Servidumbres

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (artículo 530 del Código Civil).

Características

• Es un derecho real, ya que su titularidad va adscrita a la titularidad de la cosa. Quien en cada momento sea propietario del fundo, será titular de la servidumbre.
• También es un derecho real porque establece un beneficio. Ese beneficio lo es para el predio y su dueño, con un incremento del valor del objeto. Para el sirviente es limitado, porque nunca podrá afectar a la totalidad de las facultades.
• Un derecho real subjetivo implica la intervención de personas. Hay una relación entre inmuebles. Pueden establecerse servidumbres a favor de personas, no de predios.
• Existencia de derechos limitativos de la propiedad.
• Recae sobre cosas ajenas, siendo imposible la servidumbre sobre cosa propia, ya que habría consolidación.
• Las servidumbres son inseparables de la finca a la que pertenecen e indivisibles. Si el predio sirviente se divide, la servidumbre no lo hace y los predios tienen que soportarla en la medida que les corresponda. Si se divide el dominante, cada finca podrá usar por entero de la servidumbre.
• Las fincas no tienen por qué ser vecinas.
• No es necesario que sean perpetuas.
• Se configura como un derecho real subjetivo sobre cosa ajena que otorga a su titular la facultad de utilizar dicha cosa y servirse de ella o bien impedir actos del dueño.
• Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente siempre que no contravenga a las leyes.

Clases de servidumbres

• Prediales y personales: Entre fundos y personas o comunidades.
• Voluntarias y legales: Establecidas por la ley o voluntad de los particulares. Causa de utilidad pública, las legales: por ley, por causa de utilidad pública o interés de los particulares.
• Positivas y negativas: Negativas cuando al dueño sirviente debe abstenerse de hacer algo que le sería lícito si no existiese la servidumbre. Positivas, su titular hace uso del predio sirviente.
• Continuas y discontinuas: Continuas, el goce o disfrute se recibe del predio sirviente sin que se produzca acto humano. El hombre puede intervenir, poniendo los medios para el funcionamiento de la misma.
• Aparentes y no aparentes: Aparentes las que se anuncian y están a la vista por signos exteriores, que revelan su uso y aprovechamiento. No aparentes las que no revelan ningún indicio de su existencia.

No procede indemnización si procede de venta del mismo propietario que segrega. Debe establecerse por el punto menos perjudicial. La indemnización se devolverá con la extinción de la servidumbre en relación a la pérdida del valor, no la parte que cubre daños y perjuicios.

Medianería o pared medianera: Dos fincas separadas por un elemento común. Se rige por servidumbres, y por ordenanzas y usos locales si no se oponen al Código Civil. Se presume. Los medianeros son condueños del elemento divisorio, por ello hay obligación de mantenimiento, reparación y construcción del elemento en proporción al derecho de cada uno, también su uso y aprovechamiento.

• Derecho de luces y vistas: Limitaciones legales del dominio por razón de vecindad. El dueño de pared no medianera, contigua a finca ajena no puede abrir en ella ventanas como quiera. Puede constituirse para poder edificar a menos de 3 metros.
• De desagüe: Ordena al propietario de un edificio a construir tejados o cubiertas de modo que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, evitando el perjuicio al predio contiguo, media indemnización y zona menos molesta.
• Distancias a guardar en ciertas construcciones: Incluye: Prohibición a realizar plantaciones cerca de plazas fuertes o fortalezas, conforme legislación, de construir cerca de pared ajena pozos, cloacas, acueductos, hornos.
• Servidumbres personales: Las establecidas en provecho de una o más personas, o comunidad. No hay fundo sirviente y dominante, sólo existe el sirviente que presta la utilidad. El contenido del derecho lo fijará el título de constitución, sino el Código Civil, pero la mayor parte no se aplica por regular situaciones entre predio dominante y sirviente. La duración de las servidumbres personales depende de su título constitutivo, que puede establecerlas con carácter perpetuo. Si no dice nada, el Código tampoco, se consideran vitalicias.
• Servidumbre de pastos y leñas.

Constitución de las servidumbres

Constitución legal

Se distingue:

• Las que nacen automáticamente.
• La ley faculta a un sujeto a reclamar la constitución.

Constitución negocial o voluntaria

Todo propietario de una finca puede establecer en ella servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le parezca, siempre que no contravenga a las leyes. Las servidumbres pueden constituirse voluntariamente. Nuestro código llama a este modo de creación título, la voluntad de crear la servidumbre requerirá escritura pública si se constituye por contrato y tradición o puesta en posesión. Es un negocio jurídico de servidumbres porque tiene efectos jurídicos reales, puede ser oneroso o gratuito, constituirse en testamento, ser inscrita en el Registro de la Propiedad, aunque no es necesario cuando son ostensibles e indubitadas. Puede haber promesa de constitución de servidumbre y es obligatorio ejecutarla en algún momento. Si pertenece a varios será necesario el consentimiento de todos, vinculando sólo al propietario que la conceda y sus sucesores. La voluntad del dominante, ausencia de título en servidumbres no usucapibles. La servidumbre no puede paralizar al fundo sirviente.

