que sobre un mismo bien coincidan una pluralidad de derechos compatibles.· 3 regíMenes para coordinar la distinta pluralidad de deudores o acreedores, como ya sabemos de Civil II: parciariedad, mancomunidad y solidaridad. En este ámbito utilizamos el régimen de comunidad
–
Refiriéndonos al derecho de propiedad-.
LA
COMUNNIO INCIDENS Y LA COMUNIDAD DE BIENES.
Art
392 CC desgrana las primeras dos ideas sobre el régimen de cotitularidad:
· Hay comunidad cuando la propiedad de la cosa o un do real pertenece pro indiviso, sin separación material o jurídica.
· El párrafo 2o marca que dichas situaciones se regirán (1) por la voluntad de las partes; (2) por las leyes específicas que regulen tales supuestos y, en defecto de esto, por los arts. 392 a 406 CC.
No obstante, aunque aquí se recoja el origen convencional (ya que dispone la voluntad de las partes para regirse por este medio), no será así en la totalidad de casos como veremos.
A efectos jurídicos, deberemos referirnos a la siguiente noción de comunidad
:
comunidad es la situación jurídica en la que concurre una pluralidad de titulares en el derecho sobre la cosa, sea de propiedad (condominio o copropiedad), sea de cualquier otro tipo de derecho real (cotitularidad). Los presupuestos del régimen de comunidad son:1) Unidad de objeto 2) Pluralidad de sujetos.El art. 392 CC no menciona el origen de la comunidad, pero inferimos dos casos:
a)
Origen legal:
cuando la propia ley determina la creación de un sistema de copropiedad. P.E.Art. 1441 CC
Cuando en una separación de bienes no se puede determinar la titularidad del bien, será de ambos cónyuges partícipes en régimen de comunidad.B)
Origen convencional:
las partes establecen la creación de un sistema de régimen de comunidad, en mayor o menor medida. Con respecto a esto último, y mediante otras palabras, hay supuestos en que se puede acordar mediante un negocio el surgimiento del régimen o puede surgir de determinada normativa -pese a existir autonomía de la voluntad-, esto es, mediante actos jurídicos.El fenómeno principal por el cual surge el régimen de comunidad con un origen convencional por un acto jurídico es el sucesorio, el cual es voluntario -nadie se obliga a aceptar una herencia- pero si se hace, provoca la entrada automática en la comunidad.
MODELOS DE COMUNIDAD
A. Comunidad ROMánica
Parte de la cuota, una proporción ideal que cada uno de los comuneros tiene sobre la cosa o derecho.
· perspectiva que tiene la comunidad romana respecto de la cuota es la singularidad y la individualidad porque cada uno de los comuneros lo será de forma exclusiva y excluyente de esa parte.
· También es una perspectiva reacia
.
entendíéndose que siempre tiene origen accidental (impuesto, no buscado). De ahí que se contemple con carácter transitorio y avocada a la desaparición.Dispondrán instrumentos –
Acción de división de la cosa común
Cualquiera de los comuneros puede exigir salir del estado de indivisión, ya que ninguno está obligado a permanecer. Cada uno podrá disponer libremente de su cuota sin necesidad de que concurra el consentimiento del resto -aunque sí el conocimiento por existir un DºB. Comunidad germánica
· Engloba una perspectiva de comunidad o propiedad colectiva, dispuesta a perdurar.
· Cualquier acto de administración exige la unanimidad o consenso en la toma de decisiones.
El régimen diseñado y acogido en el CC es el romano (por cuotas) sin perjuicio de que se puedan ver aspectos del germánico, p.E, en el régimen de gananciales (art. 1392 CC a 1410 CC
)
donde hay un régimen de cotitularidad.En el régimen de la comunidad hereditaria y de las sociedades sin personalidad se ha discutido la posición: · El régimen hereditario, pese a su pretendido acercamiento al modelo germánico, se encuadra en el romano por las 3 siguientes carácterísticas:
● Existe la idea de cuota de cada uno de los coherederos.● Se permite la ● Se recoge la acción de división de la cosa común.
