1. Disconformidad Sobrevenida con el Planeamiento

En última instancia, en relación con los efectos jurídicos vinculados con la aprobación y entrada en vigor de cualquier instrumento de planeamiento, se reitera la regulación tradicional, con la salvedad del impacto sobre las construcciones, edificaciones e instalaciones preexistentes. Con respecto a esto, se recupera la regulación tradicional de fuera de ordenación. En función de ese criterio, se limita este efecto a la disconformidad sobrevenida con instrumentos de ordenación, no con cualquier norma, se revisa la situación legal de consolidación, de la que se excluye la restricción sobre los usos, y se regula de manera diferenciada la situación legal de afectación por actuación pública, recuperando el plazo de cinco años de programación de la expropiación, en cuyo caso se tratará como consolidación. El régimen jurídico de la situación de fuera de ordenación queda limitado a edificaciones ilegales en origen y, por ello, se traslada al título que se ocupa de la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Artículo 159. Clases de Situaciones Legales

1. Las instalaciones, construcciones y edificaciones, existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida, quedarán en alguna de las siguientes situaciones legales:

a) Situación legal de consolidación. Se aplicará esta situación a todas las instalaciones, construcciones y edificaciones que resulten disconformes, aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación, entre los que se considerarán la alteración de los parámetros urbanísticos básicos de uso o edificabilidad.

2. Sistemas de Ejecución Privados

4. Sistemas de Ejecución:

4.1. Privados:

A. Consideraciones Generales:

a) Su determinación concreta depende del grado de adhesión de los propietarios que representen mayor superficie a una iniciativa urbanizadora, computando tan sólo la propiedad privada (se excluye el dominio público): sistema de concierto (100% de la propiedad -unanimidad o propietario único-); compensación (50% o más sin llegar al 100%); ejecución empresarial -menos del 50%-.
b) La adjudicación del sistema se hace en un procedimiento en la que el promotor (propietarios o empresarios) deberán aportar una serie de documentos. Si no existe ordenación pormenorizada, se debe presentar un plan parcial;
c) en dicho procedimiento se pueden presentar alternativas a la iniciativa urbanizadora inicialmente presentada respetando una serie de reglas;
d) durante el primer año sólo los propietarios pueden presentar una iniciativa; transcurrido el cual se abre la posibilidad de que terceros no propietarios también la presenten (salvo suelo turístico) y tiene que ser utilizando el sistema de ejecución empresarial (al menos inicialmente).

La documentación a presentar es: memoria de gestión; bases de actuación; estatutos de la entidad de gestión; proyecto de reparcelación y expropiación (tramitación conjunta); convenio; en su caso, proyecto de urbanización (se puede presentar con posterioridad).

B. Idea General de cada Sistema:

– Concierto:
a) (100% de la superficie, bien porque existe un único propietario o porque hay acuerdo unánime de los propietarios);
b) dependiendo del supuesto se reconocen varias vías de gestión (directamente, entidad urbanística de gestión o empresa mercantil).

– Compensación:
a) (50% o más de la superficie sin llegar al 100%);
b) tienen que constituirse en junta de compensación;
b) son responsables ante la Administración de la urbanización y asumen los costes de la urbanización, entregando a su finalización las obras de cesión obligatoria;
c) tiene la condición de beneficiario de la expropiación forzosa, bien cuando los propietarios no se integren voluntariamente en la junta, bien porque una vez integrados no abonan sus cuotas;
d) ha sido y es el sistema privado por excelencia. El instrumento de equidistribución se llama también reparcelación (se suprime la referencia proyecto de compensación). La junta es una asociación administrativa (se suprime el carácter de corporación de derecho público).

– Ejecución Empresarial:
a) (menos del 50% de la superficie);
b) el promotor tiene que hacer una oferta de compra previa a los propietarios. Una vez que es adjudicatario tiene diversas posibilidades de gestión (expropiación, reparcelación singular);
c) en caso de ser empresario no propietario se le exigen los requisitos para ser contratista de la administración.

3. Régimen Jurídico de las Licencias Urbanísticas

La licencia urbanística puede ser definida como un acto administrativo de autorización mediante el cual la Administración urbanística realiza un control reglado de legalidad sobre las obras o cualquier acto de transformación urbanística solicitado por el promotor de las mismas, con carácter previo a su realización, por lo que es un control ex ante. Una vez definido lo que es una licencia hay que determinar su objeto y normativa aplicable (art. 339 4/2017), y vemos que tienen un carácter reglado, ya que su finalidad es verificar que la actuación urbanística a realizar (o a legalizar) se adecua a la legalidad urbanística.

Y estas se resuelven en plazo, acorde a la normativa vigente en el momento en que se dicte la resolución que ponga fin al procedimiento, y si es resuelta fuera de plazo se opta por la normativa urbanística que resulte más beneficiosa para el solicitante de entre la vigente al tiempo de la solicitud o al tiempo de la resolución expresa o producción del silencio positivo. En el caso de legalización: la ordenación urbanística más favorable, ya fuera la vigente en el momento de la ejecución de las obras o la determinada en el párrafo anterior.

