LA ENFITEUSIS

Es un derecho real que supone la cesión del dominio útil de un inmueble, a cambio del pago anual de un canon, y de un laudemio por cada enajenación de dicho dominio. En algunos ordenamientos jurídicos esta cesión puede tener carácter perpetuo.

Nuestro ordenamiento Jurídico nos indica

“La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o en especies.”

El Dr. Edmundo Gatti… En su obra “Teoría General de los Derechos reales pág. 139 define a

”la enfiteusis como el derecho real de usar y gozar amplia y pertpetuamente o por muy largo tiempo) de un inmueble rústico ajeno, mediante el pago de un canon es transmisible por herencia, por actos entre vivos con consentimiento del dueño directo y en su caso pago del laudemio ( si el dueño directo no opta por el derecho del ta

El Comodato En Venezuela

EL COMODATO EN Venezuela

Comodato

El comodato generalmente se define como un contrato por el cual una parte entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o bien inmueble, para que haga uso de ella, con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.

Cabanellas define por su parte el comodato como un contrato de préstamo por el cual una de las partes entrega gratuitamente a otra una cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva.

Naturaleza jurídica del comodato en Venezuela

El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la Otra gratuitamente una cosa para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinados, con cargo de restituir la misma cosa.

Carácterísticas del Contrato de Comodato

  * Es un contrato principal por la sustantividad de su contenido y relación.

  * Es un contrato   nominado, puesto que se encuentra reglamentado en la ley.

  * Es un contrato bilateral   imperfecto, ya que en un principio solo se obliga el comodante a entregar el bien, posteriormente, es el comodatario el que se obliga a restituirlo.

  * Es un contrato real, esencialmente gratuito y se perfecciona con la entrega de la cosa.

Elementos

Sobre los elementos personales (comodante y comodatario) y sus respectivos derechos y obligaciones, la capacidad, naturaleza del objeto y la forma del contrato. Están plasmados en el Artículo 1.725 que dice que las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de ambos contrayentes, a no ser que el préstamo se

El mutuo y la permuta

El contenido de este articulo es obtenido del libro “Las claves del mundo inmobiliario, guía practica legal” de los abogados, Juan Eduardo Figueroa Valdés y Juan Carlos Valdivia Germain, quienes crearon este manual para enfrentar mejor el mundo inmobiliario.

EL MUTUO

El mutuo (préstamo de consumo) es un contrato en que una de las partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas fungibles, como dinero, con cargo de restituir otras tantas del mismo género y calidad.

En el contrato de mutuo se deben especificar, entre otros aspectos, los siguientes: monto prestado, plazo para pagarlo y la tasa de interés que se aplicará.

LA PERMUTA

La permuta es un contrato en que las partes se obligan a dar una especie o cuerpo cierto por otro. También es permuta aquella en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla, parte en dinero y parte en otra cosa, siempre que esta última valga más que el dinero.

Las disposiciones relativas a la compraventa se aplican también a la permuta en todo lo que no se oponga a la naturaleza de este contrato.

Si la permuta tiene por objeto bienes inmuebles o derechos en una sucesión hereditaria, debe celebrarse por escritura pública.

Definición: Conocido también como préstamo de uso, el comodato es el contrato real, por el cual una persona llamada comodante, entrega a otra llamada comodatario, una o más cosas no fungibles, muebles o inmuebles, para su uso, y que deben ser devueltas al cabo de cierto tiempo, sin cobrar el comodante por el derecho cedido.

Es un contrato real, porque se perfecciona con la entrega de la cosa, y a partir de ese momento el contrato surte sus efectos, y comienzan los riesgos para el comodatario. Esto significa que si la cosa se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, estando la cosa ya en poder de éste, deberá entregar el valor de dicha cosa.

Es un contrato gratuito, y no formal, que no da derecho al goce de los frutos por parte del comodatario. Si esto se hubiera convenido, habrá conjuntamente con el comodato, una donación de frutos.

Definición

El contrato de mutuo ó préstamo de consumo, «Es un contrato en que una de las partes entrega a la otra cierta cantidad de cosas fungibles con cargos de restituir otras tantas del mismo género y calidad» Art. 1735 del Código Civil.

Es un contrato, en el cual una de las partes, llamada mutuante, entrega a la otra, denominada mutuario, cierta cantidad de cosas fungibles, para que este las haga suyas, con cargo de restituir otras tantas, del mismo género y calidad, pasado cierto tiempo.

Lo fundamental de este contrato es restituir al mutuante la cosa recibida, de igual calidad y cantidad de las que recibíó. Así tenemos que para el perfeccionamiento del contrato mutuo se debe precisar la entrega de la cosa mutuada.

