¡Escribe tu texto aquí!·La Teoría del dominio dividido. Es el punto de vista que fue Preferido por los juristas medievales. El dominio se comparte por dos señores, Que son el señor del dominio directo y el señor del dominio útil. La división No se hace idealmente o por cuotas, sino a través de las facultades que a uno y Otro se atribuyen.

·La Teoría de la carga real. De acuerdo con ella el enfiteuta debe ser considerado como propietario. El concedente de la enfiteusis Y los sucesores de éste son simplemente titulares del derecho a percibir una Prestación periódica que es el canon o pensión, de modo que la enfiteusis se Confunde con los censos y se considera como una subespecie de ellos.

El artículo
1.605 Cc. Define el censo como enfitéutico Cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el Directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en Reconocimiento de este mismo dominio.

El Código civilregula la enfiteusis dentro de los Censos y la considera como un tipo de éstos. Sin embargo, es un censo en alguna Medida muy especial, pues sería erróneo pensar que el concedente transfiere la Titularidad del dominio a cambio sólo del derecho a percibir el canon. Como Veremos, tiene derechos que son exorbitantes desde el punto de vista censal. Por ello, a pesar de su calificación como censo, la definición y la regulación Del Código civil se encuentran influidas por la doctrina medieval del dominio Dividido. Ni el enfiteuta ni el dueño del dominio directo ostentan una plena Titularidad sobre la cosa y sus derechos son de carácter concurrente.

De los censos tiene la enfiteusis las notas Carácterísticas de la perpetuidad y remidibilidad.

2.2  Estructura Del derecho de enfiteusis

Concedente de la enfiteusis puede serlo sólo el Propietario. La constitución de enfiteusis supone un acto de disposición.

El objeto de la enfiteusis, la cosa sobre la que Recae, ha de ser un bien inmueble. El carácter inmobiliario es esencial en la Institución (artículo 1.628 Cc.). Se señala, sin embargo, por la doctrina, que No todos los bienes inmuebles pueden ser sometidos a enfiteusis, sino tan sólo Aquellos que lo sean por su propia naturaleza (fincas, fundos, predios).

La pensión es la prestación del enfiteuta. Puede Consistir en un pago de dinero o en especie. En este último caso, puede tratarse De frutos (artículo 1.613 Cc.). El Código civil admite que la pensión sea una Parte alícuota de los producidos por el inmueble, pero no establece las reglas Sobre la proporción que corresponde al enfiteuta y al concedente, por lo que se Aplicará la regla general de la libertad de pacto, aunque debe tenerse en Cuenta, sin embargo, la legislación sobre usura, en evitación y vigilancia de La recogida de los frutos, estableciendo unas normas de carácter supletorio, Que se aplicarán en defecto de regulación por las partes de esta materia (artículo 1.630 Cc.).

2.3  Constitución Del derecho de enfiteusis

El artículo 1.628 Cc.Dispone que la enfiteusis sólo Puede establecerse en escritura pública. El precepto tiene como presupuesto la Constitución mediante contrato, que es la norma general de los censos.

El artículo 1.629 Cc. Impone la obligación de fijar la Constitución de la enfiteusis bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la Pensión anual que haya de satisfacerse. Si consiste en frutos, se fijará su Especie y calidad (artículo 1.629 y 1.630 p.1º Cc.).

2.4  Contenido Del derecho de enfiteusis

Además de las normas generales de los censos, la Enfiteusis encierra otras normas específicas.

Los derechos del enfiteuta

El artículo 1.632 Cc. Dispone que “El enfiteuta hace suyos los productos de la Finca y de sus accesiones.

Tiene los mismos Derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y minas que se Descubran en la finca enfitéÚtica”.

El Código civil reconoce al enfiteuta un ius utendi et fruendi amplísimo, lo Mismo que un poder dispositivo. Tanto es así, que la doctrina se ha apoyado en Los artículos 1.633, 1.634 y 1.635 Cc. Que regulan dicho poder para fundamentar La teoría de que el enfiteuta es el verdadero propietario. En efecto, el Artículo 1.633 Cc. Permite que el enfiteuta disponga de la finca y de sus Acciones tanto por actos inter vivos Como de última voluntad. El artículo 1.635 Cc. Le obliga simplemente a poner en Conocimiento del dueño directo la donación y la permuta. Sólo se exige el Consentimiento de éste para imponer servidumbres voluntarias perpetuas (artículo 596) o cuando la servidumbre u otra carga disminuya los productos, Pero únicamente para el caso de que la pensión o carga censal se haya fijado en Una parte alícuota de los frutos de la finca enfitéÚtica (artículo 1.634 Cc.).