Por ello, la comunidad hereditaria se acerca más a la comunidad romana Esta acción no prescribe.
· Las sociedades sin personalidad (art. 1669.2 CC
)
No habrá personalidad jurídica en las sociedades que se mantenga en secreto el pacto de constitución, regulándose por las normas de la comunidad de bienes (Arts. 392-406 CC): a. Externamente sí funciona como cdad de bienes.
B. Internamente, funciona atendiendo a las normas que atienden al contrato de sociedad en específico
Art. 1669 CC
No tendrán pdad jca las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de éstos contrate en su propio nombre con los terceros.Esta clase de sociedades se regirá por las disposiciones relativas a la
DIFERENCIAS ENTRE COMUNIDAD Y SOCIEDAD
sociedad se ha visto como un contrato entre personas con un mismo derecho, no así con la comunidad de bienes, que ha desarrollado en base a esto una serie de carácterísticas:
Comunidad de bienes
Sociedad
No tiene personalidad jurídica
Personalidad jurídica (en el ámbito interno, no así por contra en el externo aunque seguirá viéndose como sociedad).
Involuntariedad (art. 392.2 CC)
Determina que el régimen jurídico dispone la voluntad de los constituyentes, no será así en todos los casos y nos encontraremos ante imposiciones normativas y no sólo negocios.
Voluntariedad
La sociedad, en cuanto a contrato, parte de la voluntad de las partes.
Estática (bajo salvedad). Los comuneros usan y disfrutan de la cosa común pero no la explotan o consumen por ese estado de transitoriedad que se pretende hasta concurrir en una de las causas de extinción.
Dinámica
Se orienta a la explotación o rendimiento económico (art. 1665 CC, no solo al uso y disfrute).
CDAD ORDINARIA (
Arts. 392 a 406 CC
)
Cuota se puede entender como la proporción ideal y relativa.·
Relativo porque está en función del resto de las cuotas o partícipes que mide el valor del do de cada partícipe dentro de la comunidad.
FUNCIONES DE LA CUOTA
a. Determinar la extensión de las facultades y los deberes.
b. Delimita el derecho a voto y el peso específico del voto de cada uno de los comuneros. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría que suponga a su vez la mayoría de las cuotas de participación. c. Establecer la división y establecer el reparto de los beneficios (concretar la cuota en porciones concretas del bien).
PRINCIPIOS RECTORES
A.
Autonomía privada(
Art.392.2CC
).
B. C.Democraticidad (art.397-398CC
)
Deberán tomarsePor unanimidad si suponen alteración material o jurídica de la cosa común, aunque sea en bº. +++ Por el régimen de mayorías, que supongan a su vez la mayoría de las cuotas de participación.
D.
Libertad individual( art.399, 1522CC,y art.400CC
)
Cuota y rendimientos cosas, habrá libre disposición de los mismo comuneros limitando dicha libertad por el do de retracto legal recogido en el art. 1522 CC, un do de adq preferente que det que puedan adquirir por encima de cualquier 3o.
FACULTADES SOBRE LA COSA COMÚN
1)
Uso
(art. 394 CC)
Establece como límites tres: a) Uso conforme a su destino y naturaleza b) Que no menoscabe la cosa en el sentido de que no disminuya el interés del resto de comuneros desmejorando la cosa común c) No impidiendo el uso al resto de los comuneros, pese a su exclusividad no es excluyente.2) Posesión
Los comuneros coposeen la cosa en común, porque aunque se prohíba la coposesión hay una salvedad respecto de los casos de indivisión (art. 445 CC)
. El art 450 CC presupone que al efectuarse la indivisión se presumirá que a efectos posesorios se ha usucapido durante todo el tiempo la cosa. sentencia 11 de Junio de 2012contiene un supuesto de régimen de cdad entre 3 hermanos sobre una vivienda utilizada por uno de ellos. Uno de los hermanos solicita salir del estado de posesión demandando al que utilizaba de forma exclusiva y excluyente la casa. El demandado alega que ha usucapido la cosa y no ya no existe comunidad, arguyendo que no habían hecho frente a los gastos de conservación y por ende, había renuncia -si no hay renuncia, seguirá estando obligado a los gastos de conservación-. El TS negó la posibilidad de haber usucapido por no constar la renuncia de forma fehaciente o indudable.
