ASIENTOS REGISTRALES es la constatación de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro para que surtan los efectos hipotecarios correspondientes. En todo caso, es una situación jurídico real inmobiliaria.
Según su autonomía:
Principales
Autónomos e independientes. Tienen autonomía y función propia en la publicidad registral.
Serán de este tipo el asiento de inscripción, de cancelación y de anotaciones preventivas.
+ ·
Según la duración
:
· Definitivos
Se dotan de estabilidad.· Provisionales
Según los efectos:
· Positivos:
suponen la creación o modificación de un do ya inscrito. Se identifica en todos menos la cancelación· Negativo:
TIPOLOGÍA art.
41 RH, los asientos que pueden recogerse en el RP son: 1.Asiento de presentación. 2Asiento de inscripción. 3Asiento de cancelación. 4Anotaciones preventivas 5Notas marginales
ASIENTO DE PRESENTACIÓN (arts. 248-258 LH)
La solicitud que ingresa en el Libro de Entrada posteriormentetiene la función de dejar constancia del momento y orden de entrada
Este asiento es relevante a efectos de aplicar el 1º de prioridad. Una vez que se haya inscrito en el Libro Diario, guardará el orden de prelación del Libro de entrada.
Antes de la Ley 24/2005, había una práctica no obligatoria de recogida de la solicitud en el Libro de entrada para que se procediese posteriormente al asiento de presentación donde estrictamente debía: en el Libro Diario. Tras esta ley, se convirtió en vinculante, debiendo ahora de llevar el registrador dos libros:
● Libro de entrada (art. 248.2 LH)
donde se recogerá la solicitud al presentarse sin necesidad de aportar documento formal.
● Libro Diario
No existe previsión alguna respecto a la denegación de la solicitud al Libro Diario. Los registradores dejarán acceder a este libro a todas las solicitudes como regla general, pues sobre el Libro Diario sí que se prevé control jurídico que lleve a denegación y en su caso, a recurso ante esta denegación. El asiento de presentación no es la presentación en el libro de entrada, sino que ha entrado en el registro.
Asiento de presentación:
anotación preliminar y de duración limitada que se practica en el Libro Diario, constatando el acceso de un título o documento, en el que insta una pretensión susceptible de iniciar procedimiento registral (art. 420 RH)
En este caso sí que hay un control técnico jurídico por el registrador. Se caracteriza por lo siguiente:
● Preparatorio:
es previo a la anotación principal, cual es la inscripción. ● ●Eficacia limitada
Porque va determinar el principio de prioridad o en su caso, de cierre del Registro de Propiedad. El libro de entrada va a determinar el principio de prioridad, pero es el asiento de presentación el que va a recoger ese momento de entrada. Es limitada porque en los efectos materiales de la inscripción, únicamente va a tener eficacia respecto a determinar el principio de prioridad o en su caso, el cierre registral, ninguno de los otros que veremos más adelante.CAUSAS DE DENEGACIÓN DEL ASIENTO.
A)
No tratarse de documento legalmente apto
Regla general: documentos públicos (que tienen unos requisitos), regla excepcional, ciertos documentos privados.B)
Falta de competencia territorial por no afectar a una finca de su competencia
Si no afectar a finca registral alguna o a no es competente el registro al que se presentaC)
Falta de concreción de la solicitud
Al respecto se contempla la posibilidad de recurrir a la jurisdicción ordinaria (juzgado de lo civil)La Dirección General de Registros y Notariado en su resolución de 21 de Noviembre de 2019 dio las mismas posibilidades de recurso que a la denegación de la inscripción, o lo que es lo mismo:
· recurso judicial
· recurso gubernativo nombre).
Esto se encuentra en los arts. 324 Y 328 LH y esta opción es discrecional por parte del solicitante, puede optar por una u otra y no son excluyentes:
● Si opta por el recurso gubernativo, puede ir a la jurisdicción ordinaria, pero no a la inversa (si acude a los juzgados no podrá entablar recurso gubernativo). Se utiliza por el procedimiento de juicio verbal independientemente de la cuantía.
Publicidad del asiento de presentación se manifiesta en la obligatoriedad de proceder de oficio del señor notario en los siguientes plazos (Art. 97 RH)
: inferior a Si hay defecto a corregir, plazo de 30 días
c. En todo caso, caducará el procedimiento registral a los 60 días, por lo que conviene inscribir antes para no reiniciarse.