En todo caso, el legislador distingue entre cosas fungibles (y consumibles) que no son dinero, caso en el cual se aplicarán las normas del Código Civil, y el mutuo sobre dinero.

Cosas que pueden darse en mutuo

Conforme a lo expresado, debe tratarse de cosas muebles, y usualmente, de cosas consumibles y fungibles.

Son consumibles, aquellas que se destruyen con su primer uso.

Son fungibles aquellas cosas que objetiva o subjetivamente pueden ser reemplazadas por otras. La fungibilidad puede responder por ende a la naturaleza de las cosas o a la voluntad de las partes.

En todo caso, el legislador distingue entre cosas fungibles (y consumibles) que no son dinero, caso en el cual se aplicarán las normas del Código Civil, y el mutuo sobre dinero.

CARACTERES:

Del contenido de la definición se desprende que el mutuo es un contrato real, unilateral, gratuito u oneroso y de naturaleza civil o mercantil.

•          a) Real.

Al igual que en el comodato, en el mutuo no es suficiente la voluntad concordad de las partes para u perfeccionamiento sino que se requiere la entrega de la cosa que constituye su objeto. De ahí que la obligación del mutuario se materializa en el momento en que se le hace la entrega de la cosa mutuada y, por tanto, así se trata de la entrega de letras de cambio, pagares u otros efectos de comercio en un préstamo de dinero, el contrato no alcanzara su perfección sino en el momento en que el mutuario haga efectivos dichos instrumentos de cambio.

•          b) Unilateral.

El mutuo es un contrato unilateral, es decir, solo una de las partes resulta obligada. La obligación del mutuario consiste en devolver cosas del mismo género e igual cantidad y calidad que las recibidas. El caso fortuito no libera al mutuario.

•          c) Gratuito u Oneroso.

En principio es gratuito si no se pacta intereses, pero si se pacta, será oneroso, es decir, el articulo 1.745 Código Civil Venezolano, dice que «Se permite estipular intereses por el préstamo de dinero, frutos u otras cosas muebles, lo cual nos da a entender que el mutuo, como institución civil, es de naturaleza gratuita, pero que puede llegar a ser oneroso por acuerdo expreso de las partes. Por el contrario, cuando el mutuo es una institución mercantil, es decir que «el préstamo mercantil devenga intereses, salvo convencíón en contrario», según lo dispuesto en el artículo
529 del Código de Comercio; es más agrega la norma, «debe hacerse por escrito la estipulación de un interés distinto del corriente en la plaza, y la que exonere de interés al deudor».

•          d) Principal

Porque existe por sí mismo, es autónomo, para su existencia y validez no depende de otro contrato, o sea que tiene fines y vida propia.

•          e) De naturaleza Civil o Mercantil

El mutuo puede ser civil o mercantil. El artículo 527 del Código de comercio nos dice que el préstamo es mercantil cuando concurren las circunstancias siguientes:

1. Que alguno de los contratantes sea comerciante, y

2. Que las cosas prestadas se destinen al préstamo

Elementos esenciales a la existencia y validez del mutuo

•          a) El Consentimiento

Es el elemento volitivo, el querer interno, la voluntad que, manifestada bajo el consentimiento, produce efectos en derecho. La perfección del contrato exige que el consentimiento sea prestado libremente por todas las partes intervinientes. La voluntad se exterioriza por la concurrencia sucesiva de la oferta y de la aceptación, en relación a la cosa y la causa que han de constituir el contrato.

En el mutuo, por su carácter de contrato real, no se perfecciona por el simple consentimiento, sino por la entrega de la cosa.

•          b) El objeto

Solo pueden darse en mutuo las cosas «in comercio», cosas susceptibles, de ser enajenas y fungibles ya que el mutuo implica la transmisión de la propiedad al mutuario y solo obliga a esta a restituir igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad

•          c) Capacidad de las partes

•          d) Causa:

Es el motivo que induce a realizar el acto o contrato. No puede haber obligación sin una causa real y lícita, ni es necesario expresarla.

•          e) Legitimación:

Cómo el mutuo es traslativo de la propiedad, el mutuante debe ser propietario de la cosa dada en préstamo.

•          f) Entrega:

Siendo un contrato real, el mutuo requiere para su perfeccionamiento la entrega de la cosa, la cual puede verificarse por cualquiera de los modos de tradición.

En resumen, podemos decir que el mutuo, es:

•          1. Una convencíón previa a la entrega, que contiene la obligación de deudor por parte del que la recibe.

•          2. Se requiere de la entrega. Esta, además de perfeccionar el contrato, constituye una tradición. El mutuario queda en la calidad de dueño de las cosas que recibe.