3) Disfrute (art 393 y 399 CC
)
A)
B)
Art. 399 CC plena propiedad exclusiva y excluyente respecto a su cuota y los frutos sin necesidad de requerir el consentimiento o conocimiento de los demás comuneros, no así con respecto a la disposición de la cuota que recordemos que se limita por el do de retracto.
4) Gastos de conservación (Art. 395 CC
):
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie18 a la parte que le pertenece en el dominio.5) Posibilidad de actuar en juicio en bo de la comunidad
6) Posibilidad de solicitud de división (
Art. 400 CC y art. 1965 CC
)
exigir salir del estado de indivisión. No hay plazo de prescripción, se puede solicitar en cualquier momento.FACULTADES SOBRE LA CUOTA
Se puede realizar cualquier acto de gravamen sobre la cuota independientemente del consentimiento de cada uno de ellos, pero les asiste un do de retracto si se ha dispuesto a un 3o extraño a la comunidad, esto es: a) si se produce enajenación de comunero a comunero, no habrá lugar al do de retracto b) si se vende la nuda propiedad al usufructuario, tampoco cabe do de retracto.
SOBRE LOS DEBERES INDIVIDUALES
Hacer frente a (1) las cargas que puedan tener las cosas (Art. 393 CC
) y a (2) los gastos de conservación (Art. 395 CC)
.
FACULTADES COLECTIVAS – RESPECTO A LA ADMINISTRACIÓN DE LA COSA COMÚN
régimen de acuerdos por mayoría que a su vez ha de corresponder a la mayoría de cuotas de participación. Los efectos son vinculantes para todos pese a que se resistan, aunque podrán acudir al juez cuando el acuerdo sea gravemente perjudicial para el resto de comuneros o la cosa en común, es decir, en caso de abuso de mayoría.
(Art. 398 CC párr. 3o)
. En las alteraciones de la cosa común (
CAUSAS DE EXTINCIÓN – CAUSAS GENERALES
Destrucción total del objeto o derecho sobre el que recae la propiedad.
Renuncia de todos los comuneros. La situación jurídica res derelicta, pudiendo adquirir los bienes muebles (y los inmuebles por usucapión contra la Administración).
CONCENTRACIÓN –
solo queda uno, ya no hay comunidad por haber concentrado las cuotas en sí mismo voluntaria (p.E. Compra) o involuntariamente (p.E. Muerte, lo cual produciría un incremento de la cuota de los demás comuneros).
RÉGIMEN JURÍDICO DE LA ACCIÓN Y DIVISIÓN DE LA COSA EN CONJUNTO
La facultad de accionar la división de la cosa es una facultad esencial, que puede verse limitada por el pacto de no división.
Aunque en principio parezca contradictorio, se somete este pacto al cumplimiento de presupuestos: 1)Pacto acordado por El plazo ha de ser inferior a 10 años.
No obstante, es prorrogable mediante de una forma ilimitada mediante nuevo pacto.