ASIENTO DE INSCRIPCIÓN –
tendrá que recaer sobre bienes inmuebles o dº considerados como tales, y se practica en el Libro de inscripciones. El contenido mínimo del asiento (Art. 9 LH y 51 RH)
·
Punto vista objetivo
Recoger la naturaleza de la finca (urbana o rústica), ubicación y extensión.·
Punto vista subjetivo identificarse al titular del do que se pretende inscribir y si actúa en nombre propio o por representación, o en su caso, con curador si hay medidas de apoyo.
·
Punto vista jurídico formal
:
el tipo de derecho, cargas y circunstancias e incluso el valor. Elemento básico – corriente del pago fiscal (defecto subsanable). Dºse publican, y los efectos propios de la fe pública registralse van a predicar de los dºrecogidos.CLASES DE INSCRIPCIONES:
Extensas/concisas
Régimen general –
extensas, las que recogen el contenido mínimo de los arts. 9lh Y 51 RH./// Concisas: por autorización legal se permite que haya una inscripción más breve sin todos los elementos del art. 9 LH y 51 RH pero siempre referenciadas a una inscripción extensa.
P.E. Distintas fincas que pertenecen a un mismo dueño en un mismo distrito registral.
Principales/ de referencia:
· Principales
Aluden a fincas principales y en concreto, a concesiones administrativas.· De referencia
Primeras/posteriores·
Primera: inmatriculación a título. Posteriores: consecuentes y sucesivas alteraciones o modificaciones de la inmatriculación.
Respecto a sus efectos –
Declarativas/constitutivas:
· Declarativas
Son el régimen general, ya que los dºreales se crean, modifican y extinguen de manera extrarregistral. Constitutivas: el régimen particular es que algunos dºexigen la inscripción para su existencia como la hipoteca y el do de superficie.Obligatorias/voluntarias
:
las inscripciones obligatorias no equivalen a las inscripciones constitutivas.El régimen general es que se puede acceder al registro de forma voluntaria, pero hay casos en los que se exige la inscripción so pena de sanción–
Que no de nulidad-
P.E. Las concentraciones parcelarias se deben inscribir. Esto es importante porque si además ocasiona perjuicios a 3ºconllevaría los daños de responsabilidad extracontractual.
ASIENTO DE CANCELACIÓN (
Art. 76 a 102 LH
)
Los asientos pueden ser objeto de cancelación:● Asiento de inscripción● Notas marginales● Anotaciones preventivas Se cancela es el asiento, no el do, por lo que la cancelación no implica que se pierda el do sino la tutela registral.
CLASES DE ASIENTOS DE CANCELACIÓN
a.
A instancia de parte o bien de oficio (régimen general, a instancia de parte)
B. Extensas/concisas
c. Cancelación total/parcial.(art. 79 Y 80 LH)
CAUSAS QUE PUEDEN DAR LUGAR A LA CANCELACIÓN
TOTAL (
Art. 79 LH
)
Aunque la causa sea la nulidad del título, no se perjudicará al tercero hipotecario protegido por elArt. 79 LH
Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas:1o. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas. 2o. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado. 3o. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho. 4o. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.
PARCIAL (Art. 80 LH)Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial: 1o. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva. 2o. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.
P.E. Cancelación parcial de la hipoteca por pago parcial.
ANOTACIONES PREVENTIVAS (arts
.
42 a 77 LH
)
Es un asiento provisional y positivo cuya finalidad es garantizar un do perfecto pero no consumado, preparar un asiento definitivo o asegurar el resultado de un procedimiento judicial. Se realizan en el Libro de inscripciones.
ANOTAC PREVENTIVAS (arts
.
42 a 77 LH
)
Asiento provisional y positivo finalidad es garantizar un do perfecto pero no consumado, preparar un asiento definitivo o asegurar el resultado de un procedimiento judicial. Se realizan en el Libro de inscripciones.Se podrán utilizar en los siguientes casos (Art. 42 LH)
: – Anotaciones accesorias con eficacia temporal –
Anotaciones de dos en litigio o en formación·
Contradictorias a una situación real inscrita · Precursoras de un cambio real
– Anotaciones en función de garantía de dos obligacionales que no pueden ser objeto de inscripción como p.E. Providencias de embargo. –
Anotaciones de valor negativo:
Efectos básicos de las anotaciones preventivas otorgan valor prelativo, pero no preclusivo = el titular registral dispone del do inscrito pero el adquirente de tal do debe saber que puede ser objeto de modificación o de cancelación, en su caso; de esta forma, impide que el tercer adquirente pueda tener buena fe a efectos del art. 34 LH.