Respecto a la competencia de las licencias corresponden a los ayuntamientos los cuales tiene el deber de motivarla y de resolver en plazo de 3 meses, salvo casos de segregación, parcelación y división que es de 1 mes Debemos de resolver que ocurre en casos de silencio ya que puede ser tanto negativo como positivo.

Silencio Negativo:

1. Cuando una norma con rango de ley o disposición de derecho de la UE establezca expresamente el silencio negativo o exija el otorgamiento de resolución expresa en todo caso
2. En los supuestos de silencio negativo que se contemplen en la legislación estatal sobre suelo que resulte aplicable (art. 11.4 TRLS2015)
3. En las solicitudes de licencias de obras y usos provisionales previstas en la presente ley. STC 143/2017 y 75/2018: declara inconstitucionales los incisos destacados en los apartados a) y d), teniendo en cuenta la situación básica del suelo, esto es, si la actuación tiene lugar en suelo rural o urbanizado.

Silencio Positivo: El silencio es positivo “siempre y cuando lo solicitado no contravenga de manera manifiesta la legalidad urbanística”, pero el interesado no podrá considerar operado el silencio positivo cuando:

a) Careciera de alguno de los títulos sectoriales exigidos por la legislación como previos al otorgamiento de la licencia.
b) Hubiera tenido conocimiento de cualquier informe municipal desfavorable a la solicitud. A tales efectos, se considerarán como conocidos:
i) La cédula urbanística notificada al interesado.
ii) Los informes obrantes en el expediente al tiempo el trámite de alegaciones.

En el comienzo de las actuaciones objeto de licencia requerirá de notificación al ayuntamiento con al menos 10 días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio, acompañada del proyecto de ejecución, si fuera preceptivo y la licencia hubiera recaído sobre un proyecto básico, durante dicho plazo, los servicios técnicos municipales deberán personarse en el terreno afectado a fin de señalar las alineaciones y rasantes. De no hacerlo en dicho plazo, podrá levantarse el acta de replanteo, e iniciarse las obras.

Eficacia Temporal de las licencias (art.347)

• Vigencia temporal salvo que, por la naturaleza de dicha actuación la licencia deba tener una vigencia permanente o indefinida en el tiempo.
• Plazos máximos: 4 años para el comienzo y 4 años para su conclusión. Transcurso del plazo: caducidad de la licencia.
• Posibilidad de realizar la obra por fases o Posibilidad de una o varias prórrogas sucesivas (silencio positivo)
• Transmisibilidad (art. 348): las licencias urbanísticas son transmisibles, debiendo comunicarse dicha transmisión, una vez operada, a la Administración.

4. Medidas de Restablecimiento de la Legalidad en Caso de Obras sin Licencias

En este caso debemos acudir al artículo 357 (4/2017), que señala que las medidas deben perseguir el restablecimiento de la realidad física y ambiental alterada con el menor coste económico y de intervención posible, y además son independientes de: sanciones, responsabilidad civil o penal, reparación e indemnización, restitución de terceras afectadas.

Las medidas se pueden clasificar en:

1. Obras de edificaciones no legalizables o no legalizadas en plazo (demolición)
2. Demolición indebida: reconstrucción cuando resulte procedente
3. Parcelación ilegal: reagrupación de parcelas.
4. Usos ilegales: cese definitivo del uso u actividad.
5. Actuación comunicada:
   – no iniciada: prohibición de oficio.
   – Iniciadas: declaración de ineficacia.
6. Actuaciones complementarias: cese de suministros, inscripción en registro o catastro, inhabilitación de accesos, etc.

La ejecutividad de las ordenes se dará cuando no quepa recurso en vía administrativa; cabe también suspensión o medias cautelares. Ejecutividad de ordenes condicionadas a la legalización: El plazo no excede de 2 meses, salvo prorroga. Se adquiere plena ejecutividad: al transcurrir el plazo sin solicitar legalización con la resolución distinta a estimación; La Administración podrá incoar procedimiento para el restablecimiento de la legalidad urbanística:

a) En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución, salvo usos consolidados.
b) En el plazo de 4 años desde su completa terminación, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones sujetas a licencia u otro título habilitante equivalente.

5. Competencias Sancionadoras

La competencia para incoar, instruir y resolver los procedimientos sancionadores corresponderá:

1. Ayuntamiento:
a) infracciones de la ordenación urbanística y territorial, en suelo urbano, urbanizable y rústico de asentamiento
b) infracciones leves en cualquier tipo de suelo.

2. Cabildos Insulares:
infracciones en materia de medio ambiente y espacios naturales protegidos y Red Natura 2000 (salvo Parques Nacionales)

3. Agencia de Protección del Medio Natural (APMN):
a) Por inactividad de Ayuntamientos y Cabildos, en los supuestos de infracciones graves o muy graves.
b) Infracciones de la ordenación urbanística y territorial en suelo rústico fuera de asentamiento (salvo infracciones leves)
c) Infracciones en Parques Nacionales
d) Demás infracciones no atribuidas a las entidades locales