Por otro lado, en cuanto a la indivisibilidad de la cosa común, cuando parece que no se podrá solicitar la división por ser indivisible materialmente o suponer un grave perjuicio a la cosa y ningún comunero quiera adquirir el resto de cuotas, se venderá y se repartirá el dinero.(Art. 401 y 404 CC
Art. 401 CC
los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas carácterísticas lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el art 396
Art. 404 CC
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio En caso de animales de compañía, la división no podrá realizarse mediante su venta, salvo acuerdo unánime de todos los condueños. A falta de acuerdo unánime entre los condueños, la autoridad judicial decidirá el destino del animal, teniendo en cuenta el interés de los condueños y el bienestar del animal, pudiendo preverse el reparto de los tiempos de disfrute y cuidado del animal si fuere necesario, así como las cargas asociadas a su cuidado.
El procedimiento de división (art. 402 CC)
Puede darse por tres vías:
·
Convencional
Negocio jurídico plurilateral (o bilateral) dispositivo y de atribución patrimonial.·
Arbitraje divisorio
No hace referencia a la Ley 60/2003 de arbitraje, sino a amigables componedores expertos o peritos seleccionados por los comuneros para que arbitren el reparto final. Procedimiento arbitral·
Judicial (juicio divisorio) en función de la cuantía de la cuota será el verbal o el ordinario.
Posición de los 3º
respecto a la partición · ·
Art. 405 CC
Dº reales pertenecientes a 3º sobre la cosa se mantendrán independ de que hayan sido objeto de división e igual sucede con los dº personales que se tengan contra la comunidad, concretamente. Hacemos referencia a los dº personales obligacionalescomo el arrendamiento.
Vamos a centrarnos en la seguridad jurídica existente dentro del ámbito de los derechos reales. El elemento básico para ella es la publicidad, que se configura en distintos niveles:
● Publicidad legitimadora del acto y los derivados de ellos dando noticia de la realización de un determinado acto, p.E. Convocatoria de una junta de propietarios.
● Publicidad probatoria.
Actúa como medio probatorio, p.E. Las actas del registro civil respecto al estado civil (Ley 20/2021, de registro civil)
Y las notas y expeditaciones del registro de propiedad.
● Publicidad legitimadora, de modo que la apariencia que se dará por medio de la publicidad será suficiente para permitir que la persona se comporte como si fuese titular del do. P.E. ● Publicidad constitutiva:
En supuestos la inscripción resulta elemento determinante de la creación del do, p.E. Do de superficie o hipoteca. Es la excepción.
Do INMOB REGISTRAL ESPAÑOL Y SISTEMAS REGISTRALES –
conjunto de normas que regulan la publicidad de las situaciones jurídicas de trascendencia real, a través del Registro de la Propiedad.
· Conjunto de normas: Son normas civiles y otras tienen carácter procesal o administrativo.
· Su finalidad es regular las relaciones jurídicas de trascendencia real. Por tanto, los efectos de la publicidad registral sólo podrán trasladarse a las relaciones que presenten dicha trascendencia. Así, no todo lo que puede acceder al registro tendrá los efectos propios de la publicidad registral. Situaciones de trascendencia real pueden ser de una forma inmediata (como los Dºlimitados o limitativo que recaen sobre la
· Exteriorización continuada: es decir, permanente sin solución de continuidad. No puede haber una inscripción posterior que no descanse en una inscripción anterior (que legitime las posteriores).
· Finca registral: se tiene por tal un concepto más amplio que el de finca en sí (en cuanto que espacio o consistencia física cerrado o delimitado), pues no necesariamente ha de estar delimitado. Así, vemos p.E. Que las concesiones administrativas pueden acceder al registro sin ser fincas físicas.
· Registro público: consultado por cualquier persona con interés legítimo.
· Dar a conocer la titularidad de los Dºinscritos y en su caso, las cargas y graváMenes que pueden estar sobre una finca registral inscrita a efectos de legitimar al titular del do inscrito así como la adquisición de 3os.
SISTEMAS REGISTRALES –
EN FUNCIÓN DEL PAPEL DEL EMPLEADO DEL R.P.