El enfiteuta tiene derecho a ser indemnizado por el Dueño directo si fuere perturbado en su derecho por un tercero que dispute el Dominio directo o la validez de la enfiteusis, pero ha de citarlo de evicción Conforme al artículo 1.481 (artículo 1.643 Cc.). Esta remisión indica que la Regla sólo es operante en las enfiteusis constituidas a título oneroso y que Deben aplicarse las normas de la evicción. Es difícil el entendimiento del Supuesto de hecho que da lugar a la indemnización, porque el enfiteuta no está Legitimado pasivamente cuando el tercero disputa el dominio directo. Cabe Interpretar que el artículo 1.643 supone que ha sido demandado también para que Se declare la extinción de la enfiteusis por no haberla constituido el Verdadero titular.

Los derechos del dueño directo

El censualista o dueño directo tiene fundamentalmente Los siguientes derechos:

1.El cobro de la pensión

2.La percepción del laudemio, que Es la cantidad a pagar por el adquirente cuando el enfiteuta enajene a título Oneroso la finca enfitéÚtica. Dicha cantidad ha de fijarse al establecerse la Enfiteusis y, en su defecto, se calcula legalmente en un 2% del precio de la Enajenación que da lugar a laudemio. El derecho a la percepción del laudemio lo Posee el dueño directo cuando expresamente se haya pactado al constituirse la Enfiteusis, pero el Código civil admite el pacto en contrario al principio General de que el laudemio lo paga el adquirente (artículos 1.644 a 1.646 Cc.).

3.El reconocimiento de su derecho Por el que está en posesión de la finca enfitéÚtica. El artículo 1.647 Cc., con Objeto de evitar la prescripción, autoriza al dueño directo para exigir aquel Reconocimiento cada veintinueve años, siendo de cuenta del enfiteuta los gastos Del reconocimiento.

Derechos de tanteo y retracto

El Código civilconcede al dueño directo y al enfiteuta Facultades de adquisición preferente, que se encardinan en sus respectivas Situaciones jurídicas, cuando cualquiera de ellos venda o dé en pago su dominio Sobre la finca enfitéÚtica. La regulación legal, extensa y prolija (artículos 1.636 a 1.642 Cc.) está claramente predeterminada por la teoría del dominio Dividido, que se quiere recomponer mediante el tanteo y el retracto.

La venta o dación en pago del dominio útil será Presupuesto para el ejercicio de aquellas facultades por el dueño directo y, Viceversa, la venta o dación en pago del dominio directo lo será para el Enfiteuta.

El que trate de enajenar el dominio de una finca EnfitéÚtica deberá avisarlo al otro condueño, declarándole el precio definitivo Que se le ofrezca o en que pretenda la enajenación. Dentro de los veinte días Siguientes al del aviso se podrá hacer uso del tanteo, adquiriendo aquel Dominio por el precio indicado.

Pese a no ejercitar el tanteo, el enfiteuta o dueño Directo, en su caso, siguen poseyendo el retracto, por lo que podrán subrogarse En el lugar del adquirente por el precio de la enajenación (artículo 1.521 Cc.). Adquieren ellos, en realidad, de esta persona, que les ha de transmitir Necesariamente, si poden en juego el retracto, lo vendido o dado en pago.

El retracto, cuando no se ha ejercitado el tanteo, ha De utilizarse dentro de los nueve días útiles siguientes al otorgamiento de la Escritura de venta. Si ésta se ocultare, se contará dicho término desde la Inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad, presumíéndose la Ocultación cuando no se presenta en dicho Registro dentro de los nueve días Siguientes al de su otorgamiento. La ocultación, independientemente de la Presunción, puede probarse por otros medios legales (artículo 1.638 Cc.).

