Propiedad Horizontal: Régimen Jurídico y Ámbito de Aplicación

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un régimen de propiedad especial derivado del artículo 396 del Código Civil (CC), que regula la cotitularidad de elementos comunes (suelo, escaleras, etc.). Esta ley (49/1960) define la propiedad horizontal como una forma especial de propiedad, tal como se indica en su artículo 1:

«La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.»

Ámbito de Aplicación de la LPH (Artículo 2)

La LPH se aplica a:

• a) Comunidades de propietarios constituidas según el artículo 5 de la LPH.
• b) Comunidades que cumplan los requisitos del artículo 396 del Código Civil y no hayan otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán por la LPH en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, partes privativas y elementos comunes, así como a los derechos y obligaciones de los comuneros.
• c) Complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en la LPH.

Constitución de la Propiedad Horizontal

Según el artículo 5 de la LPH, la constitución requiere un título constitutivo que describa:

• El inmueble en su conjunto.
• Cada uno de los módulos (pisos o locales).
• La cuota de participación de cada piso o local.

Además, puede contener reglas sobre el uso o destino del edificio, instalaciones, servicios, gastos, administración, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo.

La LPH también se aplica cuando, existiendo la distinción entre partes privativas y comunes (art. 396 CC), no hay título constitutivo. Finalmente, se aplica a los complejos inmobiliarios privados.

Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal

• Derecho de propiedad exclusivo: Sobre un espacio determinado y susceptible de aprovechamiento independiente.
• Copropiedad: De los elementos y servicios comunes.
• Deberes: Cuota de participación determinada por el espacio ocupado. Desde la constitución se establece este régimen activo y pasivo.
• Derechos: Propiedad exclusiva con aprovechamiento independiente y copropiedad de los elementos comunes.

Derechos y Obligaciones de los Propietarios

El artículo 7 de la LPH permite a los propietarios modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, siempre que no se comprometa la seguridad, estructura, configuración exterior del edificio, ni se perjudiquen los derechos de otros propietarios. Se debe informar previamente a la comunidad de dichas obras.

El artículo 9.1 de la LPH establece la obligación de los copropietarios de:

«Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»

Esta obligación tiene carácter preferente en la prelación de créditos (art. 1923 CC). Además, el artículo 9.1.f) prevé la creación de un fondo de reserva para imprevistos.

Obras Necesarias y Mejoras No Necesarias

Los artículos 10 y 11 de la LPH tratan sobre obras necesarias y mejoras no necesarias, respectivamente.

• Obras necesarias (art. 10): Todos los propietarios están obligados a soportarlas. El artículo 10.1 establece la obligación de la comunidad de realizar las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios. El artículo 10.2 se refiere a obras de accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 70 años, a instancia de los propietarios. Existe una contradicción entre el apartado 1 (obligación de realizar obras) y el 2 (límite de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes).
• Mejoras no necesarias (art. 11): No son exigibles. El artículo 11.2 permite la dispensa de los copropietarios disidentes, sin modificar su cuota.

Órganos de Gobierno de la Comunidad (Artículo 13 LPH)

• Junta de propietarios: Compuesta por todos los vecinos.
• Presidente: Obligatorio. Elegido entre los propietarios (elección o sorteo). Representa a la comunidad.
• Vicepresidente/s: Opcional.
• Secretario: Opcional.
• Administrador: Opcional. Si no se elige, sus funciones las asume el presidente.

Competencias de la Junta de Propietarios (Artículo 14 LPH)

• Nombrar y remover al presidente.
• Aprobar presupuestos.
• Aprobar estatutos y normas de régimen interior.
• Conocer otros asuntos de orden interno.

Régimen de Acuerdos (Artículo 17 LPH)

• Unanimidad: Para aprobar o modificar reglas del título constitutivo o estatutos.
• Mayoría de 3/5 (por cuota de participación): Para asuntos de seguridad, accesibilidad o habitabilidad.
• Mayoría simple (por cuota de participación): Para suprimir barreras arquitectónicas.

Impugnación de Acuerdos (Artículo 18 LPH)

Se pueden impugnar acuerdos:

• Contrarios a la ley o a los estatutos.
• Lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
• Que supongan un grave perjuicio para algún propietario sin obligación jurídica de soportarlo, o adoptados con abuso de derecho.

Extinción de la Propiedad Horizontal (Artículo 23 LPH)

• Destrucción del edificio (salvo pacto en contrario). Se considera destrucción si la reconstrucción excede el 50% del valor de la finca, a menos que esté cubierto por un seguro.
• Conversión en propiedad o copropiedad ordinaria.

Complejos Inmobiliarios Privados (Artículo 24 LPH)

La LPH se aplica a complejos inmobiliarios privados que cumplan:

• a) Dos o más edificaciones o parcelas independientes con destino principal a vivienda o locales.
• b) Titulares de inmuebles, viviendas o locales con copropiedad indivisible sobre elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.