· Sist basado en el registro de actos y contratos:
participa en las declaraciones de voluntad de las partes, es decir, el negocio se configura frente al registrador. En España anticipamos que no se da, puesto que el registrador (ni el notario) no participa en dicha esfera negociadora.· Sist basado en el registro de documentos o títulos:
en la solicitud de inscripción del negocio el registrador realiza un exámen formal del documento que se pretende inscribir (p.E. Ha de ser escritura pública) y del fondo (comprueba si hay un causa de nulidad). Selecciona extractos de aquellos aspectos con trascendencia real. Esto tendrá relación con la siguiente clasificación.SEGÚN LA INTRODUCCIÓN AL REGISTRO DE LOS DOCUMENTOS
· Sistemas registrales de inscripción:
se selecciona los elementos con trascendencia real insertos en el documento.· Sistema de transcripción o de publicación:
el documento se transcribe íntegramente tenga partes de trascendencia real o no.SEGÚN EL MODO DE ORDENAR EL SISTEMA REGISTRAL
· Sistema de folio:
cada finca dará lugar a la apertura de una hoja o folio. Así, el primer folio será la inscripción de la finca, también conocido como inmatriculación, y da pie al resto de anotaciones.· Sistema personal:
los folios muestran las adquisiciones de los dºpor las personas.SIST REGISTRAL ESPAÑOL Y 1ºHIPOTECARIOS
– sist español es un registro: de doc y títulos; de inscripción; de folio real (cada folio se sostiene sobre una finca y habrá tantas hojas como requiera el historial jurídico de ésta)
PRINCIPIOS HIPOTECARIOS-
reglas, instituciones o efectos jurídicos que identifican a un determinado sistema registral.
El Derecho hipotecario y registral se vio desarrollado en España por Jerónimo González. Esta figura basó el Do registral en el modelo alemán, problemas Do alemán se basa en el acuerdo traslativo -donde el efecto real de transmitir se realiza frente al registrador presuponiendo la validez del título- y el español en el sistema de título y modo. 3 tipos de principios:
●
Materiales
: determinan la extensión o eficacia de los derechos inscritos
●
Formales
: hacen referencia al sistema procedimental o sistema técnico
●
Mixtos
: tiene tanto de formales como de materiales
Materiales
Formales
Mixtos
Pr. De inscripción
Pr. De rogación
Pr. De consentimiento
Pr. De especialidad
Pr. De legalidad
Pr. De prioridad
Pr. Unicidad *
Pr. De tracto sucesivo
Pr. De publicidad
PRINCIPIOS MATERIALES
· De inscripción
Impone la toma de razón en el RP para que despliegue los efectos sobre los dºinscritos por el que se determina la constitución, transmisión, modificación y extinción de los dº reales sobre bienes inmuebles.Do español, los derechos reales se crean, transmiten, modifican y extinguen de manera extrarregistral, por lo que esto es a efectos de la protección registral de quien haya inscrito. En el modelo alemán puede tomar más sentido pero en el de España donde la regla general es la indicada al inicio, es más peculiar (aunque haya do como la hipoteca o el do de superficie que sí que lo necesiten) sin necesidad de inscripción.
El ámbito de operatividad del principio de inscripción se restringe a otorgar al titular inscrito la tutela registral, únicamente a aquel que haya inscrito su do. En cualquier caso, como modalidades de inscripción se encuentran las siguientes:
●
Declarativa
VS constitutiva:
○ Declarativa: la inscripción exterioriza la existencia del do. Es el modelo español (salvo excepciones). ○ Constitutiva: además de exteriorizar la existencia del do, lo crea.
●
Voluntaria
VS obligatoria
○ Voluntaria: no se fuerza al titular de un do a inscribir la propiedad○ Obligatoria: se obliga so pena de sanción la inscripción, de modo que si no se realiza puede acarrear una sanción administrativa pero no conlleva la extinción del do.
