Requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca

Art. 1857 del C. CC. La realización del valor del objeto gravado. La prohibición del pacto comisorio. Si vencida la obligación garantizada, no ha sido satisfecha, hay que proceder a la realización de la garantía mediante los procedimientos legales establecidos (vg. Ejecución hipotecaria). Art. 1859 del C. CC. Ello podría dar lugar a abusos en perjuicio de los demás acreedores y del mismo deudor. Se recoge en el art. la prohibición del pacto comisorio. Art. 1857 in fine C. CC. Fianza de tercero. Es el llamado fiador real. El derecho real de prenda Es un derecho real de garantía mobiliaria en el que se produce desplazamiento posesorio al acreedor o a tercero de común acuerdo. El deudor sigue siendo propietario de la cosa o derecho, hasta que, en caso de no cumplir con la obligación, sea adjudicada a alguien como consecuencia de su ejecución. Al deudor se le llama pignorante y al acreedor pignoraticio. Objeto y forma de constitución Art. 1864 del C.CC. Art. 1865 del C.CC. El C.CC. impone la desposesión del pignorante. Derechos y obligaciones del acreedor pignoraticio 1.- Derecho de retener la cosa en su poder o en el de una tercera persona, hasta que se le pague el crédito (ex. art. 1866. 1ª del C.Civ.) 2.- Obligación de cuidar la cosa pignorada y cuidarla con la diligencia de un buen padre de familia (ex. art. 1867 del C. Civ.). 3.- Derecho de preferencia para el cobro frente a los demás acreedores del deudor, por construcción, reparación, conservación o precio de venta excepto de los que son privilegiados respecto de él sobre la misma cosa (ex. art 1.922 1º e.r con el 1296 del C.Civ.) 4.- Si la prenda produce intereses, obligación de compensar al deudor con los que se deben y, si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, imputarlos al capital (ex. art. 1868 del C.Civ) 5.- Derecho de ejercitar acciones que competen al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero (ex. art. 1869 párrafo 2º) 6.- El derecho de proceder a la realización del valor de la cosa dada en prenda, por los procedimientos legalmente establecidos (recordemos la prohibición del pacto comisorio, ex. art. 1859 del C.Civ.) 7.- El derecho de cobrar con el precio obtenido en la enajenación de la prenda, con preferencia a otros acreedores del deudor (ex. art. 1922 2º y 1926 1º del C. Civ.)

La hipoteca inmobiliaria

Art. 1876 del C.C y 104 de la LH: Estos arts. nos permiten definir las notas características de la hipoteca: 1.- La hipoteca sujeta a los bienes: Por «sujeción» debe entenderse el sometimiento de los bienes a la responsabilidad derivada del deber de cumplimiento de una cierta obligación y, en caso de incumplimiento, al poder de agresión (en enajenación, venta y percepción del precio del acreedor hipotecario). 2.- La sujeción es directa e inmediata: La hipoteca, como derecho real, se caracteriza por la nota de inmediatividad. Asimismo, el titular del derecho real de hipoteca ejerce sus facultades directamente sobre los bienes. 3.- La hipoteca sujeta los bienes al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida: La hipoteca como derecho real de garantía se coloca al servicio de un derecho de crédito y se encuentra en conexión con éste. No puede desligarse del que para cuya seguridad nació. 4.- La hipoteca también cumple los requisitos legales de publicidad y especialidad: A) Publicidad, porque la hipoteca es un derecho de constitución registral y la inscripción en el Registro de la Propiedad tiene carácter constitutivo, ello para seguridad de los adquirentes y de las instituciones financieras. B) Especialidad, porque deben encontrarse perfectamente determinados los bienes sobre los que la hipoteca recae y detallar con exactitud cuáles son las obligaciones a cuya seguridad la hipoteca está afecta, asimismo para la seguridad de los adquirentes y de las instituciones financieras. Tipos de hipoteca 1.- Hipotecas voluntarias y legales: Art. 148 de la LH: «Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con arreglo a las leyes.» Art. 158 LH. 2.- Hipotecas expresas o tácitas: Las expresas son las que han de ser inscritas en el Registro de la Propiedad (regla general) En la actualidad se reconocen hipotecas tácitas aunque sobre bienes individualizados. Primer párrafo del art. 194 LH. 3.- Hipotecas ordinarias o de tráfico e hipotecas de seguridad: Las ordinarias o de tráfico son aquellas en las que la obligación asegurada consta en el Registro de la Propiedad enteramente conformada (regla general). La constitución de la hipoteca: Forma y requisitos 1er párrafo del art.1875 del CC. Art. 145 LH. El objeto de la hipoteca Art 106 LH. Art. 108 LH.