Destino del padre de familia

Parte de la necesaria existencia de un signo aparente de servidumbre, basta la enajenación de cualquier finca, sin expresar lo contrario, y sin desaparecer el signo para que la servidumbre quede constituida.

Por usucapión

Sólo cabe adquirir por usucapión las servidumbres continuas y aparentes; las no aparentes y discontinuas sólo con título. Hay una clase de usucapión, sometida a 20 años sin buena fe ni justo título. Para adquirir por prescripción las servidumbres el tiempo de posesión se contará en las positivas desde el día en que el dueño del dominante la hubiera empezado a ejercer, y negativas desde que el dueño del predio dominante prohibió la ejecución del hecho lícito sin servidumbre.

Contenido de las servidumbres

Facultades

• Positiva: Utilización o goce del predio sirviente.
• Negativa: Exigir un comportamiento omisivo del dueño del predio sirviente y destrucción de lo que haya violado la servidumbre.
• Facultades adicionales o accesorias: Al constituirse se entienden concedidos los derechos necesarios para su uso.

El pacto expreso y el estatuto nacido de la posesión determinan las obligaciones y derechos del predio sirviente. Debe ejercerse la servidumbre de la forma menos gravosa para el predio sirviente. El dueño no puede menoscabar la servidumbre.

Tipos de acciones

• Confesoria: Sirve para que no se perturbe su ejercicio ni se desconozca su derecho.
• Interdicto de nueva obra: Cuando alguna obra perturbe la servidumbre.

Gastos: Corren a cargo del predio dominante a no ser que se hubiese pactado otra cosa.

Copropiedad o cotitularidad: Serán proporcionales al beneficio que les reporte. El obligado podrá eximirse de la deuda renunciando a la parte gravada por la servidumbre.

Modificación de las servidumbres

• Por voluntad de los interesados.
• Posibilidad del dueño del predio sirviente de modificar las reglas constitutivas de la servidumbre.
• Prescripción.
• Variación del estado de los predios.
• Disposición legal o administrativa que ordene la variación.

Extinción de las servidumbres

• Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la sirviente: Consolidación, sin perjudicar ni beneficiar a tercero.
• Por el no uso durante 20 años. Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.
• Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero esta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.
• Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.
• La renuncia del dueño del predio dominante.
• La redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

Censo enfitéutico

Artículo 1604 del Código Civil: “Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes”.

Bajo la categoría de censos el Código Civil acoge tres figuras:

• Censo enfitéutico.
• Censo consignativo.
• Censo reservativo.

Son derechos reales inmobiliarios que conllevan la sujeción de algunos bienes al pago de un canon o pensión. Pueden ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, pero no tienen la misma naturaleza jurídica.

La obligación de pensión periódica puede proceder:

• Consignativo: Una persona (censatario) impone sobre un inmueble propio un gravamen de canon o pensión por el que se obliga a pagar a otra (censualista) por el capital que esta le había entregado en dinero.
• Reservativo: Una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble con la reserva del derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión.
• Enfiteusis: Supone cesión del dominio útil de una finca, reservándose el censualista el dominio directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual. Supone un dominio dividido, en que ambos acceden a la copropiedad, teniendo ambos poder de disposición sobre su condominio.

Características comunes a todos los tipos de censo

• Carácter perpetuo: Se constituye por tiempo indefinido.
• Redimibilidad del censo: Para compensar el carácter perpetuo, devolviendo al censualista bien el capital en el consignativo o el valor de la finca en enfitéutico y reservativo. Avisando con un año de antelación o anticipando una pensión anual, siendo de cuenta del censatario los gastos de redención.
• Transmisibilidad: Tanto de la finca como del derecho a percibir la pensión.
• Indivisibilidad: Sin consentimiento del censualista no puede dividirse la finca.

Las formas de constitución son todas (contrato, donación, inter vivos o mortis causa. Discutible por prescripción).

Vías de extinción comunes a todos los censos son la redención, la prescripción extintiva, la pérdida o inutilización total de la finca o la expropiación.

En relación con el censo enfitéutico

Vinculado a la transmisibilidad del derecho debemos destacar la existencia de un derecho de adquisición preferente entre los sujetos del censo. El titular del dominio directo o el enfiteuta tiene un derecho de tanteo y retracto, que sólo excluye los casos de expropiaciones forzosas por utilidad pública. Se establece un derecho de reversión a favor del dueño directo en casos de que no haya herederos testamentarios, ascendientes, cónyuge o parientes hasta el quinto grado.

La facultad de comiso, que se otorga al concedente o titular del dominio directo de exigir la devolución de la finca al enfiteuta, extinguiéndose así el derecho.

El comiso procederá:

• Por falta de pensión durante 3 años consecutivos.
• Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en contrato.
• Deterioro grave de la finca por el enfiteuta.

Derivada de la transmisibilidad del derecho es la aceptación de la subenfiteusis, sólo prohibido por vía contractual.

Un supuesto especial, recogido en el Código Civil es el censo a primeras cepas, donde se cede el suelo para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, que se transforma en arrendamiento rústico.