Ha de entenderse que se protege siempre la buena fe, Por lo que, si el retrayente conoce el otorgamiento, desde entonces comenzará El plazo para retraer, siempre que aquel conocimiento abarque las condiciones Esenciales de la transmisión.

Si la enajenación se hubiera realizado sin el previo Aviso que ordena el artículo 1.637 Cc., la acción de retracto dura un año, Desde que la enajenación se inscribíó en el Registro de la Propiedad (artículo 1.639 Cc.). La norma no prevé más que la falta de aviso para tantear, pero no Que la transmisión se haya hecho por otro precio distinto al del aviso. Ha de Estimarse que es un fraude que no puede privar al retrayente de su acción.

El comiso

El comiso es la facultad que se otorga al concedente o Titular del dominio directo de exigir la devolución de la finca al enfiteuta, Extinguíéndose su derecho. El artículo 1.648 Cc.Señala los siguientes casos en Que caerá en comiso la finca:

1.Por falta de pago de la pensión Durante tres años consecutivos

2.Si el enfiteuta no cumple la Condición estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca

La expropiación de la finca gravada con enfiteusis

En cuanto a la expropiación, el Código civil sólo Contiene como norma específica la del artículo 1.631, relativa a la Expropiación parcial de la finca enfitéÚtica. El principio inspirador del mismo Es la subsistencia de la enfiteusis en la parte que queda, con un reparto entre El dueño directo y el enfiteuta del precio de la expropiación, para lo cual Sufrirá reducción el valor de la finca fijado al constituirse la enfiteusis y Las pensiones. Pero al enfiteuta se le da la opción entre consentir tal Subsistencia o abandonar la finca al dueño directo o redimir la enfiteusis.

3. CONCEPTO DE SUPERFICIE

Etimológicamente, “superficie” es todo aquello que Está por encima del suelo como consecuencia de una actividad humana, es decir, El terreno edificable, estando formada por dos palabras: “súper”, que significa Sobre y “ficie”, que significa parte externa de una cosa.

En su origen, existía el propietario de todo lo que se Elevara por encima de él, pero este principio desaparecíó, aumentando el número De ciudadanos y de fincas, gracias a las concesiones de terrenos, que en un Principio eran arrendadas a particulares. Posteriormente, se eliminó dicho Principio, concediendo la propiedad de lo edificado al constructor.

En el Derecho
Romano existía esta figura, aunque al Principio no se utilizó en el ámbito privado. Con el tiempo también los Particulares vinieron a conceder un derecho semejante, aunque los romanistas Dudan de que se tratara de un verdadero derecho real, porque no aparece con Claridad como derecho real en las fuentes dado su sistema de numerus clausus.

Esta figura evoluciónó y ganó una mayor identidad Propia hasta que, en la época postclásica, se concedieron interdictos a los Superficiarios para la defensa de su derecho. Justiniano les concedíó una Acción real semejante a la reivindicatoria.

En Derecho Romano esta figura no llegó nunca a Entenderse como una propiedad separada, sino como un gravamen en suelo ajeno, Porque el principio “superficiesolo cedit”(la Superficie accede al suelo) tuvo una vigencia absoluta.

El Derecho Español no reguló de forma extensa esta Figura, dedicándole sólo dos preceptos del Código Civil (los artículos 1611 y 1655), los cuales remitían a los normas de la enfiteusis o de los Arrendamientos, fuese su duración temporal o perpetua.

Avanzado el Siglo XX esta figura revive por razones de Política legislativa encaminada a facilitar el acceso a la vivienda o el Cultivo de fincas rústicas, especialmente en la Ley del Suelo de 1956, la Reforma del Reglamento Hipotecario de 1959, las distintas reformas de la Ley Del Suelo y la Ley de Montes vecinales en mano común.

Hoy día, podemos definir el derecho de superficie como Un derecho real que, en su variedad urbana, confiere a su titular el poder de Edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido durante el Tiempo fijado en su constitución.

Pero también, cabe la posibilidad de que el Superficiario construya, en base a su derecho, sobre el subsuelo o vuelo ajeno. Así ocurrirá cuando el dueño de un edificio conceda a un tercero el poder de Elevar sobre él una o varias plantas.

En su variedad rústica, el derecho de superficie Permite a su titular plantar o sembrar en terreno ajeno, teniendo la propiedad De lo plantado o sembrado.