La extensión objetiva de la hipoteca

Art. 334 del C. Civ.: «Son bienes inmuebles (…).» 1.- La accesión natural de la hipoteca: Art. 109 de la LH. A) Las accesiones naturales: Comprenden la agregación de terrenos por obra de la naturaleza (ex. art. 110 1º in fine LH). B) Las mejoras: Art. 110 1º LH. C) Las indemnizaciones debidas al propietario: Art. 110 2º de la LH. D) Los excesos de cabida: Art 215 del RH, 1er párrafo: «La hipoteca se extenderá al exceso de cabida de la finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquélla.» 2.- La extensión pactada de la hipoteca: Art. 111 de la LH. No obstante se hallan dificultades: A) La extensión de la hipoteca a los muebles de carácter pertenencial: Lo dispuesto en el artículo 111 1º bis de la LH puede colisionar con lo dispuesto en el art 334 del C.Civ, pues considera muebles lo que aquel inmuebles. B) La extensión de la hipoteca a los frutos. C) La extensión de la hipoteca a las rentas: Si así se ha pactado. Como ejemplo, si la finca hipotecada se halla arrendada, el acreedor hipotecario se subrogaría en la posición del arrendador deudor hipotecario. 3.- Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor: Art. 112 LH: pero… 1er párrafo del art. 113 de la LH. Hipotecas especiales por razón de su objeto Reguladas en el extenso art. 107 de la LH. La obligación asegurada con la hipoteca Primer inciso del art. 105 LH., por lo que puede asegurarse con la hipoteca obligaciones cuyas prestaciones pertenezcan a cualquiera de los tipos contemplados por el art. 1.088 del C.Civ. (dar, hacer o no hacer). No obstante, la finalidad de la garantía hipotecaria es la realización en dinero, por lo que si lo hipotecado es una obligación no pecuniaria se hace preciso establecer una equivalencia en dinero como responsabilidad del obligado. La facultad del acreedor de conservación del valor de los bienes hipotecados Como sabemos, la hipoteca es un derecho real de garantía que no desplaza la posesión del objeto gravado al acreedor hipotecario, por lo que corre el riesgo de que el hipotecante disminuya el valor del bien mediante una conducta perjudicial, mermando las expectativas del acreedor, ante un incumplimiento de la obligación. Art. 117 LH.

Las acciones y procedimientos del acreedor hipotecario para la efectividad de la hipoteca

1.- La acción directa sobre el bien hipotecado: Art. 129.1 a): La acción hipotecaria podrá ejercitarse: a) Directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su Capítulo V. Es la regla general. 2.- Venta extrajudicial del bien hipotecado: art. 129.1 b): La acción hipotecaria podrá ejercitarse: b) O mediante la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, siempre que se hubiera pactado en la escritura de constitución de la hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. Derechos de preferencia y prioridad del acreedor hipotecario El acreedor hipotecario tiene una preferencia especial sobre el inmueble hipotecado para satisfacer su crédito mediante la realización de valor antes que los demás acreedores del deudor (ex. 1923.3º y 1927 del C.Civ.). Pero si colisionan dos hipotecas, debe acudirse a la regla prior in tempore potior in iure, atendiendo a la fecha de inscripción registral (ex. art. 24 y 25 de la LH), no por la constitución. Es lo que llamamos rango. Art. 134 LH. Art. 670.5 de la LEC: Quien resulte adjudicatario del bien inmueble conforme a lo previsto en los apartados anteriores habrá de aceptar la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, si los hubiere y subrogarse en la responsabilidad derivada de ellos. El rango hipotecario Por su gran valor, son admisibles los negocios jurídicos que tengan por objeto el rango hipotecario, tales como la permuta, la posposición y la reserva del mismo: 1.- Permuta de rango: Más de una hipoteca constituida: A,B y C. Si la C permuta con A, es necesario el consentimiento de B, pues si C asegura o garantiza mayor cantidad o suma que A, B puede ser perjudicada por la realización de valor, pues quedaría menos remanente de valor para B. 2.- Posposición de rango: Art. 241 del RH: «Para que la posposición de una hipoteca a otra futura pueda tener efectos registrales, será preciso: Primero. Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposición. Segundo. Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima.

Tercero. Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido al efecto. (…).» 3.- Reserva de rango. El poder de disposición del acreedor sobre el crédito hipotecario 1.- La cesión del crédito hipotecario: Art. 149 de la LH. 2.- La subrogación en el crédito hipotecario: Es posible a partir de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Art. 2 1er párrafo: «El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.» El tercer poseedor de finca hipotecada 1.- Concepto de tercer poseedor: El crédito hipotecario aún teniendo como garantía la finca gravada, si en la realización de valor, lo obtenido por la enajenación del inmueble, no alcanza para cubrir la deuda, se responde con los bienes presentes y futuros (ex. art. 1911 del C. Civ.). En el ámbito hipotecario se denomina tercer poseedor al adquirente de bienes hipotecados, que solo y únicamente responderá en caso de realización de valor del crédito, no en base al 1911 del C.Civ. Pero… 2.- Venta de finca hipotecada: 1er párrafo del art. 118 LH. La hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento Están reguladas en la ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión. La promulgación de la misma obedece a razones que permitan: 1.- En el caso de la prenda sin desplazamiento evitar al deudor pignorante, el inconveniente de la prenda tradicional y darle la posibilidad que la garantía recaiga por ejemplo, sobre objetos de los que se sirve en su trabajo o industria, aumentando así las posibilidades de conseguir créditos. 2.- Conseguir que los bienes muebles otorgasen al acreedor la seguridad de la hipoteca y así, el abanico para conseguir y otorgar crédito se ve ampliado. La anticresis La anticresis concede al acreedor un derecho de disfrute, que el C.Civ. simboliza en la percepción de los frutos de un inmueble, para la satisfacción de su crédito, por esto debe imputarlos al pago de intereses y capital. Regulada en los arts. 1881 a 1886 del C.Civ. Es un derecho real de garantía en el que sí existe desplazamiento de la posesión del inmueble, pero no la facultad de realización de valor para cobrar su crédito.