●
Rogada
VS de oficio
○ ○ De oficio:
a instancia del funcionario competente.
regla general: inscripciones se realizan a instancia de parte interesada y de forma excepcional, el registrador podrá actuar de oficio, p.E. En supuestos de caducidad. El ámbito del principio hipotecario de la inscripción es muy reducido en el Derecho registral inmobiliario, únicamente va a desplegar la protección registral a quienes hayan inscrito según las normas.
· Especialidad o determinación:
régimen de concreción e individualización de las fincas, de los dos sobre ella constituidos y de las distintas titularidades que pueden recaer sobre ella a efectos de su oponibilidad.La inscripción requiere a efectos de su oponibilidad, la concreción e individualización de: · Finca · Dº sobre ella constituidos · Distintas titularidades de los dº
Esa concreción, como regla general, provoca que lo no fijado en los asientos registrales no va a ser oponible a terceros (quad nunes in acta nones en mundo). Además actúa el principio de exactitud: se presume que coincide la realidad registral con la extrarregistral.
· Unicidad
Fue suprimido en la reforma Ley 41/2007.
Este principio implicaba que sólo podía garantizarse con hipoteca una sola obligación y por lo tanto, sólo se podía practicar asiento de hipoteca cuando garantizase una obligación y si hay una pluralidad, tendrían que tener objeto de inscripción aparte (asiento separado). Esto se suprime con dicha ley, que permite que una sola hipoteca pueda garantizar dos o más obligaciones (
Art. 12 LH)
PRINCIPIOS FORMALES
· Rogación
Entendemos que las inscripciones y asientos registrales se producen a instancia de parte, como norma general.
· Legalidad
Exige un previo examen de la validez de los títulos que acceden al RProp. Estamos ante la calificación registral.
La principal labor que va a tener el registrador es procurar que no entren en el registro títulos que pueden ser nulos, ineficaces o inválidos.
Esto es acorde al art. 33 LH:
inscripción no convalida los actos y contratos nulos, lo cual significa que esta labor que hace el registrador a veces puede fallar y puede ingresar un título nulo pero en tal caso, no queda el do constituido por ello. En esos casos, la inscripción no va a convalidar el do, sin perjuicio de los dos que haya adquirido el tercer hipotecario (art. 34 LH)
.
· Tracto sucesivo:
cada titularidad -salvo la inmatriculación – debe fundarse en otra anterior, vigente y suficiente (art. 20 LH)
. Es decir, a partir de la inmatriculación se inicia el historial jurídico de la finca y desde entonces cada asiento debe coincidir o no debe ser contrario con lo que dispone un asiento anterior
Es una consecuencia de la protección específica realizada al tercer hipotecario: si el adquirente ha confiado en lo que está inscrito en el registro, tiene do a que éste le proteja.
P.E. Si A transmite a B (que no inscribe) y B transmite a C, no tendrá acceso C al registro porque no tiene coincidencia el propietario inscrito (A) con quien ha transmitido (B).
PRINCIPIOS MIXTOS
· Consentimiento
Implica la inscripción de actos dispositivos del titular registral sin la aceptación del favorecido con ellos (es lo denominado como consentimiento formal) (arts. 82 y 141 LH
)
Hay dos acepciones sobre consentimiento:
A. Consentimiento material:
hace referencia a las declaraciones de voluntad de las partes a la hora de declarar, alterar o extinguir el do de las partes. En Do español, donde el sistema es extrarregistral, no podrá referirse al consentimiento material este principio porque sin esta modalidad no existe do alguno inscribible.
B. Acepción formal
Posibilidad de inscribir actos dispositivos por parte del titular registral sin la el consentimiento del beneficiado por ellos. Esto nos lleva a dos aspectos: la cancelación (art. 82 LH)
Y supuestos de hipoteca unilateral72 (Art. 141 LH)
. En cuanto a la cancelación, el titular registral puede renunciar a su do solicitando su cancelación.
P.E. Un usufructuario renuncia a su do sin necesidad de consentimiento del nudo propietario, quien saldrá beneficiado de ello.