La especialidad más carácterística de esta figura Reside en la separación entre el dominio de lo construido o plantado o sembrado Y el suelo en que se efectúa. El primero corresponde al titular de la Superficie y el segundo al concedente de la misma.

El artículo 1.655 Cc. Dispone que los foros y Cualesquiera otros graváMenes de naturaleza análoga que se establezcan desde la Promulgación del Código civil, cuando sean por tiempo indefinido, se regirán Por las disposiciones establecidas para el censo enfitéutico. Si fueren Temporales, o por tiempo limitado, se estimarán como arrendamiento y se regirán Por las disposiciones relativas a este contrato. El foro es un contrato en Virtud del cual, el propietario de un terreno cede todos los derechos que sobre El mismo le corresponden, reservándose el dominio directo mediante el abono de Una pensión que, previamente estipulada, es entregada anualmente por la persona Que adquiere dichos derechos.

Cuando la superficie se constituya por tiempo Indefinido, su analogía con el censo llevará a estimar que sobre el suelo se ha Operado la división del dominio; el útil corresponderá al superficiario y el Directo al concedente del derecho de superficie. Aquél tendrá la carga de pagar Una pensión o canon anual y el gravamen será redimible. Su redención producirá La consecuencia de que la propiedad de lo construido la adquiere el concedente.

Así pues, con la concesión de la superficie se Construye en  suelo ajeno, a cambio de Una contraprestación, sin necesidad de comprarlo.

Se pretende así el abaratamiento de las edificaciones, Por los precios cuantiosos del suelo, pero la realidad es que, pese a los Intentos legislativos para hacer atractiva la institución mediante su Regulación minuciosa, sigue sin vitalidad real entre particulares.

Según lo dispuesto en el artículo 1.655 Cc., si la Superficie se constituye por tiempo limitado, se estimará como arrendamiento. Pero la jurisprudencia dice que lo que trata de encauzar el precepto es el Arriendo superficiario, es decir, un contrato complejo, en el que junto a Prestaciones propias del arrendamiento se dan al arrendatario los poderes del Superficiario, mucho más amplios, y en este caso las disposiciones aplicables a Las primeras cederán si no son compatibles con el derecho de superficie.

En estos arrendamientos no se pretende alcanzar su Finalidad, que es la de usar y disfrutar un bien ajeno para satisfacer la Necesidad de vivienda o de establecer un negocio o industria, sino la de Construir el superficiario, haciéndose propietario, su propio instrumento de Satisfacción.

4. SUPERFICIE Y LEGISLACIÓN SOBRE EL SUELO

El derecho de superficie fue regulado por vez primera En la primitiva Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, llamada Usualmente Ley del Suelo, de 16 de Mayo de 1956, si bien dentro de un sector Concreto: el urbanístico.

La reforma de dicha Ley por la de 2 de Mayo de 1975 (texto refundido aprobado por Decreto de 9 de Abril de 1976) afectó a la Normativa del derecho de superficie, pero conservó su campo de actuación; se Aplicaba cuando el suelo sobre el que se constituía estaba sujeto a un Plan de Ordenación Urbana. En tal sentido decía su artículo 177.1 que su destino era la Construcción de viviendas, servicios complementarios, instalaciones Industriales y comerciales y otras edificaciones determinadas en los Planes de Ordenación.

La reforma de la Ley del Suelo operada por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de Junio, modificó en alguna medida el Derecho de superficie, pero en general, mantuvo la normativa de 1975.

Los preceptos sobre el derecho de superficie fueron Afectados en una pequeña parte por la sentencia de 20 de Marzo de 1997 del Tribunal Constitucional, que declaró la inconstitucionalidad de numerosos artículos Del texto de 1992.

Actualmente, el derecho de superficie se rige por las Normas contenidas en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el Que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, por el título Constitutivo del derecho y, subsidiariamente, por las normas del Derecho Privado.

-El Artículo 40 de la Ley del Suelo establece en relación con el contenido, la Constitución y el régimen que:

El derecho real de superficie atribuye al Superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la Rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la Propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También Puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya Realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones O edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las Mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

Para que el derecho de superficie quede válidamente Constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción De ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse Necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá Exceder de noventa y nueve años.