Definición y Naturaleza
Los principios hipotecarios son las reglas, instituciones o efectos jurídicos que identifican a un determinado sistema registral, al regular lo que es el tráfico jurídico inmobiliario. No son auténticos principios de los que se pueda predicar una función integradora del sistema, y menos aún principios generales del Derecho. Sirven para poner de manifiesto los rasgos fundamentales del sistema. Se trata de una elaboración efectuada por los juristas teniendo en cuenta determinados artículos de la Ley Hipotecaria (LH), pero la doctrina no está de acuerdo ni en su determinación ni en su contenido, y su naturaleza es heterogénea: desde reglas puramente formales a verdaderas normas sustantivas. Con carácter general, se puede decir que existen los siguientes principios:
- Principio de inscripción
- Principio de rogación
- Principio de legalidad
- Principio de tracto sucesivo
- Principio de prioridad
- Principio de publicidad
- Principio de legitimación registral
- Principio de fe pública registral
Principio de Inscripción
La inscripción es el medio para dar a conocer a terceros la existencia, transmisión o extinción de un derecho (concede eficacia a los derechos reales frente a esos terceros). Según los efectos que produce, se distingue entre:
- Inscripción declarativa: cuando el registro se limita a declarar la existencia, modificación o extinción de un derecho, pero el derecho existe independientemente de que se haya inscrito o no.
- Inscripción constitutiva: se dará en aquellos supuestos en los que se exige la inscripción para el nacimiento del derecho. Es el caso del derecho de la hipoteca.
También se distingue entre:
- Inscripción obligatoria: si se impone como un deber, estableciendo una sanción con carácter administrativo para el caso de que no se haya inscrito.
- Inscripción facultativa: si se deja a la iniciativa del titular del derecho.
Principio de Rogación
Supone que la inscripción debe hacerse a instancia de parte interesada, sin que el registrador pueda actuar de oficio. Rige el artículo 6 de la LH: «La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: por el que adquiera el derecho, por el que lo transmita, por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir, o por quien tenga la representación de cualquiera de ellos». No obstante, una vez iniciado el procedimiento, el desenvolvimiento corresponderá al registrador.
Principio de Legalidad
Significa que los títulos y derechos que accedan al registro han de ser verdaderos y válidos, y a tal fin se concede al registrador la función de calificarlos para proceder a su inscripción, suspenderla o denegarla. Artículo 18 de la LH: «Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase. El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha de presentación». Consecuencia: el control que se ejerce sobre dichos títulos coloca al registro en condiciones de garantizar la validez y la eficacia de lo publicado en el mismo.
Principio de Tracto Sucesivo
Es el principio hipotecario según el cual, para la inscripción de un derecho, es necesario que conste previamente inscrito el derecho del transmitente. El tracto sucesivo es una técnica operativa del sistema registral del folio real, que trata de establecer el orden entre los asientos, como complemento del orden entre las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos inscribibles sobre la base de la previa o simultánea inscripción del título del transferente en el momento de la inscripción del título del adquirente, aunque el acto dispositivo sea anterior, como presupuesto estructural para la producción de los efectos esenciales del sistema. Artículo 20 de la LH: «Para poder inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».
Principio de Prioridad
Es uno de los principios fundamentales. Tiene su base en el principio *prior tempore potior iure*. Así, el artículo 24 de la LH establece: «Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma». Es decir, quien es el primero en el tiempo tiene mejor derecho.
Principio de Publicidad
Engloba dos importantes efectos de protección registral que son la base del sistema: el principio de legitimación y el de fe pública registral.
- Principio de legitimación: en su ámbito sustantivo, consiste en una presunción *iuris tantum* de la existencia del derecho, de su pertenencia al titular registral y de la presunción de posesión.
- Fe pública registral: es una presunción *iuris et de iure* de que el contenido del registro es exacto e íntegro respecto del tercero que ha adquirido confiado en la apariencia de lo que el registro publica y ha reunido los requisitos exigidos por la ley.