· Prioridad
Se hace referencia al principio temporal. dº reales concurrentes sobre una misma finca guardan entre sí un orden de preferencia en virtud de un criterio cronológico o temporal: prior in tempore, potior in iure (más concretamente, el 1o que ha solicitado la inscripción73). Tiene dos funcionalidades básicas: puede ser excluyente o prelativa
● Cuando se intenta escribir un do incompatible con uno predecesor, el registro se cierra porque hay un do incompatible con el que se pretende inscribir.
● Si no supone incompatibilidad con un do o situación jurídico-real, tendrá función prelativa:
serán preferidos los dº antes inscritos.
· Publicidad
Provoca los efectos carácterísticos de la protección registral. Hay dos acepciones:●
Material
La publicidad consiste en la investidura de los efectos propios de la inscripción a favor de su titular registral, desplegando efectos oponibles erga omnes. Inviste al titular inscrito de los efectos propios de la inscripción registral a todos los efectos.●
Formal
La publicidad supone la posibilidad general de conocimiento y apertura del contenido de los libros al público. Hace referencia al acceso al contenido de los registros públicos, de manera que se pueden solicitar notas simples y certificados74 por cualquier persona interesada mediante un procedimiento oneroso y telemático. El certificado sí es prueba fehaciente oponible a terceros.
Centrándonos en la publicidad material, a su vez se despliega en tres principios hipotecarios:
Fe pública registral (art. 34 LH) Exactitud registral (art. 1.3 LH) Lo que está inscrito es lo oponible. Legitimación (art. 38 LH). El art. 38, además de presuponerse que es exacto y oponible, reviste al propietario registral de las facultades propias del do inscrito.
OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
Recordemos que en un registro se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos. El art. 33 LH dispone que la inscripción no convalida los actos nulos y por tanto, la publicidad registral, entendida en los principios anteriores, no va a gozar de protección registral a efectos de no hacer inamovible o consolidar la titularidad de derechos. En otras palabras, no se legitima el título que se pueda exigir por medio de la publicidad, sólo se inmatricula, inscribe o publican.
P.E. Un tercer adquirente compra un bien a B, pero el título existente entre A (quien vendíó a B) y B es nulo. Por el art. 34 LH queda protegido el tercer adquirente, pues la nulidad del titular transmitente no le afectará a él. Pero caso distinto es que el titular registral con base a titulo nulo no podrá ampararse en la publicidad registral -aunque él no haya participado en la causa de ineficacia-.
SOPORTE DE LA INSCRIPCIÓN:
FINCA REGISTRAL
El art. 8 LH recoge el concepto con dos acepciones:·
Material
Porción de la superficie terrestre que queda delimitada por una línea poligonal cerrada. Coincide con la idea común que tenemos de finca; no obstante, toda finca material va a abrir folio registral, pero no toda finca que abra folio será material.·
Formal/registral:
todo aquello que abre un folio registral. Hay realidades jurídicas que pueden abrir folio sin que sean una superficie terrestre delimitada.ELEMENTOS TÍPICOS DE LA FINCA (REGISTRAL) MATERIAL
●
Unidad o consistencia física de la finca ● pdad horizontal.
Habrá que describir la finca. ● Si es de naturaleza ●
Situación, extensión y límites (art. 51.2-3. RH)
●
CLASES DE FINCAS FORMALES
Fincas funcionales
Son aquellas fincas que sirven a un mismo fin económico, no necesariamente colindantes. Hacemos referencia a explotaciones agropecuarias, industriales, elementos accesorios de las mismas, etc.