•          3. El mutuante debe ser dueño de las cosas que entrega, y capaz de enajenar.

•          4. Las cosas deben ser fungibles.

PAGO DE INTERESES

•          Cuando el préstamo es a interés, el mutuario está obligado a pagar intereses, a la tasa correspondiente (legal o convencional).

•          Son aplicables al préstamo a interés las normas generales sobre el mutuo respecto del lugar y momento en que debe cumplirse la obligación.

•          Los intereses comienzan a correr y cesan conforme a los términos del contrato. Salvo pacto en contrario, se entiende que comienza a correr desde el momento del préstamo hasta el pago total hecho al mutuante o a su representante. Los abonos anticipados que voluntariamente haga el mutuario no dan derecho a disminución de intereses, salvo pacto en contrario o disposición especial de la Ley.

•          Respecto a la repetición de los intereses indebidos deben tenerse en cuenta las siguientes normas:

•          En todo caso el mutuario tiene derecho a repetir los intereses pagados en exceso del límite fijado por la Ley.

•          Pero, en cambio, cuando no se pactaron intereses, no puede repetirse el pago voluntario hecho por tal concepto ni imputarse al capital (C.C.V Art. 1747), salvo por lo que respecta el eventual exceso sobre el máximo fijado por la Ley.

•          El pago de los intereses se prueba conforme al Derecho Común pero, además, debe tenerse en cuenta que el recibo del capital dado sin reserva de intereses, hace presumir el pago de estos, y verifica la liberación, salvo prueba en contrario. (Art. 1748 C.C.V)

Contrato real, unilateral, de derechos estrictos en el cual una de las partes, llamada mutante, entrega a la otra, denominada mutuario, cierta cantidad de cosas fungibles, para que este las hagas suyas, con cargo de restituir otras tantas, del mismo género y calidad, pasado cierto tiempo

Requisitos del mutuo

•          a) Una convencíón previa a la entrega, que contenga la obligación del deudor por parte del que la recibe

•          b) Se requiere la entrega, esta además de perfeccionar el contrato, constituye una tradición, el mutuario queda En la calidad de dueño de las cosas que recibe.

•          c) El mutante debe ser dueño de las cosas que entrega, y capaz de enajenar.

•          d) Las cosas deben ser fungibles.

El mutuo es un contrato de préstamo que consiste en proporcionar cosas consumibles y recibir posteriormente a cambio otras cosas consumibles. Este contrato se perfecciona con la entrega material de las cosas o el dinero, y quién recibe el préstamo (mutuario) se hace propietario de lo recibido pues recibe bienes consumibles, que usará o agotará y posteriormente devolverá otros iguales, más no los mismos que ha recibido.

Es un contrato real, que tiene por finalidad que el mutuario se sirva y beneficie de un préstamo que se le ha otorgado, bien por razones de amistad, solidaridad, etc.

Título VI

De la permuta

Artículo 1.558

La permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella.

Artículo 1.559

La permuta se perfecciona, como la venta, por el solo consentimiento.

Artículo 1.560

Si uno de los permutantes ha recibido ya la cosa que se le dio en permuta, y prueba que el otro contratante no era dueño de ella no puede obligársele a entregar lo que le prometio dar, y cumple con devolver la que recibíó.

Artículo 1.561

El permutante que ha padecido evicción de la cosa que recibíó, puede, a su elección, demandar la indemnización de perjuicios o repetir la cosa que dio.

Artículo 1.562

En los casos de resolución indicados en los dos artículos precedentes, quedan sin perjuicio los derechos adquiridos sobre los inmuebles por terceros, antes del registro de la demanda de resolución.

Respecto de los muebles, el conocimiento de la demanda que tenga el tercero, equivale al registro respecto de los inmuebles.

Artículo 1.563

Las demás reglas establecidas para el contrato de venta se aplican al de permuta.

Artículo 1.564

Salvo convencíón en contrario, los gastos de escritura y demás accesorios de la permuta, serán satisfechos de por mitad por los contratantes.

Título VII

De la enfiteusis

Artículo 1.565

La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o en especie.

Artículo 1.566

La enfiteusis se supone perpetua, a menos que conste habérsele querido dar una duración temporal.

Artículo 1.567

La enfiteusis se regla por las convenciones de las partes, siempre que no sean contrarias a las disposiciones de los artículos 1.573, 1.574 y 1.575.

A falta de convenios especiales se observarán las reglas contenidas en los artículos siguientes.

Artículo 1.568

Los impuestos territoriales y cualesquiera otras cargas que graven el fundo son de cargo del enfiteuta.