CAUSAS DE EXTINCIÓN (art. 77 LH
)
Cancelación (art. 79 y 80)Caducidad
Conversión –Transformación a asiento de inscripción.
NOTAS MARGINALES asiento accesorio, definitivo generalmente positivo, se extiende al margen de otro dando constancia de un hecho jco que complementa, concreta o especifica el acto o do consignado en el asiento. Procede en el libro de inscripciones como en libro diario.
CLASES
1.De modificación jurídica:
consignan hechos o circunstancias que alteran la situación jurídica publicidad en el asiento principal
2.De oficina
Son anotaciones de relación de asientos y se practican de oficio para agilizar y ordenar los propios libros registrales.
3.Sustitutivas o sucedáneas
Son aquellas anotaciones sucedáneas que pudiendo ser objeto de asiento de inscripción, se permite legalmente que adopten la forma de la nota marginal que es más simple y menos prolija. P.E. Supuestos de subrogación hipotecaria.
4.Informativas:
anotaciones de función meramente informativos que constatan situaciones legales que no requieren inscripción ni publicidad registral.
MENCIONES (
Art. 29 LH
) –
alusiones que se realizan incidentalmente en los asientos, en general, y en el asiento de inscripción en particular. Estas menciones no despliegan efecto registral alguno.
No tienen la consideración de asiento. Hacen referencia a supuestos en que se hace una alusión a situaciones jurídico reales susceptibles de ser objeto de una inscripción independiente y autónoma propia.
Si un adquirente de un bien en el que hay una mención a una carga o gravamen, el adquirente resultará protegido por la fe pública registral y no se le podrá imponer el gravamen impuesto (quad nones in acta nones in mundo); lo cual no significa que si ha tenido constancia extrarregistral de la existencia del do, no podrá resguardarse o protegerse con la fe pública registral del art. 34 LH por no tener buena fe.
TEMA 22. PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL.
CONCEPTO Para poder procurar la inscripción de los títulos y publicación de los dºse requiere un procedimiento basado en 3principios formales: pr. De rogación, pr. De legalidad y pr. De tracto sucesivo. Procedimiento registral:
sucesión reglada de actos de naturaleza administrativa determinantes de la constancia registral de sus titularidades jurídico-reales.
FASES
1.Principio de tracto sucesivo (art. 20 LH y 105 RH)
Cualquier solicitud de presentación de un asiento tiene que estar respaldado por los asientos anteriores, no contradiciéndoles, salvo la inmatriculación. Puede ser:
Tracto sucesivo normal:
cada título despliega una anotación particular.
Tracto sucesivo abreviado
Un mismo asiento recoge distintos actos que son susceptibles de inscripción individual, pero se habilita legalmente por economía registral. P.E.Cesión de dos hereditarios entre herederos.
2. Principio de rogación (art. 6 LH) Por el cual se inicia 3 fases:·
·
Presentación de doc que acreditan la solicitud (públicos o privados, en su caso). Cumplir requisitos arts. 3 LH y 33 RH o de autorizaciones particulares que hace la ley, y se procede a la anotación en el Libro Diario consignando el momento de acceso (del libro de entrada).
·
Calificación (revisiónde los doc). Puede ser que se admita la solicitud, siendo una calificación positiva -pasando a la ss fase-, o que no se admita la solicitud por concurrir causa de denegación del art. 420 RH, dándose una calificación negativa. En este caso, se puede ir a los juzgados de 1a instancia (art. 416.4 RH)
, o acudir al recurso gubernativo (desde la resolución de la dirección general de registros de notariados, de 21 Noviembre de 2019)
.
Si es positiva la revisión de lo presentado, se procede a la extensión del asiento de presentación (art. 416 RH y 249 LH)
. Hasta aquí, se habrá realizado un exámen formal (revisión) y tras ser éste positivo, se pasa de oficio a la calificación donde el registrador califica jurídicamente el título, observando si hay trascendencia jurídico real o no. La labor corresponde al registrador (art. 18 LH)
Y x el 1º de legalidad caracteriza por ser: ● Labor impugnable ● Obligatoria● Indelegable● Eficacia erga omnes.
Si la calificación es favorable:
inscripción en el plazo de menos de 15 días.