Finca inmateriales
Referencia a derechos, concretamente a las concesiones administrativas, que también pueden abrir folios por tener la consideración de finca registral
Fincas especiales
Hablamos de: 1) Finca enfitéÚtica cualquiera que tenga el dominio útil o dominio directo, independientemente. 2) Fincas sometidas al régimen de Propiedad Horizontal
● Relevante la descripción de la finca, acerca de los edificios, locales y fincas y adquisiciones de estos (por lo que el adquirente deberá realizar una inscripción concisa) ● Se incluyen en estas fincas las plazas de garajes y similares (
Inmatriculación consiste en la primera inscripción del folio real, abriendo el historial jurídico de la finca registral, y siempre tendrá que ser a título de dominio, aunque hay excepciones en las que se podrá acceder con otro título:
● En la enfiteusis se recoge la posibilidad de inscribir título de dominio dividido. ● El ● El do de superficie, por aplicación análoga de los censos.
¿Puede el titular de una cuota indivisa o debe requerir el consentimiento del resto? El punto de llegada es que no puede hacerlo. ¿Qué sucede si un usufructuario quiere inscribir su do y no hay inmatriculación de la finca?
No podrá inscribir su do e inmatricular la finca a título de usufructuario, necesitará la colaboración del titular del do de dominio. Si no quiere, se podrá solicitar la inscripción a instancia del usufructuario bajo apercibimiento de que de no realizarse voluntariamente por el titular del do de dominio se realizará en su lugar por parte del interesado en la inscripción de su do y para ello le requerirá el registrador para que aporte los documentos pertinentes. Si no accede, se irá por la vía de la responsabilidad civil extracontractual.
Salvando las excepciones, no se podrá solicitar si no es a título de dominio y cualquier solicitante de la inscripción de un do distinto al del dominio no va a permitirse la inmatriculación sin la colaboración dicha.
TÍTULOS INSCRIBIBLES –
El sistema español es de inscripción, por lo que no se accederá directamente al registro con el título presentado sino que habrá extractos incorporados en la inscripción.
ACEPCIONES DEL TÉRMINO
Hay dos aspectos a entender, la situación jurídica y lo que contiene la situación jurídica:
· Concepto material de título inscribible: es la causa o fundamento jurídico de adquisición, creación, modificación o extinción de un do (art. 2 LH)
. Es decir, las situaciones jurídicas que van a ser objeto de inscripción.
· Concepto formal de título inscribible: documento en el que se incorpora la existencia de un título material (art. 3 LH y art. 33 RH)
.
TÍTULOS INSCRIBIBLES (formalmente)
Desde un punto de vista formal, ¿qué tipo de documentos pueden acceder al registro? (art. 3 LH y 33 RH y arts 1216-1224 CC)
. Sólo pueden acceder documentos públicos , y la excepción es que pueden acceder documentos privados en consideración a distintos asientos:
● Inscripciones ● Anotaciones preventivas ● Notas marginales ● Cancelaciones
SITUACIONES JURÍDICAS INSCRIBIBLES
Podrán acceder al registro:
●
Dos reales inmobiliarios (Art. 2.1o-3o y 6o LH)
Son los siguientes:
○ Títulos en los que se declara, reconoce, transmite, modifica o extingue cualquier do real
○ Situaciones de trascendencia real que conforman el do, también se dejará constancia de aquellas circunstancias que forman el do con trascendencia real:
– Condiciones (suspensivas o resolutorias) (art. 11 LH / art. 51.7 y 59 RH)
–
Prohibiciones de disponer en adquisiciones a título gratuito
Sustituciones fideicomisarias (art. 82 RH)Y titularidades fiduciarias –
Situaciones urbanísticas
○ Dos que no requieren ser inscritos. Hacemos referencia a supuestos ordenados por la ley pues ya tiene eficacia en sí: – Límites del dominio de carácter legal –
Do de retracto legal (art. 37.3 LH)
–
Prohibiciones legales de dispone
P.E. No pueden disponer de la herencia los herederos del causante desaparecido hasta el transcurso de 5 años.-
Servidumbres aparentes (
●
Dos personales
P.E. El do de arrendamiento (art. 2.5 LH)
O el do de retorno(art. 15 LH)
●
P.E. El matrimonio, sentencia de modificación de la capacidad de obrar, etc.