Artículo 1.569

El pago de la pensión será anual.

Artículo 1.570

El enfiteuta no puede pretender la remisión o reducción de la pensión por esterilidad, aunque sea extraordinaria, ni aún por pérdida de frutos.

Artículo 1.571

Si el fundo enfitéutico perece enteramente, el enfiteuta se liberta de la carga de la pensión anual.

Si el fundo solo se destruye en parte, el enfiteuta no puede exigir ninguna disminución de renta, cuando la parte que queda es bastante para pagarla integra. En este caso, sin embargo, si una parte notable del fundo ha perecido, el enfiteuta puede renunciar su derecho cediendo el fundo al concedente,.

Artículo 1.572

El enfiteuta se hace propietario de todos los productos del fundo y de sus accesorios.

Tiene los mismos derechos que tendría el propietario respecto del tesoro y de las minas descubiertas en el fundo enfitéutico.

Artículo 1.573

El enfiteuta puede disponer del fundo enfitéutico y de sus accesorios por acto entre vivos o por acto de última voluntad.

Por la transmisión del fundo enfitéutico, de cualquiera manera que sea, no se debe ninguna prestación al concedente.

La subenfiteusis no se admite.

Artículo 1.574

Cada diecinueve años puede el concedente pedir reconocimiento de su derecho a quien se encuentre en posesión del fundo enfitéutico.

Por el acto de reconocimiento no se debe ninguna prestación: los gastos son de cargo del poseedor del fundo.

Artículo 1.575

El enfiteuta puede siempre rescatar el fundo enfitéutico mediante el pago de un capital que colocado al interés del tres por ciento anual produzca en un año una suma igual al canon enfitéutico, o al valor de la misma pensión, si esta es en frutos sobre la base de su precio medio en los diez últimos años.

Las partes pueden, sin embargo, convenir en el pago de un capital inferior a lo dicho.

Cuando se trata de enfiteusis concedida por tiempo determinado que no exceda de treinta años, pueden también convenir en el pago de un capital superior que no podrá exceder de la cuarta parte del establecido arriba.

Artículo 1.576

El concedente puede pedir la entrega del fundo enfitéutico cuando el enfiteuta no prefiera rescatarlo en los términos del artículo precedente, y si concurre alguna de las circunstancias siguientes:

1º. Si después de interpelado no ha pagado el enfiteuta la pensión por dos años consecutivos.

2º. Si el enfiteuta deteriora el fundo o no cumple con la obligación de mejorarlo.

Los acreedores del enfiteuta pueden intervenir en el juicio para conservar sus derechos, sirviéndose, en caso necesario, del derecho de rescate que pertenece al enfiteuta y pueden ofrecer el pago de los daños y dar fianza por lo futuro.

Artículo 1.577

En caso de entrega del fundo, el enfiteuta tiene derecho a indemnización por las mejoras que haya hecho en el fundo enfitéutico.

Esta indemnización se debe hasta el monto de la suma menor entre lo gastado y el valor de las mejoras al tiempo de la entrega del fundo, si la devolución se ha verificado por culpa del enfiteuta.

Cuando la entrega se ha hecho por vencimiento del término de la enfiteusis, se debe la indemnización en razón del valor de las mejoras en la época de la entrega.

Artículo 1.578

En caso de devolución, las hipotecas constituidas contra el enfiteuta se transfieren sobre el precio debido por mejoras.

En caso de redención, las hipotecas adquiridas contra el concedente se transfieren sobre el precio debido por la redención.

Título XIII

Del Comodato

Capítulo I

De la naturaleza del comodato

Artículo 1.724

El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinados, con cargo de restituir la misma cosa.

Artículo 1.725

Las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de ambos contrayentes, a no ser que el préstamo se haya hecho en contemplación a sólo la persona del comodatario, pues entonces los herederos de éste no tienen derecho a continuar en el uso de la cosa dada en préstamo.

Capítulo II

De las obligaciones del comodatario

Artículo 1.726

El comodatario debe cuidar la cosa dada en préstamo como un buen padre de familia, y no debe servirse de ella sino para el uso determinado por la convencíón, o, a falta de ésta, por la naturaleza de la cosa y la costumbre del lugar, so pena de daños y perjuicios.

Artículo 1.727

El comodatario responde del caso fortuito:

1º. Cuando ha usado de la cosa indebidamente, o ha demorado su restitución, a menos que aparezca o se pruebe que el deterioro o pérdida por el caso fortuito habrían sobrevenido igualmente sin el uso ilegítimo o la mora.

2º. Cuando la cosa prestada perece por caso fortuito y el comodatario hubiere podido evitar la pérdida usando una cosa propia en vez de aquélla.