Si el defecto es subsanable, tendrá 30 días y en todo caso, el plazo máximo es de 60 días so pena de caducidad (volviendo a reiniciar el proceso).
Si no es favorable, puede ser por (Art 65 LH):
Defecto subsanable
suspensión del procedimiento. Tendrá que estar el asiento de presentación vigente – podrá subsanarse en el plazo de 30 días pero en todo caso, el plazo máximo de vigencia del asiento es de 60 días so pena de caducidad, requiriendo volver a empezar el proceso para subsanar.
Defecto insubsanable
Se produce la denegación. Se puede consentir o presentar un recurso gubernativo o judicial.
CAUSAS DE LA SUSPENSIÓN O DENEGACIÓN
CALIFICACIÓN NEGATIVA POR DEFECTOS (
ART. 65 LH
)
CONSECUENCIAS
Favorable
Inscripción en plazo de 15 días
No favorable
· Defecto subsanable
Suspensión (30 días, en todo caso hasta 60).· Defecto no subsanable
Denegación. Impugnación.Defectos estructurales:
○ Causas de nulidad:
Se produce denegación ○
Causas formales:
○ Forma privada cuando no se autoriza legalmente
:
denegación○ No otorgamiento en forma solemne(ad solemnitatem): denegación
○ Falta de determinación del objeto:
Denegación
○ Determinabilidad (defecto de determinación pero es determinable): suspensión
○ Falta de documentos complementarios:
suspensión.
EFECTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL·
Exteriorización
Publi busca evitar que puedan surgir cargas o graváMenes ocultos, a efectos de que estos puedan ser oponibles vs 3º necesario haya publicidad registral. ·Organizada
Por medio del registrador·
Con trascendencia real:
no sólo los dº reales son inscribibles; tb resoluciones judiciales que afecten al estado civil o algunos dºpersonales.·
Cognoscibilidad erga omnes: posibilidad de poder conocer de forma fidedigna el contenido de los libros y a partir de ahí, la situación real del bien afectado
·
Con efectos sustantivos sobre la situación publicada
De estos dos últimos puntos diferenciamos:Publicidad formal:
cognoscibilidad erga omnes, a la posibilidad general de conocimiento y apertura de los libros.
Publicidad material:
Acerca de la publicidad formal, los mecanismos para acceder al conocimiento de la información registral son:
A)
Nota simple informativa y certificación registral
La nota simple informativa se puede solicitar de forma presencial o telemática, al igual que el certificado, y es más sencilla que la certificación, pero esta última sí es prueba fehaciente de lo expedido y la nota no.b) Excepcionalmente, pues se prohíbe en el art. 332 RH, la jurisprudenciaadmite la posibilidad de acceder directamente al registro si concurre justa causa (bajo la supervisión del registrador, salvo que se trate de una autoridad en el ejercicio de sus funciones).
efectos materiales, destacamos 3 principios:●
Fe pública registral (art. 34 LH
)
● Exactitud registral (
● Legitimación (art. 38 LH
)
se van a proyectar en dos ámbitos: En relación al titular inscrito, tenemos los efectos desplegados por: ○ Pr. De exactitud ○ Pr. De legitimación
Respecto a los terceros, donde se aplica en esencia el pr. De fe pública: Inoponibilidad (art. 32 LH) No convalidación (Art. 33 LH) Inatacabilidad (art. 34 LH)
EFECTOS EN RELACIÓN AL TITULAR INSCRITO: PRINCIPIO DE EXACTITUD (ART. 38 LH) Se presumirá que los dreales inscritos en el registro existen y pertenecen al titular registral.
Establece una presunción de derecho que admite prueba en contrario (presunción iuris tantum) que se proyecta sobre la: ● ● Extensión ● Afecta a la titularidad del do, presuponiendo que el titular registral coincide con el extrarregistral o civil. ●
Se plantea qué sucede con el art. 448 CC entre el presunto poseedor registral y extrarregistral (no coincide el que posee la cosa por el que se presumen que está poseyéndola)
art. 448 CC presume que el poseedor posee con justo título y no se le puede obligar a exhibir. Ante vs entre este art. Y el plano registral, prevalece la posición del titular registral, tanto a efectos ad interdicta (de acción posesoria) como de posesión ad usucapionem (secundum tabulas)
Es una presunción iuris tantum y por ello puede manifestarse oposición acudiendo a la jurisdicción ordinaria probando defectos formales o defectos sustantivos:
Nulidad, falsedad o error del asiento +
Nulidad falsedad o error del título +
Discordancia entre asiento y título +
Existencia de títulos posteriores no inscritos que hayan sido adquiridos por parte del anterior titular registral. Doc no inscritos no pueden afectar a 3º, por lo que hablamos de derechos que por sí mismos no pueden acceder al registro pero puede acreditarse fehacientemente que hay un título válido adquirido del anterior titular de registro que no se ha inscrito porque no se le permite el acceso, sin perjuicio de que puedan ser objeto de mención -aunque las menciones no conllevan fe pública-. + Extinción del do inscrito (en caso de que aun no se hubiese cancelado)
El prr 2o del art. 38 LH establece la necesidad de acompañar con una demanda ed prr 2o cómo actuar en contra de esa posición iuris tantum, disponiendo la necesidad de que se acompañe necesariamente una demanda de cancelación del asiento, por lo que se tendrá teniendo que que interponer dos acciones:
· Acción solicitando la cancelación (cuando la demanda pretendida sea incompatible con lo inscrito y sea necesaria dicha cancelación)
· Acción solicitando la ruptura o modificación de lo plasmado en el registro.
La doctrina ha señalado que cuando sea necesaria la demanda del art. 38 2o LH, ésta vendrá implícita la demanda principal (la del párrafo 1o) por economía procesal. No obstante, por esta divergencia entre doctrina y jurisprudencia, lo más indicado parece ser interponer ambas para evitar que problemas de interpretación.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Se proyecta en dos aspectos:● Reconociendo y dotando de l
● Implica una liberación de la carga de la prueba con una presentación de una certificación.
publicidad registral legitimará para interponer acciones posesorias y reales, siguiendo el régimen general. Podrá interponer una acc. Reivindicatoria con el certificado registral. También legitima para la acción real registral, que al igual que la acción hipotecaria del art. 129 LH, es una acción sencilla y eficaz para el titular registral.
CONCEPTO DE ACCIÓN REAL REGISTRAL
– acción real de caracteres vindicativos y eficacia provisionalque el Do hace derivar de una situación de apariencia registral, “distinta a las acciones posesorias, y acciones reales, basadas en el ius possidendi”. Hay distintas opiniones doctrinales respecto a lo último, en tanto que unos consideran que es una acción especial por permitir simplificar el ejercicio de los interdictos o acciones reales, frente a otros que dicen que son acciones diferenciadas.
PRESUPUESTOS DE LA ACCIÓN REAL REGISTRAL
A
POSITIVOS
Se tiene que tratar de un titular registralQue el do publicado suponga la posesión del autor, llevando implícitamente la posesión de la cosa Perturbación o despojo de un 3o no inscrito (perturbación en el ejercicio del do por un
B. NEGATIVOS
No debe haber: 1.
anotación preventiva de demanda, nulidad de la inscripción o acción Anotación preventiva de suspensión del asiento. 3.Nota marginal indicativa de la doble inmatriculación
CAUSAS DE OPOSICIÓN A LA DEMANDA (
ART. 444.2 LEC
) 1) 2)
Posesión por el demandado de la finca o do discutido por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el titular inscrito anterior.
3) 4)La finca inscrita no es la que se posee el demandado
Resumen, el pr. De exactitud nos muestra que lo que está inscrito es y coincide con la realidad extrarregistral, y el pr. De legitimación, que podrá actuar como verdadero titular y desde el punto de vista procesal, podrá ejercitar las acciones que convengan para proteger tal posición.
EFECTOS EN TERCEROS
1INOPONIBILIDAD (
ART. 32 LH Y 606 CC
)
doc no inscritos no perjudican a 3º y entendemos por estos últimos en especial, al tercero hipotecario.2.NO CONVALIDACIÓN (
ART. 33 LH)
La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes
3.INATACABILIDAD (Art. 34 LH) Innata
Para ser tercero hipotecario, reafirmando mantenimiento de la posesión, requiere:
(1) Adquisición a título oneroso
No es igual a la bilateralidad; la onerosidad se refiere a la carga, al deber de prestación que tiene que realizar uno de los contratantes; no todo contrato bilateral es oneroso pero todo contrato oneroso es bilateral.
Se excluye los negocios a título gratuito salvo aquellos negocios a título gratuito que imponen algún tipo de prestación, en especial dos figuras:
legados modales y el legado a un propio acreedor en pago de una deuda (art. 873 CC).