3º. Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la suya, ha preferido deliberadamente la suya.

4º. Cuando expresamente se ha hecho responsable de casos fortuitos.

5º. Cuando la cosa se hubiese estimado al tiempo del préstamo, aunque la pérdida acaezca por caso fortuito, ésta será de cuenta del comodatario, si no hubiese pacto en contrario.

Artículo 1.728

Si la cosa se deteriora únicamente por efecto del uso para el cual se dio en préstamo y sin culpa del comodatario, éste no responde del deterioro.

Artículo 1.729

El comodatario que ha hecho algún gasto para usar de la cosa dada en préstamo, no puede pedir el reembolso.

Artículo 1.730

Si son dos o más los comodatarios, es solidaria su responsabilidad para con el comodante.

Artículo 1.731

El comodatario está obligado a restituir la cosa prestada a la expiración del término convenido. Si no ha sido convenido ningún término, debe restituir la cosa al haberse servido de ella conforme a la convencíón. El comodante puede igualmente exigir la restitución de la cosa cuando haya transcurrido un lapso conveniente dentro del cual pueda presumirse que el comodatario ha hecho uso de la cosa

Cuando la duración del comodato no haya sido fijada y no pueda serlo según su objeto, el comodante puede exigir en cualquier momento la restitución de la cosa.

Artículo 1.732

Si antes del término convenido o antes de que haya cesado la necesidad del comodatario, sobreviniere al comodante una necesidad urgente e Imprevista de servirse de la cosa, podrá obligar al comodatario a restituirla.

Capítulo III

De las obligaciones del comodante

Artículo 1.733

Si durante el préstamo se ha visto el comodatario obligado a hacer para la conservación de la cosa algún gasto extraordinario, necesario, y tan urgente que no haya podido prevenir de él al comodante, éste debe pagarlo.

Artículo 1.734

El comodante que, conociendo los vicios de la cosa dada en préstamo, no previno de ellos al comodatario, responderá a éste de los daños que por aquella causa hubiese sufrido.

Título XIV

Del Mutuo

Capítulo I

De la naturaleza del mutuo

Artículo 1.735

El mutuo es un contrato por el cual una de las partes entrega a otra cierta cantidad de cosas, con cargo de restituir otras tantas de la misma especie y calidad.

Artículo 1.736

Por efecto del mutuo, el mutuario se hace propietario de la cosa que se le dio en préstamo, y ésta perece para él, de cualquier manera que suceda la pérdida.

Artículo 1.737

La obligación que resulta del préstamo de una cantidad de dinero, es siempre la de restituir la cantidad numéricamente expresada en el contrato.

En caso de aumento o disminución en el valor de la moneda antes de que esté vencido el término del pago, el deudor debe devolver la cantidad dada en préstamo, y no está obligado a devolverla sino en las monedas que tengan curso legal al tiempo del pago.

Artículo 1.738

La regla del artículo precedente no rige cuando se han dado en préstamo monedas de oro o plata determinadas, y se ha estipulado que la restitución se haga en la misma especie de moneda y en, igual cantidad.

Si el valor intrínseco de las monedas se ha alterado, si no se pueden encontrar aquellas monedas, o si se las ha puesto fuera de circulación, se devolverá el equivalente del valor intrínseco que tenían las monedas en la época del préstamo.

Artículo 1.739

Si el préstamo consiste en barras metálicas o en frutos, el deudor no debe restituir sino la misma cantidad y calidad, cualquiera que sea el aumento o disminución de su precio

Capítulo II

De las obligaciones del mutuante

Artículo 1.740

En el mutuo, el mutuante tiene la misma responsabilidad que la establecida en el artículo 1.734 para el comodato.

Artículo 1.741

El mutuante no puede pedir antes del término convenido las cosas que dio en préstamo.

Artículo 1.742

Si no hay término fijado para la restitución, el Tribunal puede acordar un plazo para ella, según las circunstancias.

Artículo 1.743

Si sólo se ha convenido en que el mutuario pagará cuando pueda o cuando tenga medios, el Tribunal fijará un término para el pago, según las circunstancias.

Capítulo III

De las obligaciones del mutuario

Artículo 1

El mutuario está obligado a restituir las cosas de la misma calidad y en la misma cantidad de las que recibíó, y en el término convenido, y a falta de esto, está obligado a pagar su valor en el tiempo y en el lugar en que según el contrato debía hacer la restitución.

Si no se han determinado el tiempo y el lugar, el pago debe hacerlo el mutuario según el valor corriente en el tiempo en que ha quedado en mora y en el lugar donde se hizo el préstamo.