Para determinar qué cuota le corresponde a los legitimarios es necesario saber cuales son los bienes presentes en la herencia sumándose el valor de las donaciones hechas en vida por el causante. A partir de ese valor:
(A) bienes de la herencia + (B) donaciones = un valor sobre el que se impone una cuota.
De esta forma, entran en juego las donaciones onerosas o modales. El problema es saber entender esta figura a efectos de la revocación y efectos de traer a colación los bienes (figura de carácter sucesorio).95
Si esta cuota no queda cubierta con los bienes de la herencia se han de disminuir las donaciones. La relevancia a efectos registrales de la colación de los bienes proviene de los siguiente: ¿Cómo se resolvería esto en las donaciones onerosas habida cuenta de los efectos registrales? La teoría de la concurrencia señalaba, como sabemos, una distinción en cuanto al régimen aplicable, es decir, la parte que se debía considerar como donación (aquello que trascendía del valor de la carga) frente al resto que no podía ser objeto de revocación y tampoco de colación. Esto siempre que la carga tenga valor económica, pues de otra forma no tendría relevancia a efectos de la colación la donación.
(2) Adquisición de titular registral, exigíéndose tanto requisito subjetivo (titularidad registral) como objetivo (capacidad de disposición suficiente). (a) No debe existir extrarregistralmente una causa de ineficacia (b) La inscripción no ha de ser previa necesariamente a la adquisición, aunque esto parezca en línea con el principio de tracto sucesivo; no obstante, aun no dándose inicialmente la inscripción del transmitente, si posteriormente inscribe el transmitente, podrá hacerlo el tercer adquirente de igual forma.
(3) Buena fe
Opera en el ámbito extrarregistral, pues basta con tener conocimiento de la discordancia entre lo inscrito y la realidad. El párrafo 2o fija una presunción de buena fe al nivel de la del art. 434 CC y art. 1951 CC.
Hay dos elementos a tener en cuenta: la ignorancia y la creencia.
·
Ignorancia del adquirente de la inexistencia o el vicio en la titularidad del transmitente. ·
Creencia de su capacidad de disposición con base a su inscripción en el registro
Objeto de la buena fe, debe recaer en la titularidad y en la facultad de disposición. Sujetos – cuando se contrata por representante la buena fe se exige al mandante y al mandatario (en representación voluntaria) o al representante (si es legal, no al representado).
Momento de apreciación de buena fe = celebración del negocio, salvo los supuestos en los que la inscripción tiene cararct constitutivo (hipoteca y do superficie) Mala fe sobrevenida no perjudicará pues se exige la buena fe al celebrar o al inscribir, en su caso, no perjudicando a su consideración como 3o hipotecario.
(4) Que inscriba. El momento en que opera la protección al tercero hipotecario es en el momento del asiento de la presentación, que recordemos que recoge con efecto retroactivo al momento de la solicitud del acceso al registro.
B. ¿Qué efectos tiene ser tercero hipotecario? (Efectos)
Si concurren todas las notas anteriores, el efecto es el mantenimiento de la adquisición del tercero hipotecario. Dos puntos a tener en cuenta:
1. Adquisición derivativa u originaria, es derivativa porque el acceso al registro tiene efectos meramente declarativos, no constitutivos; esto tiene relevancia en los casos de adquisición a non domino. 2.
Inatacabilidad
I
Acciones de nulidad/ anulabilidad (art. 34 LH, art. 33 LH y art. 31 LH).
Aquí hay que distinguir dos supuestos:
1.Nulidad del título del transmitente. El tercero en este caso es inamovible, no le afecta
2.Nulidad del título por el que adquiere el 3o. Éste ha de ser ajeno a la causa de pérdida del do del transmitente y a la acción interpuesta por el demandante, pero atendamos al siguiente caso:
La STS de 8 de Julio de 2021 (res. 507/2021
)
por la nulidad de la adquisición (en este caso porque era nulo el contrato de representación por el cual el representante había celebrado el título a favor del adquirente; si el contrato de representación no es válido, no hay consentimiento y el contrato es nulo). Dicho así, parece determinante pero la sentencia dice que no ha lugar a la proteccióndel art. 34 LH en cuanto que los adquirentes podían y debían haber sabido la causa de nulidad (desprendiendo de ello que no había buena fe). .